【正文】 答：辦公地址在 ??????.，聯(lián)系方式是：前臺 ???..，三級市場部 ????.。 經(jīng)紀(jì)總收入：指房地產(chǎn)中介機構(gòu)從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動所得的中介服務(wù)費收入。包括：房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)咨詢和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等機構(gòu) 。 六、名詞解釋 —房地產(chǎn)中介服務(wù) 房地產(chǎn)中介服務(wù)：指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。 房屋權(quán)屬登記費：指房地產(chǎn)管理部門在辦理產(chǎn)權(quán)登記時按照國家政策收取的費用。 保證金：指按照有關(guān)規(guī)定，個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時，就其應(yīng)納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。 印花稅：指對在經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。 房產(chǎn)稅 ：指以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn) 28 租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 五、名詞解釋 —房地產(chǎn)交易稅費 契稅：指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。 房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作 為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 房屋使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 三、名詞解釋 —面積 房屋建筑面積：指含自有（私有）房屋在內(nèi)的各類房屋建筑面積之和。 經(jīng)濟(jì)適用住房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。 安居工程住房：是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。 再上市房：是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認(rèn)定。 微利房：亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門 25 組織建設(shè)和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在 5年后歸職工個人所有。 商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 24 商品房取得預(yù)售的條件：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》 二、名詞解釋 —房屋類 房屋：一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在 米以上的永久性場所。 土地使用權(quán)的出讓方式 土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。年限：(一 )居住用地七十年； (二 )工業(yè)用地五十年； (三 )教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四 )商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； (五 )綜合或者其他用地五十年。 土地來源及性質(zhì)： 對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《 房地產(chǎn)證》中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。若要建立系統(tǒng)的管理制度，請參加 房友公司舉辦的中介管理培訓(xùn)班，具體培訓(xùn)內(nèi)容和時間敬請訪問房友網(wǎng)站： 房地產(chǎn)名詞解釋 一、名詞解釋 —土地類 土地用途種類： 農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地土地。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的作用 1）有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺 2）有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展 3）有助于住房制度改革的繼續(xù)深化 4）促進(jìn)人民居住生活水平的提高 5）促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域建立社會 主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求 6）提高了就業(yè)率 中國各城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)情況 三、我為什么要選擇加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人？ A、經(jīng)紀(jì)人在中國屬于朝陽職業(yè) 22 B、經(jīng)紀(jì)人專業(yè)化程度高、知識面廣 C、經(jīng)紀(jì)人具有高抗壓能力 D、經(jīng)紀(jì)人的薪酬較豐厚 E、經(jīng)紀(jì)人鍛煉了我的意志 F、經(jīng)紀(jì)人鑄造了良好的職業(yè)素養(yǎng) 【房友聲明】 :房友公司提供的管理文檔從全國各地收集而來，僅供參考。 D、行業(yè)消失期（ 19521978） 這一時期由于國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)因素，我國的住房制度以分配為主，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本消失。 快速發(fā)展階段（ 1992年至今）， 92年鄧小平同志南巡講成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個歷史轉(zhuǎn)折點， 92年底全國房地產(chǎn)公司達(dá) 1200余家，投資總量 732億元，商品房銷售面積達(dá) 4288萬平米，銷售額 440億元； 93年全國房地產(chǎn)開發(fā)公司達(dá)到 2萬余家； 04年底全國從事房地產(chǎn)經(jīng)營公司已達(dá)到 3萬余家 A、 19871997年商品房銷售面積 20 B、 19861997年商品房竣工面積 C、 19861997年商品房施工面積 E、 2020年北京上海商品房供應(yīng)情況 F、 19982020年本市商品 房銷售面積情況 二、什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 ? 經(jīng)紀(jì)作為一種社會經(jīng)紀(jì)活動，指為促成各種市場交易而從事的居間、代理及行紀(jì)等有償服務(wù)活動的機構(gòu)和個人。 休眠階段（ 19491979），主要原因是內(nèi)戰(zhàn)和戰(zhàn)后建國時期影響。 房地產(chǎn)的特性： Ⅰ 、位置的固定性 不可移動， Ⅱ 、地域的差別性 根據(jù)不同地區(qū)在價格、品質(zhì)、開發(fā)類型都不一樣 Ⅲ 、高值耐久性 年限較長 Ⅳ 、保值增值性 18 具有較長時期的保值增值性 房地產(chǎn)行業(yè)的地位及作用 房地產(chǎn)起源于建筑業(yè) ，是國民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的一部分，是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 1）、房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的主要構(gòu)成部分 任何行業(yè)的發(fā)展都必須依賴一個前提：土地與房產(chǎn) ?? 2）、房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展 制造業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、貿(mào)易業(yè)、旅游業(yè)、信息業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)、化工業(yè)等 3）、有利于改善城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在計劃經(jīng)條件下，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)完全依賴于國家，未形成自身資金周轉(zhuǎn)和循環(huán)，結(jié)果城市起發(fā)展，財政就越困難，國家通過國有土地的有償出讓，向房地產(chǎn)業(yè)征稅，獲得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。 房產(chǎn)是房屋及其處分權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。 17 以上紀(jì)律 ,凡事沒有遵守者 ,按公司規(guī)章制度處理。 尊敬講師，不得在講師宣布休息時間外隨意走動、接聽電話及交頭接耳。 參會人員要嚴(yán)格遵守會議作息制度，周一及周四的晚上18:3021： 30，并提前五分鐘到達(dá)，做好一切準(zhǔn)備，靜待講師出場。但不面對客戶不是說，就去躲起來，而是我要從源頭采取各 16 種做法，加強服務(wù)，減少這種問題。因為客戶如果有什么事情要找我，一定是有不滿意的事情。 1在經(jīng)營事業(yè)上，你最不喜歡的是做什么事情？ 我最不喜歡去拜訪客戶。那時我就想要成立一個不會騙人的行業(yè)，所以我就寫了那個立業(yè)宗旨。我退伍后住在一位老師家準(zhǔn)備考律師，老師告訴我，不要當(dāng)律師法官，紓減訟源是學(xué)法律的人的最高理想， 就算你打贏官司，傷害都已經(jīng)造成，從源頭減少官司應(yīng)該比較重要。照說那時我不應(yīng)該創(chuàng)業(yè)，因為沒有錢，沒有經(jīng)驗。那時候我沒有經(jīng)驗，所以我第一步先想清楚，到底為什么要這樣做。 1究竟家旺房產(chǎn)是如何做起來的，如果只有一個原因的話？ 15 我們是真的先想清楚立業(yè)宗旨，才做這件事情。