【正文】 用來(lái)收取意向金、代辦手續(xù)費(fèi)、傭金。公司的宗旨是：盡可能在地鋪收款。（二）在總部操作的放款1．退樓款的處理 因?yàn)榉艠强钍掷m(xù)要求復(fù)雜，而且數(shù)額都比較大，所以在總部執(zhí)行。如提供的身份證為復(fù)印件須在復(fù)印件上加印指模，此指模必須與委托收款書上的指模一致。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的。（3）不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 以出讓方式從土地交易一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，但未按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證的； 屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總得的25%以上； 屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的； 以劃撥方式取得土地使用權(quán)，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的； 因設(shè)計(jì)訴訟或違法行為等原因，被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)； 共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 因連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權(quán)限屆滿被國(guó)家收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)； 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證明的；行政法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 甲方逾期付傭，加收滯納金為傭金的萬(wàn)分之二點(diǎn)一（每日）。第七條：爭(zhēng)議解決的方式，向法院訴訟。首付幾成多少，余款多少如何處理。比如：“7個(gè)工作日”和“7天”的概念是不一樣的。四、法律知識(shí)問(wèn)與答承租人可以優(yōu)先購(gòu)買房屋嗎？【問(wèn)題】我和老公剛結(jié)婚不久，2001年3月在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋租賃合同》，2002年1月的一天，房東突然來(lái)人，說(shuō)要我們馬上搬出去，房東已將該房以62萬(wàn)元的價(jià)格賣了出去，并收下了5萬(wàn)元定金，房東同時(shí)提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負(fù)任何責(zé)任。承租人有沒(méi)有權(quán)利轉(zhuǎn)租給非約定的其他人？【問(wèn)題】2001年6月我將房子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃合同》?！?出租人是否能將已出租的房屋賣掉？【問(wèn)題】李某于1996年8月將自己所有的一套商品房租給趙某居住，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期兩年，月租金400元。3)在租賃期間，房屋的所有人將房屋予以出賣、贈(zèng)予、典當(dāng)或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。二手房貸款是指購(gòu)房人以在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上交易的樓宇作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。二手房貸款利率：商業(yè)貸款：5年以下（含5年）月利率為3．975‰；5年以上月利率4．2‰，二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率．二手房貸款方式：Ａ、等額本金還款法：每月還款額＝?貸款本金/貸款期月數(shù)＋（貸款本金—已歸還本金累計(jì)額）日利率每月實(shí)際天數(shù)Ｂ、等額本息還款法：每月還款額＝貸款本金月利率（１＋月利率）還款月數(shù)/（1+月利率）還款月數(shù)1（三）申請(qǐng)二手房貸款所需具備的條件1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明．2．申請(qǐng)人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力．3．借款人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物．4．所購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合杭州市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。應(yīng)繳稅額 = 計(jì)稅價(jià)格5‰0 計(jì)稅價(jià)格3‰0（針對(duì)商品房）3．綜合稅（繳款人為出讓方、即賣方）應(yīng)繳稅額 = [計(jì)稅價(jià)格－（房產(chǎn)原值）原成交價(jià)]%開征時(shí)間：2000年9月1日適用的對(duì)象和范圍：個(gè)人出售、購(gòu)買且居住不到一年的普通住宅（繼承、分析、拆遷不屬于出售類，均不征收）。6．20%個(gè)稅（繳款人為出讓方、即賣方）應(yīng)繳稅額 = （出售價(jià)－房屋原值－合理費(fèi)用）20%合理費(fèi)用是指：購(gòu)入該房屋時(shí)繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國(guó)有土地有償使用收入、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及出售該房屋時(shí)繳納的印花稅、營(yíng)業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加、土地收益金、評(píng)估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。