【正文】 計(jì)階段：根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)產(chǎn)品提出最終的設(shè)計(jì)要求，并撰寫(xiě)設(shè)計(jì)方案。 土地獲取階段：依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照國(guó)家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)。通常包括以下幾個(gè)程序：房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，土地獲取、項(xiàng)目前期，項(xiàng)目設(shè)計(jì)，項(xiàng)目施工建設(shè)，銷售。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開(kāi)間住宅。以上三種梁可根據(jù)建筑實(shí)際情況設(shè)計(jì)為上返梁或下返梁。（3）懸臂梁。（八）梁的種類：梁的種類按受力狀態(tài)分為：（1）簡(jiǎn)支梁：?jiǎn)慰缌阂话銥楹?jiǎn)支梁，如過(guò)梁、托墻梁。 。采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；。但應(yīng)注意其發(fā)展。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開(kāi)裂而磚體及樓板本身并未開(kāi)裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長(zhǎng)度有關(guān)。③曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。屋頂類型：①平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄。话悴捎?%以下，上人屋頂坡度為1%2%。（3） 樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯。樓梯：（1） 樓梯組成：由樓梯段、平臺(tái)和中間平臺(tái)、扶手、欄桿（或欄板）。樓層、地面：（1） 樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。（3） 高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。 （5） 樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁☆基礎(chǔ)的應(yīng)用：（1） 多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁相結(jié)合。（3） 筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對(duì)多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時(shí)或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。（2） 柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)?；A(chǔ)用來(lái)承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基。地基承受荷載的能力是有一定限度的。地基與基礎(chǔ)★地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。 （3） 磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。（2） 磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造 。（四）房屋建筑分類從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：①木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——2層建筑）②磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——3層建筑）③磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）④鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）⑤鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）從房屋層數(shù)高度分：①低層 1～3層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）②多層 4～6層（磚混結(jié)構(gòu)）③中高層 7～9層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）④高層 10～30層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）⑤超高層 40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一級(jí) 100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）②二級(jí) 50～100年以上(磚混)③三級(jí) 25～50年（平房）房屋建筑用途分：①生產(chǎn)性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)房屋建筑構(gòu)件一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門(mén)窗等六大部分組成。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。4 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng):是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。4 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng):又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到七通一平的熟地。4 土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。4 商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 樓板面層：又稱樓面或地面。樓板層承受著家具、設(shè)備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。3 橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門(mén)與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來(lái)的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。3 框剪結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。3 磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。