【正文】 用來收取意向金、代辦手續(xù)費、傭金。公司的宗旨是：盡可能在地鋪收款。（二）在總部操作的放款1．退樓款的處理 因為放樓款手續(xù)要求復(fù)雜，而且數(shù)額都比較大，所以在總部執(zhí)行。如提供的身份證為復(fù)印件須在復(fù)印件上加印指模，此指模必須與委托收款書上的指模一致。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無效。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的。（3）不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 以出讓方式從土地交易一級市場取得土地使用權(quán)，但未按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證的； 屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總得的25%以上； 屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的； 以劃撥方式取得土地使用權(quán)，未經(jīng)有關(guān)部門批準的； 因設(shè)計訴訟或違法行為等原因，被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)； 共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 因連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權(quán)限屆滿被國家收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)； 權(quán)屬有爭議的； 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證明的；行政法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 甲方逾期付傭，加收滯納金為傭金的萬分之二點一（每日）。第七條：爭議解決的方式，向法院訴訟。首付幾成多少，余款多少如何處理。比如：“7個工作日”和“7天”的概念是不一樣的。四、法律知識問與答承租人可以優(yōu)先購買房屋嗎？【問題】我和老公剛結(jié)婚不久，2001年3月在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋租賃合同》，2002年1月的一天，房東突然來人，說要我們馬上搬出去，房東已將該房以62萬元的價格賣了出去，并收下了5萬元定金，房東同時提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負任何責(zé)任。承租人有沒有權(quán)利轉(zhuǎn)租給非約定的其他人？【問題】2001年6月我將房子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃合同》?！?出租人是否能將已出租的房屋賣掉？【問題】李某于1996年8月將自己所有的一套商品房租給趙某居住，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期兩年，月租金400元。3)在租賃期間，房屋的所有人將房屋予以出賣、贈予、典當(dāng)或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。二手房貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。二手房貸款利率：商業(yè)貸款：5年以下（含5年）月利率為3．975‰；5年以上月利率4．2‰，二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率．二手房貸款方式：Ａ、等額本金還款法：每月還款額＝?貸款本金/貸款期月數(shù)＋（貸款本金—已歸還本金累計額）日利率每月實際天數(shù)Ｂ、等額本息還款法：每月還款額＝貸款本金月利率（１＋月利率）還款月數(shù)/（1+月利率）還款月數(shù)1（三）申請二手房貸款所需具備的條件1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明．2．申請人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力．3．借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物．4．所購商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合杭州市政府規(guī)定的可進入房地產(chǎn)市場流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。應(yīng)繳稅額 = 計稅價格5‰0 計稅價格3‰0（針對商品房）3．綜合稅（繳款人為出讓方、即賣方）應(yīng)繳稅額 = [計稅價格－（房產(chǎn)原值）原成交價]%開征時間：2000年9月1日適用的對象和范圍：個人出售、購買且居住不到一年的普通住宅（繼承、分析、拆遷不屬于出售類，均不征收）。6．20%個稅（繳款人為出讓方、即賣方）應(yīng)繳稅額 = （出售價－房屋原值－合理費用）20%合理費用是指：購入該房屋時繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費附加、土地收益金、評估費、交易手續(xù)費等。房改房的交易專題一、定義：房改房是指職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房。（5）職工原購公有住房時，經(jīng)市房改辦批準，與原售房單位在公有住房（換購房）賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。 印花稅:%繳納。例題二：老劉是單位的處級干部，有東三弄7幢X單元402室房屋一套，面積91平方米，個人出資擴面1平方米，金額3300元，99年8月1日參加房改，和單位簽訂了公有住房買賣協(xié)議書。(二) 清晰填寫該項交易之成交價格。3． 物業(yè)顧問無須在成交報告中計算個人于交易中所分之傭金。6．工作中要分清主次，找對重點。第二關(guān)：專業(yè)關(guān)。不要怕辛苦，“不辛苦何來世間財”第五關(guān)：誘惑關(guān)。把有利的東西控制在自己的手里。第五招：準。怎樣和客人處好關(guān)系，讓客人對你產(chǎn)生信任感。就當(dāng)作是一種學(xué)習(xí)，為下一次的成功作更多、更好的準備。 “推銷之前先推銷自己”，這是推銷界的一句至理名言。吉拉德忽略了推銷汽車之前，沒有把自己推銷給顧客。把前面八個工作完成之后，還是沒有成交。不能拖泥帶水。今天決定的事到了明天就可能會有變化。搞好相互之間關(guān)系。第四關(guān)：辛苦關(guān)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人業(yè)務(wù)技巧中介部總監(jiān)：黃悅賢（Henry）要成為出色的物業(yè)顧問，必須過以下五關(guān)：第一關(guān)：面皮關(guān)。4．針對自己的性格特點，找對工作方法，揚長避短，同事間取長補短，擴大自己的工作范圍，提高業(yè)務(wù)能力。其他注意事項：1． 成交報告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時合約日期。 印花稅：175000%=，兩人須繳納的稅費共計7865元。 印花稅：224000元%=112元 所得收益：，免繳所得收益。交換雙方互為買方和賣方。（2）擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房。個人所得稅申報納稅時應(yīng)提供以下資料：1．房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件；　　2．杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同及銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票報查聯(lián)原件；　　3．契證原件；　　4．購入和出售房屋時所支付費用的原始憑證原件、復(fù)印件；　　5．住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購住房的，還應(yīng)提供所購住房的契證原件和房屋所有權(quán)證復(fù)印件；　　6．納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件或共有權(quán)人的身份證復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。關(guān)于退稅：前一年←賣40萬→后一年A、購房金額大于或等于所出售住房出售價的，%部分，退100%；%部分，退90%。應(yīng)繳稅額 = 計稅價格%（針對個人住宅、排屋） 計稅價格3%（針對非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅）2．印花稅（繳款人為承受方與出讓方、即買賣雙方）印花稅對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。住房房齡加貸款期限不超過30年，商業(yè)用房房齡加貸款期限不超過10年?！窘獯稹堪凑铡痘橐龇ā芳八痉ń忉專绻环皆诨榍百徺I的房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無效?！窘獯稹?)根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！被谝陨弦?guī)定，房東出賣房屋，未提前三個月履行通知義務(wù)，房東與買房人的買賣合同無效，你們完全可以要求用相同的價格優(yōu)先購買此房。不得寫“物業(yè)所在地仲裁委員會”、也不得寫“杭州市仲裁委員會”，而是“杭州仲裁委員會”。該房屋如為共有的，千萬要注意也要共有人一致同意簽字方可有效。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準。 在甲方與我方所介紹的買受方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，如果買受方違約，則甲方同意將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費用。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準。若承租方放棄優(yōu)先購買權(quán)的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。如果想為未成年人買房，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進行。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)同意后有責(zé)任跟蹤，確保客戶已收到所退還的款項。3） 如果業(yè)主因故不能親自前來領(lǐng)取樓款，應(yīng)出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財務(wù)部直接付款給代收樓款人。支付時，由業(yè)主向公司開具收據(jù)。4．收款地點如在地鋪以外，由秘書按照收款金額開好收據(jù)，由員工在收據(jù)薄上簽字領(lǐng)用，并由分行經(jīng)理簽字確認。5．每星期規(guī)定時間（將按照分店不同情況安排），分行秘書持收據(jù)到財務(wù)部對帳，財務(wù)部檢查收據(jù)開具情況。（十三）了解所有放盤資料后，最后可問業(yè)主還有沒有其他物業(yè)需要放盤，有沒有計劃在杭州再置業(yè)，輕松簡單兩句話可能爭取多一個樓源及客源。因代理人如無權(quán)拍板,物業(yè)顧問與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無功且浪費時間。同時，中原將開據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時取回鑰匙，另外，中原收鑰匙之后有專人負責(zé)管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關(guān)手續(xù)及書面簽署，表明中原對鑰匙管理非常重視。此外，如一幢物業(yè)中客戶心目中的單位沒有鑰匙,而同一幢物業(yè)別的單位有鑰匙，均可先安排客戶看間隔及布局認為合適再安排業(yè)主開門看心目中單位的樓層、方向及景觀，總之一切工作必須快刀斬亂麻，按實際情況可做多少就先做多少。中原能有強大成交能力為業(yè)主爭取利益，因此業(yè)主多付點傭金絕非問題。2） 應(yīng)該讓業(yè)主了解物業(yè)顧問主要是依靠傭金生活，在有意向客戶時候，物業(yè)顧問必定首推能收取最多傭金之樓盤，故業(yè)主決不該計較傭金，而減低成交機會。同時，必須以總價表達，即若業(yè)主叫價為3000元為每平方米，而該單位面為10平方米，這應(yīng)填寫為3萬。（三） 物業(yè)顧問收盤必須注明物業(yè)性質(zhì)，如寫字樓、住宅、商住或商鋪、房改等,有關(guān)區(qū)別應(yīng)以大廈本身建筑用途衡量，而不應(yīng)以客戶使用性質(zhì)定奪。七．來店客戶接待熱情、主動問明來意適情介紹行情留下客戶資料簽署相應(yīng)文件八．帶看禮儀不可遲到，對房有個預(yù)覽。等客戶先掛電話后，再掛電話。——不明白現(xiàn)有房源，寧可不接銷售電話。在一般情況下拒絕對方主動要求握手的舉動都是無禮的，但手上有水或不干凈時，應(yīng)謝絕握手，同時必須解釋并致歉。之后，最好不要立即主動伸手。HOW：怎么樣——房子的情況怎么樣。免得花無用功。5．看得見的缺點也要相應(yīng)指出，給予客戶一種誠實、信任的感覺。6．能成為客戶或業(yè)主投資理財?shù)念檰枴?．第一線人員不親切：服務(wù)態(tài)度差。二、你為什么要做房地產(chǎn)經(jīng)紀人1．掌握自己努力過程，擁有很多自我實現(xiàn)的機會。5．買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。（五）景觀景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。簡單的原因：位于高層的比低層更遠離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當(dāng)然比較的清新。ξ 智能化設(shè)備：指由建筑物或小區(qū)內(nèi)是以計算機操作及管理。這種房屋的墻壁只起圍護或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗震能力。ξ 期 房：處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。ξ 一般高層：一般指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。ξ 土地證：反映房屋所有者土地使用情況的權(quán)利憑證。amp。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。土地的使用年限使用類型 年限居住 70年工業(yè) 50年教育、科技、文化、體育 50年辦公樓、綜合樓 50年旅游、娛樂 40年土地出讓金構(gòu)成因素：地段等級、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關(guān)系（三） 物業(yè)種類：amp。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)是人類社會政治、經(jīng)濟、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在我國，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