【正文】 住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理問題的對(duì)策建議 根據(jù)對(duì)我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀、存在的風(fēng)險(xiǎn)以及當(dāng)前對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的管理政策的總結(jié)分析，可以進(jìn)一步提出住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策建議。缺少資產(chǎn)證券化意識(shí)。人行征信體系是新建立起的對(duì)防范信用風(fēng)險(xiǎn)具有重要幫助的體系，它的建立使得我國商業(yè)銀行在對(duì)借款人的信用分析時(shí)可以節(jié)約成本，并能大大增加信息取得的效率。我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理，還主要集中在商業(yè)銀行自身和銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管層面上，并沒有有效的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，未利用起更廣泛的社會(huì)資源。使得我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)不能有效地進(jìn)行轉(zhuǎn)移和分散，住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行自身體系中，這將加重風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)對(duì)金融業(yè)的打擊。 商業(yè)銀行外部存在的問題缺乏抵押貸款保險(xiǎn)品種和政府擔(dān)保。二是即使可以進(jìn)行怕賣，一般也很難在短時(shí)間內(nèi)找到合適的買主，并因該房產(chǎn)的特殊性，勢必會(huì)影響其拍賣價(jià)格，甚至經(jīng)常出現(xiàn)拍賣價(jià)格為原價(jià)的一半一下的情況。目前，當(dāng)住房抵押貸款發(fā)生違約時(shí)，商業(yè)銀行對(duì)通常采用將抵押物出租或是怕賣的形式來彌補(bǔ)損失。這便使得我國商業(yè)銀行有必要建立一套房價(jià)變動(dòng)的跟蹤制度和分析體系，使住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口變化能夠及時(shí)得到分析和應(yīng)對(duì)。然而，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房屋的估計(jì)有效期一般為一年，而住房抵押貸款的期限往往超過了二十年。缺乏房價(jià)變動(dòng)分析體系。另外，我國有些商業(yè)銀行雖然有較為完善的貸后管理制度，要求信貸人員進(jìn)行定期和不定期的借款人貸后跟蹤。三是，未建立起良好的貸后主動(dòng)管理體系。以權(quán)謀私，隨意超越權(quán)限，發(fā)放人情貸款、關(guān)系貸款。一是，貸前調(diào)查流于形式。5 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的問題 商業(yè)銀行內(nèi)部存在的問題由于我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)開展的時(shí)間相對(duì)較短，因此在其發(fā)展的過程中還有許多不完善的地方，我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理也存在者許多內(nèi)部問題。而當(dāng)住房抵押貸款出現(xiàn)問題時(shí)，勢必在波及整個(gè)銀行業(yè)的同時(shí)，也會(huì)波及的與其相關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)、擔(dān)保業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，從而阻礙了整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長，便會(huì)影響到國家的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)重時(shí)便會(huì)產(chǎn)生金融危機(jī)，甚至是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。由于商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，對(duì)我國的房地產(chǎn)業(yè)有著重要的促進(jìn)作用，而房地產(chǎn)業(yè)又對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的推動(dòng)作用。 經(jīng)濟(jì)危機(jī)經(jīng)濟(jì)危機(jī)是指一個(gè)或多個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)，或整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)在一段比較長的時(shí)間里不斷收縮的現(xiàn)象。因此，商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的保障作用。近年來，在我國每年的GDP增長率中,由房地產(chǎn)業(yè)所拉動(dòng)的至少占2個(gè)百分點(diǎn)。在工業(yè)發(fā)達(dá)的國家，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每增加1個(gè)單位。建成房屋后，能為商業(yè)、家具業(yè)、電器業(yè)、汽車業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。在我國，建筑成本中有70％來自于原材料的消耗，因而發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)會(huì)同時(shí)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)中的建材、機(jī)械、設(shè)備、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)共同發(fā)展。