【正文】 的時間內(nèi)簽定正式的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，如一方違約則適用定金法則。 第四條：我方收到意向金后幾日內(nèi)完成買方、賣方及我方居間協(xié)議的簽訂。首付幾成多少，余款多少如何處理。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準。第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實。《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》的使用：（略 參見《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》）《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的使用：第一條：注意意向金與定金的不同之處。第七條：爭議解決的方式，向法院訴訟。 在甲方與我方所介紹的買受方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，如果買受方違約，則甲方同意將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費用。否則造成損失應(yīng)負責賠償。當我方介紹的求購方看過甲方的房屋后的六個月內(nèi)，與甲方完成買賣交易或利用了我方提供的信息、機會等但未通過我方完成買賣交易的，都應(yīng)向我方支付傭金。 甲方逾期付傭，加收滯納金為傭金的萬分之二點一（每日）。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準。 第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實。 序言部分：主要表述根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及當事人的真實意思表示所制訂本協(xié)議的。（3）不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 以出讓方式從土地交易一級市場取得土地使用權(quán)，但未按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證的； 屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總得的25%以上； 屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的； 以劃撥方式取得土地使用權(quán)，未經(jīng)有關(guān)部門批準的； 因設(shè)計訴訟或違法行為等原因，被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)； 共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 因連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權(quán)限屆滿被國家收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)； 權(quán)屬有爭議的； 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證明的；行政法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。若承租方放棄優(yōu)先購買權(quán)的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。，必須取得其他共有人的書面同意。，除非雙方有其他約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的。如果想為未成年人買房，應(yīng)當由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進行。 租賃關(guān)系中應(yīng)注意的問題：（1） 不得出租的幾種情況：①未經(jīng)綜合驗收的新建房屋：有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經(jīng)過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國家有關(guān)法規(guī)，二對承租方的安全造成威脅；②沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋：產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的權(quán)屬關(guān)系，從而沒有租賃的法律基礎(chǔ)；③未經(jīng)原出租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租：由此會引起原出租方起訴原承租人侵權(quán)，追究法律責任；④違章建筑的房屋：對于這類房屋不但規(guī)劃部門要罰款，強令限期拆除，而且房管部門也會因其無產(chǎn)權(quán)證和租賃證進行處罰；⑤產(chǎn)權(quán)共有，未經(jīng)全體共有人一致同意的房屋；⑥已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋：已經(jīng)抵押的所有權(quán)人在行使權(quán)利時在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權(quán)人的同意；（2） 租賃期限：《合同法》第214條：租賃期限不得超過20年，超過20年，超過部分的無效。