【正文】 范圍內(nèi)為主體購房者；而從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看，近60％的預(yù)購者年齡介于21～35歲之間，由此可見，市場的重心在年輕一族。家庭月收入在1000－4000元的為主要房屋預(yù)購者。 4 市場消費特征據(jù)調(diào)查，％，其中以經(jīng)濟適用房和商品房為主；在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，％預(yù)計在五年內(nèi)購房，％預(yù)計明年購房，商品房及經(jīng)濟適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位。在住宅的使用壽命內(nèi)，平均5－8年進(jìn)行一次裝飾（有時連同維修和局部改造）的總投入，將不亞于建造住宅的初次投入； 據(jù)估計：家居裝飾在未來兩三年內(nèi)將達(dá)到2000億到3000億元，即相當(dāng)于住宅投資總額的一半左右。 錢好要。 任務(wù)多；216。 工程量不大但提意見的不少。 材料品種多而數(shù)量少；216。 利潤率低；216。2 家裝市場的特點：216。二、家庭裝飾業(yè)務(wù)（一）行業(yè)現(xiàn)狀 1 1990～1999年，家庭裝飾市場年發(fā)展速度為45%，1996~1999年間的平均發(fā)展速度為41％，遠(yuǎn)高于同期國民經(jīng)濟8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為4億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括40億平方米已建住宅的二次裝修。（五）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析小結(jié)通過SWOT分析，從宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境來看，房地產(chǎn)業(yè)在中國尤其在中國開放最前沿、經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的城市——上海，有著廣闊的發(fā)展前景，公司應(yīng)將主營業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)業(yè)延伸，但從公司的內(nèi)部條件來看，短期內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時機尚不成熟，公司的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)加強和優(yōu)化人力資源配置，采取適宜的員工激勵機制，調(diào)整財務(wù)戰(zhàn)略和管理組織結(jié)構(gòu)，為將來進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)?！镜慕M織機構(gòu)設(shè)置不夠合理，沒有有效地激勵機制激發(fā)職工的積極性，造成管理的低效率。而且產(chǎn)品之間的強關(guān)聯(lián)性無疑也降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。——公司自1980年以來，在房地產(chǎn)市場交易中有許多成功的經(jīng)驗，另外公司與銀行等金融機構(gòu)有著很好的合作伙伴關(guān)系，有著很好的籌、融資能力，這就大大降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。根據(jù)上面對上海建筑裝飾（集團）公司企業(yè)內(nèi)部條件的分析，可以發(fā)現(xiàn)上海建筑裝飾（集團）有限公司主要存在以下的這些優(yōu)劣勢：企業(yè)優(yōu)勢：——公司在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)方面積累了一定數(shù)量和質(zhì)量的人才和技術(shù)儲備，并積極引進(jìn)高素質(zhì)人才，培訓(xùn)公司員工，主動與高校和各類研究機構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，這些都將為公司在激烈的市場競爭中形成自己在房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究開發(fā)、銷售、管理等方面形成自身的核心競爭優(yōu)勢奠定堅實的基礎(chǔ)?！尤隬TO后，我國經(jīng)濟與全球經(jīng)濟息息相關(guān)，更深的受到世界經(jīng)濟的影響，這對進(jìn)入房地產(chǎn)這個本身就是高風(fēng)險的行業(yè)更加劇了市場風(fēng)險?！壳拔覈康禺a(chǎn)行業(yè)競爭雖然非常激烈，但行業(yè)進(jìn)入壁壘仍然較低，只要找準(zhǔn)產(chǎn)品與市場的最佳切入點，仍不失進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的機會。調(diào)查表明：隨著住房制度改革的深化，居民對住房的需求在不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的市場空間。還榮獲995年度上海市優(yōu)秀企業(yè)等多種稱號。（集團）有限公司為建筑裝飾資質(zhì)一級、土建二級、建筑裝潢甲級設(shè)計，并擁有國家外經(jīng)貿(mào)部頒發(fā)的對外經(jīng)營權(quán)，是上海市最大的建筑裝飾實體單位?！?公司的綜合實力及主要優(yōu)勢上海建筑裝飾集團以上海建筑裝飾（集團）有限公司為核心單位，擁有全資子企業(yè)3家、控股參股企業(yè)14家，另有關(guān)聯(lián)及契約企業(yè)18家，擁有裝飾、建造、修繕、水電暖通安裝、拆遷、防火、家庭裝飾、古建筑等各類專業(yè)施工隊伍。但是，公司的人力資源狀況也存在著一些問題。他們有著各自的專業(yè)特長，有著豐富的工作經(jīng)驗，能夠勝任本職工作，兢兢業(yè)業(yè)地為公司服務(wù)。