這主要是由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的拉動(dòng)或“波及效應(yīng)”。商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)，為許多缺乏足夠經(jīng)濟(jì)能力的人的購房提供了巨大的幫助，在刺激消費(fèi)者的購房需求的同時(shí)，也促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制，對(duì)保護(hù)民生，提供社會(huì)福利，具有重要的意義。商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的平穩(wěn)發(fā)展，可以更好地幫助廣大社會(huì)成員解決了購房居住的需求。其目的在于提高廣大社會(huì)成員的物質(zhì)和精神生活水平，使之得到更多的享受。因此，對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理，對(duì)商業(yè)銀行自身的利潤實(shí)現(xiàn)、穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。當(dāng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)損失時(shí)，不僅會(huì)對(duì)商業(yè)銀行利潤造成重大損失，而且還會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的聲譽(yù)造成重大影響。其中，最原始也是最重要的收益來自于其貸款業(yè)務(wù)。在控制成本的同時(shí)，可以起到對(duì)借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制的作用。商業(yè)銀行貸后管理就是要跟蹤借款人自身的經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況、工作狀態(tài)、收入等變化，及時(shí)地對(duì)借款人的重大信用變化進(jìn)行更新和重新評(píng)估，從而將信用風(fēng)險(xiǎn)降低到可接受水平。在住房抵押貸款進(jìn)行審批的過程中，借款人的經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況一般處于良好的狀態(tài)。事物是在不斷的發(fā)展和變化的，這種變化的方向具有一定的不確定性。商業(yè)銀行貸后管理是信貸管理的最后環(huán)節(jié)，對(duì)于確保貸款的安全性具極為重要的作用。使得銀行的住房抵押貸款操作風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)得到了較好的控制。最后，按照規(guī)定，對(duì)于大額貸款，還需將所以材料拿到貸款審批委員會(huì)，有大家共同討論后，進(jìn)行最后的審批。然后交部門經(jīng)理和風(fēng)險(xiǎn)管理人員進(jìn)行分別復(fù)核審批，重點(diǎn)是復(fù)核之前的操作流程和客戶的信用信息。若是用申請(qǐng)人已擁有房屋進(jìn)行抵押貸款，則還會(huì)請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的價(jià)值等信息進(jìn)行評(píng)估，在根據(jù)評(píng)估結(jié)果對(duì)申請(qǐng)人的信用等級(jí)進(jìn)行更新。從而確定申請(qǐng)人是否可以辦理貸款業(yè)務(wù)。 內(nèi)部復(fù)核我國的商業(yè)銀行在放貸時(shí)，具有一套嚴(yán)格的流程，大致如下：商業(yè)銀行在得到購房者的借款申請(qǐng)后，首先由客戶經(jīng)理對(duì)申請(qǐng)人的信息進(jìn)行審查及實(shí)地勘察，包括申請(qǐng)人及配偶基本信息、身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、收入證明及其他財(cái)產(chǎn)證明。條件是指借款人所處的外部經(jīng)營環(huán)境。但是通常來說，商業(yè)銀行要求借款者提供擔(dān)保只是一種保護(hù)性措施，而銀行并非是希望將擔(dān)保品拍賣來作為還款的方式。銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)隨著貸款品種期限的增加而增大。借款人的自有資本越多，其承受風(fēng)險(xiǎn)的能力也就越強(qiáng)，相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)也就越小。資本是指公司企業(yè)股的自有資金，即所有者權(quán)益，包括：實(shí)收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤。還款能力指的是借款人的收入是否穩(wěn)定且是否足夠用于償還貸款的本息。能力是指借款人的法律和還款能力。這種審查評(píng)價(jià)通常包括5個(gè)方面，即所謂的“5C”原則：品格（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔(dān)保（Collateral）和條件（Condition）。我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款的管理流程一般包括：貸款前檢查、銀行內(nèi)部復(fù)核、貸后跟蹤調(diào)查。對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)和購買力風(fēng)險(xiǎn)的管理主要是通過簽訂浮動(dòng)利率貸款合同來實(shí)現(xiàn)的。而從整個(gè)流程中我們可以看出，我國的商業(yè)銀行對(duì)放貸的風(fēng)險(xiǎn)管理重要集中在對(duì)其的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)的管理。通過將商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的分散和規(guī)避，通過種類繁多的保險(xiǎn)品種對(duì)其貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。3 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理政策 國外商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理政策 現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理手段，是通過對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估后，制定出風(fēng)險(xiǎn)管理策略，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，將其降低至可接受水平。