房地產(chǎn)策劃相關(guān)知識-文庫吧資料
2025-07-03 14:22本頁面
【正文】 導(dǎo)致?！薄 ∴u毅也認(rèn)為，目前北京商業(yè)地產(chǎn)市場的風(fēng)險主要在于開發(fā)商融資、經(jīng)營能力較差?！ ∥ｋU四 資金短缺困擾商業(yè)地產(chǎn) 同經(jīng)營方式一樣，不能獲得銀行中長期開發(fā)貸款也是導(dǎo)致出售型商業(yè)項目比例過高的重要原因?！ 〔贿^，隨著市場走向成熟，開發(fā)商的退出渠道逐漸拓寬，這種產(chǎn)權(quán)式商鋪也將逐漸退出歷史舞臺，最終持有型商鋪成為商業(yè)地產(chǎn)的主軸?！ ∴u毅認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪模式的產(chǎn)生在于開發(fā)商對資金的渴求。而將大型購物中心分割成小產(chǎn)權(quán)商鋪，出售給個人投資者的產(chǎn)權(quán)式商鋪，由于前幾年在實踐過程中暴露了種種弊端，目前也在不斷地探索和調(diào)整中?！ ∫话銇碚f，大型開發(fā)商開發(fā)的大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目一般都是只租不售?！ ∥ｋU三 以售為主的商業(yè)模式急需改變 其實無論是在傳統(tǒng)商業(yè)中心的商業(yè)項目，還是在新興居住區(qū)的商業(yè)項目，正如吳換賢所言，商業(yè)地產(chǎn)是孤獨寂寞、默默耕耘的產(chǎn)業(yè)，后期的經(jīng)營才是商業(yè)地產(chǎn)成功與否的關(guān)鍵。 伴隨著家樂福在通州開店、奧北德龍廣場的成功招商，逐步興起的新居住中心正在成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新樂土，同時也對傳統(tǒng)中心的人流起著分流作用。但是隨著人們認(rèn)知度的提升，這些起初以生活、服務(wù)為主的區(qū)域中心會逐漸出現(xiàn)購物中心、城市綜合體等大型商業(yè)項目。 危險二 郊區(qū)商圈興起分散中心人流 和商業(yè)過分集中在傳統(tǒng)的市中心相比，人流呈現(xiàn)向郊區(qū)流動的趨勢，根據(jù)《北京城市（2004年2020年）總體規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）規(guī)定，北京市在今后15年內(nèi)將重點發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊三個新城，重點發(fā)展的三個新城應(yīng)成為中心城區(qū)人口和職能疏散及新的產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益，到2020年人口規(guī)模將達到570萬，同時還要積極疏散舊城的居住人口。同時，吳換賢還指出，目前北京對大型購物中心的需求已經(jīng)基本滿足，現(xiàn)在主要缺乏與餐飲、服務(wù)、社區(qū)相結(jié)合的商業(yè)項目?！ 〔痪们?，發(fā)生在SOHO尚都的歇業(yè)事件就已隱約地顯現(xiàn)出了北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將面臨的困境，SOHO尚都、朝外SOHO、世貿(mào)天街、中國紅街4個定位基本一致的項目集中在一個區(qū)域內(nèi)先后開業(yè)，不可避免地造成了招商困難、開業(yè)率不足、人氣不旺的后果。整體來說對于北京商業(yè)的整體格局不會有太大的影響，但是在這些集中的區(qū)域出現(xiàn)了商業(yè)供應(yīng)過剩。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅指出，今年商業(yè)地產(chǎn)項目主要以大型購物中心為主，單體面積過大，而且主要集中在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域內(nèi)，這樣不僅造成了激烈的同質(zhì)化競爭，而且將造成區(qū)域內(nèi)商業(yè)出現(xiàn)大面積空置?！ ∥ｋU一 項目扎堆同質(zhì)化競爭激烈 據(jù)上海五合智庫發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)字顯示，2007年北京面世的10000平方米以上的商業(yè)項目將達到27個，面積在237萬平方米，如果再加上中、小型社區(qū)配套商業(yè)項目，今年北京市的商業(yè)放量將達到600萬平方米。北京通商地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理吳換賢表示，就目前而言商業(yè)地產(chǎn)的銷售價格要略低于住宅，而且商業(yè)地產(chǎn)是孤獨寂寞、默默耕耘的產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)沒有住宅銷售的轟轟烈烈，但是成熟的商業(yè)項目會成為上市公司穩(wěn)定的收益，成為股票上漲的持久動力。 隨著北京商品住宅用地的不斷縮緊，不少開發(fā)商已經(jīng)開始從地產(chǎn)傳統(tǒng)的買地蓋樓賣房的短平快模式逐步地轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。2006年的數(shù)據(jù)顯示，北京市的商業(yè)地產(chǎn)項目有超過1/3是處于閑置狀態(tài)的，但是從去年年底北京的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了“井噴”的現(xiàn)象，據(jù)權(quán)威機構(gòu)預(yù)計，北京2007年商業(yè)地產(chǎn)的放量將超過600萬平方米，且新建商業(yè)地產(chǎn)項目基本集中在傳統(tǒng)商業(yè)商務(wù)區(qū)域。奧運后，北京商業(yè)地產(chǎn)該咋玩？(20080710 12:32:24)標(biāo)簽：商業(yè)地產(chǎn) 雜談 而一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的客戶群。制定如何才能避免讓目標(biāo)消費者產(chǎn)生有意炒做印象的方案。無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因為經(jīng)過第一次營銷策劃的執(zhí)行后，如果銷售效果不佳。 二次營銷策劃案 在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。由于開發(fā)商對項目的設(shè)計和規(guī)劃都已經(jīng)定稿，策劃公司只能根據(jù)現(xiàn)有的資源進行整合和包裝，進而進行一系列的營銷策劃活動。精確的預(yù)算費用的提出，關(guān)系到策劃公司的前途和未來。如果預(yù)算費用提出的過低，策劃公司不會從開發(fā)商那里獲得任何的補償，自己的經(jīng)濟利益會受到損害。開發(fā)商對自己資金的投入非常的關(guān)注。從性質(zhì)上可分為兩類，既價格促銷和服務(wù)促銷。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。 [3]促銷活動的宣傳與開展 嚴(yán)格來說，廣告活動與公關(guān)活動等一切出于銷售目的而舉辦的活動都應(yīng)歸于促銷活動的范疇。比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。最后選擇最為有效的媒體進行廣告的發(fā)布。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經(jīng)常性的閱讀《經(jīng)理人》這樣的刊物。 [1]廣告的發(fā)布 廣告的發(fā)布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有關(guān)于該項目的背景信息及銷售信息。再要求把握主題，立意創(chuàng)新，從而創(chuàng)作出與策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。 各種廣告形式都有自己的優(yōu)缺點。 [3]廣告的制作 廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、公交廣告等等。同理念的定位一樣文案的寫作也應(yīng)在了解本地經(jīng)濟文化發(fā)展水平的基礎(chǔ)上立意創(chuàng)新。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。同時，理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。這就要求策劃公司對本地的經(jīng)濟、文化有相當(dāng)深刻的了解和體會。只有創(chuàng)新，才會給項目的靈魂中注入個性；只有創(chuàng)新才能在眼花繚亂的房地產(chǎn)大戰(zhàn)中牢牢抓住購房者的目光，從而達到理想的銷售效果。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創(chuàng)作和廣告的制作幾個部分。這一程序相當(dāng)于在固有項目資源的基礎(chǔ)上進行資源的衍生與創(chuàng)造。建議在可行性原則下付諸實施。成功
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