【正文】 攤，需要報(bào)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)同意后執(zhí)行，比如說(shuō)取得土地使用權(quán)所支付金額扣除項(xiàng)目的分?jǐn)偅貎r(jià)款的扣除需要按照全部建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不允許按照占地面積進(jìn)行分?jǐn)偅敲此姆謹(jǐn)偣街饕褪侨〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額/總的建筑面積清稅的面積＝應(yīng)扣除的金額；第五，綜合開發(fā)項(xiàng)目增值額的確定。增值額的計(jì)算問題，內(nèi)容比較多。第五，加計(jì)扣除，是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計(jì)20%扣除，對(duì)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有這樣一個(gè)加計(jì)扣除的規(guī)定，確定加計(jì)20%扣除的金額的時(shí)候，應(yīng)該注意代收費(fèi)用的扣除需要減除大市政費(fèi)，用電權(quán)費(fèi)和綠化費(fèi)的金額之后再作為加計(jì)20%的基數(shù)，在確定20%扣除的時(shí)候應(yīng)該把代收費(fèi)用去掉。第四，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，主要是指營(yíng)業(yè)稅及附加，另外就是印花稅。這里有一些具體的規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡是能夠按照中讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分?jǐn)?，并且提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同等利率計(jì)算的稅額，其他的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按照取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算金融之和的5%以內(nèi)扣除，這是一種情況，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的。直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)，辦公費(fèi)，水利費(fèi)，勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷這些，納稅人的行政管理部門為了管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)該在開發(fā)費(fèi)用中扣除的，不應(yīng)該在這里面扣除，這是第二項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)成本，這個(gè)內(nèi)容比較多。公共配套設(shè)施費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造，但是不能有償轉(zhuǎn)讓，這種公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出，比如開發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校這些設(shè)施所發(fā)生的支出。建筑安裝工程費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用，包括納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用，還有就是納稅人自己建房所發(fā)生的，列入工程項(xiàng)目工程示功圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。這里面強(qiáng)調(diào)，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)，那么納稅人是在已經(jīng)征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)，那么這部分支出已經(jīng)體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地征用及拆遷費(fèi)在開發(fā)成本中不能扣除，因?yàn)樵诘谝豁?xiàng)里已經(jīng)扣了。第二，房地產(chǎn)開發(fā)成本，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，這個(gè)簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，主要有這么幾項(xiàng)，一個(gè)是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，一個(gè)是前期工程費(fèi)，一個(gè)是建筑安裝工程費(fèi)，一個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，一個(gè)是公共配套設(shè)施費(fèi)，一個(gè)是開發(fā)間接費(fèi)用。下面我就分別介紹一下，第一，取得土地使用權(quán)所支付的金額，這是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，這個(gè)地價(jià)款就包括，一個(gè)是按照城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，以協(xié)議招標(biāo)拍賣等出讓的方式取得土地使用權(quán)，那么納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金，第二以行政劃撥取得土地使用權(quán)，這個(gè)時(shí)候取得土地使用權(quán)支付金額就是指，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金，第三種以轉(zhuǎn)讓方式土地使用權(quán)的，向原來(lái)的土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，這是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中，為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用?？鄢?xiàng)目金額的確定，是確定計(jì)算土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此在確定收入的時(shí)候，需要把這些全部包括在里面，對(duì)于采取分期預(yù)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在辦理清稅的時(shí)候，尚未取得全部實(shí)際收入的，一律按簽訂房地產(chǎn)購(gòu)銷合同中記載的金額確定收入，這種很少。