【正文】 ，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購買的財產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時同時要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書面聲明表示同意。（3） 是否抵押：除了仔細審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識一．房屋租賃 租賃主體的審查：（1） 承租方：要求租賃房屋的一方.對該主體的審查上要注意：①年齡上應(yīng)為18周歲以上，符合法律上完全民事行為能力人的條件，對于16周歲以上的未成年人，要有自己的收入來源，收入水平達到當(dāng)?shù)仄骄钏剑虎诰裰橇顩r上：需精神正常，能理解自己的行為并能獨立承擔(dān)自己行為所產(chǎn)生的法律后果；③對于受其他人委托的：需出具委托人出具的授權(quán)委托書（2） 出租方：提供房屋,要求將該房屋出租的一方對于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力狀況、委托身份等情況的審查； 租賃客體的審查：（1） 房產(chǎn)三證：房屋所有權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關(guān)系的法律基礎(chǔ)，無法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無法證明其對該房屋擁有合法的處分、收益的權(quán)利；（2） 是否轉(zhuǎn)租：出租方并無房產(chǎn)三證，其房屋來源為從房東處承租而來，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同，查明合同中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。人民幣壹萬元以下的代取由物業(yè)顧問執(zhí)行，由分行經(jīng)理簽字同意；人民幣壹萬元以上（含壹萬元）的代取必須由分店經(jīng)理以上級別的員工執(zhí)行，由業(yè)務(wù)副總簽字同意。（分店經(jīng)理簽字確認(rèn)）5）如果業(yè)主是公司，放款時款項需打入其法定代表人賬戶的，需提供公司法人證明復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及公司委托書原件，復(fù)印件上全部加蓋公章。4）如果業(yè)主是兩個人，放款時需雙方簽收收據(jù)。如被委托人為浙江中原員工，則此委托書必須經(jīng)過分店經(jīng)理以上級別同事的簽字同意，方可代收樓款。其他業(yè)主特殊情況見第5點所述。并提前一天向財務(wù)部預(yù)約放款（遇到星期六、星期天順延）。具體操作流程如下：1）分行物業(yè)顧問填寫放款申請書。3．秘書在備用金不足時，將“已退款而收回作廢的收據(jù)”或“業(yè)主收定金收據(jù)”和“放款申請表”傳真給財務(wù)部，財務(wù)部審查有關(guān)單據(jù)后補款。2．轉(zhuǎn)交定金如果為代客戶交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問填寫“放款申請表”，其確認(rèn)和簽字程序同以上1點。支付時，由客戶退回原開出的意向金收據(jù)。三、放款制度（一）在各分店操作的放款及補款1．意向金的退還向客戶退還意向金時，由物業(yè)顧問填寫“放款申請書”。地鋪以外的收款必須在8個工作日內(nèi)交到公司賬戶，如未能收到款項，則必須將收據(jù)在8個工作時內(nèi)交還給秘書。3．收款地點如在地鋪，由中介部秘書開出收據(jù)并收妥款項，當(dāng)天17：00前存入公司賬戶。2．所有款項必須開具加蓋財務(wù)部印章的正式收據(jù)，不得填開任何其他形式的收據(jù)。收取傭金時，在收據(jù)上加蓋“請憑此收據(jù)換取發(fā)票”章。收據(jù)的合計金額與財務(wù)部總賬、存折相對，如不符將追究有關(guān)人員的責(zé)任。如客戶未拿回意向金收據(jù)，分店秘書不得開具傭金收據(jù)，財務(wù)部開出發(fā)票后將發(fā)票復(fù)印件粘貼于原意向金收據(jù)第一聯(lián)后，客戶可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。4．如意向金轉(zhuǎn)傭金，則將原意向金收據(jù)收回并在上面注明意向金轉(zhuǎn)傭金，再開出傭金收據(jù)，并將發(fā)票復(fù)印件粘貼于傭金收據(jù)第一聯(lián)后。在秘書休息時間，收據(jù)由中介部總監(jiān)授權(quán)交由其他人保管，確保在上班時間收據(jù)有人掌管。收放款制度一、收據(jù)管理規(guī)定1．