【正文】 全面而系統(tǒng)的定位。? 怎樣打破潛在客戶群“落戶”解放碑的思維定勢，如何引導CBD南移，將決定本項目的成敗。? 經(jīng)濟的發(fā)展，大量的企業(yè)入駐經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，勢必增加就業(yè)機會，將會提高區(qū)域購買力水平。? 鵝公巖長江大橋的通車，黃花園大橋及石黃隧道的貫通，菜園壩復線橋的擬建，正逐步改善南岸區(qū)的交通環(huán)境，拉近了與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)及江北區(qū)的距離，將有效吸引更多的人群來置業(yè)。? 區(qū)域購買力水平不高。? 作為住宅，價格、綠化環(huán)境與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的住宅小區(qū)相比，競爭優(yōu)勢不明顯。二、 劣勢（W）? 作為服務(wù)性公寓，受周邊高檔酒店的沖擊較大。? 卓越的智能化系統(tǒng)。? 裙樓的成功銷售及經(jīng)營，將為公寓帶來大量潛在客戶。? 完善的周邊配套，休閑、購物可足不出戶。? 項目規(guī)模較大，便于規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營。一、 優(yōu)勢（S）? 位于南坪商圈中心位置及商業(yè)步行街二期工程環(huán)繞本項目，區(qū)位有絕對優(yōu)勢。 “巧挖墻腳 ”觀察熱銷樓盤的戶型、價位及付款方式之后，可以有條件控制成本，制定最適合的價格體系和營銷策略，將其他樓盤處于觀望中的大量準客戶吸納入本項目。 挖掘細分市場潛力大南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型客戶群和新生代購房群體，本項目擬定以一房：4060平方米（30%）、二房：6080平方米（20%）和三房：80100平方米（35%）為主力戶型，經(jīng)濟實用總價低，具有競爭優(yōu)勢。 高檔樓盤競爭壓力相對較小近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸升溫，價格、開發(fā)量、銷售量都不斷攀升，并出現(xiàn)了綜合素質(zhì)較高的樓盤，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個南岸區(qū)的房產(chǎn)品質(zhì)和形象有了極大的提高。這必將增強本項目的吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區(qū)。 市政配套設(shè)施改善顯著濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴重的廠礦搬遷出南岸主城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設(shè)施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。（三） 市場機會點分析 政策大力支持房地產(chǎn)業(yè)南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口號，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。世紀名苑：位于南坪西路，緊臨本項目的西北面，小區(qū)占地230畝，總建筑面積50萬平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂場、兒童戲水池、下沉式休閑廣場、小學、運動場），定位——為各界俊杰、社會賢達及成功人士塑造的理想家園。天龍廣場：地處南坪商圈中心，是一個大型綜合性項目，集綠色廣場、大型商場、公寓式酒店、商務(wù)辦公用房、高級住宅、停車庫為一體，總占地面積57畝，總建筑面積170781平方米，一期工程（大型綠色廣場、大型商場及獨立精品店）擬定今年10月18日竣工；二期工程（高級商住樓及73層超高層酒店）擬定2022年12月30日竣工。騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤質(zhì)素、檔次較高，知音閣視野開闊，江景、南山推窗可及。 價格：從價格來看，小區(qū)高于單體樓，均價在18002200元/㎡， 付款方式：，銀行提供7成20年按揭。 綠化率：綠化率海棠曉月最高為60%，金陽 容積率：，金陽個案分析樓盤名稱 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣樓盤地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路19號 南坪東路7號交通條件 交通條件 較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 目前交通條件較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越周邊配套 周邊生活配套不完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套極盡完善 生活配套完善 生活配套完善公共設(shè)施羽毛球場、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學、商業(yè)中心、會所社區(qū)溫泉景觀廣場大面積綠化中庭廣場羽毛球場、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會所綠色廣場、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會 所戴思樂體泳池、私家會所全智能樓宇休閑會所、空中花園物業(yè)管理/顧問 深萬科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管占地面積（萬㎡） 約4萬(一期) 建筑面積(萬㎡) 80 10 5 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體容積率 20綠化率 40%(綠地率) 60% 60% % 31%規(guī)劃戶數(shù) 900多戶 2022多戶 857戶 一期400多戶 120多戶 194 356交房期 2022年3月 一期現(xiàn)房二期2022年12月 一期現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2022年3月得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76%最低價 1700元/㎡ 1800元/㎡ 1860元/㎡ 1800元/㎡ 1800元/㎡ 1780元/㎡ 1580元/㎡平均價(元/㎡) 多層1950 2200 2100 2022 1900 1950 1800付款方式；工商銀行提供7成20年按揭()；工商銀行提供7成20年按揭；銀行提供7成20年按揭；銀行提供7成20年按揭()折；銀行提供7成20年按揭；銀行提供7成20年按揭()；銀行提供7成20年按揭(9.8折)總體比較分析 規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來看，海棠曉月遠高于其他樓盤；金陽有近二成的樓盤采取聘請國內(nèi)知名物管公司作管理顧問再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，其對提升整個樓盤的形象有較大的益處。? 物管公司評述：南岸區(qū)近七成的樓盤選擇自行進行物業(yè)管理，聘請其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。? 房型：（注：以目前在售及已內(nèi)部認購樓盤為統(tǒng)計對象）。上市時間2022年6月以前2022年712月2022年16月2022年712月尚未開盤樓盤個數(shù)7 8 6 5 10評述：從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤銷售周期超過一年的項目占了四成以上的比例；2022年內(nèi)開始銷售的樓盤只占三成；而尚未開盤發(fā)售的樓盤占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市2022年的競爭將更趨激烈。評述：南岸區(qū)樓盤中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四?；▓@、溯源居、靜丹苑3個；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣5個；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園2個；物業(yè)建筑類型的多樣化趨勢反映了開發(fā)商在物業(yè)定位時越來越注重兼顧更多的消費需求。