【正文】 但是在論文的前面關于選址理論的不足中已經(jīng)闡述此距離已經(jīng)不適用于現(xiàn)今社會，所以將核心商圈直徑徑增加到800米。快餐連鎖店選址因素區(qū)位因素競爭因素人口因素自身條件快餐連鎖店所處位置的地價或租金快餐連鎖店臨近道路的車流量和人流量快餐連鎖店附近的公交路線快餐連鎖店周圍的集客源快餐連鎖店用地的可入性和可見性附近同類快餐店的數(shù)量同類快餐店的產(chǎn)品種類和價格附近快餐店與本超市間的距離商圈內(nèi)的人口密度商圈內(nèi)的居民消費狀況商圈內(nèi)的居民收入水平商圈內(nèi)的人口結構快餐連鎖店的面積快餐連鎖店附近的停車場 快餐連鎖店選址主要因素的框架圖4 快餐連鎖店選址模型的數(shù)據(jù)分析 在第3章建立起來了中式快餐連鎖店選址模型，需要選定一個商圈，利用所建的模型進行數(shù)據(jù)分析研究?？偟膩碚f，快餐連鎖店自身條件主要包括店面面積、店面裝潢、停車位。人口結構又可以細分為性別比例、年齡結構、職業(yè)分布、教育程度等。人口性質(zhì)可以劃分為常住人口和流動人口，通常情況下選擇常住人口數(shù)量較多的地點做選址位置是合適的，因為這樣它的目標顧客群相對比較穩(wěn)定，所以，很多快餐連鎖店選擇靠近居民區(qū)建設。居民收入的狀況將將直接影響到他們的消費能力。人口密度通常采用每平方公里的人數(shù)表示，但是，往往白天的時候人員流動性較強，大多數(shù)會集中在學校、辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)，所以還要結合經(jīng)營方式和經(jīng)營時間考慮到所在區(qū)域人口密度對快餐連鎖店的有效性。職業(yè)分布和教育程度都將會影響到消費習慣和經(jīng)濟狀況。而對于青少年來說，他們追求的是時尚、個性，而中年人孩子為中心進行消費，而且他們注意飲食的健康和衛(wèi)生。人口結構包括性別比例、年齡結構、教育程度、職業(yè)分布等。綜上所述，競爭因素可以歸結為：競爭快餐店的數(shù)量、競爭快餐店離所選地址之間的距離、競爭快餐店的商品種類和價格。同時，兩個餐飲店鋪之間的距離將有效地影響到它們之間的競爭關系，它們之間的距離越近也就意味著它們的銷售范圍重合度越大，競爭自然就越激烈。 競爭因素將商圈內(nèi)的同等規(guī)模的餐飲店作為主要的競爭對手，如果兩個餐飲店的商品的種類和價格不在同一個檔次，那么它們之間的競爭強度相對就要減弱很多，因為在這樣的情況下，它們的目標顧客群是不一樣的。是不是臨街、是不是有十字路口或者是不是有三岔路口，都將關系到快餐連鎖店的用地的可見性和可入性。同時不僅僅要要考慮到當時成本最低，還要綜合考慮，以長遠的眼光看的，結合城市的發(fā)展規(guī)劃，給快餐連鎖店一個良好的發(fā)展空間。在調(diào)查公交線路時也需要注意各個線路所行的區(qū)域，這里能反映出連鎖店的銷售范圍，因為商圈不是一個規(guī)整的圓形，在空間距離的劃分上很受道路交通等狀況的影響。交通狀況：交通條件是影響選址的直接且關鍵的因素，交通條件越優(yōu)越，對于吸引顧客越有利。是中式快餐連鎖店選址的傾向性場所。要用發(fā)展的眼光看問題，最終，在法律的規(guī)定下，投入最適合的資金，來獲取最大和利潤和追求更開闊的發(fā)展空間。 選址因素的確定中式快餐連鎖店選址因素比較多，不僅要考慮本身所能具備的經(jīng)濟實力，還需要充分的掌握分析目標城市的現(xiàn)有狀況，同時還要結合目標城市未來的規(guī)劃與發(fā)展，比如城市的區(qū)域的開發(fā)，街道開發(fā)、道路拓展計劃，高速路、高架路的建設計劃，這些都將影響商業(yè)的發(fā)展。（9）綜合考慮各個因素，比較各個調(diào)查結果[8]。（8）書寫各地點的選址調(diào)查報告[8]。（6）根據(jù)分析結果進一步篩選出幾個重點地點[8]。（4）在選址要素中，結合具體的實際狀況，確定影響經(jīng)營成敗的關鍵要素[8]。通過各種渠道，對目標城市的基礎信息進行了解、分析，然后進一步將數(shù)據(jù)細化，包括城市的不同區(qū)域的地理地貌、人口數(shù)量、區(qū)域面積面積、居民經(jīng)濟狀況(比如居民的收入支出情況、城市居民整體經(jīng)濟情況)、城市規(guī)劃、租金地價、城市商業(yè)設施的布局等等。包括預期的收益目標、產(chǎn)品的類型、產(chǎn)品的價格層次、快餐連鎖店的面積、目標顧客等?？梢詫⑦x址的環(huán)節(jié)和選址因素的選定共同構成一個體系，以下是我結合實例和選址理論所構建的模型。不能只是追求商鋪的聚集所帶來的客源。像女性時裝店之類的較高等級的業(yè)態(tài)中它的聚集特點是比較明顯的，但像便利店等較低等級的業(yè)態(tài)其聚集傾向就較低?？紤]到中式快餐連鎖店的具體特性，該理論在中式快餐連鎖店的選址方面局限性相對而言較小，有較強的參考價值。