【正文】 業(yè)制度與 G模式理論研討》 99年，翠園?，F(xiàn)代企業(yè)制度改革試點 96年，海景花園。貿(mào)易及工業(yè)區(qū)物業(yè)管理 94年進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。文化變革 弱戰(zhàn)略控制型母子關(guān)系（僅對不成熟的子公司采用經(jīng)營型控制） 資本運作能力、戰(zhàn)略能力、組織能力、資源整合能力及品牌制勝 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新期 尋找進(jìn)入新的領(lǐng)域的機會；變現(xiàn)企業(yè)品牌 強戰(zhàn)略控制型母子關(guān)系 基金管理階段 穩(wěn)定融資渠道；強化投資能力；變現(xiàn)組織能力和 HR；百年品牌計劃并同時變現(xiàn)品牌價值 資本（財務(wù)）控制型母子關(guān)系 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 企業(yè)發(fā)展階段與管控 異地擴張 異地發(fā)展的好處 獲取不同地區(qū)間經(jīng)濟及行業(yè)發(fā)展不平衡帶來的超額收益； 分散投資風(fēng)險； 擴大市場范圍； 快速做大 異地發(fā)展的風(fēng)險 因?qū)Ξ惖氐耐恋丶爱a(chǎn)品市場、顧客、產(chǎn)業(yè)鏈、政府等不熟悉，導(dǎo)致投資和經(jīng)營風(fēng)險急劇提升； 管理復(fù)雜性、難度、成本急劇提升； 人工效能下降； 根據(jù)地逐漸被侵蝕 異地發(fā)展的條件 規(guī)模及資金實力； 凈現(xiàn)金流偏差的控制能力； 根據(jù)地的輸血能力；投資能力； 異地融資能力； 異地開發(fā)能力； HR儲備； 企業(yè)的品牌力； 對目標(biāo)城市的基礎(chǔ)研究的廣度和深度 異地發(fā)展的方式及注意事項 并購、合作、市場化直接進(jìn)入； 提前規(guī)劃、早作準(zhǔn)備、夯實基礎(chǔ)，逐步滿足異地發(fā)展的條件； 控制節(jié)奏、謹(jǐn)慎探索、逐步推進(jìn) 異地發(fā)展的案例 成功經(jīng)驗與失敗教訓(xùn)分析 聚焦區(qū)域的案例 做深做實做透當(dāng)?shù)厥袌?，修煉能力，循環(huán)積累資源，謹(jǐn)慎分析，逐步相機異地擴張 非相關(guān)多元化？基于產(chǎn)品、資源、能力、客戶的多元化？縱向或橫向一體化？ 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 企業(yè)發(fā)展階段與管控 異地擴張案例 1 G集團擴張之路 88年創(chuàng)辦。 管控模式如何轉(zhuǎn)型？ 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 企業(yè)發(fā)展階段與管控 企業(yè)發(fā)展階段 地產(chǎn)企業(yè)生命階段 主要任務(wù) 適應(yīng)的管控 發(fā)展動力 單區(qū)域非集團階段 機會牽引 單區(qū)域集團化 鞏固根據(jù)地；尋找跨區(qū)域拓展的機會；開始關(guān)注項目品牌；形成項目開發(fā)的穩(wěn)定模式；人才隊伍雛形 強經(jīng)營控制型母子關(guān)系 集團化向其他區(qū)域擴張初期 鞏固根據(jù)地；尋找跨區(qū)域拓展的機會；探討跨區(qū)域集團化運作模式 (管控 \流程 \組織結(jié)構(gòu) \權(quán)責(zé) )；融資與合作；資源集中；關(guān)注企業(yè)品牌知名度；關(guān)注 HR 強經(jīng)營控制型母子關(guān)系 機會牽引 資源推動 集團化向其他區(qū)域擴張中期 鞏固老區(qū)域；尋找跨區(qū)域拓展的新機會；優(yōu)化投資模式；調(diào)整集團化運營及組織模式；開拓融資新渠道；資源共享；關(guān)注企業(yè)品牌美譽度；沉淀組織能力；強化 HR。待今后再相機向異地擴張。集團總部設(shè)人力資源部、總經(jīng)理辦公室、董事會辦公室、財務(wù)部、企業(yè)文化部、 IT部等通用管理部門，沒有地產(chǎn)、商業(yè)、酒店的業(yè)務(wù)管理部門 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 ： 06年下半年決定戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將集團定位為房地產(chǎn)型集團，以房地產(chǎn)一、二級為主業(yè)，商業(yè)及酒店維持現(xiàn)狀，其他產(chǎn)業(yè)逐漸退出。集團對下屬各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行戰(zhàn)略管控。 基本原則：管控模式和組織層級應(yīng)該適度偏“緊” 不超過 5城市不超過 10項目 不超過 5城市不超過 15項目 不超過 10城市不超過 20項目 不超過 10城市不超過 30項目 不超過 15城市不超過 40項目 不超過 20城市 20個以上城市 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 什么是管控模式 公司管控 9 越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻(xiàn)越高，管控和績效管理的重點關(guān)注價值創(chuàng)新、風(fēng)險控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計流程） 價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，管控和績效管理的重點關(guān)注質(zhì)量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） ?