房改房的交易專題一、定義：房改房是指職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買的公有住房。（5）職工原購(gòu)公有住房時(shí)，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房（換購(gòu)房）賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。 印花稅:%繳納。例題二：老劉是單位的處級(jí)干部，有東三弄7幢X單元402室房屋一套，面積91平方米，個(gè)人出資擴(kuò)面1平方米，金額3300元，99年8月1日參加房改，和單位簽訂了公有住房買賣協(xié)議書。(二) 清晰填寫該項(xiàng)交易之成交價(jià)格。3． 物業(yè)顧問(wèn)無(wú)須在成交報(bào)告中計(jì)算個(gè)人于交易中所分之傭金。6．工作中要分清主次，找對(duì)重點(diǎn)。第二關(guān)：專業(yè)關(guān)。不要怕辛苦，“不辛苦何來(lái)世間財(cái)”第五關(guān)：誘惑關(guān)。把有利的東西控制在自己的手里。第五招：準(zhǔn)。怎樣和客人處好關(guān)系，讓客人對(duì)你產(chǎn)生信任感。就當(dāng)作是一種學(xué)習(xí)，為下一次的成功作更多、更好的準(zhǔn)備。 “推銷之前先推銷自己”，這是推銷界的一句至理名言。吉拉德忽略了推銷汽車之前，沒(méi)有把自己推銷給顧客。把前面八個(gè)工作完成之后，還是沒(méi)有成交。不能拖泥帶水。今天決定的事到了明天就可能會(huì)有變化。搞好相互之間關(guān)系。第四關(guān)：辛苦關(guān)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧中介部總監(jiān)：黃悅賢（Henry）要成為出色的物業(yè)顧問(wèn)，必須過(guò)以下五關(guān)：第一關(guān)：面皮關(guān)。4．針對(duì)自己的性格特點(diǎn)，找對(duì)工作方法，揚(yáng)長(zhǎng)避短，同事間取長(zhǎng)補(bǔ)短，擴(kuò)大自己的工作范圍，提高業(yè)務(wù)能力。其他注意事項(xiàng)：1． 成交報(bào)告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時(shí)合約日期。 印花稅：175000%=，兩人須繳納的稅費(fèi)共計(jì)7865元。 印花稅：224000元%=112元 所得收益：，免繳所得收益。交換雙方互為買方和賣方。（2）擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房。個(gè)人所得稅申報(bào)納稅時(shí)應(yīng)提供以下資料：1．房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件；　　2．杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同及銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票報(bào)查聯(lián)原件；　　3．契證原件；　　4．購(gòu)入和出售房屋時(shí)所支付費(fèi)用的原始憑證原件、復(fù)印件；　　5．住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購(gòu)住房的，還應(yīng)提供所購(gòu)住房的契證原件和房屋所有權(quán)證復(fù)印件；　　6．納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件或共有權(quán)人的身份證復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。關(guān)于退稅：前一年←賣40萬(wàn)→后一年A、購(gòu)房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，%部分，退100%；%部分，退90%。應(yīng)繳稅額 = 計(jì)稅價(jià)格%（針對(duì)個(gè)人住宅、排屋） 計(jì)稅價(jià)格3%（針對(duì)非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅）2．印花稅（繳款人為承受方與出讓方、即買賣雙方）印花稅對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。住房房齡加貸款期限不超過(guò)30年，商業(yè)用房房齡加貸款期限不超過(guò)10年。【解答】按照《婚姻法》及司法解釋，如果一方在婚前購(gòu)買的房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財(cái)產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無(wú)效?！窘獯稹?)根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！被谝陨弦?guī)定，房東出賣房屋，未提前三個(gè)月履行通知義務(wù)，房東與買房人的買賣合同無(wú)效，你們完全可以要求用相同的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買此房。不得寫“物業(yè)所在地仲裁委員會(huì)”、也不得寫“杭州市仲裁委員會(huì)”，而是“杭州仲裁委員會(huì)”。該房屋如為共有的，千萬(wàn)要注意也要共有人一致同意簽字方可有效。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。 在甲方與我方所介紹的買受方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，如果買受方違約，則甲方同意將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費(fèi)用。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。若承租方放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面聲明。