【正文】 出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實(shí)。特別要寫(xiě)明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。 第三條、第四條：總房款及支付方式 第五條：傭金支付： 確認(rèn)傭金 傭金的收取時(shí)間為買賣雙方簽約并收到定金或首付款時(shí)。 甲方逾期付傭，加收滯納金為傭金的萬(wàn)分之二點(diǎn)一（每日）。 防范甲方跳單的條款。當(dāng)我方介紹的求購(gòu)方看過(guò)甲方的房屋后的六個(gè)月內(nèi)，與甲方完成買賣交易或利用了我方提供的信息、機(jī)會(huì)等但未通過(guò)我方完成買賣交易的，都應(yīng)向我方支付傭金。第六條：協(xié)議的履行 我方應(yīng)盡的義務(wù)及可以委托另一方合作完成其事務(wù) 甲方應(yīng)保證有權(quán)出售該房屋，并按約定交房。否則造成損失應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。 指明定金由我方保管。 在甲方與我方所介紹的買受方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，如果買受方違約，則甲方同意將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費(fèi)用。 甲方與我方簽訂了本協(xié)議后，因需要又簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議具有同等法律效力。第七條：爭(zhēng)議解決的方式，向法院訴訟。合同尾部：簽字：委托人親自簽字，地址、日期要寫(xiě)明。《房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》的使用：（略 參見(jiàn)《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》）《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的使用：第一條：注意意向金與定金的不同之處。意向金可以退還。第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實(shí)。特別要寫(xiě)明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。 第三條：總房款及支付方式，一定要書(shū)寫(xiě)清楚。首付幾成多少，余款多少如何處理。家具裝修是否另外付款，稅費(fèi)如何承擔(dān)。 第四條：我方收到意向金后幾日內(nèi)完成買方、賣方及我方居間協(xié)議的簽訂。在此期間意向金不得收回，如超過(guò)此期間，我方未能使雙方達(dá)成交易意向，則應(yīng)向買方退還意向金。 定買賣雙方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽定正式的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，如一方違約則適用定金法則。 三方簽字：本人簽字，本人不能親筆簽名要委托書(shū)，由受托人簽名。該房屋如為共有的，千萬(wàn)要注意也要共有人一致同意簽字方可有效。其他注意事項(xiàng)：合同簽訂基本要求： 合同文字用語(yǔ)要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。比如：“7個(gè)工作日”和“7天”的概念是不一樣的。 合同簽訂是一項(xiàng)嚴(yán)肅的事情，不得任意涂改。如需要修改，最好在涂改處經(jīng)雙方簽字確認(rèn)或合同修改校對(duì)章。 合同條款空白出最好用“”或“無(wú)”表明無(wú)約定。 定金不得超過(guò)總價(jià)款的20%，超過(guò)部分無(wú)效。 合同約定仲裁條款，要寫(xiě)明仲裁機(jī)構(gòu)。不得寫(xiě)“物業(yè)所在地仲裁委員會(huì)”、也不得寫(xiě)“杭州市仲裁委員會(huì)”，而是“杭州仲裁委員會(huì)”。否則，約定不明無(wú)效。四、法律知識(shí)問(wèn)與答承租人可以優(yōu)先購(gòu)買房屋嗎？【問(wèn)題】我和老公剛結(jié)婚不久，2001年3月在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋租賃合同》，2002年1月的一天，房東突然來(lái)人，說(shuō)要我們馬上搬出去，房東已將該房以62萬(wàn)元的價(jià)格賣了出去，并收下了5萬(wàn)元定金，房東同時(shí)提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負(fù)任何責(zé)任。我和老公一聽(tīng)，很是生氣，房東事先是否應(yīng)該打個(gè)招呼，提前告訴我們，而且，聽(tīng)人說(shuō)，我們也可以優(yōu)先購(gòu)買這套房子，不知我們到底該怎樣保護(hù)自己的權(quán)利。【解答】根據(jù)我國(guó)的司法解釋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋買賣無(wú)效。同時(shí)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”基于以上規(guī)定，房東出賣房屋，未提前三個(gè)月履行通知義務(wù)，房東與買房人的買賣合同無(wú)效，你們完全可以要求用相同的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買此房。房屋出租共有人要點(diǎn)頭【問(wèn)題】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產(chǎn)證表明房屋為兩人共有，且租房事先未經(jīng)過(guò)他的同意，要求我們退房，請(qǐng)問(wèn)我們的租賃有效嗎？