只有加蓋財務(wù)部印章的中原收據(jù)才是有效的收款憑據(jù)，其他任何形式的收據(jù)都不是合法有效的且我公司概不承認(rèn)。游說時應(yīng)盡量從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：客戶急需時，多些聯(lián)絡(luò)方式可即時找到業(yè)主，盡早為其租/售出；同時留下電話不會打擾他，我公司只會在關(guān)于其樓盤出租/售的事情才會聯(lián)絡(luò)他。這樣使我們在交易中處于被動地位或無法聯(lián)系業(yè)主，最終喪失成交機會。有部分業(yè)主多習(xí)慣性或為保持私隱只留下傳呼機或手機。遇此情況必須盡量套出業(yè)主資料，直接與其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。物業(yè)顧問最重要是知道誰人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時，應(yīng)與誰人議價、談判及商討具體簽約成交事項。）（十）若公司沒有所收樓盤的具體資料，物業(yè)顧問應(yīng)請業(yè)主提供有關(guān)平面圖及小區(qū)圖。（其他中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打電話通告我們，中介帶備公司借條及業(yè)主授權(quán)委托書，我們便會借鑰匙。 這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂慮，從而順利收鑰匙。但物業(yè)顧問如在收鑰匙發(fā)生困難，應(yīng)實際反映給業(yè)主知道放鑰匙將可提高成交機會，最終得益亦是業(yè)主。因物業(yè)始終是一項昂貴資產(chǎn)，故業(yè)主擔(dān)心中介公司在有意或無意間破壞單位內(nèi)設(shè)施及裝修，或?qū)挝蛔鞑徽?dāng)用途，所以業(yè)主均十分謹(jǐn)慎放鑰匙到中介公司。（九）業(yè)主放盤時盡量說服業(yè)主交鑰匙于我中原。千萬不能待一切準(zhǔn)備就緒才開始第一步工作，因為市場瞬息萬變，時間越拖長，客戶改變主意的可能性亦愈大。因為客戶想租或買物業(yè)時，必定想多看幾個單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決定時間。此外，物業(yè)顧問應(yīng)盡量爭取業(yè)主交鑰匙到中原（尤其是部分不能隨時看樓的業(yè)主）。此外，大額成交涉及大額利益，這龐大利益最終亦直接落在業(yè)主身上，顧問只是從交易中獲取一點兒傭金，這傭金只占整筆金額一小部份，所以業(yè)主不應(yīng)吝嗇少許傭金而減低物業(yè)顧問的積極性去撮合交易。5） 此外，部分金額較大的成交，業(yè)主亦可能要求減傭，理由金額大小的交易工作量亦是一樣，但大額成交支付傭金卻大大提高，故應(yīng)作出合理調(diào)整。因為這將大量省卻業(yè)主安排每個單位的看樓、議價、談判、審閱及簽署租約工作，避免浪費業(yè)主寶貴時間。因為業(yè)主總認(rèn)為介紹這么多生意給中原或做一個客或做一個客承租多個樓盤的工作是一樣，故應(yīng)可給予一些折扣。中原并非像一些國內(nèi)中介公司只是坐著等客戶上門，而是主動出擊找客，盡快以業(yè)主心目中價格成交，為業(yè)主爭取最佳利益，因此業(yè)主交傭亦是理所當(dāng)然。相反，如業(yè)主想盡快成交，應(yīng)加付傭金以刺激物業(yè)顧問士氣，所謂重賞之下必有勇夫，樓盤亦可盡早成交。同時，應(yīng)敬告業(yè)主不應(yīng)為少付傭金，而錯失盡快成交機會。（七） 樓盤資料應(yīng)詳細記載有關(guān)物業(yè)內(nèi)的裝修情況，家電配套數(shù)量，檔次、品牌、業(yè)主對租客或收租要求及看樓方式等資料。物業(yè)顧問可憑放盤物業(yè)的同幢其他單位最新成交案例建議業(yè)主訂價，如該樓盤屬新盤或沒有個案參考，物業(yè)顧問可憑同區(qū)、同類型及同品質(zhì)物業(yè)成交資料建議訂價。針對業(yè)主放盤價，物業(yè)顧問應(yīng)輕微踩價，令業(yè)主心里感覺其價格可能稍貴，有利于后繼談判工作。（六） 租售價格必須以單一價格填寫，若業(yè)主叫價為50萬元至60萬元時，應(yīng)以最低價填寫。（五） 面積應(yīng)清楚為平方米，而部分業(yè)主可能不清楚該物業(yè)實際面積，故必須核對公司內(nèi)存檔的售樓書或房產(chǎn)證資料。（四） 交房期必須清楚注明，因部分放租業(yè)主可能在租約尚有一段時間期滿前委托代為出租，這將影響物業(yè)顧問推介樓盤的次序。雖然很多客戶均以住宅作為辦公用途，但仍須將該物業(yè)歸入住宅。而座向亦應(yīng)填妥。以下詳細說明各種須注意事項：（一） 必須清楚注明物業(yè)所處區(qū)域、街頭及名稱，特別是某些大型屋村及小區(qū)必須清楚物業(yè)屬哪座、哪幢、哪戶（注意平時熟悉地鋪附近物業(yè)情況，市內(nèi)較有名樓盤情況，于業(yè)主放盤時已對物業(yè)做到了如指掌）。