【正文】 ，而必須充分發(fā)揮企業(yè)管理層以及企業(yè)外腦的集體智慧，形成明確而合乎實際的公司發(fā)展戰(zhàn)略。而未來中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個顯著趨勢是，一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)將不再是一個獨立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項目對今后的項目開發(fā)以及企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的影響。通過填補(bǔ)服務(wù)體系的空白，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)如能抓住機(jī)遇，提供高水平服務(wù)并迅速占領(lǐng)市場，就會獲得“先發(fā)”優(yōu)勢，取得巨大收益。由于房地產(chǎn)具有較長的經(jīng)濟(jì)壽命，服務(wù)的價值從長遠(yuǎn)看甚至超過了房地產(chǎn)實物的建筑價值，因此，不論是國民收入還是就業(yè)方面，這些服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價值是不可輕視的。房地產(chǎn)市場的特性，決定了不論是在開發(fā)，還是在交易和使用過程中，均需一系列專業(yè)服務(wù)的支持，以保證市場的有序運(yùn)行和房地產(chǎn)價值的實現(xiàn)。并為企業(yè)擴(kuò)大生存和發(fā)展創(chuàng)造了空間，使企業(yè)能夠走出省界，跨出國門，進(jìn)入國際市場，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。使企業(yè)增加了實行集團(tuán)經(jīng)營的緊迫感。通過市場和政策引導(dǎo)，發(fā)展具有國際競爭力的大公司大企業(yè)集團(tuán)。黨中央在“十年規(guī)劃和八五計劃”中，明確提出要“積極發(fā)展企業(yè)集團(tuán)”?？傊?，可使企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念和方式，擴(kuò)大規(guī)模，提高質(zhì)量，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在市場上占據(jù)應(yīng)有的地位。在這種國內(nèi)外雙重壓力下，企業(yè)要在競爭中生存和發(fā)展，實行企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是唯—的出路。而在激烈的市場競爭中有許多企業(yè)由于實力不強(qiáng)，沒有競爭力導(dǎo)致敗北。　　企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是增強(qiáng)競爭力的有效途徑。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強(qiáng)了競爭力。奈斯比特在其《公元2000年世界大趨勢》一書中就指出：90年代及至21世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)格局是“集團(tuán)對集團(tuán)的競爭”，是“大型企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行大兵團(tuán)作戰(zhàn)式”。這就從客觀上要求企業(yè)實行多種經(jīng)營逐步聯(lián)合，集中使用生產(chǎn)資料和資金，采用專業(yè)分工和相互協(xié)作的先進(jìn)生產(chǎn)方式進(jìn)行生產(chǎn)交換。生產(chǎn)社會化和生產(chǎn)專業(yè)化是近現(xiàn)代社會生產(chǎn)發(fā)展的新特點和基本形式。例如，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1／3的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時期的1600多家，減少至目前的1000多家。集團(tuán)化方向發(fā)展，逐漸出現(xiàn)一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產(chǎn)航母”，“房地產(chǎn)大鱷”。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。　　改革開放以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進(jìn)步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價制度、土地征用制度、企業(yè)內(nèi)部激勵機(jī)制等。在項目投資決策前，應(yīng)投入足夠的人力和財力，做好充分的案前工作，比如市場調(diào)研與分析、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學(xué)的依據(jù)，而不是將決策建立在經(jīng)驗和直覺的非科學(xué)基礎(chǔ)之上。　　科學(xué)化的決策要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視投資項目的可行性分析工作。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤的細(xì)分市場，近年來，在滬開發(fā)的“東方曼哈頓”、“東方劍橋”、“東方巴黎”等項目，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿足了這一細(xì)分市場客戶的需求，雖然價格不菲，但銷售火暴。　　隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步成熟以及競爭日趨激烈，房地產(chǎn)市場也被逐漸細(xì)分，房地產(chǎn)的各類產(chǎn)品也越來越多，它們各具特點和特色，滿足市場上各種購房者的不同消費(fèi)需求。否則，投入開發(fā)的大量資金不能及時回收，不但無法實現(xiàn)利潤，而且會造成企業(yè)運(yùn)作資金緊難，甚至危及企業(yè)的生存和發(fā)展?！　‰S著我國近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價格為主導(dǎo)的市場競爭格局。一言以蔽之，中國房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi)部激勵機(jī)制等?！　?努力實現(xiàn)法制化正規(guī)化　　制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)模化，民營化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點，加入世貿(mào)則加速了這一進(jìn)程。民營企業(yè)具有良好的管理機(jī)制而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合實力?！　〗陙?，民營經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要動力。事實上，目前民營房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在市場基礎(chǔ)好、發(fā)育快的地區(qū)如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”，并逐步從市場的“少壯派”向“實力派”轉(zhuǎn)變。此外，房地產(chǎn)本身所具有的“私人物品”特點以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏利性的特點也是政府退出該行業(yè)的一個重要理由，因為政府的職能是經(jīng)營“公共物品”，在住房問題上主要活躍于住房的“社會保障”領(lǐng)域。