【正文】 后再允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則應(yīng)買之人勢(shì)必銳減，賣價(jià)難免偏低，一方面不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人，他方面也不免造成偏惠優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的結(jié)果。優(yōu)先承買權(quán)人于接到通知后，逾期未表示者，其優(yōu)先權(quán)視為放棄，執(zhí)行法院得交由拍定人承買。[40]楊與齡先生也認(rèn)為：“強(qiáng)制拍賣，亦為買賣之一種，自不影響優(yōu)先承買權(quán)人之權(quán)利……故不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)拍定或交債權(quán)人承受時(shí)，執(zhí)行法院知有優(yōu)先承受權(quán)利人者，得依法通知其于法定期限內(nèi)表示愿否優(yōu)先承受?？梢?jiàn)，拍賣雖然是一種比較特殊的、法律設(shè)有特別規(guī)則的交易方式，但其含義尚未逸出“買賣”的文義范圍之外。根據(jù)《法國(guó)民法典》第815—15條和《瑞士民法典》第681條的規(guī)定，在拍賣的情況下，權(quán)利人仍然可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。法律對(duì)出租人的基本交易行為（純粹意義上的買賣），尚且忍心加以限制（承租人可以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)），為何反倒不能對(duì)投資行為加以限制呢？舉重以明輕，故一般來(lái)講，上述“視為買賣”的情形下，承租人皆應(yīng)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而上述“視為買賣”的很多行為都是一種以房屋價(jià)值進(jìn)行投資的行為（交換房屋產(chǎn)權(quán)的“互易”除外）。筆者認(rèn)為：純粹意義上的房屋出賣（即出售房屋所有權(quán)，換取價(jià)金），是“關(guān)于交易之基本的契約”[39]，也應(yīng)該是出租人所能為的一種基本交易行為。在這方面，《澳門民法典》第1308條關(guān)于共有人以其份額向第三人作代物清償時(shí)，其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，可資參照。不過(guò)，如果第三人所提供交換的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能夠提供同樣內(nèi)容的給付，則仍然可以主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。首先，在房屋所有人以房屋的所有權(quán)出資、因企業(yè)的收購(gòu)、合并或者分立而變更房屋所有人、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋的情況下，由于房屋所有人的目的并不在于通過(guò)出讓房屋所有權(quán)而取得價(jià)金，而是具有獲取房屋價(jià)金之外的其他目的，因此這些情形即使視為房屋的“出售”，承租人也不可能具備第三人所提供的“同等條件”，從而無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！侗本┦蟹课葙I賣管理暫行規(guī)定》里面的“房屋買賣”包括房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以房屋作價(jià)投資、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋等情況；而《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》亦將“以房地產(chǎn)出資，并已轉(zhuǎn)為合資企業(yè)擁有的；以土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的；以房地產(chǎn)作價(jià)入股的；以房地產(chǎn)抵債的；收購(gòu)、合并或分立企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人的等情形視為出賣?！盵37]我國(guó)《合同法》第130條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。 （一）出租人出賣租賃房屋 出租人出賣租賃房屋即是與他人進(jìn)行就租賃房屋進(jìn)行買賣。所以出租人的通知不能作為承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件。如果出租人不履行通知義務(wù)是承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使條件，那么勢(shì)必造成出租人一旦履行通知義務(wù)，承租人就不能再行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況；如果出租人履行通知義務(wù)是承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使條件，那么在出租人不為通知，承租人自行得知出租人出賣信息的情況下，承租人同樣不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。有人認(rèn)為出租人未履行通知義務(wù)是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件[35]，有人則認(rèn)為出租人履行通知義務(wù)是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件。另外，根據(jù)形成權(quán)的一般理論和各國(guó)立法實(shí)踐，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使還應(yīng)該在一定的期限內(nèi)進(jìn)行。 三、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使條件 我國(guó)合同法第230條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。