【正文】 浪費業(yè)主寶貴時間。同時，應敬告業(yè)主不應為少付傭金，而錯失盡快成交機會。（六） 租售價格必須以單一價格填寫，若業(yè)主叫價為50萬元至60萬元時，應以最低價填寫。而座向亦應填妥。想辦法把客戶拉進來，“公司內有詳盡的資料，順便喝杯茶”?！澳钦f——”。掌握本店行銷動態(tài)，確實了解房源。雙目應注視對方，微笑致意或問好，多人同時握手時應順序進行，切忌交叉握手。當然，過緊地握手，或是只用手指部分漫不經心地接觸對方的手都是不禮貌的。有的房東不一定愿意說原因，但是我們可以旁敲側擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點）。(二)要努力做到五要素：WHO：誰——到店里來咨詢要賣房、出租房的客人是否是房東本人。4．多介紹客戶看不見的優(yōu)點。5．創(chuàng)同類房的最底價。3．開發(fā)不足：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。12．提高市場合理利用。4．買賣雙方在直接議價時容易發(fā)生爭論：中介可協(xié)調氣氛，掌握尺度。加上中國人傳統(tǒng)認為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價格一般較高。（三）樓層在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。一般分為豪華裝修、一級一類、一級二類。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結構。ξ 準現(xiàn)樓：已經平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。ξ 高 層：安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓（樓高不超過18層）。ξ 契 證：是土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移時的一種交稅憑證。 直管房：是指由政府接管、國家經租、收購、新建、擴建的房產（房屋所有權已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。 經濟適用房：是指根據(jù)國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。（二）土地以往土地采用批租、招標、協(xié)議、拍賣方式，但自2002年1月1日起所有土地都要進行拍賣。6． 供給的有限性。2． 房產、地產不可分割性。房地產的使用周期長，作為不動產的房地產，具有固定性，耐久性和增值性。在國外，房地產被稱為“物業(yè)”和“不動產”。房地產是不動產形式的固定資產，是一種特殊的商品。房地產價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產經營要素。房地產的價值不僅取決于自身的質地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。包括已取得權證需要轉讓和尚未取得產權證需要轉讓的房產。 安居房：屬于經濟適用房一類。ξ 產權證：物業(yè)業(yè)權的唯一憑證，當樓房建成驗收后，發(fā)展商將有關文件送房管局出大證，再根據(jù)業(yè)主提供預售契約出小業(yè)主證。ξ 寫字樓：主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設有中央空調，智能通訊設備（光纖網絡、越洋視像會議等），每單位可提供多條電話線絡及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間。ξ 單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積一般在30個平方米以下。ξ 裙 樓：從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場、會所或其他配套設施。(一般在20層以上)ξ 混合結構：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構成的房屋，墻壁是承重構成，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險。影響樓價因素（一）地區(qū)基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。又基于污水排放設計及設置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。房地產經紀人的基本要求和作用一、 房地產中介的市場功能1．節(jié)省業(yè)主和買家的時間——業(yè)務由中介專業(yè)人員操作完成進行謀劃。9．橋梁與潤滑劑。5．高的收入，擁有自豪。2．第一時間委托。五、怎么正確對待客戶1．保護自己的客戶，不讓別人搶走。協(xié)議中客戶的姓名及其他需要填寫的內容要求物業(yè)顧問填寫，不要讓客戶自己填。WHEN：何時——房東要出租、出售的物業(yè)何時能交付下家使用。女：莊重、不得露腳趾忌男：黑褲白襪 女：太前衛(wèi)二．握手的順序：主人、長輩、上司、女士主動伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握手。有時為表示特別尊敬，可用雙手迎握。拿到名片后，可放置于自己名片的上端夾內。盡量莫讓客戶等待，但若非得已按音樂鍵前確認客戶意愿。留下物業(yè)顧問手機、電話。當填寫新樓盤登記表時，所以資料必須填妥清楚；同時必須以正楷認真書寫有關內容，以免影響錄入，最終影響物業(yè)顧問自身查盤工作。此外，部分附租約出售房屋，必須清楚租期時間及租約性質，即問清業(yè)主在有實際客戶時可否與租客提早解約。另一方面，若業(yè)主只是將物業(yè)出售，必須問清楚該物業(yè)是否辦理按揭、于哪間銀行、銀行欠款多少等，并必須注明于新樓盤登記表內，這有助于物業(yè)顧問掌握談判情況及情況控制交易進度，同時，須應提醒業(yè)主這項交易需先償還按揭尾款始能出售，如買家有興趣，會通過銀行按揭付款方式購房。4） 如業(yè)主有多個樓盤，中原在短期內為業(yè)主全部出租；在此情況下，業(yè)主極有可能要求減傭。（八） 客戶放盤時應記錄清楚該物業(yè)的看樓方法，如業(yè)主可隨時安排上門看樓有助于成交。部分業(yè)主對存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。這樣責任清晰，方便管理。當物業(yè)顧問有業(yè)務與之聯(lián)系時，業(yè)主可能會沒有復機或停機。3．如代收客戶樓款，請在備注中注明“我司代為轉交給業(yè)主”的字樣。1．所有款項必須存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。簽字順序為申請人分行主管秘書，秘書在查核代收款賬戶確認該賬戶確實有款時，由秘書從備用金賬戶中支付。簽字順序為：申請人分行主管秘書。如一方不能前來簽收，則另一方要出示公正委托書或當分行經理面手寫的委托書。根據(jù)法律規(guī)定，未經抵押權人同意擅自出租房屋的，無效。