【正文】 中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》[國(guó)稅函發(fā)（1994）644號(hào)]規(guī)定，國(guó)內(nèi)企業(yè)將土地三通一平后以土地與外商合作建商品房，雙方成立合作公司，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，中方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到合作公司，外方負(fù)責(zé)興建商品房的一切資金并負(fù)責(zé)商品房在境外銷售，雙方采取分建筑面積，分銷售收入，提取固定利潤(rùn)等分配形式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）的規(guī)定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式，兩種方式中又因具體情況的不同產(chǎn)生了不同的納稅義務(wù)。2通過(guò)合作建房進(jìn)行的營(yíng)業(yè)稅避稅籌劃Ⅲ．按下列公式確定：計(jì)稅價(jià)格＝[營(yíng)業(yè)成本（1＋成本利潤(rùn)率）]247。稅務(wù)機(jī)關(guān)確定營(yíng)業(yè)額的程序和方法是：Ⅰ．按納稅人當(dāng)日提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人的應(yīng)稅行為所產(chǎn)生營(yíng)業(yè)額明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定營(yíng)業(yè)額。⑥利用稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)營(yíng)業(yè)額確定機(jī)會(huì)節(jié)稅。這些項(xiàng)目的收費(fèi)一般極易“灰色化”，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。⑤娛樂(lè)業(yè)節(jié)稅方案。轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)以貸款利息減去借款利息后的余額為營(yíng)業(yè)額。④轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)節(jié)稅方案。安裝工程作業(yè)中的設(shè)備價(jià)款，如果該設(shè)備價(jià)款作為安裝工程產(chǎn)值的，營(yíng)業(yè)額中則應(yīng)包括設(shè)備價(jià)款。③建筑、安裝業(yè)節(jié)稅方案。組織旅游團(tuán)到境外旅游的，在境外改由其他旅游企業(yè)接團(tuán)的，或者組織旅游團(tuán)在境內(nèi)旅游，改由其他旅游企業(yè)接團(tuán)的，以全程旅游費(fèi)減去付給該接團(tuán)企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額。②旅游業(yè)節(jié)稅方案。運(yùn)輸企業(yè)自中華人民共和國(guó)境內(nèi)運(yùn)載旅客或貨物，在境外改為由其他企業(yè)承運(yùn)旅客或者貨物的，以全程運(yùn)費(fèi)減去付給該承運(yùn)企業(yè)運(yùn)費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額。根據(jù)這一原則的特點(diǎn)，節(jié)稅策略主要有兩個(gè)：一是采取不收費(fèi)或低收費(fèi)的策略，然后尋求其他途徑獲取補(bǔ)償；二是使收費(fèi)收入“灰色化”。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。因此，營(yíng)業(yè)稅的節(jié)稅關(guān)鍵在于合法、正確地計(jì)算營(yíng)業(yè)額，并使之縮小。從上例可以看出，營(yíng)業(yè)稅節(jié)稅的關(guān)鍵在于營(yíng)業(yè)額。這樣，南昌輝煌建筑公司就可利用自己在建材市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)（熟悉建材市場(chǎng)，能以低價(jià)買到質(zhì)優(yōu)的材料），以150萬(wàn)元的價(jià)款買到所需建材。[籌劃分析]工程所需的材料由建設(shè)單位南昌汽車車架有限公司來(lái)購(gòu)買，價(jià)款為200萬(wàn)元。用改變?cè)牧腺?gòu)買方的辦法，可以出現(xiàn)不同的營(yíng)業(yè)額、達(dá)到節(jié)稅的目的。現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有這樣的規(guī)定：從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的納稅人，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款。在該政策尚未調(diào)整之前，納稅人可運(yùn)用這一政策進(jìn)行籌劃。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資換取的股權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅，沒(méi)有相應(yīng)的稅目，不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍；其次，企業(yè)享有的股權(quán)由于共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)由于被投資方企業(yè)的虧損而逐漸減少，甚至得不到被投資方的清算分配。第五，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收營(yíng)業(yè)稅在操作上難以到位。國(guó)稅發(fā)（2000）118號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并接規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。對(duì)同一性質(zhì)的房產(chǎn)交易作出不同的稅收規(guī)定，不符合情理。