【解答】依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，共有房產(chǎn)未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你與王某的租房協(xié)議無(wú)效應(yīng)該退房，但你有權(quán)要求王某退回租金并賠償因此造成的損失。承租人有沒(méi)有權(quán)利轉(zhuǎn)租給非約定的其他人？【問(wèn)題】2001年6月我將房子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃合同》。2001年11月我找王某收房租，卻發(fā)現(xiàn)房子卻被另一人住著，原來(lái)房子被王某轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)人了。請(qǐng)問(wèn)王某有沒(méi)有權(quán)利將我的房屋轉(zhuǎn)租給其他人？【解答】王某與房東之間簽定了《房屋租賃合同》，合同依法成立，合法有效。王某將房屋轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)人，要看雙方的租賃合同中有沒(méi)有約定。如果沒(méi)有約定，則王某轉(zhuǎn)租必須事先征得房東的同意。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?出租人是否能將已出租的房屋賣掉？【問(wèn)題】李某于1996年8月將自己所有的一套商品房租給趙某居住，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期兩年，月租金400元。雙方隨后到有關(guān)部門辦理了登記備案手續(xù)。1997年9月李某打算將這套房子賣掉，問(wèn)趙某是否有興趣，趙表示無(wú)錢購(gòu)買。李某隨將這套房子于1998年1月買給了黃某，雙方訂立了房屋買賣協(xié)議，并到有關(guān)部門辦理了登記過(guò)戶手續(xù)。黃某取得了該房屋所有權(quán)后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃合同拿給黃看，但黃某表示這是你與前任房主的事，與我無(wú)關(guān)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對(duì)房屋的所有權(quán)，要求法院判令趙某搬遷?！窘獯稹?)根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2)李某在欲將出租房屋出賣以前，提前4個(gè)月通知了趙某，在趙某明確表示不打算購(gòu)買的情況下，也即主動(dòng)放棄自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽訂了書(shū)面買賣協(xié)議，并辦理了過(guò)戶手續(xù)，該房屋買賣合同具有法律效力。3)在租賃期間，房屋的所有人將房屋予以出賣、贈(zèng)予、典當(dāng)或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。4)在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權(quán)，但是對(duì)于前任房主簽訂的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。 黃某無(wú)權(quán)要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿?；榍百?gòu)買的房屋婚后是否會(huì)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)？【問(wèn)題】我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。請(qǐng)問(wèn)我結(jié)婚后，這套房產(chǎn)會(huì)不會(huì)在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn)（新婚姻法對(duì)此有何規(guī)定？）。有沒(méi)有必要進(jìn)行婚前的財(cái)產(chǎn)公證(我不希望作這樣的公證但又想保障自己的利益）。【解答】按照《婚姻法》及司法解釋，如果一方在婚前購(gòu)買的房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財(cái)產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無(wú)效。辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關(guān)流程一、貸款程序：二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買的自用房，包括商品房、私房。二手房貸款是指購(gòu)房人以在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上交易的樓宇作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。（一）貸款方式：公積金貸款，商業(yè)貸款，期限貸款（限于辦公樓），組合性貸款。（二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式：二手房貸款額度：商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超過(guò)擬購(gòu)買住房的評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H合同成交價(jià)的（以低者為準(zhǔn)）60%，住房不得超過(guò)80%。公積金貸款：?jiǎn)畏劫J款最高限額為20萬(wàn)，夫妻雙方最高限額為30萬(wàn)。最高貸款額度不得超過(guò)總房款的二分之一。二手房貸款限期：商業(yè)貸款：貸款期限最高不超過(guò)20年，借款人年齡不超過(guò)男性60周歲，女性55周歲。