【正文】 – 在中國土地溢價占房價比重較高的現(xiàn)狀下，難以攫取高利潤，為今后發(fā)展提供資金 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 競爭對手分析 8復(fù)地 復(fù)地是中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團之一，一級開發(fā)資質(zhì)，香港聯(lián)交所主板 H股上市公司（代碼 2337），公司總部設(shè)于中國上海 復(fù)地的特點 – 以中高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)為主 – 準確的產(chǎn)品定位 – 多項目管理的能力 – 良好的售后服務(wù)體系 – 在未來將逐漸增加一定比例長期持有的經(jīng)營性物業(yè) ，以抵御市場風(fēng)險 – 多元化融資 – 以上海為基地快速增長后向全國拓展 該模式的突出之處 – 能力較為全面 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 競爭對手分析 9綠城 綠城房地產(chǎn)集團是浙江地區(qū)有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)商，在短短的十年時間里，綠城從只有幾個人的企業(yè)起步，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為“ 2023中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè) —— 綜合實力 TOP10”。雅居樂 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 競爭對手分析 3萬科 (綜述 ) 萬科是目前中國惟一一家按美國模式拷貝并進行操作的房產(chǎn)企業(yè) 萬科的特點 – 專注于房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營 – 著重研究中產(chǎn)收入者的房產(chǎn)品需求 – 然后在全國范圍內(nèi)取得相應(yīng)的土地 – 復(fù)制產(chǎn)品的市場定位和品牌策略 – 產(chǎn)品單一面向極其準確的客戶目標 該模式的突出之處 – 產(chǎn)品的標準化、投資模式標準化 – 資本投入、產(chǎn)品品質(zhì)和管理團隊都能有效控制 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 競爭對手分析 3萬科（效率） 收益 指標 之前 （ 2023以前） 之后 （ 2023年后） 開發(fā)效率的提升 從拿地到開盤周期 T 運作效率提升 零星合同審批時效 變更效率提升 設(shè)計變更效率 回款效率提升 回款周期縮短 計劃完成率提高 關(guān)鍵節(jié)點計劃完成率 人均效能提升 人力投入產(chǎn)出比（凈利潤/人力總成本） 人均設(shè)計面積 管理效能 (人均管理效能 ) 略 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 競爭對手分析 3萬科（效率） 收益 指標 之前 （ 2023以前） 之后 （ 2023年后） 知識成果轉(zhuǎn)換 輸入的知識庫改進信息轉(zhuǎn)化為相關(guān)系統(tǒng)要求轉(zhuǎn)化率（規(guī)范標準及其它文件） 設(shè)計質(zhì)量的提高 設(shè)計差錯率 工程質(zhì)量提高 總體工程質(zhì)量滿意率客戶評價 月均返修量 集中交付缺陷 交付頭四月月均缺陷 房屋質(zhì)量提高 房屋質(zhì)量滿意率 銷售服務(wù)質(zhì)量提高 銷售服務(wù)滿意度 成本管理質(zhì)量提高 目標成本變動率 略 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 競爭對手分析 3萬科（效率） 收益 指標 之前 （ 2023以前） 之后 （ 2023年后） 客戶滿意度提高 客戶忠誠度 客戶滿意度 (產(chǎn)品） 員工滿意度提升 集團員工整體滿意度 略 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 競爭對手分析 4合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團 合生創(chuàng)展的特點 – 做大規(guī)模，率先采用大盤操作的概念 – 客戶定位以滿足城市中高收入的置業(yè)需要為主，開發(fā)的物業(yè)集中于中高檔項目，銷售均價比當(dāng)?shù)氐氖袌銎骄鶅r格水平高出 15％一 72％ – 對市場前景的準確把握，開發(fā)未來升值潛力大而當(dāng)時位置偏僻價格低廉的土地 – 戰(zhàn)略擴張三部曲： 通過集中化戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略，建立企業(yè)規(guī)?；l(fā)展的基礎(chǔ)； 通過集約化拓展進行跨區(qū)域擴張 ； 實施規(guī)?；l(fā)展 – 行事低調(diào) – 注重資本運作 該模式的突出之處 – 規(guī)?；l(fā)展有利于降低成本、提升品牌效應(yīng)，抵御市場競爭風(fēng)險，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 競爭對手分析 5招商地產(chǎn) 招商地產(chǎn)具有招商局這一得天獨厚的背景，伴隨著蛇口開發(fā)區(qū)的成長而迅猛發(fā)展 招商地產(chǎn)的特點 – 房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃和水電供應(yīng)三駕馬車 – 定位于中高端產(chǎn)品 – 建立以房地產(chǎn)開發(fā)、出租物業(yè)經(jīng)營、二手房買賣中介和物業(yè)管理為一體的業(yè)務(wù)模式，為客戶提供房地產(chǎn)全面增值服務(wù) – 注重產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新 – 穩(wěn)健經(jīng)營，注重風(fēng)險控制 – 面向全國積極拓展，形成 3+X格局 – 多元化融資并與招商銀行結(jié)成緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 該模式的突出之處 – 經(jīng)常性收入與開發(fā)性收入比為 1： 4，為行業(yè)之最，抗風(fēng)險性與抵御周期波動的能力較強 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 競爭對手分析 6順馳地產(chǎn) 順馳以二手房市場代理起家介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在近年內(nèi)迅速擴張，成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理于一體的全國性開發(fā)企業(yè)。