根據(jù)法律規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租房屋的，無效。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無效。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)同意后有責任跟蹤，確保客戶已收到所退還的款項。四、分行員工代客戶收取意向金的規(guī)定如客戶愿意讓物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，由客戶簽署委托收款書，委托物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，并代客戶簽署收款收據(jù)。如一方不能前來簽收，則另一方要出示公正委托書或當分行經(jīng)理面手寫的委托書。如提供的身份證為復(fù)印件須在復(fù)印件上加印指模，此指模必須與委托收款書上的指模一致。3） 如果業(yè)主因故不能親自前來領(lǐng)取樓款，應(yīng)出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財務(wù)部直接付款給代收樓款人。2）樓款原則上必須由業(yè)主親自前來領(lǐng)取.放款時，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購銷合同，并簽收收據(jù)，財務(wù)部直接支付樓款給業(yè)主。簽字順序為：申請人分行主管秘書。（二）在總部操作的放款1．退樓款的處理 因為放樓款手續(xù)要求復(fù)雜，而且數(shù)額都比較大，所以在總部執(zhí)行。支付時，由業(yè)主向公司開具收據(jù)。如果客戶意向金收據(jù)已遺失，則由客戶向公司開收據(jù)。簽字順序為申請人分行主管秘書，秘書在查核代收款賬戶確認該賬戶確實有款時，由秘書從備用金賬戶中支付。公司的宗旨是：盡可能在地鋪收款。4．收款地點如在地鋪以外，由秘書按照收款金額開好收據(jù)，由員工在收據(jù)薄上簽字領(lǐng)用，并由分行經(jīng)理簽字確認。各分行必須在顯要處懸掛告示，告知顧客只有公司規(guī)定形式并加蓋財務(wù)部印章的收據(jù)才是唯一有效的收據(jù)。1．所有款項必須存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。二、中介部收款制度中介部秘書、分店經(jīng)理或其他指定人員掌管中原收據(jù)，此收據(jù)用來收取意向金、代辦手續(xù)費、傭金。5．每星期規(guī)定時間（將按照分店不同情況安排），分行秘書持收據(jù)到財務(wù)部對帳，財務(wù)部檢查收據(jù)開具情況?？蛻魬{分店開出的傭金收據(jù)到財務(wù)部換取發(fā)票。3．如代收客戶樓款，請在備注中注明“我司代為轉(zhuǎn)交給業(yè)主”的字樣。2．收據(jù)由秘書保管，秘書在收到現(xiàn)金后填開收據(jù)，收據(jù)應(yīng)三聯(lián)一并填寫，不得分開填寫，如發(fā)現(xiàn)有三聯(lián)分開填寫的情況，必嚴肅處理。（十三）了解所有放盤資料后，最后可問業(yè)主還有沒有其他物業(yè)需要放盤，有沒有計劃在杭州再置業(yè)，輕松簡單兩句話可能爭取多一個樓源及客源。因而要都留業(yè)主電話，才會更有保障。當物業(yè)顧問有業(yè)務(wù)與之聯(lián)系時，業(yè)主可能會沒有復(fù)機或停機。（十二）收盤必須爭取要求業(yè)主多留幾個聯(lián)系電話，包括公司、住宅、手機或傳呼機，這有助物業(yè)顧問跟進交易。因代理人如無權(quán)拍板,物業(yè)顧問與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無功且浪費時間。（十一）客戶放盤時必須辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀放盤及提供開門看樓服務(wù)。這樣責任清晰，方便管理。成功收取業(yè)主鑰匙后還應(yīng)說服其不要再到其他中介放鑰匙，否則房屋發(fā)生任何不理想情況，責任不知從何追討。同時，中原將開據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時取回鑰匙，另外，中原收鑰匙之后有專人負責管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關(guān)手續(xù)及書面簽署，表明中原對鑰匙管理非常重視。由于中原規(guī)模龐大及信譽高，故業(yè)主對放鑰匙到中原均抱有信心。部分業(yè)主對存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。故物業(yè)顧問必須盡快抓緊每分每秒促成交易。此外，如一幢物業(yè)中客戶心目中的單位沒有鑰匙,而同一幢物業(yè)別的單位有鑰匙，均可先安排客戶看間隔及布局認為合適再安排業(yè)主開門看心目中單位的樓層、方向及景觀，總之一切工作必須快刀斬亂麻，按實際情況可做多少就先做多少。這可加快每宗交易的成交機會及時間。（八） 客戶放盤時應(yīng)記錄清楚該物業(yè)的看樓方法，如業(yè)主可隨時安排上門看樓有助于成交。遇此情況可解釋中原將加倍工作量及注意力于在大額交易上，以確保談判及成交能順利進行。中原能有強大成交能力為業(yè)主爭取利益，因此業(yè)主多付點傭金絕非問題。但是實際情況是完全相反，中原能為業(yè)主短期內(nèi)全部出租或租予一個租客，業(yè)主應(yīng)加多一些傭金才合理。4） 如業(yè)主有多個樓盤，中原在短期內(nèi)為業(yè)主全部出租；在此情況下，業(yè)主極有可能要求減傭。3） 本公司主要是透過專業(yè)服務(wù)為業(yè)主推介樓盤及尋找合適客戶，當中本公司亦已承擔一定成本，如刊登廣告、派員工上門推介及寄發(fā)直銷信件等。