關(guān)鍵還是要看由現(xiàn)實(shí)決定的該項(xiàng)政策的緊迫性、重要性?！盵33]但這兩個(gè)理由都經(jīng)不起推敲?！盵32]或?yàn)榉ǘ▋?yōu)先購(gòu)買權(quán)均基于某項(xiàng)特殊的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)政策而設(shè)立，如不賦予其物權(quán)效力，恐難達(dá)致該政策之目的。但在我國(guó)，除了極少數(shù)城市外，房屋租賃合同是不需要登記公示的。以“占有”來(lái)作為一項(xiàng)可以先于他人購(gòu)買房屋這一不動(dòng)產(chǎn)，顯然過(guò)于草率。我們來(lái)看優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否具備了公示性。權(quán)利具備了公示性，方能對(duì)抗第三人。 （4）反對(duì)賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以物權(quán)效力，最有力的理由是保護(hù)第三人利益，維護(hù)交易安全。在這里，物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可能無(wú)法保護(hù)承租人的利益——已在他處購(gòu)房的承租人即使經(jīng)由優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使把租賃房屋的所有權(quán)變動(dòng)到自己名下也可能會(huì)蒙受重大不利益，因?yàn)槌凶馊丝赡懿⒉恍枰獌商鬃》?。最為典型的情形是：租賃關(guān)系仍在存續(xù)，房屋所有人（出租人）將房屋賣于第三人卻不履行自己對(duì)承租人的通知義務(wù)。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)若被賦予物權(quán)效力則太嫌剛硬，真的不如賦予欺債權(quán)效力更顯平衡。有人會(huì)說(shuō)，房屋所有人在租賃期內(nèi)不賣房屋不就可以解脫嗎？可問(wèn)題是這又會(huì)讓房屋所有人承擔(dān)房屋價(jià)錢歷時(shí)下跌的巨大風(fēng)險(xiǎn)。此種情形之下，出租人更愿意在承擔(dān)違約責(zé)后送走承租人。還應(yīng)看到，有時(shí)候，房屋的買賣并不會(huì)使房屋所有人與該房屋徹底脫離干系，如某大樓的所有人只出賣由他人承租的該樓部分樓層。在出租人過(guò)了此村，難尋他店的時(shí)候，處于完全主動(dòng)地位的承租人會(huì)作出什么樣的決定，真的讓出租人心里發(fā)虛。筆者反對(duì)以此理由來(lái)否定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的存在價(jià)值，但認(rèn)為此理由可以用來(lái)解釋為什么不能賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)物權(quán)效力。 (2)賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以物權(quán)效力，對(duì)房屋所有人過(guò)于苛刻。房屋所有人侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)固然會(huì)因推翻承租人基于承租房建立的一系列經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系而致承租人受有損失，但是這個(gè)損失完全可以通過(guò)由出租人承擔(dān)違約責(zé)任加以貨幣化賠償來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)。那么，我們究竟應(yīng)該賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以什么樣的效力呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)該賦予其債權(quán)效力。而“耕地三七五減租條例”上規(guī)定的耕地承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則被公認(rèn)具有物權(quán)效力。 本文前已述及，我們?cè)诳紤]賦予一項(xiàng)效力不明或效力尚有爭(zhēng)論的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以何種效力的時(shí)候，不能用一刀切的方式籠而統(tǒng)之的加以確定，而必須結(jié)合現(xiàn)實(shí)，具體問(wèn)題具體分析。如果房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被賦予物權(quán)效力，在中國(guó)不承認(rèn)物權(quán)行為理論的背景下，就應(yīng)該是讓承租人“請(qǐng)求法院宣告該買賣合同無(wú)效”的同時(shí)，基于自己?jiǎn)畏揭馑急硎荆ㄎ餀?quán)性形成權(quán)），依“同等條件”直接獲得該房屋的所有權(quán)[29]；如果房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被賦予了債權(quán)效力，那么房屋承租人就不能宣告人家的買賣合同無(wú)效，他只能基于自己?jiǎn)畏揭馑急硎荆▊鶛?quán)性形成權(quán)），依“同等條件”直接在自己和出租人之間形成買賣該房的合同，然后要求出租人承擔(dān)債務(wù)不能履行的合同責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣合同無(wú)效。 二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力如何？我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。而從理論上講，如果是買賣契約的話，那么所有人還是可以違約的，仍然可以出售該房屋給其他人，而賠償承租人的損失。但承租人是基于什么而取得所有權(quán)呢？按照附強(qiáng)制締約的買賣契約訂立請(qǐng)求權(quán)理論，承租人發(fā)出請(qǐng)求（要約），房屋所有人承諾，在承租人和所有人間成立以“同等條件”為內(nèi)容的合同。此時(shí)，有兩個(gè)選擇，要么承租人直接取得房屋所有權(quán)；要么房屋所有人重新取得房屋所有權(quán)。