華僑城 中房 順馳 中遠 首開 復(fù)地 ? 有目的地對某類專業(yè)能力進行長期持續(xù)的投入，形成核心競爭力，是企業(yè)差異化成長的 專有路徑 。 – 成本型開發(fā)商嚴格控制當(dāng)期成本，以獲取 當(dāng)期最佳表現(xiàn) 。 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 3 找地 可研 儲地 融資 策劃 設(shè)計 施工 銷售 服務(wù) 運營 香港模式 廣告 客戶推薦 網(wǎng)絡(luò) 地產(chǎn)經(jīng)紀 參觀 樣板 房 用戶需求 平面設(shè)計 地塊選擇 簽訂合同 繳納訂金 申請 按揭 貸款 房屋建造 個性化選 擇 交付 使用 美國模式 逐漸過渡 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程 從房地產(chǎn)開發(fā)過程來看，呈現(xiàn)螺旋式循環(huán)發(fā)展的過程，具體可以分為三個循環(huán)階段： 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 4 開發(fā)循環(huán) 投資循環(huán) 資產(chǎn)證券化循環(huán) 資本市場 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 5 香港 美國 當(dāng)前中國 1015年后中國 領(lǐng)土性質(zhì) 自治城邦 高人口密度 大國 低人口密度 經(jīng)濟發(fā)展水平 發(fā)達 發(fā)達 潛在需求量 大 一般 土地 壟斷供應(yīng) （土地批租模式） 分散供應(yīng) （財產(chǎn)稅模式） 有租期 無開發(fā)時限 帶產(chǎn)權(quán) 可期權(quán)方式拿地 稀缺 充裕 居住風(fēng)格 高容積率 集合住宅為主 低容積率 獨棟住宅為主 政府 高房價 高地價 高福利 自由港，低稅制，靠土地收入彌補財政不足 規(guī)制 補貼中低收入者購房 鼓勵開發(fā)中低價房 差別對待，抑制土地投機 資本 充裕 充裕 融資 便利 客戶融資（預(yù)售）和銀行債權(quán)融資為主 便利 市場化資本運作為主 中外房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境比較 略 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 6 環(huán)境對開發(fā)商的影響比較 香港 美國 當(dāng)前中國 1015年后中國 政府關(guān)系 非常重要 不重要 市場 次要 非常重要 產(chǎn)品 次要 重要 管理 次要 重要 運營 次要 重要 投資 重要 重要 融資 重要 次要 盈利模式 （關(guān)鍵利潤來源） 土地投資價值 +土地投資溢價 +房地產(chǎn)投資價值 +房地產(chǎn)投資溢價 土地價值增值 +土地投資價值 +房地產(chǎn)價值增值 +房地產(chǎn)投資價值 開發(fā)商風(fēng)格 土地經(jīng)營掛帥，全能型開發(fā)商 資本運作掛帥，專業(yè)化開發(fā)商 產(chǎn)業(yè)鏈特征 以開發(fā)商為中心的縱向價值鏈 以基金為主導(dǎo)，專業(yè)分工細致的橫向價值鏈 略 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 競爭對手分析 1 ? 主流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以區(qū)分為以萬科為代表的 專業(yè)型和以合生為代表的 成本型 。 結(jié)論：融資能力和資本運作能力決定了開發(fā)商能否在地產(chǎn)行業(yè)中占有一席之地；而開發(fā)能力和管理能力又對開發(fā)商的融資能力和資本運作能力起著決定性的作用。 ? 結(jié)論：只要改革開放的主旋律不變，只要中國政府致力于構(gòu)建和諧社會、提升環(huán)境承載能力、推動產(chǎn)業(yè)升級， 中國經(jīng)濟增長將是長期、持續(xù)的過程 。 ? 中國尚有 8億農(nóng)村人口有待城市化，中國的 內(nèi)需在相當(dāng)長一段時間內(nèi)都具有很大的潛力 。 ? 在人民幣匯率上采取逐步放開，有控制地緩慢升值，同時采用緊縮性貨幣政策削弱熱錢的沖擊， 給國內(nèi)企業(yè)留出應(yīng)對的時間 。 ? 國家通過產(chǎn)業(yè)政策和提倡科學(xué)發(fā)展觀、鼓勵自主創(chuàng)新推動 產(chǎn)業(yè)升級 。 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 課程框架 外部分析 宏觀、行業(yè)、對手、顧客、 內(nèi)部分析 周期、經(jīng)營、管理、資源、 戰(zhàn)略 框架 戰(zhàn)略目標 戰(zhàn)略路徑 戰(zhàn)略支撐 理論、案例、工具 管理 體系 優(yōu)化 企業(yè)文化 管控模式 組織能力 組織結(jié)構(gòu) 業(yè)務(wù)流程 授權(quán)體系 業(yè)績管理 激勵體系 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 目 錄 一、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合分析 綜合分析 宏觀分析 行業(yè)分析 對手及標桿研究 二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點分析 企業(yè)發(fā)展周期分析 雙刃劍 異地擴張 并購、戰(zhàn)略合作在房地產(chǎn)企業(yè)擴張中的作用 三、房地產(chǎn)企業(yè)管理體系全面診斷：工具及案例 四、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略 戰(zhàn)略體系圖 目標 戰(zhàn)略路徑 戰(zhàn)略支撐：融資、投資、開發(fā)、規(guī)劃及計劃 戰(zhàn)略指標體系 五、戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化