【正文】 小區(qū)的擁有權(quán)就完全或基本消失，小區(qū)的全體業(yè)主對小區(qū)的所有房產(chǎn)及公建設(shè)施共同擁有產(chǎn)權(quán)。許多物業(yè)管理公司想當(dāng)然地認(rèn)為，到一個小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，只要有發(fā)展商聘請，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進(jìn)駐小區(qū)從事管理了。業(yè)主大會及管委會有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況及廣大業(yè)主要求，決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理公司或選聘新的物業(yè)管理公司，并有權(quán)修改原物業(yè)管理公約。業(yè)主應(yīng)在驗(yàn)收所購房產(chǎn)、辦理入住手續(xù)后簽署公約、簽訂公約是業(yè)主的合法權(quán)利，對于發(fā)展商要求業(yè)主簽訂含有損害業(yè)主權(quán)益內(nèi)容、未經(jīng)核準(zhǔn)的管理公約的不合理要求，業(yè)主有權(quán)拒絕。公約作為業(yè)主與管理者之間的協(xié)議，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主與物業(yè)管理公司共同簽訂。訂立公約的目的，是要明確有關(guān)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)則，使業(yè)主以及管理者都有共同遵守的行為準(zhǔn)則，使雙方都明白自己的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。公約是一種將業(yè)主（或使用者）以及管理者雙方對于特定物業(yè)（業(yè)主所購房產(chǎn)、公用地方及其配套設(shè)施等）的權(quán)利和義務(wù)以文字的形式加以確定，并對全體業(yè)主（或使用者）以及管理者均有約束力的文件。業(yè)主們也要看重自己的權(quán)利，“前期物業(yè)管理”是考察物業(yè)公司優(yōu)劣的最好機(jī)會，這等于是聘用人才的試用期，干得好可以留下來，繼續(xù)簽訂聘用合同；干得不好，就炒掉它，另外選聘適合的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。只有這樣，才能做長，否則，就有被業(yè)主委員會炒掉的危險(xiǎn)。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。由于實(shí)施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點(diǎn)資金等，它的效益是出在一段時期以后。一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理：國家建設(shè)部今年１０月正式向全國推廣的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。共用設(shè)備：共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施公共設(shè)施：公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施。(2)購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。公有住房售后的維修基金來源于兩部分：(1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層宅不低于售房款的30％。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)人住宅銷售收入。商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)有關(guān)于維修基金繳交的約定。住宅維修基金：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱維修基金)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、整治及提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。2商業(yè)圈的規(guī)模與形狀:商業(yè)圈是指商場吸引顧客的地理區(qū)域。按照規(guī)定，中心區(qū)與邊緣區(qū)要有綠化帶隔開。2抵債房:“抵債房”，主要是指債務(wù)人無法以貨幣償還債務(wù)時，將自己所有的房屋作價支付給債權(quán)人，由債權(quán)人上市出售的房屋，并不包括開發(fā)商抵押給銀行的抵債房。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS）。1小康住宅:是指為實(shí)施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。隨著時代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷提高住房質(zhì)量。1經(jīng)濟(jì)適用房:是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。1安居房:安居房指實(shí)施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。1公有舊住宅:公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據(jù)房改要求以后將在市場出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售，現(xiàn)租住戶有優(yōu)先購買權(quán)。它是指由國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。其價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。1商品房:商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。ＶＳ戶型概念將為白領(lǐng)、私企老板等提供一個“別墅式”的居住環(huán)境，這些戶型由三層組成，面積在１５０平方米左右。商務(wù)樓:商務(wù)樓是指提供各種商務(wù)活動的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會議廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。服務(wù)性公寓的服務(wù)項(xiàng)目:根據(jù)服務(wù)性公寓的特點(diǎn)，其服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容如下：(1)設(shè)立住戶服務(wù)臺，24小時服務(wù)，以最快速度為住戶解決各類問題；(2)穿梭巴士服務(wù)，定時將公寓住戶送至市內(nèi)主要辦公、商業(yè)地點(diǎn)，以方便用戶；(3)學(xué)校巴士服務(wù)，物業(yè)管理公司專職人員每天接送中小學(xué)生前往國際學(xué)校讀書；(4)看管孩子服務(wù)，當(dāng)住戶外出不方便攜子女共同外出，物業(yè)管理公司可派出專職人員前往住戶家中看管孩子；(5)醫(yī)療及救護(hù)服務(wù)，物業(yè)管理公司隨時應(yīng)住戶要求聯(lián)系醫(yī)生前來出診或送往醫(yī)院治療；(6)公寓園藝綠化，物業(yè)管理公司定期為公寓花園進(jìn)行園藝美化；(7)家務(wù)服務(wù)，應(yīng)住戶要求物業(yè)管理公司可以為住戶安排專職人員協(xié)助住戶處理日常家務(wù)；(8)洗衣服務(wù)，物業(yè)管理公司為住戶洗衣、送衣服務(wù)；(9)汽車租貨，物業(yè)管理公司配有汽車租貨服務(wù)，攜帶司機(jī)或住戶駕駛均可，以方便住戶外出；(10)商務(wù)服務(wù)，設(shè)立小型商務(wù)中心，向住戶提供商務(wù)信息和秘書服務(wù)；(11)小型超級市場。