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣合同無(wú)效?！盵28]結(jié)合優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力來(lái)看，強(qiáng)制締約理論更有不周延的地方——它解釋不了具有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。[27]此種觀點(diǎn)下的附強(qiáng)制締約義務(wù)的買賣契約訂立請(qǐng)求權(quán)在法的效力上和形成權(quán)比較接近。承租人的先買權(quán)可以劃入直接的強(qiáng)制締約之中。根據(jù)違反強(qiáng)制締約義務(wù)的后果的不同，強(qiáng)制締約可以被區(qū)分為直接的強(qiáng)制締約與間接的強(qiáng)制締約兩個(gè)基本類型。在合同自由原則之下，當(dāng)事人既享有決定合同內(nèi)容、形式等自由，也享有締約自由以及選擇相對(duì)人的自由，即當(dāng)事人可以依其自主意思決定是否訂閱以及與誰(shuí)訂約。 另有學(xué)者認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種附強(qiáng)制締約義務(wù)的買賣契約訂立請(qǐng)求權(quán)。至于法定優(yōu)先承買權(quán)……系于耕地租賃契約成立時(shí)，隨即發(fā)生，而于出租人出賣或出典耕地時(shí)得為行使，學(xué)說(shuō)判例均同此見(jiàn)解?！盵25]可以看出，期待權(quán)是“一種取得權(quán)利的權(quán)利”。[24]王利明先生認(rèn)為：“所謂期待權(quán)，是指一種將來(lái)可能取得權(quán)利的權(quán)利，其權(quán)利系寄托在將來(lái)可能取得的權(quán)利上。幾個(gè)世紀(jì)以來(lái)，學(xué)者對(duì)期待權(quán)“雖有若干共同之基本認(rèn)識(shí)，但于細(xì)節(jié)方面，仍多爭(zhēng)論”。[22] 有學(xué)者提出優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種期待權(quán)。具體言之，于此涉及的是附條件的形成權(quán)；其行使的條件是：義務(wù)人與第三人就先買權(quán)的客體締結(jié)買賣契約（民法典第五〇四條）。借單方的意思表示創(chuàng)設(shè)法律關(guān)系（此處即買賣關(guān)系）的權(quán)利，通常可歸屬“形成權(quán)”一類?！贝诵Ч麩o(wú)疑正是行使先買之權(quán)利，借意思表示所擬獲致者?！卑凑者@個(gè)思路，他對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行了“構(gòu)想”：法律規(guī)定：“先買權(quán)以向義務(wù)人為意思表示之方式行使之”（民法典第五〇五條第一項(xiàng)第一句）。在相關(guān)論述中，他指出：“‘構(gòu)想’一詞以下只用以描述下列活動(dòng)：將法律中發(fā)現(xiàn)的一項(xiàng)規(guī)整，或交易中發(fā)展出來(lái)的一種契約模式（而不是某具體個(gè)別的契約），如此的安排入（部分）體系之中，借以產(chǎn)生一種無(wú)矛盾的脈絡(luò)關(guān)系，并使之能與其他規(guī)整相互比較，以清楚顯示其同異之處。這和解除權(quán)本身的性質(zhì)不會(huì)因其產(chǎn)生原因是法定或是約定而生差異是一個(gè)道理。對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行定性是否要在這個(gè)分類下分別進(jìn)行？有人明確否定：法定優(yōu)先承買權(quán)和約定優(yōu)先承買權(quán)之成立方式雖有不同，但基本性質(zhì)應(yīng)無(wú)差異，故關(guān)于其法律性質(zhì)，應(yīng)為統(tǒng)一解釋。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，其“耕地三七五減租條例”上承租人之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被賦予了物權(quán)效力，而其他如依“土地法”而成立的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等則被賦予了債權(quán)效力。債權(quán)的效力，只能于當(dāng)事人間主張，不能對(duì)抗第三人，故此種先買權(quán)之效力較弱，亦僅有對(duì)人的效力。物權(quán)的效力可以對(duì)抗任何人，故此種先買權(quán)之效力較強(qiáng)，不僅于當(dāng)事人之間，可以主張；對(duì)于第三人亦可主張，亦即具有對(duì)世效力。而從當(dāng)前他國(guó)或地區(qū)的立法例來(lái)看，既有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也有債權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)[18]。如果我們能夠先確定某一權(quán)利在法律概念體系中的位置歸屬，而后確定其效力，那只是因?yàn)榍叭艘褜⒍叩膶?duì)應(yīng)關(guān)系徹底確定，所以我們可以來(lái)回逡巡而暢通無(wú)阻。所以，整個(gè)過(guò)程便是：現(xiàn)實(shí)對(duì)法政策提要求，法政策對(duì)某權(quán)利定效力，而我們則根據(jù)其效力注解出其性質(zhì)。法政策因應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，在衡量各種情勢(shì)之輕重緩急之后，作出賦予某項(xiàng)權(quán)利何種效力的決定。并且，后文還將論述，此問(wèn)題可以通過(guò)正確決定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力而得到緩和。但是出賣人因出租出賣物已經(jīng)享有過(guò)利益，在出賣之時(shí)，對(duì)其出賣條件加以適當(dāng)限制，確不為過(guò)；在“同等條件”作用下，對(duì)物使用最有效率者會(huì)通過(guò)提高買價(jià)的方式來(lái)確保獲得買賣物——雖然也會(huì)有些周折。其第四個(gè)理由直接為贊成者第一個(gè)理由所反駁。其第二個(gè)理由合理成