【正文】 相館雜志禮品店合計(jì)數(shù)量319474242131142比例100經(jīng)營(yíng)種類：北路與南路相比，餐飲業(yè)占主導(dǎo)地位，其次是服裝、醫(yī)藥、婚紗。經(jīng)營(yíng)品牌：①服裝：左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫；②鞋類：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達(dá)芙妮、步步高路段環(huán)境：①龍城路作為城中區(qū)主要商業(yè)路段，人流、車流比較繁忙，但受限于交通管制（龍城路為單行線），給消費(fèi)者帶來(lái)諸多不便，但該路段仍然是商業(yè)旺街。⑴龍城路街區(qū)功能分析種類服裝皮具鞋眼境餐飲茶葉音響百貨行名店廣場(chǎng)攝影藥店銀行金鋪通訊合計(jì)數(shù)量372153311114111677比例100經(jīng)營(yíng)種類：整個(gè)龍城路以經(jīng)營(yíng)服裝為主，%，其次為鞋，%，其中二輕商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場(chǎng)一樓經(jīng)營(yíng)鞋，二樓經(jīng)營(yíng)男服裝。 八、針對(duì)性的區(qū)域商情調(diào)查本項(xiàng)目位于城中區(qū)，但同屬于五星商業(yè)圈內(nèi)，它所在的地理位置決定了市場(chǎng)調(diào)研的主要方向；相對(duì)而言，城中區(qū)商用物業(yè)的市場(chǎng)定位及價(jià)格定位將成為本項(xiàng)目的主要參照系；因而借鑒該區(qū)域的商業(yè)狀況成為本項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。經(jīng)營(yíng)模式比例（%）種類豐富、集飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體規(guī)?；⑻厣?jīng)營(yíng)商鋪組合多元化有很多品牌店購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境好統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一規(guī)劃10其它許多經(jīng)營(yíng)者的理想經(jīng)營(yíng)模式是規(guī)?；?、特色化經(jīng)營(yíng)，希望通過(guò)商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)及富有特色的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)吸引消費(fèi)者，而同時(shí)許多經(jīng)營(yíng)者希望自己經(jīng)營(yíng)的地方能集飲食、休閑、購(gòu)物于一體，周邊具有良好的購(gòu)物環(huán)境等。在對(duì)各檔次商品的銷售情況方面，在城中區(qū)經(jīng)營(yíng)的商戶普遍認(rèn)為中檔或中高檔商品比較好銷，而在河南經(jīng)營(yíng)的商戶認(rèn)為中檔及中低檔商品好銷。在城中區(qū)及河南一帶消費(fèi)的客戶集中在2030歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購(gòu)買消費(fèi)的主力。⑶消費(fèi)者的購(gòu)物考慮因素 大部分消費(fèi)者在購(gòu)買商品時(shí)，首先看該商品自己喜不喜歡，然后再看該商品的價(jià)格是不是適合自己，再考慮品牌檔次及時(shí)尚潮流以及購(gòu)物環(huán)境等。⑵消費(fèi)者的購(gòu)買商品 在消費(fèi)者的購(gòu)買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。⑴消費(fèi)者的消費(fèi)水平 大部分消費(fèi)者的購(gòu)物費(fèi)用在100300元之間。⑸消費(fèi)者的購(gòu)物方式購(gòu)物方式隨便逛，看到喜歡再買生活所需然后去買其它比例%%%“隨機(jī)型購(gòu)物”及“目的性購(gòu)物”各占近半的比例。⑷出行購(gòu)物常用的交通工具 購(gòu)物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行，以大眾化交通工具為主。⑶消費(fèi)者的購(gòu)物逗留時(shí)間 在河南商業(yè)區(qū)購(gòu)物所花費(fèi)的時(shí)間依次為24小時(shí)、2小時(shí)以下、4小時(shí)以上，在城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者所花費(fèi)時(shí)間依次為24小時(shí)、4小時(shí)以上、2小時(shí)以下。⑵消費(fèi)者的月逛街購(gòu)物次數(shù)月逛街購(gòu)物次數(shù)1次2次3次4次以上比例%%%46%每月逛街購(gòu)物次數(shù)4次以上占較大的比例，相當(dāng)于每周逛街一次；其次為2次及3次?！、畔M(fèi)者常去的購(gòu)物場(chǎng)所（商業(yè)吸引力）柳州消費(fèi)者最常去的商業(yè)場(chǎng)所是城中區(qū)，其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)主要地位，而佳用在柳州的商業(yè)影響力也越來(lái)越大。八大類消費(fèi)價(jià)格指數(shù)四升四降： 八大類消費(fèi)中，衣著保持較快的上漲，食品及醫(yī)療保健、個(gè)人用品也有一定的增長(zhǎng)，而煙酒方面則大幅下降，家庭設(shè)備、維修服務(wù)類以及交通、通訊類均有較大幅度的下降。隨著居民收入的增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)支出也有不同程度的增長(zhǎng)。在居民可支配收入方面：2002年，柳州城市居民可支配收入7928元，%，人民生活水平穩(wěn)步提高。至2002年末，%。尤其假日經(jīng)濟(jì)效果明顯，零售市場(chǎng)銷售活躍，2001春節(jié)前后十天柳州商場(chǎng)、五星商廈銷售3965萬(wàn)元，%；東風(fēng)商城春節(jié)、五一、國(guó)慶三大節(jié)日累計(jì)銷售1434萬(wàn)元，%。而在各主要商場(chǎng)營(yíng)業(yè)方面：中小商場(chǎng)呈現(xiàn)萎縮趨向，2001年百貨公司、%、%。 而同時(shí)一批機(jī)制靈活、發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的民營(yíng)流通企業(yè)如柳州佳用實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（日用品連鎖）、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷發(fā)展壯大。 ，%。七、柳州商業(yè)經(jīng)營(yíng)及市民消費(fèi)行為分析柳州歷史上既是廣西各地的農(nóng)副產(chǎn)品、土特產(chǎn)品和手工藝品的集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區(qū)商品物資交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽(yù)。而商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理則較為滯后，專業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上較少，目前負(fù)責(zé)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，多為開(kāi)發(fā)商公司內(nèi)的一個(gè)部門(mén)或其屬下的子公司，只負(fù)責(zé)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。建筑設(shè)計(jì)要考慮物業(yè)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特性，不同的經(jīng)營(yíng)品種，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、顧客休息等區(qū)域。在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過(guò)增加商鋪的可銷售面積來(lái)賺取最大的利潤(rùn)。如同商圈的“藍(lán)色港灣”項(xiàng)目。很多人認(rèn)為只要商鋪的地點(diǎn)好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，會(huì)減弱對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見(jiàn)于項(xiàng)目概念和對(duì)推廣手法的克隆。