【正文】 的系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域，責(zé)任區(qū)內(nèi)確保責(zé)任人。b） 工程部經(jīng)理集中保存《維修單》、《設(shè)備對(duì)外委托維修單》、《機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》。d） 重大設(shè)備資料原件由管理公司統(tǒng)一保管，工程部持設(shè)備復(fù)印件。（2）設(shè)備的建賬a） 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)建立《機(jī)電設(shè)備臺(tái)賬》，臺(tái)賬內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號(hào)、型號(hào)、生廠廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等；b） 管理公司經(jīng)理每半年審核一次《機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》、《機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》。如驗(yàn)收不合格，則應(yīng)在驗(yàn)收單中說(shuō)明實(shí)際情況及原因，并提出整改建議，限期由承接商負(fù)責(zé)整改。工作程序1）接管設(shè)備的驗(yàn)收（1）設(shè)備的接管與驗(yàn)收，由公司經(jīng)理組織有關(guān)人員與開(kāi)發(fā)商辦理設(shè)備交接驗(yàn)收及資料移交手續(xù)。2）管理公司工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行維修管理和技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備、配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃編制。適用范圍適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備。5． 鑰匙如有遺失，應(yīng)立即上報(bào)，領(lǐng)出備用鑰匙，以免延誤工作。3． 鑰匙不得外借，如有外人須開(kāi)鎖，則應(yīng)由值班人員負(fù)責(zé)開(kāi)鎖。l 設(shè)備分類代碼高壓配電柜 GPG 消防電梯 XT 變壓器 B 客梯 KT柴油發(fā)電機(jī) G 貨梯 HT低壓配電柜 DPG 中央空調(diào) ZK消防控制柜 XKG 扶梯 FT生活給水泵 GB 空調(diào)柜機(jī) GK消防泵 XB 空調(diào)水塔 ST噴灑泵 SB 風(fēng)機(jī) FJ潛水泵 QB 防火卷簾門(mén) JLM補(bǔ)壓泵 BP 公共天線 TX空調(diào)水泵 KB 防盜對(duì)講 DJ 閥門(mén) FM 汽車道閘 DZ水池 SC 游泳池設(shè)備 YY水箱 SXl 值班室鑰匙管理規(guī)定1． 鑰匙須有條理地放置在鑰匙箱內(nèi)，并標(biāo)識(shí)清楚不能亂放。每一系統(tǒng)又以如下排列順序進(jìn)行分類：1） 供配電系統(tǒng)：高壓配電柜——變壓器——低壓配電柜——發(fā)電機(jī)——樓層配電柜——控制柜；2） 給排水系統(tǒng)地下蓄水池——生活水泵系統(tǒng)——供水箱——減壓閥——潛水泵；3） 電梯：消防電梯——客梯——貨梯——扶梯；4） 空調(diào)：空調(diào)主機(jī)——冷卻水泵——冷卻水塔——冷凍水泵——風(fēng)柜；5） 消防系統(tǒng)主控柜——模擬柜——聯(lián)動(dòng)控制柜——消防水泵——噴灑泵——（排煙、正壓送風(fēng)）風(fēng)機(jī)——防火卷簾門(mén)；6） 電話電視網(wǎng)絡(luò)：電話——電視——電腦——網(wǎng)絡(luò)設(shè)備；7） 防盜對(duì)講：主機(jī)——分配器；8） 電視監(jiān)控：控制器——電視機(jī)——攝像鏡頭；9） 車輛管理設(shè)備：汽車道閘等——收費(fèi)軟件；10） 辦公等固定資產(chǎn)設(shè)備：屬固定資產(chǎn)，由公司辦公室建帳，在此手冊(cè)中不列入。二、 《設(shè)施、設(shè)備清單》內(nèi)容包括系統(tǒng)分類、設(shè)備編號(hào)、設(shè)備名稱、設(shè)備型號(hào)規(guī)格、主要參數(shù)和安裝位置。16． 發(fā)生火警時(shí)，工作人員要積極投入滅火，并保證消防給水系統(tǒng)，事故照明、排煙機(jī)等消防設(shè)施用電。14． 易燃材料、油料要存放在指定的安全地點(diǎn)，不行隨意亂放，檢修后的廢油要集中倒在油桶內(nèi)，不準(zhǔn)倒入溝渠。水池蓋應(yīng)加鎖，并指定專人保管鑰匙，打開(kāi)水池蓋必須經(jīng)當(dāng)值領(lǐng)班或經(jīng)理批準(zhǔn)。11． 定期進(jìn)行安全大檢查，各班組每月進(jìn)行一次，工程部每季度組織一次，全大廈性的安全大檢查由公司決定。9． 未經(jīng)工程部經(jīng)理/副經(jīng)理批準(zhǔn)，外來(lái)人員（包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工人員）禁止進(jìn)入配電房、設(shè)備間和電梯機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員陪同進(jìn)入。7． 工作需要?jiǎng)踊饡r(shí)，要辦理動(dòng)火證。6． 在轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備上工作時(shí)，嚴(yán)禁戴手套，防止卷入機(jī)內(nèi)。4． 工作人員工作時(shí)，要穿工作服，高空作業(yè)必須系安全帶及戴安全帽，有高空落物危險(xiǎn)的要有人監(jiān)護(hù)，拉警示線，掛標(biāo)示牌。(3) 領(lǐng)班負(fù)責(zé)該班管轄范圍的安全工作。l 工程部安全工作制度1． 工程部全體員工必須加強(qiáng)安全意識(shí)，貫徹安全第一、預(yù)防為主的方針，確保安全生產(chǎn)，同時(shí)要求嚴(yán)格執(zhí)行管理公司規(guī)定的治安管理制度，協(xié)同保安部門(mén)認(rèn)真做好大廈生產(chǎn)設(shè)備，特別是動(dòng)力、電力系統(tǒng)安全生產(chǎn)工作和防火防盜工作。 注意事項(xiàng)1） 為業(yè)主提供的維修服務(wù)嚴(yán)格遵守“有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。（5） 通知施工單位的保修要填寫(xiě)“保修通知單”，管理公司代為保修的要填“工作單”。（3） 保修期限：與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交接驗(yàn)收之日起一年內(nèi)，個(gè)別項(xiàng)目保修期超過(guò)一年的按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 內(nèi)容1） 保養(yǎng)（1） 保修原則：工程部組織，建筑施工單位維修，維修費(fèi)用從建筑施工單位保修款（保證金）中支付。l 室內(nèi)維修管理規(guī)定 目的以“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨為商戶排憂解難，收費(fèi)合理，業(yè)主滿意。B 工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留工具在設(shè)備內(nèi)。8） 使用的手燈必須帶護(hù)罩，并采用36伏以下的安全電壓。6） 操作時(shí)如果需轎內(nèi)人員配合進(jìn)行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴(yán)格服從維修人員的指令。4） 在底坑應(yīng)將底坑的急停開(kāi)關(guān)斷開(kāi)或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，底坑和轎頂、機(jī)房不得同時(shí)作業(yè)，如須同時(shí)作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。3） 在轎頂應(yīng)合上檢修開(kāi)關(guān)，在轎頂須停車長(zhǎng)時(shí)間維修或保養(yǎng)時(shí)應(yīng)斷開(kāi)轎頂急停開(kāi)關(guān)，嚴(yán)禁一腳站在頂門(mén)口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間工作。2） 在機(jī)房維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)機(jī)房總電源后，才能進(jìn)行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。14． 因當(dāng)?shù)卣?guī)定變更，須加裝或更改設(shè)備時(shí)，應(yīng)與制造廠或有關(guān)單位聯(lián)系后再進(jìn)行改造。12． 電梯若因故停止使用超過(guò)一周時(shí)，在其重新使用之前，必須進(jìn)行詳細(xì)的檢查。10． 應(yīng)使有關(guān)人員熟知使用緊急開(kāi)起層門(mén)的鑰匙，并妥善保管好，為避免緊急情況發(fā)生時(shí)管理人員不在，應(yīng)將該鑰匙與機(jī)房門(mén)鑰匙放置在明顯的箱內(nèi)，交由專業(yè)人員管理。8． 在機(jī)房起重吊鉤上應(yīng)標(biāo)明最大允許載荷。6． 電梯機(jī)房?jī)?nèi)或曳引機(jī)旁，應(yīng)設(shè)有詳細(xì)的說(shuō)明，當(dāng)電梯萬(wàn)一發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)遵循操作規(guī)程去做。4． 在轎廂中應(yīng)設(shè)置安全使用說(shuō)明銘牌，在通往機(jī)房和隔音層門(mén)或活地板的外面，應(yīng)標(biāo)明“電梯曳引機(jī)—危險(xiǎn)！未經(jīng)許可，禁止入內(nèi)“，“謹(jǐn)防墜落—重新關(guān)好活地板門(mén)”的醒目字句。在明顯處放置搶閘板手及盤(pán)車手輪，并記牌標(biāo)明。1． 接受當(dāng)?shù)卣?guī)定的定期安全檢查。電梯的全面管理包括有關(guān)人員和設(shè)備的兩方面管理。l 電梯安全管理規(guī)定電梯的功能發(fā)揮及故障率的降低，主要依靠平時(shí)經(jīng)常性的維修保養(yǎng)與管理。6． 水箱中的水質(zhì)每年檢驗(yàn)兩次。4． 做好日常巡視記錄。2． 水箱間鑰匙由專人保管，其他人不得私自使用。4． 二次供水清洗、消毒機(jī)電人員，須持健康證、培訓(xùn)證并經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。2． 給排水維修工負(fù)責(zé)水池（水箱）的管理工作，要求每個(gè)水池（水箱），包括地下和樓頂?shù)亩柬毥Y(jié)構(gòu)完整，加蓋，加鎖，水口干凈并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，應(yīng)用廣播向商戶作出解釋。