，除非雙方有其他約定，該房產為共有房產。 序言部分：主要表述根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及當事人的真實意思表示所制訂本協(xié)議的。當我方介紹的求購方看過甲方的房屋后的六個月內，與甲方完成買賣交易或利用了我方提供的信息、機會等但未通過我方完成買賣交易的，都應向我方支付傭金。《房地產求購居間協(xié)議》的使用：（略 參見《房地產出售居間協(xié)議》）《房地產買賣居間協(xié)議》的使用：第一條：注意意向金與定金的不同之處。 第四條：我方收到意向金后幾日內完成買方、賣方及我方居間協(xié)議的簽訂。如需要修改，最好在涂改處經雙方簽字確認或合同修改校對章?！窘獯稹扛鶕?jù)我國的司法解釋《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。請問王某有沒有權利將我的房屋轉租給其他人？【解答】王某與房東之間簽定了《房屋租賃合同》，合同依法成立，合法有效。1997年9月李某打算將這套房子賣掉，問趙某是否有興趣，趙表示無錢購買。 黃某無權要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿。（二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式：二手房貸款額度：商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超過擬購買住房的評估價值或實際合同成交價的（以低者為準）60%，住房不得超過80%。２． 購房人（借款人）提交的資料：（1）收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價證券、其他房地產證明及其他收入證明）；身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證；（2）若購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程、驗資報告及近期財務報表和貸款證等有關證件資料。%的組成：營業(yè)稅5%、城市建設維護稅7%、教育費附加4%，即5%+5%（7%+4%）=%4．土地出讓金（劃撥土地；繳款人為承受方、即買方）土地出讓金繳納標準 （元/平方米）土地等級一二三四五六七八繳納標準6005004003002001008050出讓年期20以下2125263031353640414546505155566061656670修正系數(shù)年期修正系數(shù)土地出讓金 = 土地分攤面積土地等級相應的繳納標準金額年期修正系數(shù) ↓　　　 　 建筑面積247。個人在出售住房前一年內已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價的，免征個人所得稅；購房金額小于所出售住房出售價的，按另購住房金額占所出售住房出售價的比例減征個人所得稅。（2）“三證”完備：房屋所有權證、土地使用權證和契證。五、房改房贈與的計稅標準：贈與方應繳納的稅費有： 免征營業(yè)稅 印花稅：%繳稅。 所得收益：交換房屋的評估價(不含原按房改市場價、商品價補足的價款或自行擴面的價款)，小于住房標準價款（按規(guī)定享受的住房面積標準與住房補帖的經濟適用房價格之乘積，下同），免繳所得收益；，按25%的比例繳納所得收益；，按50%的比例繳納所得收益。土地等級為一級，問買賣雙方共須繳納稅費多少元？答： 賣方老劉應繳納的稅費有：綜合稅：因老劉出售的房改房購進并居住不足一年，應按規(guī)定繳納綜合稅。(三) 業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。房地產經紀人的工作方法1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。要熟悉樓盤，掌握專業(yè)技巧。九陰真經：第一招：引蛇出洞。掌握報價技巧。配對要準，談判對象要準。推銷員最重要的是推銷自己，與客人交朋友如何做：找到共同話題，不要直接問對方問題，而是需要旁敲側擊第八招：危機感。有一次，一位名人向吉拉德買車,并掏出一萬元美鈔,眼看生意就要成交,對方卻突然變卦,吉拉德忍不住打電話給那位名人,:“今天你根本沒有心思聽我講話，在簽字之前，我提到獨生子吉米將進入大學念醫(yī)科，我還提到兒子的學科成績、運動能力及他將來的抱負，我以他為榮，但你卻毫無反應。客戶購買房地產。那位名人不只是買車，他還需要別人稱贊或至少是傾聽他有一個優(yōu)秀的兒子，而吉拉德在推銷汽車之前，沒有把自己推銷給顧客。不僅對客戶要存在危機感，對同事、對自己也存在危機感。第六招：狠。在第一時間看房，在第一時間談判，在第一時間成交。讓客人有不吃虧、有利可圖的感覺第二招：埋身。承受自來公司外部、內部、及自身給予的壓力。10．不要輕易的下結論，凡事多方考慮，無論對客戶、對同事，出了問題首先要解決問題，再從自己身上找原因，不要把責任推給對方。每天要理理自己的思路，對一天的工作進行總結，對明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得明明白白。(四) 傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。買方小謝應繳納的稅費有：契稅：489000% 印花稅: 489000%土地出讓金：600例題三：某事業(yè)單位員工顧在2000年10月買進一套房改房，土地分攤面積為10平方米，土地等級為一級土地。七、房改房上市交易實例例題一：小王是單位的一般干部，有采荷小區(qū)X幢2單元301室房屋一套，95年參加房改，99年11月以21萬元的價格賣于小張。 印花稅：%繳納。（2）出售在學校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內的房改房，在同等條件下，原產權單位享有優(yōu)先購買權。對個人出售已購公有住房取得的所得，暫不征收個人所得稅。房改房交易住房標準價款職務等級一般干部科級處級局級廳級享受面積（平方米）708090100120（元）273000312000351000390000468000（元）3360003840004320004800005760003000元/平方米70平方米= 27300元征收原則：，免征所得收益；，按超額部分的25%繳納所得收益；，按超額部分的50%繳納所得收益。二、杭州市二手房交易稅費1．契稅（繳款人為承受方、即買方） 契稅是指房屋所有權發(fā)生轉變時，按房價的一定比例向新業(yè)主（產權承受人）征收一次性稅收。最高貸款額度不得超過總房款的二分之一。請問我結婚后，這套房產會不會在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a（新婚姻法對此有何規(guī)定？）。黃某取得了該房屋所有權后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃合同拿給黃看，但黃某表示這是你與前任房主的事，與我無關。如果沒有約定，則王某轉租必須事先征得房東的同意。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。 定金不得超過總價款的20%，超