住房房齡加貸款期限不超過(guò)30年，商業(yè)用房房齡加貸款期限不超過(guò)10年。公積金貸款：最高貸款年限為30年。二手房貸款利率：商業(yè)貸款：5年以下（含5年）月利率為3．975‰；5年以上月利率4．2‰，二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率．二手房貸款方式：Ａ、等額本金還款法：每月還款額＝?貸款本金/貸款期月數(shù)＋（貸款本金—已歸還本金累計(jì)額）日利率每月實(shí)際天數(shù)Ｂ、等額本息還款法：每月還款額＝貸款本金月利率（１＋月利率）還款月數(shù)/（1+月利率）還款月數(shù)1（三）申請(qǐng)二手房貸款所需具備的條件1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明．2．申請(qǐng)人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力．3．借款人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物．4．所購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合杭州市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。（四）申請(qǐng)貸款所需提供的資料１． 買賣雙方共同提交的資料： 買賣雙方填寫(xiě)的《購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)表》；買賣雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。２． 購(gòu)房人（借款人）提交的資料：（1）收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價(jià)證券、其他房地產(chǎn)證明及其他收入證明）；身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證；（2）若購(gòu)房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表和貸款證等有關(guān)證件資料。３．售房人提交的資料：（1）售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書(shū)和身份證；房屋共有人同意出售的書(shū)面文件；所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件；若房屋已出租，須提供租戶的證明文件及同意出售的文件；（2）售房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，還須提供國(guó)有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。二、杭州市二手房交易稅費(fèi)1．契稅（繳款人為承受方、即買方） 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。應(yīng)繳稅額 = 計(jì)稅價(jià)格%（針對(duì)個(gè)人住宅、排屋） 計(jì)稅價(jià)格3%（針對(duì)非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅）2．印花稅（繳款人為承受方與出讓方、即買賣雙方）印花稅對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。應(yīng)繳稅額 = 計(jì)稅價(jià)格5‰0 計(jì)稅價(jià)格3‰0（針對(duì)商品房）3．綜合稅（繳款人為出讓方、即賣方）應(yīng)繳稅額 = [計(jì)稅價(jià)格－（房產(chǎn)原值）原成交價(jià)]%開(kāi)征時(shí)間：2000年9月1日適用的對(duì)象和范圍：個(gè)人出售、購(gòu)買且居住不到一年的普通住宅（繼承、分析、拆遷不屬于出售類，均不征收）。 單位住宅、非住宅均要征收。%的組成：營(yíng)業(yè)稅5%、城市建設(shè)維護(hù)稅7%、教育費(fèi)附加4%，即5%+5%（7%+4%）=%4．土地出讓金（劃撥土地；繳款人為承受方、即買方）土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn) （元/平方米）土地等級(jí)一二三四五六七八繳納標(biāo)準(zhǔn)6005004003002001008050出讓年期20以下2125263031353640414546505155566061656670修正系數(shù)年期修正系數(shù)土地出讓金 = 土地分?jǐn)偯娣e土地等級(jí)相應(yīng)的繳納標(biāo)準(zhǔn)金額年期修正系數(shù) ↓　　　 　 建筑面積247?？倶菍?．超額所得收益（房改房；繳款人為出讓方、即賣方）房改房出售后，賣方取得的凈收益應(yīng)按超額累進(jìn)比例繳納所得收益。房改房交易住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款職務(wù)等級(jí)一般干部科級(jí)處級(jí)局級(jí)廳級(jí)享受面積（平方米）708090100120（元）273000312000351000390000468000（元）3360003840004320004800005760003000元/平方米70平方米= 27300元征收原則：免征所得收益；，按超額部分的25%繳納所得收益；，按超額部分的50%繳納所得收益。 出售價(jià)款（不包括原按房改市場(chǎng)價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款）特例：教師可增加10平方米（須提供教師資格證）、高層建筑可增加10平方米。關(guān)于退稅：前一年←賣40萬(wàn)→后一年A、購(gòu)房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，%部分，退100%；%部分，退90%。B、購(gòu)房金額小于所出售住房出售價(jià)的