當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民的收入下降，大量住房抵押貸款無力償還，雖然銀行可以通過變賣抵押房產(chǎn)來收回部分損失，但卻會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的低迷而難以變現(xiàn)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期具有很高的敏感性。對(duì)商業(yè)銀行的間接影響。對(duì)商業(yè)銀行的直接影響。 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行住房抵押貸款因國民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動(dòng)，而產(chǎn)生不確定性影響的風(fēng)險(xiǎn)。而面臨經(jīng)濟(jì)增長趨緩和嚴(yán)峻的就業(yè)形勢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是工業(yè)面臨巨大壓力，大量中小型加工企業(yè)的倒閉，也加劇了失業(yè)的嚴(yán)峻形勢。 本次次貸危機(jī)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了巨大的沖擊。 本次次貸危機(jī)中，美國倒閉的商業(yè)銀行超過上百家，包括：邁阿密山谷銀行、密蘇里道格拉斯銀行、密蘇里州的休姆銀行、ANB金融國民協(xié)會(huì)銀行、明尼蘇達(dá)第一誠信銀行、加州印地麥克銀行、內(nèi)華達(dá)州第一國民銀行、加州第一傳統(tǒng)銀行、佛羅里達(dá)第一優(yōu)先銀行、哥倫比亞銀行信托公司、佐治亞Inergrity銀行、誠信銀行、銀州銀行、華盛頓互惠銀行和印地麥克銀行等，給美國的銀行業(yè)造成了巨大的打擊。 房地產(chǎn)市場價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)上場價(jià)格的變動(dòng)導(dǎo)致商業(yè)銀行住房抵押貸款收益的不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。以此同時(shí)，與次貸有關(guān)金融衍生物價(jià)格下跌，使得大量機(jī)構(gòu)投資者出現(xiàn)巨額損失。然而隨著美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，美國聯(lián)邦基金利率從1%%，大大加重了購房者的還貸負(fù)擔(dān)，也使得美國的房地產(chǎn)市場開始大幅降溫。因此是具有高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的貸款品種，滿足了大量低收入或信用記錄不好的人群的貸款購房需求。 次貸危機(jī)給我們的警示 美國次貸危機(jī)是指美國因次級(jí)抵押貸款發(fā)生違約，次貸衍生品價(jià)格暴跌，導(dǎo)致的金融市場流動(dòng)性不足、次級(jí)貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金關(guān)閉、股市劇烈震蕩，使整個(gè)美國乃至世界金融市場遭受到巨大打擊的金融風(fēng)暴。如果把最后一條，即商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)違背了政策法規(guī)劃分到操作風(fēng)險(xiǎn)中，那么政策法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)商業(yè)銀行來說，則是一種外部風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行各種業(yè)務(wù)都存在的普遍、不可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但商業(yè)銀行可以通過加強(qiáng)內(nèi)部控制、完善管理流程、提高工作人員工作態(tài)度等來降低該風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)生大幅下降時(shí)，住房抵押貸款很可能面臨大量集中違約，此時(shí)擔(dān)保機(jī)構(gòu)面臨巨大的償債壓力，一旦其也發(fā)生違約，便會(huì)將損失最終轉(zhuǎn)移到商業(yè)銀行上來。商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，常常會(huì)要求擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，為借款人提供擔(dān)保，這是商業(yè)銀行防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)有效途經(jīng)。 抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)，是指因人為而造成的房屋損壞或損毀，未經(jīng)貸款人同意出售、出租、再抵押房屋，未經(jīng)貸款人同意單方面同意有關(guān)機(jī)構(gòu)征用、拆除房屋等風(fēng)險(xiǎn)。 抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)包括：市場風(fēng)險(xiǎn)和人為風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格低于所欠貸款時(shí)，借款者便可以選擇主動(dòng)違約，通過其他手段融資，用更低的價(jià)格購買新的房屋。即借款人有還款的能力，但沒有還款的意愿。即借款人有還款的意愿，但沒有還款的能力。信用風(fēng)險(xiǎn)包括：被迫違約風(fēng)險(xiǎn)和理性違約風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際貸款利率=名義貸款利率通貨膨脹率由此可知，通貨膨脹大小的不確定性，直接影響到了商業(yè)銀行獲得貸款利息的實(shí)際價(jià)值，并同時(shí)影響到商業(yè)銀行收回貸款本金的實(shí)際購買力。當(dāng)利率降低時(shí)，借款人又可能會(huì)以當(dāng)前較低的利率重新借款，進(jìn)行提前還貸，不但降低了商業(yè)銀行的利潤，而且使得住房抵押貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債的集約化管理帶來困難。