收盤登記指引每當(dāng)有客戶放盤時，物業(yè)顧問必須填寫新樓盤登記表，填寫完成后立即放置到收盤箱內(nèi)待資料文員輸入電腦供各物業(yè)顧問查閱。判斷意向。七．來店客戶接待熱情、主動問明來意適情介紹行情留下客戶資料簽署相應(yīng)文件八．帶看禮儀不可遲到，對房有個預(yù)覽。六．櫥窗客戶接待出門接待：帶名片陪客戶看櫥窗，“要不要我?guī)湍憬榻B”，不要馬上介入。留下物業(yè)顧問手機、電話。留電話：買方、賣方：填客戶登記表。等客戶先掛電話后，再掛電話。集中注意力、仔細“傾聽”、并適當(dāng)回應(yīng)“是”、“對的”、“我了解”或重述對方內(nèi)容。盡量莫讓客戶等待，但若非得已按音樂鍵前確認(rèn)客戶意愿。先自報姓名，再詢問對方身份?！幻靼赚F(xiàn)有房源，寧可不接銷售電話。不要無意識地玩弄對方的名片不要當(dāng)場在對方名片上涂寫上司在旁時不要先遞交名片，要等上司遞上名片后才能遞上自己的名片。拿到名片后，可放置于自己名片的上端夾內(nèi)。 要養(yǎng)成檢查名片夾內(nèi)是否還有名片的習(xí)慣；名片的遞交方法：將各個手指并攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對方好接拿，以弧狀的方式遞交于對方的胸前。在一般情況下拒絕對方主動要求握手的舉動都是無禮的，但手上有水或不干凈時，應(yīng)謝絕握手，同時必須解釋并致歉。男士握手時應(yīng)脫帽，切忌戴手套握手。有時為表示特別尊敬，可用雙手迎握。和年輕女性或異國女性握手，一般男士不要先伸手。之后，最好不要立即主動伸手。雙方握手，時間一般以1~3秒為宜。女：莊重、不得露腳趾忌男：黑褲白襪 女：太前衛(wèi)二．握手的順序：主人、長輩、上司、女士主動伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握手。那么這個房源就是我們中原獨家代理的房源。HOW：怎么樣——房子的情況怎么樣。WHY：為什么——房東為什么要賣（租）房子。WHEN：何時——房東要出租、出售的物業(yè)何時能交付下家使用。WHERE：哪里——房子的具體位置及房東的去向都是需要了解的。免得花無用功。只有在落款處，即需要客戶簽字蓋章的地方，務(wù)必客戶自行填寫。協(xié)議中客戶的姓名及其他需要填寫的內(nèi)容要求物業(yè)顧問填寫，不要讓客戶自己填。7．接侍客戶的口訣：誘之以利、說之以理、動之以情、逼之以力、系之以約。5．看得見的缺點也要相應(yīng)指出，給予客戶一種誠實、信任的感覺。3．多了解客戶的要求和特別需求。五、怎么正確對待客戶1．保護自己的客戶，不讓別人搶走。8．成交后及時收回傭金。6．能成為客戶或業(yè)主投資理財?shù)念檰枴?．創(chuàng)同類房的最高價。2．第一時間委托。6．處理事情的能力不足：專業(yè)知識不足，借口多。4．第一線人員不親切：服務(wù)態(tài)度差。2．反應(yīng)慢：動作太慢，讓客戶等太久，客戶自然找別人服務(wù)，有時候為了爭取時間，人們寧可犧牲品質(zhì)。5．高的收入，擁有自豪。3．成長效率最高的行業(yè)。二、你為什么要做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1．掌握自己努力過程，擁有很多自我實現(xiàn)的機會。11．調(diào)節(jié)市場功能：準(zhǔn)確定價，控制開發(fā)。9．橋梁與潤滑劑。7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。5．買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。3．中介是以第三者身份——言論客觀、公正。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本要求和作用一、 房地產(chǎn)中介的市場功能1．節(jié)省業(yè)主和買家的時間——業(yè)務(wù)由中介專業(yè)人員操作完成進行謀劃。如一些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。（五）景觀景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。（四）方向這是一個影響樓價較重要因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。又基于污水排放設(shè)計及設(shè)置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。簡單的原因：位于高層的比低層更遠離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，