越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險越小，但對組織的品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響，管控和績效管理的重點關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程） 投資 策劃 土地 獲取 項目策劃 建筑管理 采購管理 工程管理 產(chǎn)品開發(fā)及成本控制過程 銷售 管理 售后 服務(wù) 物業(yè) 管理 利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險由前端向后端遞減 1 2 3 全程關(guān)注進(jìn)度、資源效率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 4 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 什么是管控模式 項目管控 類 型 職責(zé)分工 優(yōu) 點 缺 點 實施條件 ? 下派專業(yè)人員在專業(yè)職能上更多依靠專業(yè)部門 ?通常項目經(jīng)理更多履行現(xiàn)場工程管理職能 ? 發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢 ?資源整合、知識共享 ? 效率降低 ? 單項目或多項目 ? 良好的團隊意識 ? 項目部成為項目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供 ? 對項目環(huán)境反映迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ? 員工陷入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) ? 項目數(shù)量較多，需要人才共享 ? 公司有專業(yè)技能提升要求 ? 項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ? 提高運作效率 ? 專業(yè)團隊優(yōu)勢弱 ? 少項目，項目經(jīng)理協(xié)調(diào)力強 偏向職能的矩陣 平衡式矩陣 偏向項目的矩陣 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 什么是管控模式 管控變革案例 金地： 小集團、區(qū)域（本地大異地?。?、大城市、大項目或小項目 小集團、大區(qū)域、小城市、中或大項目 07上半年過渡 金地案例研究 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 目 錄 一、什么是管控模式 概念 公司管控 項目管控 管控變革案例 二、房地產(chǎn)管控模式權(quán)變因素 戰(zhàn)略與管控 投資布局與管控 企業(yè)發(fā)展階段與管控 文化、企業(yè)家精神與管控 組織能力與管控 三、管控模式的執(zhí)行及落地 文化與品牌 最持久的執(zhí)行工具 組織與人員 最強力的執(zhí)行工具 規(guī)劃與計劃 最直接的執(zhí)行工具 流程與權(quán)責(zé) 最直接的執(zhí)行工具 績效管理 最直接的執(zhí)行工具 四、管控模式的自我優(yōu)化機制 管理審計 文化審計 業(yè)務(wù)審計 組織審計 人員審計 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控 戰(zhàn)略概述 1 外部分析 宏觀、行業(yè)、對手、顧客、 內(nèi)部分析 周期、經(jīng)營、管理、資源、 戰(zhàn)略 目標(biāo) 融資支撐 投資支撐 開發(fā)支撐 管控 模式 支撐 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控 戰(zhàn)略概述 2 集 團 戰(zhàn) 略 目 標(biāo)集 團 核 心 競 爭 力構(gòu) 建資 金 籌 措 戰(zhàn) 略 聯(lián) 盟人 才 培 養(yǎng)土 地 儲 備客 戶 價 值 研 究開 發(fā) 效 率提 升產(chǎn) 品 塑 造經(jīng) 營 效 率提 升資 源 積 累 能 力 培 養(yǎng)市 場 與 產(chǎn) 品 定 位設(shè) 計服 務(wù)工 程知 識 更 新營 銷產(chǎn) 品 標(biāo)準(zhǔn) 化成 本供 應(yīng) 商資 源 整合項 目 管理 體 系優(yōu) 化組 織 結(jié)構(gòu) 優(yōu) 化流 程 優(yōu)化資 源 分配 模 式優(yōu) 化融 資財 務(wù) 控制品 牌 塑 造投 資 者 價值員 工 價 值 社 會 價 值客 戶 價 值價 值 鏈 分 析業(yè) 務(wù) 結(jié) 構(gòu) 、 業(yè) 務(wù)模 式 、 管 理 模 式投 資 者 關(guān)系 管 理股 權(quán) 結(jié) 構(gòu)優(yōu) 化公 司 治 理機 制 優(yōu) 化新 業(yè) 務(wù) 經(jīng)營 能 力戰(zhàn)略模型 1 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控 戰(zhàn)略概述 3 業(yè)態(tài)組合 區(qū)域布局 價值鏈選擇 做什么業(yè)態(tài) ?普通住宅 \別墅 \商業(yè) \寫字樓 \旅游 \工業(yè) \園區(qū)開發(fā) ? 進(jìn)入什么區(qū)域 ?什么城市 ? 進(jìn)入價值鏈的哪些環(huán)節(jié) ?土地經(jīng)營 ?開發(fā) ?建筑 ?物業(yè)經(jīng)營 ?物業(yè)管理 ? 產(chǎn)品 高端 ?中端 ?低端 ? 核心能力選擇 產(chǎn)業(yè)選擇 開發(fā)商？運營商？投資商？多元化？ 戰(zhàn)略 路徑 戰(zhàn)略模型 2 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控 戰(zhàn)略概述 4 遠(yuǎn)景： 你是誰？ 你想成為誰？ 你能成為誰？你的遠(yuǎn)景！ 使命： 存在的價值和理由？價值？你的使命！ 目標(biāo)： 戰(zhàn)略目標(biāo)示例 2