（三）企業(yè)內(nèi)部條件分析● 上海建筑裝飾（集團）有限公司的人力資源狀況上海建筑裝飾（集團）有限公司總部全體職工120余人，公司員工的平均年齡，專業(yè)技術(shù)人員100名，其中本科畢業(yè)占全部專業(yè)技術(shù)人員的20％左右。90年代以來，上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩次外資投資高潮，一次是以土地批租為契機的外資引入，它引發(fā)了1992年、1993年上海外銷房的建設(shè)高潮；另一次是1994年后的外資大規(guī)模進(jìn)入內(nèi)銷房市場。最后，“入世”后，大量外資的介入將改變市場開發(fā)模式加入WTO后，將為國際大財團為主的外資介入提供進(jìn)一步趨向平等化的環(huán)境，外資結(jié)構(gòu)的改變必將影響市場格局，市場的開發(fā)模式也將更趨市場化。對于上海的上佳地段的高檔物業(yè)來說，在建筑費用降低的同時，土地價格上升，房價構(gòu)成變動較明顯，而短期內(nèi)房價上升下降因素相互抵沖；從中長期看，建筑費用不會持續(xù)下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長遠(yuǎn)的，這是房地產(chǎn)價格特別是土地價格中長遠(yuǎn)向好的一個重要內(nèi)在動力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣吲浜?。此外，“入世”后上海地價將穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)長期價格看漲商品房用地實行招標(biāo)或拍賣后，地價的上升趨勢已逐漸顯現(xiàn)。而眾多從事商貿(mào)、服務(wù)業(yè)的民營企業(yè)以及新興的高科技企業(yè)，在加入WTO之后，將擁有更大的發(fā)展空間，他們對于辦公樓以及高品質(zhì)住宅的租用需求也將提高。 再次，上海的辦公商業(yè)用房市場的空置情況將會明顯改善“入世”以后，隨著我國銀行業(yè)、保險業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、法律服務(wù)、中介咨詢、娛樂業(yè)等服務(wù)貿(mào)易市場將逐漸向國外開放，外商將會在上海購買辦公或商業(yè)用房，開設(shè)分支機構(gòu)、營業(yè)場所乃至大型連鎖店等。目前在上海，政府尚在實行外銷商品房和內(nèi)銷商品房區(qū)別對待的政策，在地價、基礎(chǔ)設(shè)施配套費等方面外銷房比內(nèi)銷房要多征收，使得外銷房商品價格要高于普通內(nèi)銷商品房。其次，國民待遇的實行將會增加境外人員購房、租房活動實行國民待遇原則是加入WTO的條件之一。此外，“入世”后隨著交通便利程度的提高，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)消費將會增加。隨著住房制度改革的深化，福利分房被徹底取消后，在政策導(dǎo)向的作用下，居民的購房意識將明顯提高。第一類需求（食品、服裝需求）消費比重過高；第二類（居住與日用品需求）、第三類需求（生活享受與提高生活質(zhì)量需求）消費比重明顯偏低，居民生活水平不高。不容置疑的是，對上海房地產(chǎn)業(yè)而言，“入世”的機遇將大于挑戰(zhàn)。但是，“入世”會帶來房地產(chǎn)的大量需求，以及新一輪的資金潮，將改變市場的開發(fā)模式，激活現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場，有利于消化空置；由于房地產(chǎn)具有本土化特征，加上房地產(chǎn)文化差異的作用，“入世”后國外的房地產(chǎn)開發(fā)商不會在短期內(nèi)大量涌入中國市場，我國住房貸款中的公積金貸款目前僅對國內(nèi)銀行開放，國外金融機構(gòu)的加入對國內(nèi)住房金融貸款的影響不大；在“入世”的緩沖期內(nèi)，政府還可以在政策上給房地產(chǎn)業(yè)以適當(dāng)?shù)姆龀趾捅Ｗo(hù)?！?加入WTO對我國尤其是上海市房地產(chǎn)行業(yè)的影響“入世”所營造的對外開放的良好國際環(huán)境，將大大加速房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；M(jìn)程。房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤回報率很高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)到銷售由于產(chǎn)品本身的特殊性要經(jīng)歷很長的時間，從資金的大批投入到資金的回籠需要經(jīng)歷很長的時間，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商需要很強的資金實力，無疑這更增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險。比如說亞洲金融危機的爆發(fā)，就使得房地產(chǎn)業(yè)一度陷入低迷。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)孕育著很大的風(fēng)險。所以雄厚的資金支持是房地產(chǎn)公司得以建立和發(fā)展的前提條件?！?房地產(chǎn)行業(yè)的特征高投入。目前，個人置業(yè)投資在上海正悄然興起，據(jù)資料顯示，投資性購房客戶比例自去年開始有所上升。我國城市平均房價在過去11年中漲了4倍多的事實，已使很多投資者認(rèn)識到了在我國進(jìn)行投資性購房的增值潛力和前景。在二級市場不發(fā)達(dá)的情況下，舊房買賣很難成交。但是，從上海房地產(chǎn)市場體系來看，消費市場尚未健全，投資市場仍未建立。百姓入市的門檻逐年降低，政策力量不斷規(guī)范市場，打破交易壁壘。由于房地產(chǎn)具有良好的保值增值功能，房地產(chǎn)投資在國外異?；钴S，房地產(chǎn)占整個社會總投資的比例相當(dāng)高，但在很長時間里，我國居民比較關(guān)注房地產(chǎn)的消費功能，卻忽視了房地產(chǎn)長期的投資價值。要想改變當(dāng)前房地產(chǎn)信貸的尷尬處境，在很大程度上需要建立一種能有效地聯(lián)接資金市場與實物市場，并能運用市場機制將居民小額儲蓄匯集起來，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)與消費長期大額需求的制度。