4） 經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修，杜絕浪費(fèi)。2） 每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后方能供水，并將檢驗(yàn)結(jié)果存檔。l 供水管理規(guī)定 目的 加強(qiáng)用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及供水的連續(xù)性。 外委工程的合同洽談工作由工程部負(fù)責(zé)，草擬合同經(jīng)報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理室審查，批準(zhǔn)后由物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)簽約。 外委工程項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督由工程部主任負(fù)責(zé)，由專業(yè)工程師和分管班組領(lǐng)班具體執(zhí)行，由工程部經(jīng)理和專業(yè)工程師負(fù)責(zé)質(zhì)量驗(yàn)收工作。 外委工程實(shí)行招標(biāo)形式，由兩個(gè)或兩個(gè)以上的施工單位報(bào)價(jià)，經(jīng)工程部全面考查后定標(biāo)。④ 交班人員未清理好值班室衛(wèi)生。② 接班人有醉酒現(xiàn)象或其它神智不清而經(jīng)領(lǐng)班或工程師同意的接班人尚未到達(dá)。 ④查看當(dāng)天公告是否有特別任務(wù)或安排。 ②檢查設(shè)備運(yùn)行是否良好。l 工程部交接班制度 接班人員應(yīng)提前到達(dá)崗位，做好接班準(zhǔn)備工作。5． 平時(shí)應(yīng)注意風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)是否有堵塞，如有此情況應(yīng)立刻清洗風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)。3． 風(fēng)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，不能讓非工作人員進(jìn)入，如需參觀要有工作人員陪同下才可進(jìn)入風(fēng)機(jī)房。l 風(fēng)機(jī)房管理制度1． 風(fēng)機(jī)房必須保持整潔，不得堆放雜物。5． 每周對(duì)主、副機(jī)和機(jī)房進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的滅鼠工作。3． 空調(diào)機(jī)運(yùn)行時(shí)，值班人員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常，應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理，并做好記錄。l 空調(diào)機(jī)房管理制度1． 空調(diào)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由值班空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員入內(nèi)。7． 按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。5． 機(jī)房門(mén)窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門(mén)經(jīng)理、允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。3． 保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤(pán)車工具掛于顯眼處。l 電梯機(jī)房管理制度1． 每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆入雜物。6． 按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。4． 泵房每星期由分管負(fù)責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。l 水泵房管理制度1． 值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門(mén)有無(wú)滲漏水。發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。6． 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)起動(dòng)狀態(tài)。3． 平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)用油量。l 發(fā)電機(jī)房管理制度1． 發(fā)電機(jī)房門(mén)平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由低壓房值班員管理，未經(jīng)許可，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。8． 做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。對(duì)于突發(fā)性的停電事故應(yīng)急電話、口頭通知或廣播向用戶解釋。5． 