【正文】 型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。二是按照所需搜集的信息，寫出一連串的問題，并確定每個問題的類型。設計調(diào)研表的步驟： 一是根據(jù)整個研究計劃的目的，明確列出調(diào)研表所需搜集的信息是什么。調(diào)研表是反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關 心、最理想得到的重要信息來源之一?？茖W設計調(diào)研表，有效地運用個人訪問技巧是 此方法成功的關鍵。即市場調(diào)研人員通過確定一些控制特征， 將樣本空間進行分類，然后由調(diào)研人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。即通過市場調(diào)研人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗來判斷由哪能些個 體來作為樣本的一種方法；當樣本數(shù)目不多，樣本的間的差異又較為明顯時，采 用此法能起到一定效果。這在商圈調(diào)研中是常用的方法。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機 抽樣也分為 3 種具體方法：（1）就便抽樣。而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類的間是有差別的，而 每一類則是由性質(zhì)相同的樣本所構成。它可以分為 3 種：（1）隨機抽樣，即整體中所有個體都具有同等的機 會被選作樣本；（2）分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè) 等）分組（分層），然后從各組中隨機抽取一定數(shù)量的樣本；（3）分群隨機抽樣， 即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽取其中一部分作為樣本。抽樣調(diào)研大體上可以分在兩大類： 一是隨機抽樣，二是非隨機抽樣。從調(diào)查對象總體中抽取樣本的技術革新，就是抽樣技術。例如， 1993 年國家加強了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款受到限制，資金不足，開工 不正常，水泥等材料需求量急劇減少，在這種情況下，公司應及時調(diào)整，重新選 取調(diào)研對象，并對調(diào)研結果認真分析，只有這樣的市場調(diào)研結果才能為企業(yè)制定 策略提供有用的根據(jù)。如調(diào)研高檔住宅需求情況，可選擇一些購 買大戶作為調(diào)研對象，往往這些大戶對住宅需求量、對住宅功能要求占整個高檔 商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。 重點調(diào)研 重點調(diào)研是以有代表性的單位或消費者作為調(diào)研對象，進而推斷出一般結論。由于普查工作量很大，要耗費大量人力、物力、財力，調(diào)研周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用。（一） 按調(diào)研對象劃分 普查普查是對調(diào)研對象總體所包含的全部單位進行調(diào)研。七、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法一、 市場調(diào)研方法分類市場調(diào)研方法可分為兩大類，一類是按選擇調(diào)研對象來劃分，有普查、重點調(diào)研、抽樣調(diào)研等，另一類是按調(diào)研對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。一份預測報告中，除預測結果之外，一般還應包括資料搜集整理過程、選用的預測技術、建立的預測模型及對模型的評價與檢驗、對未來條件的分析、對預測結果的分析與評價以及其他需要說明的問題等。房地產(chǎn)市場預測報告既要有定性分析，也要有定量分析，盡量做到數(shù)據(jù)真實準確、論據(jù)充分可靠、建議切實可行。如果滿足要求，則進入撰寫報告的階段；如不能達到要求， 則回到前面步驟，或重新確定目標、搜集資料，或重新選擇方法，再進行預測，直到誤差符合預測要求。預測不可能做到百分之百的精確，但若預測誤差很大，就失去了預測的意義。即根據(jù)選定的預測方法和模型，進行預測計算。房地產(chǎn)市場預測的定量方法有回歸分析法、時 間序列預測法等。4．選定預測方法和預測模型。3．搜集和分析有關資料。2． 制定的預測方案。要說明預測的對象，要達到的目的，預測 的范圍，預測時間等。因果關系預測是依據(jù)預測對象及其影響因素間的因果關 系建立模型，主要包括因歸分析，經(jīng)濟計量模型、投入產(chǎn)出模型等。定量預測與統(tǒng)計資料、統(tǒng)計方法 密切相關，也稱統(tǒng)計預測，主要包括時間序列預測和因果關系預測。定性預測方法常 用的有特爾斐法、意見集中法、類推法等。在應用定性預測方法進行房地產(chǎn)市場預測時，注要是憑借個人特別是專家 的知識、經(jīng)驗和分析能力。例如，今后幾年房地 產(chǎn)市場供求關系是供大于求還是供不應求等。微觀市場 預測是企業(yè)制定生產(chǎn)經(jīng)營決策，編制計劃的依據(jù)。宏觀市場預測對企業(yè)確 定發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)劃有指導作用。（二） 宏觀市場和微觀市場預測 宏觀市場預測是對整個市場的預測分析，涉及的范圍大，牽涉面廣。長期預測是指房地產(chǎn)企業(yè)對五年以上的房地產(chǎn)市場變化及其趨勢的預測。中期預測是反映企業(yè)對 15 年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及期限發(fā)展趨勢的預測， 是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。二、房地產(chǎn)市場預測的種類 房地產(chǎn)市場預測，按預測的時間長短，可分為短期預測、中期預測和長期預測；按預測對象的范圍，可分為宏觀市場預測和微觀市場預測；按預測方法的性 質(zhì)，可分為定性預測和定量預測。實踐證明，有市場預測和無市場預測，預測是準確與否，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營 的影響極大。 房地產(chǎn)市場受到許多因素的影響，有些因素是可以控制的，有些因素是可以為企 業(yè)所預知的，而有些因素是企業(yè)既無法控制又無法預知的，所以房地產(chǎn)市場在蘊 含著巨大機會的同時具有極大的不確定性?？茖W地市場預測分析是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟效益的途 徑之一，可以提高整個企業(yè)的經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)經(jīng)營管理的科學化。房地產(chǎn)市場預測是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益的重要手段。（二）房地產(chǎn)市場預測的作用 房地產(chǎn)市場預測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營計劃和進行營銷決策的基礎。實際上， 房地產(chǎn)市場預測是一種信息變換系統(tǒng)，這一市場預測系統(tǒng)中，輸入的是市場調(diào)查 取得的歷史和現(xiàn)時資料，輸出的則是預測信息。(四) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研主要包括：(1)房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；(2)房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；(3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況；(4)房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。(三) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研廣告促進房地產(chǎn)商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)房 地產(chǎn)企業(yè)所關注的一個問題。對競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：(1)競爭產(chǎn)品的設計、結構、質(zhì)量、服務狀況；(2)競爭產(chǎn)品的市場定價及反應狀況；(3)競爭產(chǎn)品的市場占有率；(4)消費者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。