所以合理的解決辦法是取消把預(yù)售款交給房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售制，建立起由建筑商開發(fā)銷售房屋的預(yù)售制度，并從制度上和法律上保證房屋建設(shè)生產(chǎn)者對商品房屋質(zhì)量的責(zé)任。以房屋預(yù)售制的爭論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預(yù)售對于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進(jìn)作用。這就如同在汽車這樣的耐用消費(fèi)品領(lǐng)域，如果我們有一天創(chuàng)造了“汽車開發(fā)商”這樣一個商業(yè)模式，只要汽車開發(fā)商設(shè)法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車設(shè)計商、汽車制造商制造，成為消費(fèi)者得到汽車的唯一提供商，汽車制造廠反而失去了直接面對汽車消費(fèi)者的機(jī)會。因為，這個皮包公司根本不存在什么生產(chǎn)率上升、收入彈性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，也不會有什么真正意義上的創(chuàng)新。這正是上世紀(jì)70年代末鄧小平同志到歐美訪問時所看到的現(xiàn)象，他后來提出了把建筑業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和推進(jìn)住宅商品化的構(gòu)想。這些房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)根據(jù)服務(wù)對象的不同又可以分成為消費(fèi)者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和為房屋生產(chǎn)者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)兩類。這類作為第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)如同我國的工業(yè)企業(yè)一樣具有完備的房地產(chǎn)原料采購、營造和銷售功能，是房地產(chǎn)的真正生產(chǎn)者和開發(fā)者。　　根據(jù)我們的研究，在英美等發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)業(yè)中根本不存在我國這種基本上不做什么物質(zhì)勞動和增值服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。所以業(yè)內(nèi)提出的“地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)到來”的觀點對開發(fā)商而言是對的，但對廣大的住房消費(fèi)者而言絕對不是一個好消息?？梢哉f，開發(fā)企業(yè)在消除競爭對手直面龐大的住房需求市場（包括由開發(fā)商直接推動的拆遷市場），并且可以自主定價而不受任何約束的條件下，迎來了開發(fā)業(yè)有史以來最好的“黃金時代”，開發(fā)商由此也大量進(jìn)入中國富豪排名榜的前列。而且這個時候房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著來自單位福利分房這樣一個強(qiáng)大的競爭對手存在，其利潤水平局限在一定范圍，還沒有對社會造成多大危害?！　?房地產(chǎn)企業(yè)的效益問題　　從《中國統(tǒng)計年鑒》中的數(shù)據(jù)看，與“經(jīng)營總收入”、“商品房屋銷售收入”等指標(biāo)的穩(wěn)步增長相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“營業(yè)利潤”以及“平均利潤率”等指標(biāo)波動劇烈，不容樂觀。從國際經(jīng)驗看，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)或房企集團(tuán)是市場舞臺的主角，占據(jù)市場的絕大份額，如香港“五大”地產(chǎn)商，企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山?！　∪欢?，從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)所需資金量大、高投入、高回報、高風(fēng)險的特性，以及房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型。缺少大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，即使是規(guī)模較大的開發(fā)公司也是資本少、市場份額小，如上海最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司——陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司，也只有不到15億美元的資本市值?！　?企業(yè)發(fā)展中的規(guī)模問題　　目前中國房地產(chǎn)企業(yè)“散、小、差”的特點已是有目共睹。然而，即使是只占總數(shù)的20％，由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數(shù)量巨大，國有房地產(chǎn)企業(yè)對市場的影響仍然舉足輕重?！　》康禺a(chǎn)國企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度較之工業(yè)國企也許更快一些。代理人內(nèi)部控制，激勵機(jī)制不合理、普遍存在著人才浪費(fèi)和企業(yè)效率低下等?！　?我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問題　　 企業(yè)的所有制性質(zhì)問題　　盡管國內(nèi)學(xué)者對于國有企業(yè)問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對國有房地產(chǎn)企業(yè)問題進(jìn)行系統(tǒng)深入的研究。中國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團(tuán)購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿(mào)組織，對外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運(yùn)作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會受振動，但不會受重傷。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設(shè)有100萬家企業(yè)，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業(yè)，難以與各種不同門類的企業(yè)對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學(xué)性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗管理的體制上。然而，中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握。這些條件其實也就是我們常說的現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般都超過社會其它行業(yè)的利潤率，同時由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)90年代開始，一大批社會游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。目前，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)