配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。3． 值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓器、空氣開(kāi)關(guān)超載運(yùn)行。未經(jīng)管理處經(jīng)理、部門(mén)主管的許可，非工作人員不得入內(nèi)。 技術(shù)資料員直屬上級(jí)為工程部經(jīng)理、副經(jīng)理工程部技術(shù)資料員受工程部經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料的管理和日常內(nèi)務(wù)工作：1． 努力完成工程部經(jīng)理交辦的各項(xiàng)事務(wù)和技術(shù)資料的管理，對(duì)公司的通知、文件要做到及時(shí)上傳下達(dá)；2． 負(fù)責(zé)有關(guān)資料、文件的收發(fā)和分類歸檔，準(zhǔn)確無(wú)誤地填制各種報(bào)表和表格；3． 負(fù)責(zé)工程部員工每月出勤的查核、匯總上報(bào)；4． 參加有關(guān)會(huì)議，并做好記錄、整理工作；5． 負(fù)責(zé)收集、整理、復(fù)印、描繪、完善動(dòng)力工程系統(tǒng)的竣工圖紙及改造工程圖紙和動(dòng)力設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)，分類歸檔，做到隨時(shí)可提供查閱；6． 每月負(fù)責(zé)把各系統(tǒng)的設(shè)備檔案有關(guān)故障情況、維修項(xiàng)目、更換零件或更新等內(nèi)容填入部門(mén)的設(shè)備檔案書(shū)；7． 負(fù)責(zé)動(dòng)力設(shè)備運(yùn)行時(shí)間、動(dòng)力物資、人力消耗統(tǒng)計(jì)和工程部維修零配件、材料計(jì)劃的匯總工作；8． 熟練掌握計(jì)費(fèi)軟件的使用方法，并且每月底將水、電計(jì)量表備一份存檔；9． 積極參加各項(xiàng)培訓(xùn)工作，努力提高專業(yè)技術(shù)知識(shí)；10． 積極參加部門(mén)或公司的各項(xiàng)考評(píng)工作，并努力爭(zhēng)取良好成績(jī)；11． 完成上級(jí)交辦的其它工作。8． 搞好各工種的配合，完成上級(jí)交辦的其他工作。6． 負(fù)責(zé)對(duì)大廈內(nèi)電話系統(tǒng)線路以及辦公室自動(dòng)化設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常化保養(yǎng)，確保其處于最佳狀態(tài)。4． 做好電梯、電梯間和電梯機(jī)房的清潔工作，做到無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)垃圾。2． 配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)工作，并檢查保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認(rèn)后將記錄存檔保管。 維修電工的直屬上級(jí)為維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行保養(yǎng)的專業(yè)工種，應(yīng)由具備電氣和機(jī)械技能基礎(chǔ)的員工經(jīng)過(guò)電梯專業(yè)培訓(xùn)后方能擔(dān)任。9． 完成上級(jí)交辦的其他工作。對(duì)領(lǐng)班安排的工作負(fù)責(zé)，不得擅離職守，如離開(kāi)值班室去巡查或抄表必須知照同值人員。6． 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。4． 做好空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及設(shè)備故障記錄。3． 值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班或值班經(jīng)理。對(duì)外界和各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度進(jìn)行監(jiān)測(cè)，根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度符合規(guī)定的數(shù)值范圍，并按運(yùn)行記錄表做好記錄（開(kāi)機(jī)前、停機(jī)前及每小時(shí)記錄一次運(yùn)行情況）。l 空調(diào)運(yùn)行工崗位職責(zé)178。10． 積極參加各項(xiàng)培訓(xùn)工作，努力提高專業(yè)技術(shù)知識(shí)。8． 每天按規(guī)定搞好班內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。6． 交班時(shí)發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時(shí)不得離崗。4． 積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時(shí)無(wú)條件地迅速返回機(jī)房，聽(tīng)從領(lǐng)班的指揮。2． 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握大廈電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修。l 維修電工崗位職責(zé)178。8． 負(fù)責(zé)外委專業(yè)維修公司的維修、保養(yǎng)的監(jiān)管和配合工作。6． 積極配合其他工種