納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。第三，與房產(chǎn)投資征收契稅的規(guī)定不符。國(guó)稅發(fā)（1993）149號(hào)文件規(guī)定，單位以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外捐贈(zèng)，應(yīng)視同銷售征收營(yíng)業(yè)稅。由此可以得到結(jié)論，單位以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資是有償（獲得股權(quán)，可以享有被投資方利潤(rùn)分配）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)按照評(píng)估價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。投資后，被投資方享有房產(chǎn)的所有權(quán)，即享有該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的四項(xiàng)權(quán)利。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式（如對(duì)外投資）將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其理由如下：第一，與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅稅目的規(guī)定不符。[特別提示]2050000000以不動(dòng)產(chǎn)投資的納稅籌劃在實(shí)際操作中切實(shí)可行，納稅人應(yīng)當(dāng)運(yùn)用這一政策精心籌劃，以降低稅負(fù)。何興公司只需與華興公司簽訂一份投資合同，并作如下賬務(wù)處理：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——華興公司更何況，何興公司與華興公司的投資者均為同一出資人，根本無(wú)需進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。[操作方法]可是，筆者在得知這一消息時(shí)，已是次年12月中旬。華興公司應(yīng)當(dāng)于8月份與何興公司簽訂一份“委托代建”合同，然后由華興公司直接將工程款支付給施工單位，施工單位將發(fā)票直接開(kāi)給華興公司，由何興公司將發(fā)票轉(zhuǎn)交給華興公司。其中所說(shuō)的“其他代理業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。如果，華興公司委托何興公司代建房，那么何興公司就無(wú)需繳納1．19億元的營(yíng)業(yè)稅，而只需按照手續(xù)費(fèi)收入繳納營(yíng)業(yè)稅即可。這是筆者在瑞昌市授課時(shí)，該公司財(cái)務(wù)人員向筆者反映的真實(shí)情況。按當(dāng)?shù)匾?guī)定的成本利潤(rùn)率10％計(jì)算：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝20．5（1＋10％）247。[存在問(wèn)題]這里，由于何興公司自己沒(méi)有施工隊(duì)伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅已由建筑公司和安裝公司繳納，何興公司根據(jù)建筑安裝業(yè)發(fā)票作為在建工程入賬的原始憑證。由華興公司將所需資金轉(zhuǎn)至何興公司銀行賬戶，兩公司均作“往來(lái)”賬處理。為適應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要，華興公司于8月，投資興建一幢綜合大樓。兩企業(yè)中方及外方均為同一出資人，兩企業(yè)中外方出資比例均為2：，華興公司注冊(cè)資本40000萬(wàn)元。2財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的營(yíng)業(yè)稅避稅籌劃由此可見(jiàn)，營(yíng)銷策劃過(guò)程中用好稅收籌劃可以為企業(yè)帶來(lái)巨大的稅收利益。稅收籌劃如下：該電訊公司如果將電話費(fèi)和手機(jī)捆綁銷售，即賣“手機(jī)＋兩年的電話費(fèi)＝5000元”，這樣該電訊公司就可以按5000元來(lái)繳納3％的營(yíng)業(yè)稅150元，每部手機(jī)可以節(jié)約營(yíng)業(yè)稅75元。因此，對(duì)贈(zèng)送的手機(jī)要視同銷售，也要按3％的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，稅額為25003%=75元。這是因?yàn)椋海サ亩惵世U納營(yíng)業(yè)稅，稅額為50003%＝150元。這種促銷方式使得公司的銷售額激增。以下案例就說(shuō)明了這一點(diǎn)。企業(yè)在營(yíng)銷策劃的過(guò)程中如果稅收籌劃做到位，無(wú)疑會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的收益。市場(chǎng)營(yíng)銷在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中起著非常重要的作用，從某種意義上說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷決定了企業(yè)的命運(yùn)。因此，筆者建議企業(yè)從投資開(kāi)始，把納稅籌劃納入企業(yè)總體規(guī)劃范疇。其最終的稅收負(fù)擔(dān)：契稅＝12003%＝36（萬(wàn)元）（由受讓方繳納）結(jié)論：從上述兩個(gè)方案的對(duì)比中可以看到，中方企業(yè)在投資過(guò)程中，雖然只改變了幾個(gè)字，但由于改變了出資方式，最終使稅收負(fù)擔(dān)相差66萬(wàn)元。同時(shí)，稅法又規(guī)定，企業(yè)出售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，其售價(jià)不超過(guò)原值的，不征增值稅。方案一，按照稅法規(guī)定，企業(yè)以設(shè)備作為注冊(cè)資本投入，參與合資企業(yè)利潤(rùn)分配，同時(shí)承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，不征增值稅和相關(guān)稅金及附加。