(一) 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。四、 房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研 房地產(chǎn)市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價格、促銷、廣告等活動。 3. 新技術、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應用情 況。即整個地區(qū)市場，房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給變化趨勢、市場占有率；房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場空隙；有關同類產(chǎn)品價格水平的現(xiàn)狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略；新產(chǎn)品定價及價格變動幅度等。三、 房地產(chǎn)市場供給調(diào)研房地產(chǎn)市場的供給是指在某一時期內(nèi)為房地產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。主要包括消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。(二) 房地產(chǎn)消費動機調(diào)研房地產(chǎn)消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。對此，房地產(chǎn)市場需求調(diào)研主要包括如下方面：(一) 房地產(chǎn)消費者調(diào)研房地產(chǎn)消費市場容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費者的數(shù)量及其構成。三者 共同構成了需求的實體。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組 成。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化分圍、居民素質(zhì)、交 通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。(四) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取 向等。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：居民職業(yè)構成、教育程度、文 化水平等。某一地區(qū)人們所持有的核心文化價值觀念具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn) 企業(yè)必須了解當?shù)叵M者的文化和傳統(tǒng)習慣，才能為當?shù)叵M者所接受。(三) 社會文化環(huán)境調(diào)研 社會文化環(huán)境主要是居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理及對生活的態(tài)度、對人生的價值取向等。項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情 況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。居民收入水平、消費結構和消費水平。一般利率水平、獲取貸款的可能性以 及預期的通貸膨脹率。具體包括：國家、 地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模，趨勢、速度和效益。經(jīng)濟環(huán)境 調(diào)研應把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經(jīng)濟發(fā)展前景。(二) 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研主要是了解財政、金融、經(jīng)濟發(fā)展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。政府有關方針和政策，如產(chǎn) 業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等。各級政府有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城 市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。(一) 政治法律環(huán)境調(diào)研 政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關方針政策、有關法律法規(guī)，包括：各級政府有 關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。一、 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應房地產(chǎn)市場環(huán)境為產(chǎn)提的，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營銷活動必須與之相協(xié) 調(diào)和適應。但由于調(diào)研目的不同．調(diào)研時間限制，房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容也并非完全相同。在編寫調(diào)研報告時，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、調(diào)研對象，處理資料手段，通過調(diào)研提出結論，并以此提出一些合理建議。在實際工作中可視具體情況，科學合理地靈活安排調(diào)研工作的內(nèi)容。(2)報告內(nèi)容簡明扼要， 重點突出；(3)文字精煉，用語中肯；(4)結論和建議應表達清晰，咳歸納為要點；(5)報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；(6)報告完整，印刷清楚美觀。要十分重視調(diào)研報告的撰寫，并按時提交調(diào)研報告。六、 撰寫和提交調(diào)研報告 撰寫和提交調(diào)研報告是房地產(chǎn)市場調(diào)研工作的最后一環(huán)。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進行 統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。在資料編輯整理過程中，要 檢查調(diào)研資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資 料的真實與準確。五、 現(xiàn)場調(diào)研 要進行編輯整理。在實地調(diào)研前，調(diào)研人員應該選擇決定抽查 的對象、方法和樣本的大小。，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日 期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權年限、單位售價、付款方式、 產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。 ，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設備狀況（暖氣、燃氣、電話、家用電器、 廚衛(wèi)設備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項目。調(diào)研表 和問卷的設計既要具有科學性又要有藝術性，以利市場調(diào)研工作的條理化、規(guī)范 化。在搜集原始資料時，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問卷。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷售 不暢，什么原因呢？經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的原因有兩點：一是國家宏觀控制， 銀行收緊，消費者收入沒有好轉：另一是廣告效果不大，沒有引起消費者足夠的 興趣，消費者儲蓄待購。（三） 了解市場情況 市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標志，也是初步調(diào)研的關鍵內(nèi)容，如為什么消費者不購買本公司 商品房，就需要對用戶進行調(diào)研研究。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度