【正文】 所因?qū)徍朔秶艿较拗疲J(rèn)為對(duì)企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對(duì)土地增值稅納稅申報(bào)發(fā)表意見，應(yīng)當(dāng)出具無法表明意見的鑒證報(bào)告?！　《悇?wù)師事務(wù)所出具的保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)?！　。ㄈ┎糠稚娑愂马?xiàng)因?qū)徍朔秶艿较拗疲荒塬@取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報(bào)告。 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，認(rèn)為涉稅鑒證事項(xiàng)總體上符合法定性標(biāo)準(zhǔn)，但還存在下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)出具保留意見的鑒證報(bào)告：　?。ㄒ唬┎糠稚娑愂马?xiàng)因稅收法律、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時(shí)間不夠明確?！　《悇?wù)師事務(wù)所出具無保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)?！　。ǘ┳?cè)稅務(wù)師已經(jīng)按本準(zhǔn)則的規(guī)定實(shí)施了必要的審核程序，審核過程未受到限制?！　〉谒氖臈l　?。ㄋ模┓穸ㄒ庖姷蔫b證報(bào)告（見附件5）?！　。ǘ┍Ａ粢庖姷蔫b證報(bào)告（見附件3）。 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告?！　。╄b證報(bào)告的要素還應(yīng)當(dāng)包括：　?。弧　?，并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所公章；　??；　??；　　?！　。ㄎ澹╄b證結(jié)論或鑒證意見?！　。ㄋ模徍诉^程及實(shí)施情況?！　。ㄈ┮远?。鑒證報(bào)告的收件人是指注冊(cè)稅務(wù)師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送鑒證報(bào)告的對(duì)象，一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。鑒證報(bào)告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告”?！　〉谒氖l 鑒證報(bào)告的出具　　第四十一條　?。ㄋ模徍瞬⒋_認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。　　，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目；　　，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開核算；　　，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間及其扣除項(xiàng)目的配比。審核程序通常包括：　?。ㄒ唬徍饲逅沩?xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。 應(yīng)納稅額的審核　　第四十條 對(duì)于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢！　。ㄋ模?duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收取，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。　?。ǘ?duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除?！　〉谌藯l 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除；開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：　?。弧　?，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；　　，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；　　。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：　?。ㄒ唬徍藨?yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除?！　。ò耍┰谟?jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用?！　。徍擞袩o預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用?！　。ㄋ模徍烁黜?xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證?！　。ǘ┤绻卸鄠€(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目?！　〉谌鍡l　?。ò耍徍嘶A(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂！　。徍擞袩o預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用?！　。ㄋ模徍烁黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證?！　。ǘ┤绻卸鄠€(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。　　第三十四條　?。ǘ┳誀I(yíng)方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常?！　〉谌龡l 前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：　　（一）審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常?！　。ㄈ徍思{稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：　?。ㄒ唬徍苏鞯刭M(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常?！　。┍容^、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常?！　。ㄋ模徍擞袩o將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。　?。ǘ┤绻煌恋赜卸鄠€(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確?！　。ㄋ模徍瞬⒋_認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀尽⑽词鄯謹(jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩??！　。ㄈ徍瞬⒋_認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。 審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：　?。ㄒ唬┛鄢?xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證?！　。┍匾獣r(shí)，利用專家審核扣除項(xiàng)目?！　。ㄎ澹?shí)地查看、詢問和核實(shí)?！　。ㄈ徍讼嚓P(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。 扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法包括：　?。ㄒ唬┰u(píng)價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守?！　。ㄎ澹﹪?guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！　。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。審核的內(nèi)容具體包括：　　（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 扣除項(xiàng)目的審核　　第二十七條　　（十）審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅?！　。ò耍徍藢⒎康禺a(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅?！　。徍思{稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。　?。ㄋ模徍税唇铱钍杖胗袩o申報(bào)納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。審核的主要內(nèi)容包括：　?。ㄒ唬徍似髽I(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況?！　〉诙鶙l實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)?！　〉诙鍡l　　第二十四條　?。ǘ┌幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)?！　〉诙龡l　　第二十二條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額?！　〉诙粭l　　第二十條　　第十九條　?。ㄎ澹┱_劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性?！　。ㄈ┝私饧{稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。 土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法包括：　?。ㄒ唬┰u(píng)價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守?！　〉谌隆　。ǘ┮婪ńM成的清算組織。　　第十七條　?。ㄎ澹┥陥?bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。