利率無論是提高還是降低都會(huì)給商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)帶來損失。商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能使其錯(cuò)過更有利的投資機(jī)會(huì)，甚至是流動(dòng)性危機(jī)。而其發(fā)放的住房抵押貸款卻屬于長期貸款，一般在二十年左右。流動(dòng)性是商業(yè)銀行保證其資產(chǎn)質(zhì)量的重要原則之一。其隱藏的最大潛在風(fēng)險(xiǎn)主要來源于短期融資和長期投資所造成的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于風(fēng)險(xiǎn)的一種，因而具有一般風(fēng)險(xiǎn)的特征，即商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是指由于內(nèi)外部原因?qū)ι虡I(yè)銀行住房抵押貸款所造成的影響的不確定性，這種不確定性既包括了損失，也包括了收益、非損失和非收益?，F(xiàn)實(shí)中風(fēng)險(xiǎn)頻率和損失程度的關(guān)系一般是成反比的，風(fēng)險(xiǎn)頻率越高，損失程度越低，反之也是如此。金融風(fēng)險(xiǎn)屬于后者，即風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性，其產(chǎn)生的結(jié)果可能會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)損失、獲利或無損失也無獲利。這樣，一旦住房抵押貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)了問題，將會(huì)對(duì)我國商業(yè)銀行造成巨大的打擊，使之成為我過金融業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大隱患。由于我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，因而其在經(jīng)驗(yàn)上、管理上、操作流程上等并未發(fā)展成熟，我國的商業(yè)銀行在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上也還并沒有遇到什么大的挑戰(zhàn)和打擊，導(dǎo)致對(duì)其并未形成完善的風(fēng)險(xiǎn)管理政策和措施，尤其實(shí)在遇到重大問題的實(shí)務(wù)應(yīng)對(duì)上，其當(dāng)前的管理手段能否有效進(jìn)行應(yīng)對(duì)并未得到驗(yàn)證。內(nèi)外發(fā)展不均衡。體現(xiàn)在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上，則表現(xiàn)出對(duì)住房抵押貸款的借款人的貸款利率、首付比例等的確定和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的嚴(yán)格審核。我國的商業(yè)銀行雖然自身多位股份制銀行，有些銀行的最大股東也并非為國有股東，但我國的所有商業(yè)銀行都要遵守中國人民銀行的政策制度，接受銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)督和管理。 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 由于我國的商業(yè)銀行并未處于完全的開放經(jīng)濟(jì)下，所以其住房抵押貸款業(yè)務(wù)具有其自身的特點(diǎn)。但在2009年時(shí)，相對(duì)較高。%，體現(xiàn)出今年來個(gè)人住房抵押貸款占商業(yè)銀行貸款的比重處于較高速增長的狀態(tài)。 我國住房抵押貸款占比情況年度個(gè)人住房抵押貸款期末余額（億元）同比增長率（%）占個(gè)人消費(fèi)貸款期末余額的比例（%）占金融機(jī)構(gòu)全部貸款期末余額的比例（%）2001200282582003200420051843016200622506200730128200829800200947600數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年至2009年，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款期末余額成一個(gè)遞增的態(tài)勢，%，體現(xiàn)出我國商業(yè)銀行住房抵押貸款近些年來的高速增長態(tài)勢。通過工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行放貸占比來看，有關(guān)于住房抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)的貸款，占兩家銀行的24%左右，這一比重較高。三家大型商業(yè)銀行的近三年的個(gè)人住房貸款相對(duì)數(shù)均處在遞減的趨勢下，表明購房者個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)的購買增加趨勢正在相對(duì)減緩?！百J款及墊款總 額”（3） 交通銀行的財(cái)務(wù)報(bào)告中并未按其貸款類型分列出個(gè)人貸款項(xiàng)，因而并未找 到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)圖： 各家商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款額根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：三家大型商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款比重在58%80%之間，占比很大，因此對(duì)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)該予以特別重視。 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款表單位：百萬元，百分?jǐn)?shù)除外銀行名稱個(gè)人貸款放貸占比（%）（2）年份總量個(gè)人住房貸款占比（%）（1）工商銀行1,633,1921,090,095 2010 2,014,9261,189,438 2011 2,287,1031,340,891 2012 農(nóng)業(yè)銀行1,144,473724,592 2010 1,430,520891,502 2011