小時候，在廟或?qū)W校，都看到祖你的名字出現(xiàn)在最上面，他造橋鋪路做過很多事情。所以才會發(fā)展到是店長決定簽不簽約，而不是由業(yè)務(wù)員主導(dǎo)。我們這種產(chǎn)業(yè)的特性，服務(wù)如果沒有做得很好，是個災(zāi)難。假設(shè)我們的環(huán)境對我們很不好，自己為什么要再找 自己的麻煩，那不是更笨嗎？我就想，這樣一定會有什么好處。小時候就這樣。像我摩托車壞掉，走路，我就會想，這樣有什么好處；碰到火災(zāi)， 就想這樣對公司有什么好處；碰到股市崩盤，就想這樣有什么好處。對人才的培養(yǎng)比較有程序，這樣他比較做得下去。畫得很清楚之后，就有一個很大的優(yōu)勢，那就是新業(yè)務(wù)員對商圈的熟悉度，已經(jīng)超越人家做的三年五年。所以我們首創(chuàng)商圈耕耘，也就是在一個商圈里面開一個鋪，把商圈畫成幾小塊，讓每個業(yè)務(wù)員分配一小塊。我的想法很簡單，這個 產(chǎn)業(yè)如果不能這樣做，不要做也沒有關(guān)系。我說如果說不同意，這個產(chǎn)業(yè)很難發(fā)展，后來同仁全部走光。 當(dāng)你剛創(chuàng)業(yè)時，產(chǎn)業(yè)形象，企業(yè)知名度都有限制，當(dāng)時如何讓人留下來？ 剛開始還沒有開第一家店時，我們是以辦公室作業(yè)的，那時獎金最高的也可以到 50%，雖然有些做 法和別人不同，但是差別沒有那么大。 有人說，如果他是一時沖動，走了很可惜。如果他可以發(fā)揮，就不用談留人的問題。我的理由很簡單，每個人都有過了離職的念頭，一直到真正拿出來交給主管，應(yīng)該是徹底想過了，如果是想過了你就讓他走。如果建立一個有同樣理念的團(tuán)隊，是最重要的事情，那么碰到不一樣理念的人，倒不一定要留下來。我們立業(yè)宗旨是：“吾等 ”，不是我，不是 “余致力于國民革命 ”。創(chuàng)業(yè)后就很少做業(yè)務(wù)了。擂臺賽就是主管想出來，比賽前讓他們兩邊上臺，一個個講話叫陣，月比賽后再拿旗子上臺，敗的人要把 “所向無敵 ”的旗子送給勝方。我會講產(chǎn)業(yè)里，我們是第一名，我們應(yīng)該有些東西來刺激彼此的挑戰(zhàn)，而且氣氛熱絡(luò)點。 我本身也不擅長那方面的事。你叫我去做業(yè)務(wù)很難，你叫我去講房子的專業(yè)東西，我還可以講一點，因為我念的是法律，修過土地法。我在做業(yè)務(wù)的過程，很早就發(fā)現(xiàn)，我很難跟人家開口談業(yè)務(wù)，所以我們一開始的立業(yè)宗旨就是： “吾等愿借專業(yè)知識、群體力量、服務(wù)社會大眾，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的安全、迅速與合理 并提供良好環(huán)境，使同仁獲得就業(yè)的安全與成長，而以適當(dāng)利潤維持企業(yè)的生存與發(fā)展。希望有一天人們提到服務(wù)，會用中介公司的服務(wù)，而不是飯店的服務(wù)來形容。你下一步要怎么走，所以我們才提出服務(wù)新典范?，F(xiàn)在事實印證是，同業(yè)會跟著我們做。我的想法基本上不是很主流的想法。我記得很清楚，逃了幾次以后 就被學(xué)校抓到，回去被痛打一頓。 11 你在這個產(chǎn)業(yè)推出很多新做法，通常是怎么思考的？ 我從小是比較叛逆的人。你一個人站在臺上，有幾十個人向你獻(xiàn)花，這種感覺就是不一樣。 獎金設(shè)計強調(diào)團(tuán)隊合作，但靠什么來促成他們個人努力的動力？ 其實榮譽感滿重要。這樣會使大家愿意合作。對一個年輕人來講，如果獎金太高，他也許會愿意冒點風(fēng)險，做不該做的事情，只求趕快把房子賣掉，我們的獎金制度有它的涵意。另外，我們的獎金相對比較低，領(lǐng)到的錢沒有比較低，但是獎金比例比較低。為什么這樣？我們是刻意訓(xùn)練新的同仁，完成一筆交易不是因為業(yè)績獎金，是為完成交易而努力。改變以后，就會影響到客戶的想法，不要只是想到業(yè)績，而是想到客戶的滿意度。問題還是問題，但心情一定不一樣，所以我們寧可面對成長問題，也 10 不要面對衰退問題。當(dāng)然大家都不要裁員減薪，那么怎樣加速成長？有很多空間可以做。當(dāng)時股市崩盤、房地產(chǎn)交易萎縮，但是我們反而成長 51%。逆境當(dāng)中，就極有可能讓我們的動力變強。主動成長的動力小，我要去推動就很困難。我們不怕逆境，我們怕內(nèi)部的動力減弱或是消失。 碰到逆境時，你會怎么思考？ 我會想，逆境一定可以給我們一些好處。因為你自己不競爭，就 會有別人來競爭，就像吉列刮胡刀，一直用新的東西淘汰自己舊的東西。店與店之間比業(yè)績、比達(dá)成率，自己去找挑戰(zhàn)對象，區(qū)也要自己去找挑戰(zhàn)對象。問題是，如果你不這樣做，你就沒有辦法成為世界級。高科技平常走路就很快。所以最近我在試圖溝通，今年這個快速度還不算快。所以高科技動作的節(jié)奏比我們快得多。高科技就是因為變化大，才能夠成為世界級的。他們提到，我們比高科技產(chǎn)業(yè)來得幸運，高科技產(chǎn)業(yè)變化很大，還好其他產(chǎn)業(yè)沒有那么大。這就是一個速度感。第二：月會是同仁覺得啟動的時候，如果二號開，一號大家覺得沒有事情。速度要快到這樣，把過去十多年來，覺得一號開月會是不可能做到的事情，今年一月就已經(jīng)做到。在新的一年，公司又要求大家速度更快，心理上一定會有些問題，所以怎么讓這個部分改變，是我一直在想的地方。因為我們的產(chǎn)業(yè)特性，再加上我們是第一名，但市占率不高，我們就不會用攻擊同業(yè)來取得市場，而是讓更多人使用中介。我們雖然是這 個行業(yè)的第一名，但是市占率