2） 應(yīng)該讓業(yè)主了解物業(yè)顧問主要是依靠傭金生活，在有意向客戶時候，物業(yè)顧問必定首推能收取最多傭金之樓盤，故業(yè)主決不該計較傭金，而減低成交機會。在收盤時,游說業(yè)主付傭時有困難，可以以下幾點方法應(yīng)對：1） 如業(yè)主拒絕付傭,應(yīng)解釋放盤最終無非是想達成交易,既然本公司能為業(yè)主成交,當中一定是已付出了不少功夫,故業(yè)主付傭亦相當合理。另一方面，若業(yè)主只是將物業(yè)出售，必須問清楚該物業(yè)是否辦理按揭、于哪間銀行、銀行欠款多少等，并必須注明于新樓盤登記表內(nèi)，這有助于物業(yè)顧問掌握談判情況及情況控制交易進度，同時，須應(yīng)提醒業(yè)主這項交易需先償還按揭尾款始能出售，如買家有興趣，會通過銀行按揭付款方式購房。部分業(yè)主可能對市場不了解，而未能于放盤時訂下價格，遇此情況物業(yè)顧問需詳盡解釋最新市場情況及以專業(yè)意見提供價格給業(yè)主參考。同時，必須以總價表達，即若業(yè)主叫價為3000元為每平方米，而該單位面為10平方米，這應(yīng)填寫為3萬。這可避免報價給客戶時因面積不符而錯誤提供實際價格，特別當物業(yè)顧問以每平方米價格報價，小部分面積判別亦將影響物業(yè)總價。此外，部分附租約出售房屋，必須清楚租期時間及租約性質(zhì)，即問清業(yè)主在有實際客戶時可否與租客提早解約。物業(yè)顧問還須注意單位內(nèi)部間隔有否作重大更改，因部分業(yè)主可能已將住宅裝修為只能作辦公室用途，所以必須注明有關(guān)細節(jié)。（三） 物業(yè)顧問收盤必須注明物業(yè)性質(zhì)，如寫字樓、住宅、商住或商鋪、房改等,有關(guān)區(qū)別應(yīng)以大廈本身建筑用途衡量，而不應(yīng)以客戶使用性質(zhì)定奪。（二） 房型須填寫屬2房2廳或3房2廳。當填寫新樓盤登記表時，所以資料必須填妥清楚；同時必須以正楷認真書寫有關(guān)內(nèi)容，以免影響錄入，最終影響物業(yè)顧問自身查盤工作。判斷意向。七．來店客戶接待熱情、主動問明來意適情介紹行情留下客戶資料簽署相應(yīng)文件八．帶看禮儀不可遲到，對房有個預(yù)覽。六．櫥窗客戶接待出門接待：帶名片陪客戶看櫥窗，“要不要我?guī)湍憬榻B”，不要馬上介入。留下物業(yè)顧問手機、電話。留電話：買方、賣方：填客戶登記表。等客戶先掛電話后，再掛電話。集中注意力、仔細“傾聽”、并適當回應(yīng)“是”、“對的”、“我了解”或重述對方內(nèi)容。盡量莫讓客戶等待，但若非得已按音樂鍵前確認客戶意愿。先自報姓名，再詢問對方身份?！幻靼赚F(xiàn)有房源，寧可不接銷售電話。不要無意識地玩弄對方的名片不要當場在對方名片上涂寫上司在旁時不要先遞交名片，要等上司遞上名片后才能遞上自己的名片。拿到名片后，可放置于自己名片的上端夾內(nèi)。 要養(yǎng)成檢查名片夾內(nèi)是否還有名片的習(xí)慣；名片的遞交方法：將各個手指并攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對方好接拿，以弧狀的方式遞交于對方的胸前。在一般情況下拒絕對方主動要求握手的舉動都是無禮的，但手上有水或不干凈時，應(yīng)謝絕握手，同時必須解釋并致歉。男士握手時應(yīng)脫帽，切忌戴手套握手。有時為表示特別尊敬，可用雙手迎握。和年輕女性或異國女性握手，一般男士不要先伸手。之后，最好不要立即主動伸手。雙方握手，時間一般以1~3秒為宜。女：莊重、不得露腳趾忌男：黑褲白襪 女：太前衛(wèi)二．握手的順序：主人、長輩、上司、女士主動伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握手。那么這個房源就是我們中原獨家代理的房源。HOW：怎么樣——房子的情況怎么樣。WHY：為什么——房東為什么要賣（租）房子。WHEN：何時——房東要出租、出售的物業(yè)何時能交付下家使用。WHERE：哪里——房子的具體位置及房東的去向都是需要了解的。免得花無用功。只有在落款處，即需要客戶簽字蓋章的地方，務(wù)必客戶自行填寫。協(xié)議中客戶的姓名及其他需要填寫的內(nèi)容要求物業(yè)顧問填寫，不要讓客戶自己填。7．接侍客戶的口訣：誘之以利、說之以理、動之以情、逼之以力、系之以約。5．看得見的缺點也要相應(yīng)指出，給予客戶一種誠實、信任的感覺。3．多了解客戶的要求和特別需求。五、怎么正確對待客戶1．保護自己的客戶，不讓別人搶走。8．成交后及時收回傭金。6．能成為客戶或業(yè)主投資理財?shù)念檰枴?．創(chuàng)同類房的最高價。2．第一時間委托。6．處理事情的能力不足：專業(yè)知識不足，借口多。4．第一線人員不親切：服務(wù)態(tài)度差。2．反應(yīng)慢：動作太慢，讓客戶等太久，客戶自然找別人服務(wù)，有時候為了爭取時間，人們寧可犧牲品質(zhì)。5．高的收入，擁有自豪。3．成長效率最高的行業(yè)。二、你為什么要做房地產(chǎn)經(jīng)紀人1．掌握自己努力過程，擁有很多自我實現(xiàn)的機會。11．調(diào)節(jié)市場功能：準確定價，控制開發(fā)。9．橋梁與潤滑劑。7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。5．買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。3．中介是以第三者身份——言論客觀、公正。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的基本要求和作用一、 房地產(chǎn)中介的市場功能1．節(jié)省業(yè)主和買家的時間——業(yè)務(wù)由中介專業(yè)人員操作完成進行謀劃。如一些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人