2 隔斷：指專門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?2 過(guò)道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。2 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。2 公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。2 公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。 居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。*1 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。*1 平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。1 銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。1 公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。（縱墻間的距離） 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。（橫墻間的距離） 開(kāi)間：即住宅的寬度。* 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。 樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：，南北向?yàn)?：。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。建筑用地面積。一、常用名詞基本解釋（一）名詞解釋 建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。（4） 你的名片外觀應(yīng)保持完好，不要破損或折疊。應(yīng)把文字向著對(duì)方，雙手遞出，一邊遞交一邊說(shuō)出自己的姓名。）4 名片的接受與保管（1） 名片應(yīng)先遞給長(zhǎng)輩或上級(jí)。停留35秒即可，然后松開(kāi)。（2） 伸出手時(shí)稍帶角度，且拇指向上，雙方虎口應(yīng)相互接觸。（5） 你覺(jué)得有必要握手時(shí)，你會(huì)慢慢培養(yǎng)起這種感覺(jué)的。（3） 走進(jìn)某個(gè)會(huì)場(chǎng)并被介紹給與會(huì)者時(shí)。3 握手的禮儀握手的時(shí)機(jī)：（1） 當(dāng)你被介紹給某人以及跟別人道別時(shí)，特別是當(dāng)你與你的客戶道別時(shí)。（3） 男女間的介紹，應(yīng)先把男性介紹給女性。2 介紹和被介紹的禮儀（1） 直接見(jiàn)面介紹時(shí)，應(yīng)先把級(jí)別低者介紹給級(jí)別高者，把年輕的介紹給年長(zhǎng)的，把本公司的人介紹給別公司的人。（5） 通話時(shí)要簡(jiǎn)明扼要，不要在電話中長(zhǎng)時(shí)間聊天。（3） 對(duì)方講話應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)，必要時(shí)要作好記錄，通話要點(diǎn)要問(wèn)清楚，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。（2） 接電話先問(wèn)好、必要時(shí)報(bào)單位名稱或項(xiàng)目名稱，如“你好”或“你好、縱橫”不得在開(kāi)始時(shí)使用“喂”、“哎”等語(yǔ)氣詞。（保持辦公區(qū)域的安靜）工作期間員工之間不得閑聊、談笑；在公司總部上班的員工，自進(jìn)入辦公室內(nèi)不得大聲喧嘩，以免影響他人工作。談及他人或客戶時(shí)，千萬(wàn)不要詆毀別人，尤其當(dāng)著客戶。不講過(guò)分的玩笑。7 業(yè)務(wù)中如出現(xiàn)糾紛，應(yīng)耐心解釋，任何情況下決不允許與客戶發(fā)生口角。6 當(dāng)為顧客完成一項(xiàng)服務(wù)后應(yīng)主動(dòng)詢問(wèn)是否還有其他事要幫助。不宜用手指或筆桿指客人。咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。不要急功近利，要給顧客一種“置業(yè)顧問(wèn)”的形象。不得流露出厭煩、冷淡等表情。3 和顧客交談時(shí)應(yīng)該眼望對(duì)方，用心傾聽(tīng)，不要隨意打斷客戶的談話，做到百聽(tīng)不厭，百問(wèn)不煩。未知姓氏之前，要稱呼“先生”“女士”。 2 來(lái)訪的客人很多時(shí)，應(yīng)按順序接待，不要冷落每一位客戶，做到“接一，問(wèn)二，照顧三”。迎接和面對(duì)客戶時(shí)始終保持笑容可掬，必須使用文明禮貌用語(yǔ)。按時(shí)出席會(huì)議遇特殊情況須提前請(qǐng)假。散會(huì)時(shí)，依次退場(chǎng)。工作開(kāi)始后，如需放背景音樂(lè)，不得干擾其他人員談話。公司電腦不得儲(chǔ)存與工作無(wú)關(guān)的文件（如：游戲等），上班時(shí)間不得利用電腦從事與工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)（如：上網(wǎng)聊天等）。銷售現(xiàn)場(chǎng)接待臺(tái)上不允許擺放水杯、手機(jī)等個(gè)人用品，凡客戶看得見(jiàn)的地方都應(yīng)保持整潔。2 不準(zhǔn)亂丟亂放物品，隨時(shí)清理廢棄物品，做到辦公區(qū)域每日清潔不堆積。與客人同時(shí)進(jìn)、出電梯應(yīng)讓客戶后進(jìn)，先出電梯，并協(xié)助操作電梯門(mén)開(kāi)關(guān)。178。178。（保持規(guī)范的舉止，體現(xiàn)高雅的氣質(zhì)，樹(shù)立良好的形象）178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。 身體、面部、手部應(yīng)保證清潔，講究良好的個(gè)人衛(wèi)生，（養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣）。 新員工上崗后如未配發(fā)公司統(tǒng)一工服的，需穿與工服顏色、款式相近的襯衫、西裝。 女員工著有袖襯衫、西裝裙或西裝褲、有袖套裙，著皮鞋，不準(zhǔn)著無(wú)帶、無(wú)跟涼鞋、皮拖等。 男員工著襯衫、西裝、深色皮鞋（深色短襪）、系領(lǐng)帶。 工作時(shí)間內(nèi)所有員工必須著職業(yè)裝。C、 曠工一天以上,直接予以辭退。5. 凡屬曠工者按下列規(guī)定處罰：A、 曠工半天,扣發(fā)當(dāng)月全部績(jī)效，若當(dāng)月出現(xiàn)同樣情況，予以辭退。F、 請(qǐng)假逾期處理規(guī)定G、 患重病非短期內(nèi)所能恢復(fù)經(jīng)醫(yī)師證明屬實(shí)者，可視其病況，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)延長(zhǎng)其病假，最多三個(gè)月。D、 員工請(qǐng)假時(shí)應(yīng)由部門(mén)主管和本人安排好其負(fù)責(zé)工作，因請(qǐng)假而耽誤工作時(shí)，請(qǐng)假人接手人和其主管均負(fù)有責(zé)任，公司將視情況予以追究。B、 員工請(qǐng)假如發(fā)現(xiàn)有弄虛作假，除以曠工論處外，并依情節(jié)輕重予以