評述：目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè)25個，單體樓11個，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開發(fā)的土地資源較多，未來開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。較有實力的開發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開發(fā)企業(yè)的進駐對提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的整體開發(fā)水準有較大的帶動作用，但同時也對本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場份額，他們自身之間的競爭也將日趨激烈。（二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 總體特征開發(fā)企業(yè)本地化，開發(fā)水準參差不齊：但近期已有市內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時機上市，這些有實力的開發(fā)企業(yè)的進駐將有力的推動南岸區(qū)整體開發(fā)水平；上市樓盤體量偏小：目前市場上供應(yīng)樓盤多集中在10萬平方米以下的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過開發(fā)規(guī)模大于25萬平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場開始向大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展勢頭強勁；物業(yè)以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業(yè)競爭激烈，中高檔以上項目較少，但隨著融僑半島、揚子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場將開始向檔次分布合理的成熟化市場過渡，市場細分化趨勢明顯；二房、三房面積趨小：81100平方米的二房和101140平方米的三房的供應(yīng)是市場的主流，一房比例較少，但6080平方米的小二房和101120平方米的小三房所占份額有擴大的趨勢，反映出開發(fā)商在目標客戶群定位上已開始針對眾多的普通工薪階層。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項目優(yōu)勢更加突出。但也就因為其房地產(chǎn)開發(fā)時間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開發(fā)速度。因此對本項目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢，但其高價格的抗性卻可為本項目借勢而用，對許多偏愛享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項目所具有的居家配套、景觀、價位優(yōu)勢對其仍具有較強的吸引力。（4） 總體評價渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域的樓盤檔次定位一般較高，由此導致住宅總價過高，從而與目前重慶市民的購買力水平脫節(jié)。云鼎國際商務(wù)公寓更是嗅出解放碑的市場氣息，以中、小戶型的定位面市，贏得市場追捧：去年11月6日開盤至今，吸引了大量的白領(lǐng)人士、中產(chǎn)階層人士和投資者。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設(shè)計差。天倫華苑也是以大戶型為主（131m 2以上），目前銷售率已達70%，躍層戶型已全部售完，銷售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點：一是因為就其價格比地王的均價5000元/m 2要便宜1200元/m 2；二是因為其戶型設(shè)計較好，面積控制出色，細部設(shè)計人性化；三是由于其商場運作成功，商場業(yè)主及經(jīng)營戶在此購房的數(shù)量較大。地王云鼎國際商務(wù)公寓屬于解放碑的口岸樓盤，其它樓盤有：地王這類樓盤由于價格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤的沖擊較大。隨著市場需求層次的擴展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房價之最的地王以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心——解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務(wù)、體育、交通中心商圈周邊，物業(yè)分布較為密集； 江景樓盤炒作較多：近兩年來由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路的建設(shè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在；大多物業(yè)為單體樓：渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)鄙倥涮缀途G化，也缺乏寧靜和景觀，最大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便；小戶型住宅受青睞：小戶型住宅主要集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準備，同時也有較高的投資回報價值。三、 項目競爭環(huán)境分析（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 對本項目而言，很大程度是與渝中區(qū)爭奪客戶資源，其成敗的關(guān)鍵在于如何引導以改變潛在客戶群落戶渝中區(qū)的思維定勢，如何以更好的硬件、軟件來吸引具有濃厚“渝中情節(jié)”的新生代；當然，江北區(qū)的間接競爭對渝中區(qū)客戶資源的分流作用也不容忽視。實際事例顯示：黃花園大橋帶動了江北的房市！鵝公巖大橋帶動了南岸和九龍坡區(qū)的房價上揚！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動了沿線的房價和舊城改造！以后，購房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林90位的業(yè)主來自渝中區(qū)是很好的例子！此外，南岸區(qū)在近年來與江北區(qū)的比較當中，無論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢：重百、新世紀、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營扎寨”就是明證。菜園壩復線大橋，最直接的效應(yīng)就是，緩解了長江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟騰飛的絆腳石。 走勢預(yù)測在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設(shè)計研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市“半小時主城”規(guī)劃匯報提綱中，菜園壩復線大橋的修建規(guī)劃得到了確認：時間2022年。國內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的大量涌入，必然會增大對工業(yè)廠房的需求，隨之而來的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機構(gòu)會進入，勢必對寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會因工作原因而在境內(nèi)居住，這會擴大中高檔住房的需求。力爭到2022年實際利用外資達15億美元，國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫年均增長15%以上，分別達到100億、300億、24億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達到45%以上，科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率達到65%左右。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機動車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預(yù)測 前景展望南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)