如果想為未成年人買房，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進(jìn)行。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)同意后有責(zé)任跟蹤，確?？蛻粢咽盏剿诉€的款項(xiàng)。3） 如果業(yè)主因故不能親自前來(lái)領(lǐng)取樓款，應(yīng)出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財(cái)務(wù)部直接付款給代收樓款人。支付時(shí)，由業(yè)主向公司開具收據(jù)。4．收款地點(diǎn)如在地鋪以外，由秘書按照收款金額開好收據(jù)，由員工在收據(jù)薄上簽字領(lǐng)用，并由分行經(jīng)理簽字確認(rèn)。5．每星期規(guī)定時(shí)間（將按照分店不同情況安排），分行秘書持收據(jù)到財(cái)務(wù)部對(duì)帳，財(cái)務(wù)部檢查收據(jù)開具情況。（十三）了解所有放盤資料后，最后可問(wèn)業(yè)主還有沒(méi)有其他物業(yè)需要放盤，有沒(méi)有計(jì)劃在杭州再置業(yè)，輕松簡(jiǎn)單兩句話可能爭(zhēng)取多一個(gè)樓源及客源。因代理人如無(wú)權(quán)拍板,物業(yè)顧問(wèn)與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無(wú)功且浪費(fèi)時(shí)間。同時(shí)，中原將開據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時(shí)取回鑰匙，另外，中原收鑰匙之后有專人負(fù)責(zé)管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關(guān)手續(xù)及書面簽署，表明中原對(duì)鑰匙管理非常重視。此外，如一幢物業(yè)中客戶心目中的單位沒(méi)有鑰匙,而同一幢物業(yè)別的單位有鑰匙，均可先安排客戶看間隔及布局認(rèn)為合適再安排業(yè)主開門看心目中單位的樓層、方向及景觀，總之一切工作必須快刀斬亂麻，按實(shí)際情況可做多少就先做多少。中原能有強(qiáng)大成交能力為業(yè)主爭(zhēng)取利益，因此業(yè)主多付點(diǎn)傭金絕非問(wèn)題。2） 應(yīng)該讓業(yè)主了解物業(yè)顧問(wèn)主要是依靠傭金生活，在有意向客戶時(shí)候，物業(yè)顧問(wèn)必定首推能收取最多傭金之樓盤，故業(yè)主決不該計(jì)較傭金，而減低成交機(jī)會(huì)。同時(shí)，必須以總價(jià)表達(dá)，即若業(yè)主叫價(jià)為3000元為每平方米，而該單位面為10平方米，這應(yīng)填寫為3萬(wàn)。（三） 物業(yè)顧問(wèn)收盤必須注明物業(yè)性質(zhì)，如寫字樓、住宅、商住或商鋪、房改等,有關(guān)區(qū)別應(yīng)以大廈本身建筑用途衡量，而不應(yīng)以客戶使用性質(zhì)定奪。七．來(lái)店客戶接待熱情、主動(dòng)問(wèn)明來(lái)意適情介紹行情留下客戶資料簽署相應(yīng)文件八．帶看禮儀不可遲到，對(duì)房有個(gè)預(yù)覽。等客戶先掛電話后，再掛電話?！幻靼赚F(xiàn)有房源，寧可不接銷售電話。在一般情況下拒絕對(duì)方主動(dòng)要求握手的舉動(dòng)都是無(wú)禮的，但手上有水或不干凈時(shí)，應(yīng)謝絕握手，同時(shí)必須解釋并致歉。之后，最好不要立即主動(dòng)伸手。HOW：怎么樣——房子的情況怎么樣。免得花無(wú)用功。5．看得見的缺點(diǎn)也要相應(yīng)指出，給予客戶一種誠(chéng)實(shí)、信任的感覺。6．能成為客戶或業(yè)主投資理財(cái)?shù)念檰?wèn)。4．第一線人員不親切：服務(wù)態(tài)度差。二、你為什么要做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1．掌握自己努力過(guò)程，擁有很多自我實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。5．買入方通過(guò)中介的推薦更容易找到合適自己的需求。（五）景觀景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價(jià)格均較高。簡(jiǎn)單的原因：位于高層的比低層更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對(duì)較少，空氣當(dāng)然比較的清新。ξ 智能化設(shè)備：指由建筑物或小區(qū)內(nèi)是以計(jì)算機(jī)操作及管理。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會(huì)減弱抗震能力。ξ 期 房：處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。ξ 一般高層：一般指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。ξ 土地證：反映房屋所有者土地使用情況的權(quán)利憑證。amp。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。土地的使用年限使用類型 年限居住 70年工業(yè) 50年教育、科技、文化、體育 50年辦公樓、綜合樓 50年旅游、娛樂(lè) 40年土地出讓金構(gòu)成因素：地段等級(jí)、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場(chǎng)供求關(guān)系（三） 物業(yè)種類：amp。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，對(duì)土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動(dòng)性，房屋也因而具有不能移動(dòng)性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)是人類社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在我國(guó)，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