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。酒店式服務(wù)公寓是目前在北京尚不多見的物業(yè)類型。 文化：應(yīng)營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。 建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0．6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。SOLO主張青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個人，但可以徹底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂。 SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等。強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。 臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身。 戶型尊重客戶以往生活模式，強(qiáng)調(diào)個性化界面。SOLO：SOLO是一個英文單詞，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行；SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態(tài)，SOLO是一種生活；SOLO是市中心精準(zhǔn)住宅。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。四、現(xiàn)代住宅什么是商住住宅：商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。高層建筑的容積率高，土地使用率也高，開發(fā)商樂于建設(shè)，從建筑經(jīng)濟(jì)角度而言，框—剪結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益是最佳的。鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、框—筒結(jié)構(gòu)等。目前，我國高層住宅采用最廣的結(jié)構(gòu)體系是鋼筋混凝土剪力墻，上海最高已應(yīng)用到４０層的高層住宅。此外，由于混凝土墻體抗裂、抗?jié)B性能好，且節(jié)點(diǎn)都為現(xiàn)澆，容易達(dá)到“無滲漏”工程的標(biāo)準(zhǔn)。剪力墻結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)（也稱框支剪力墻）：剪力墻結(jié)構(gòu)指的是鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，它是由配筋混凝土墻體作為承受豎向力和風(fēng)與地震等水平力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體系，因此也稱為抗震墻結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)即指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。鋼混結(jié)構(gòu)：這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。磚混結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。它們的允許建筑高度逐漸提高。三、建筑物的結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu)：（磚墻、鋼筋砼（混凝土）樓板為主要的承重構(gòu)件）、框架結(jié)構(gòu)（包括框支結(jié)構(gòu)）、框剪結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)（如國貿(mào)大廈）。并要求提交的公有共用部位要與購房人購房合同附件中明示的公有共用部位一致。按照規(guī)定，倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑空間。套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為單幢樓內(nèi)的公用建筑面積。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按它們的實(shí)際建筑面積計(jì)算，不得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度來折算它們的建筑面積。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計(jì)算。4輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。4居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。結(jié)構(gòu)面積：住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時統(tǒng)計(jì)為銷售收入。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期竣工的商品房屋面積。3竣工房屋面積：是指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到住人和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。3房屋施工面積：是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。3陽臺：，分全封閉（全算面積）和不封閉（算50%面積）。有儲藏間、人防、機(jī)房等。在一般情況下。2附層：即夾層，是指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是二層，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫階層，或叫夾層。2裝飾性塔樓：是指突出屋面作為裝飾性的較小的樓層，一般不能使用。近年來在新設(shè)計(jì)建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。但錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，適合于層數(shù)少面積大的高檔住宅。 錯層:一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。由于低的部分為兩層，所以兼有躍層式住宅的優(yōu)缺點(diǎn)。由于躍層式住宅只有進(jìn)戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。2躍層、復(fù)式、錯層： 躍層:一套居住單位占有二層的為躍層式，也有人稱為“樓中樓”。需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和