區(qū)域相互作用理論的使用也存在一定的局限性，它僅僅是以人口數(shù)量和距離做為分界點的影響因素，而且距離方面的考慮采用的是里程距離，沒有考慮具體的行程給顧客帶來的心理感受不僅只受距離的影響。但是現(xiàn)實往往難以滿足這個假設，這就是克里斯泰勒的理論的問題之所在?？死锼固├瞻杨櫩彤斪鳌敖?jīng)濟人”來分析，認為消費者首先會利用的是最近的中心地，其實，現(xiàn)實中，顧客根據(jù)所需物品的不同，而選擇的商業(yè)中心地的類型也是不同的，還有很多人更多的是傾向于高級的中心地。在一個中心地系統(tǒng)中它的K值是固定不變的，這很難能滿足現(xiàn)實中現(xiàn)實的情況。零售引力法則是對商圈理論的進一步發(fā)展，但是也應該注意到它只是在二個商圈之間進行比較，沒有多商圈的間比較所進行的合成，而且也沒有證據(jù)或者是理論證明他們之間是可以簡單的進行累加的，與此同時，相對的其它商圈間的競爭也會對本商圈造成或多或少的影響。同時，僅將距離和時間作為商圈劃分的依據(jù)明顯有些不合理，要注重商圈間存在的競爭，而且商圈的界限本來就應是模糊不定的。在多個國家的一些實例研究也已經(jīng)證明了該理論的假設，即經(jīng)營同一品種或相類似商品的商家趨向于緊密的聚集在一起[3]?；籼g的競爭模型。他認為在數(shù)個商業(yè)區(qū)（或商店）集中于一地時，顧客選擇哪一個商業(yè)區(qū)（或商店）的概率，取決于該商業(yè)區(qū)（或商店）的規(guī)模和顧客到該區(qū)（或商店）的距離 [3]。 繼雷利和康維斯之后，在20世紀60年代，美國零售學者戴維這兩種理論不僅僅可用于不同城市商業(yè)區(qū)之間的定量分析，同時也可以應用于同一城市內(nèi)的不同商業(yè)區(qū)之間的定量分析。雷利法則和康維斯的修正理論是建立在以下幾個假設之上的：第一，兩個區(qū)域同等地接近主要公路；第二，是兩個城市可以被利用的商品和服務的多少是以城市人口的多少為標志的；第三，是兩個城市的商家的經(jīng)營能力是一樣的。他于1929年和1931年在模仿牛頓的物理學理論的基礎上提出“零售引力法則”，認為兩城市從中間地帶吸引顧客的數(shù)量正比于兩個城市的人口數(shù)量，反比于同兩個城市的距離的平方。威廉姆把消費者行為和零售企業(yè)的區(qū)域分布聯(lián)系在一起，這也是該理論的意義之所在。（5）中心商品的供給盡量布局于少數(shù)的中心地，并且所有的空間的滿足供給配置。（4）相同的商品和服務的質(zhì)量與價格在任何一個中心地都是相同的。距離與運費成正比。人口分布均勻，居民有相同的收入、需求以及消費方式。羅斯考慮到現(xiàn)實中存在的諸多外在因素使得店鋪的邊界變得模糊，融為一體，在層次理論的基礎上，他提出了聚集法則，認為中心地帶的商品和服務也可以是多樣化[5]。最低的層級代表的是最小中心地帶的區(qū)域，所提供的只是最基本的商品種類與服務，也就是生活必需品。該學派學者在早期的時候除了商圈六邊形理論之外，也提出過中心地帶（城鎮(zhèn)）的層次理論。商圈分析是指顧客愿意到本店消費的距離和相應的時間。商圈具有一定的動態(tài)性，通過商業(yè)改造所形成的消費環(huán)境，會隨著城市規(guī)劃的改變而改變，集客源也將不斷的變化。開發(fā)商是希望通過哪種方式實現(xiàn)商業(yè)價值，實現(xiàn)利潤最大化。便利性和消費環(huán)境是商圈的關鍵要素所在，要做到方便消費者出行。商圈內(nèi)的商鋪間的關系應該是競爭與互補并存，這樣消費者在這個商圈中才可以盡可能的滿足其購物需求，同時又能夠有所比較選擇。第二，要有消費群體。商圈的確定主要從以下幾個方面進行考慮：第一，商圈需要從目的、位置等多個方面進行定義。商業(yè)是由消費者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力共同決定的，商圈也就是商業(yè)物業(yè)所能吸引顧客的空間范圍，包含了消費者到商場所進行消費活動的時間距離和空間距離兩方面的因素。同時，也需要考慮投資的風險問題，假如選擇租賃的方式，就要考慮到租金會隨著市場的不斷變動而變化，還要注意續(xù)約方面的問題；如果自己建設店鋪，就要考慮到倘若一旦選址失誤所要面臨的巨大的拆遷費用，而且前期的巨額投資也無法收回。（4）獲得最大的經(jīng)濟效益的原則。所以說，中式快餐連鎖店的開拓發(fā)展，需要注重商圈內(nèi)商業(yè)成員間要有互補關系。它也需要依靠整個商圈內(nèi)的商家的整體吸引力，來獲得更多的顧客。 （3）商圈發(fā)展?jié)摿Φ脑瓌t?？紤]到顧客的交通方面的便捷性，選址地點應符合交通便利這一基本原則，這就要求店鋪選址需要在馬路旁邊，這樣便可以擁有良好的可入性。而且出入口也要與交通、氣候環(huán)境等因素相應的結合，比如濟南市的冬天常有北風，那么入口