貨幣收入主要是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物、產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)，以及國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券，那么貨幣收入的實(shí)質(zhì)就是轉(zhuǎn)讓方因?yàn)檗D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價(jià)款，這是貨幣收入；實(shí)物收入一般是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的實(shí)物，比如鋼筋、水泥等建材，還有房屋土地等不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)物收入價(jià)值一般是要通過對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，一般采用市場(chǎng)交易法，對(duì)這些財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估來(lái)體現(xiàn)；其他收入就是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物以及附著物而取得的無(wú)形資產(chǎn)的收入，或者是其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，比如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商議權(quán)等，這個(gè)價(jià)值也需要專門的評(píng)估。一是銷售收入的確定問題，二是扣除項(xiàng)目金額的確定問題，三是增值額的計(jì)算，土地增值稅稅款的計(jì)算主要通過這三個(gè)方面。這個(gè)是需要申請(qǐng)的情況，納稅人接到主管稅務(wù)所同意辦理清稅的審批表后，應(yīng)在2月內(nèi)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)。
（二）土地增值稅清算稅款的有關(guān)規(guī)定土地增值稅清算稅款想介紹兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是清算稅款的辦理程序，一是清算稅款的注意事項(xiàng)。從2006年1月1日起，對(duì)污染擾民搬遷企業(yè)減免土地增值稅事項(xiàng)由各局負(fù)責(zé)審批，不再報(bào)市局審批，主要是為了簡(jiǎn)化程序、提高效率，也是方便納稅人，納稅人按照規(guī)定提供相關(guān)的減免稅申請(qǐng)資料以后，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照土地增值稅減免稅的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核減免稅資料，切實(shí)保證審批工作質(zhì)量。這個(gè)文件主要就是說(shuō)，這次根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局，財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件以及北京市財(cái)政局、北京市地稅據(jù)，京財(cái)字[1996]645號(hào)規(guī)定，主要對(duì)于新建房與舊房的界定，新建房是指新建未使用房產(chǎn)，以前這個(gè)文件就有規(guī)定，使用一年地上的房產(chǎn)都屬于舊房，針對(duì)開發(fā)企業(yè)商品房已經(jīng)使用年限在一年再出售的情況，因?yàn)楝F(xiàn)在這種情況可能也是比較多的，對(duì)于這種行為，因?yàn)樗呀?jīng)改變了新出售商品房的性質(zhì)，對(duì)于這種商品房出售不再適合開發(fā)企業(yè)出售商品房的規(guī)定，也就不能夠按照清算的政策和程序辦理清稅了，在清算時(shí)需要按照自用房地產(chǎn)進(jìn)行處理，轉(zhuǎn)讓這部分的開發(fā)成本也不能夠直接進(jìn)行扣除，一律要按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅，這是關(guān)于已經(jīng)使用的房產(chǎn)再出售的問題。這個(gè)等于是對(duì)辦理竣工清稅申報(bào)期限的規(guī)定，原來(lái)還繼續(xù)有效。這個(gè)規(guī)定主要因?yàn)樵谝郧熬┑囟惖豙2003]653號(hào)文件規(guī)定，是以前的一個(gè)規(guī)定，現(xiàn)在也執(zhí)行，銷售面積達(dá)到可銷售面積85%以上的可以由納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，是否可以進(jìn)行清稅，但不是作為必須辦理清稅手續(xù)，這個(gè)當(dāng)時(shí)考慮有些在建的開發(fā)項(xiàng)目，雖然銷售面積已經(jīng)達(dá)到85%，但是沒有開發(fā)成本，沒法確定扣除項(xiàng)目金額，這時(shí)候應(yīng)該是不能清稅的，所以以前的規(guī)定對(duì)這種情況也是需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)，報(bào)申請(qǐng)表，然后稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行批準(zhǔn)就可以清稅。原來(lái)政策規(guī)定納稅人辦理申報(bào)的時(shí)候，需要對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)，那么確認(rèn)之后的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以是按年申報(bào)，那么考慮到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅涉及到交易價(jià)格的問題，單平面積實(shí)際判定不出來(lái)，那么從明年開始取消前期進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)，調(diào)整一律待辦理清稅手續(xù)時(shí)一并確認(rèn)，由于事先不再進(jìn)行確認(rèn)，以前規(guī)定比如開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以按年申報(bào)，這樣的話這個(gè)規(guī)定，現(xiàn)在沒有確定是不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，都調(diào)整為按季進(jìn)行申報(bào)，這樣應(yīng)該跟其他的開發(fā)項(xiàng)目，申報(bào)人規(guī)定的期限是一樣的，應(yīng)該是在取得