、建筑物作價(jià)1200萬(wàn)元作為注冊(cè)資本投入，機(jī)器設(shè)備作價(jià)1200萬(wàn)元作為其他投入。對(duì)此的納稅籌劃做法是：通過(guò)變更收入項(xiàng)目，避開(kāi)營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，達(dá)到合理節(jié)約稅收成本的目的?，F(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的減稅、免稅主要體現(xiàn)在如下幾方面，在實(shí)際的操作中，可以加以充分考慮利用：、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)的減免稅的優(yōu)惠政策規(guī)定；；、診所和其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)的減免稅的優(yōu)惠政策規(guī)定；，學(xué)生勤工儉學(xué)提供的勞務(wù)的減免稅的優(yōu)惠政策規(guī)定；、排灌、病蟲害防治、植保、農(nóng)牧保險(xiǎn)以及相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，家禽、牧畜、水生動(dòng)物的配種和疾病防治的減免稅的優(yōu)惠政策規(guī)定；、博物館、文化館、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館、文物保護(hù)單位舉辦文化活動(dòng)的門票收入，宗教場(chǎng)所舉辦文化、宗教活動(dòng)的門票收入的減免稅的優(yōu)惠政策規(guī)定。分解后，展覽公司應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅稅額為：應(yīng)納稅額＝4005%＝20（萬(wàn)元）通過(guò)納稅籌劃，展覽公司少交了營(yíng)業(yè)稅20萬(wàn)元，并且不會(huì)因此而增加其客戶和展覽館的稅收負(fù)擔(dān)。展覽公司的收入，屬中介服務(wù)，按服務(wù)業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?，F(xiàn)舉例說(shuō)明：例如：某展覽公司為外地公司舉辦各種展覽會(huì)。六、分解營(yíng)業(yè)額的籌劃案例營(yíng)業(yè)稅的特點(diǎn)是，只要有取得營(yíng)業(yè)收入，就要繳納營(yíng)業(yè)稅，而不管其成本、費(fèi)用的大小，即使沒(méi)有利潤(rùn)，只要有了營(yíng)業(yè)額，也要依法繳稅。甲公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額＝505%＝（萬(wàn)元）乙公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額＝50003%＝150（萬(wàn)元）兩公司合計(jì)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額＝＋150＝（萬(wàn)元）如果甲公司進(jìn)行籌劃，直接與乙單位簽訂合同，合同金額為5050萬(wàn)元，然后再將工程以5000萬(wàn)元轉(zhuǎn)包給丙公司，則：甲公司應(yīng)納稅額＝（5050－5000）3%＝（萬(wàn)元）乙公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額＝50003%＝150（萬(wàn)元）兩公司合計(jì)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額＝＋150＝（萬(wàn)元）節(jié)稅額＝－＝1（萬(wàn)元）經(jīng)過(guò)納稅籌劃后，可以節(jié)約營(yíng)業(yè)稅額15000元，但卻增加了應(yīng)交印花稅3000元的支出。如果工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂合同，而只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)等業(yè)務(wù)，則對(duì)工程公司的此項(xiàng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)工程承包公司與建設(shè)單位是否簽訂承包合同將劃歸營(yíng)業(yè)稅兩個(gè)不同的稅目。由于A企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，這樣A企業(yè)就可少繳150萬(wàn)元戶稅款。第二種做法：A企業(yè)以土地使用權(quán)出資、B企業(yè)以貨幣資金出資合股成立一個(gè)獨(dú)立核算的合營(yíng)企業(yè)C來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房屋建成后，雙方采用風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的分配方式。合同約定A企業(yè)提供土地使用權(quán)，B企業(yè)提供資金，商品房建成后，經(jīng)評(píng)估該建筑物價(jià)值6000萬(wàn)元，由雙方平分。下面通過(guò)例子來(lái)說(shuō)明。在實(shí)際操作中兩種方式；一是純粹“以物易物”方式，二是“雙方組建一個(gè)聯(lián)營(yíng)企業(yè)”方式。因此，對(duì)于混合銷售行為，應(yīng)考慮稅收因素，積極籌劃，以減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)。（1＋17%）］17%－40＝；納稅籌劃做法：該連鎖超市商業(yè)公司把安裝空調(diào)器的部門獨(dú)立出來(lái)，并實(shí)行獨(dú)立核算，這樣，空調(diào)器的安裝費(fèi)就不再交納增值稅，改為交納營(yíng)業(yè)稅。由于該連鎖超市商業(yè)公司是從事貨物的批發(fā)、零售企業(yè)，應(yīng)并入空調(diào)器的價(jià)款一并繳納增值稅，不再繳納營(yíng)業(yè)稅。但該項(xiàng)銷售行為所銷售的空調(diào)器和收取的安裝費(fèi)又是因同一項(xiàng)銷售業(yè)務(wù)而發(fā)生