而各貸款機構(gòu)各自建立住房信貸部，分散使用住房信貸資金，難以達(dá)到資金的整體最佳效益。個人住房抵押貸款的資金來源，主要來自推行住房公積金制度實行強制性儲蓄，以及實行自愿并有國家政策扶持和引導(dǎo)的住宅儲蓄，即商業(yè)儲蓄。在這種情況下，銀行為了規(guī)避風(fēng)險，只好無奈地“少貸”、“惜貸”。從房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道看，我國的房地產(chǎn)融資渠道單一，目前房地產(chǎn)業(yè)投資資金70%以上要依賴銀行貸款，這意味著我國房地產(chǎn)業(yè)對銀行依存度過高，容易導(dǎo)致“一榮俱榮、一損俱損”的情況發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，金額大，風(fēng)險高，能否拓寬融資渠道，加速資金回籠，在很大程度上決定著房地產(chǎn)項目開發(fā)能否成功。由此，住房的高價格造成了住房市場的低流動性。傳統(tǒng)的交易方式盡管簡單明了，但住房作為商品其價格相對普通購房者的收入，還是偏高。雖然2000年上海房地產(chǎn)市場需求旺盛，但這僅僅是向“貨幣化房改”過渡的政策行情，未來2—3年房地產(chǎn)消費，并不代表樓市發(fā)展的真正方向。難怪有人發(fā)出疑問：為什么國有大中型房產(chǎn)公司擁有資金、人才、政策等許多優(yōu)勢，卻在市場競爭中如此疲軟呢？原因在于：第一，商品房價格偏高，空置嚴(yán)重，市場有效需求不足1999年的上海房地產(chǎn)市場，雖然供求差距縮小，空置狀況改善，但是商品房的空置情況還是十分嚴(yán)重的。隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)市場由以前的“短缺市場”走向“買方市場”，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然規(guī)模猶大，但已雄風(fēng)不再。1979年上海的房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域，率先出現(xiàn)了企業(yè)，打破了由國家直接投資開發(fā)房地產(chǎn)的局面，但隨后相繼成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，仍然以國有企業(yè)為主體，目前上海國有房地產(chǎn)企業(yè)約918家，%，但國有房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)總量卻占據(jù)了上海的半壁江山。在過去的20年當(dāng)中，上海的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)市場體系的完善，而這種完善對房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展，提出了改革的要求。1979年，上海首先出現(xiàn)了兩家商品房開發(fā)公司，到1991年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)公司已有94家。（二）行業(yè)環(huán)境分析● 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀黨的十一屆三中全會以后，上海的房地產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)開始被作為資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營性運作。另外，隨著上海經(jīng)濟現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，農(nóng)村剩余勞動力不斷被解放出來，城市規(guī)模的擴展和農(nóng)村城市化程度將不斷加快。近年來上海經(jīng)濟高速增長，居民的儲蓄存款不斷增長。上海人口眾多，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人均居住面積若提高到16㎡，到2005年全市要開發(fā)近7000萬㎡的住宅。上海作為一個國際大都市，人口已達(dá)到1300余萬（官方數(shù)字），住房緊張長期以來一直是困擾上海市民生活水平提高的最為迫切的問題。在城市布局、城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整過程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以自覺適用經(jīng)濟杠桿通過市場機制實現(xiàn)調(diào)整。房地產(chǎn)可視為城市功能的載體，是城市一切經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)是城市的形態(tài)開發(fā)，而房地產(chǎn)業(yè)的有效使用則是城市功能的重要內(nèi)容。據(jù)央行上海分行統(tǒng)計，截止2000年6月底，相當(dāng)于同期個人住房公積金貸款額的3倍；，同樣、保持了良好勢頭。2000年全市商品房銷售量一舉突破1800萬㎡。尤其在2000年前三個季度，%，一舉扭轉(zhuǎn)前3年負(fù)增長的頹勢，新開工面積達(dá)到1155萬㎡，%，商品房竣工面積在1500萬㎡左右。從未來10 年看，預(yù)計上海的房地產(chǎn)業(yè)還會有長足的發(fā)展。1999年，住宅消費（包括帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費）%，%,%。通過近十年的比較分析證實，房地產(chǎn)增加值的增長速度平均約為上海市GDP增長速度的2倍，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為上海市財政收入的重要來源之一，將有望成為上海經(jīng)濟新世紀(jì)的亮點。近年來，房地產(chǎn)業(yè)對上海經(jīng)濟的貢獻(xiàn)日益增加，%%，%。住房消費需求的拉動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景。數(shù)據(jù)表明：%，%