買家購(gòu)買行為的理性化隨著市場(chǎng)的成熟也將同步來(lái)臨，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和商用物業(yè)市場(chǎng)的變革，會(huì)培育出一大批成熟的消費(fèi)者，他們將會(huì)向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開(kāi)發(fā)要求?！獦?gòu)建“桂中新商埠”浮出水面構(gòu)建“桂中新商埠”的目的：將柳州建設(shè)成為廣西乃至大西南的重點(diǎn)商品集散地和商貿(mào)信息中心城市。開(kāi)發(fā)規(guī)模化、經(jīng)營(yíng)專業(yè)化將成為未來(lái)商用物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，潤(rùn)和如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成柳州市區(qū)兩大主力商圈（五星、飛鵝），每個(gè)商圈都有幾個(gè)中大型商業(yè)項(xiàng)目在同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但各發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，互為補(bǔ)充，在競(jìng)爭(zhēng)中謀求發(fā)展，爭(zhēng)取達(dá)到共同做旺市場(chǎng)的共贏局面。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高，城市消費(fèi)人口的增長(zhǎng)，現(xiàn)代交通工具（公交線路的擴(kuò)張與私家車）對(duì)居民活動(dòng)能力和活動(dòng)范圍的擴(kuò)展，柳州商用物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢(shì)。時(shí)代廣場(chǎng)柳南3萬(wàn)㎡13匯鑫源商城魚(yú)峰㎡14五月陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng)魚(yú)峰㎡15長(zhǎng)城財(cái)富廣場(chǎng)魚(yú)峰——16康城商鋪柳北㎡17歐雅城市廣場(chǎng)柳北㎡18香森麗園柳北——19舊城區(qū)沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚(yú)峰㎡ ⑵傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點(diǎn)首選傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，一直是消費(fèi)者休閑購(gòu)物的熱點(diǎn)區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。⑴供應(yīng)量持續(xù)增加,存在競(jìng)爭(zhēng)壓力2002—2003年柳州商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢(shì)，隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，將會(huì)有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，柳州的商用物業(yè)市場(chǎng)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。⑶柳北區(qū)名稱路段概況價(jià)格（元/平米）歐雅城市廣場(chǎng)躍進(jìn)北路商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長(zhǎng)一層80009000，二層約4000；住宅折后價(jià)在16001938景秀苑躍進(jìn)北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B層獨(dú)立鋪面）商鋪在35004000；住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街未發(fā)售美林華軒北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約50平米）約4000點(diǎn)評(píng)：柳北區(qū)的商鋪價(jià)格以主干道的價(jià)值為導(dǎo)向，躍進(jìn)路上首層商鋪價(jià)格在80009000元/㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在35004000元/㎡之間。 2001年2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場(chǎng)的簡(jiǎn)析⑴柳南區(qū)名稱路段概況價(jià)格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場(chǎng)基礎(chǔ)上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫(xiě)字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路13樓商鋪，48樓住宅1樓商鋪均價(jià)約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元/平米時(shí)代廣場(chǎng)飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營(yíng)中高檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米——點(diǎn)評(píng)：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場(chǎng)幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場(chǎng)、魚(yú)峰商廈等組成一個(gè)集批發(fā)、零售為一體的商圈。 飛鵝服飾專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局由于多年的專業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場(chǎng)具有較大的影響力，但周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發(fā)商戶及部分品味較低的消費(fèi)者。同時(shí)，周邊商業(yè)環(huán)境相對(duì)較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品味。216。表9：主要區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局表主要競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)城中區(qū)河南魚(yú)峰路一帶飛鵝服飾市場(chǎng)商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級(jí)中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營(yíng)業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售目標(biāo)客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客戶216。六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域主要業(yè)態(tài)主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所說(shuō)明城中區(qū)化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂(lè)五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動(dòng)通訊廣場(chǎng)（工貿(mào)、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時(shí)、新藝堡、山外青山等娛樂(lè)場(chǎng)所柳州市高檔消費(fèi)集中區(qū)，柳州市商業(yè)（零售）的制高點(diǎn)魚(yú)峰老區(qū)日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū)駕鶴市場(chǎng)、魚(yú)峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈（工貿(mào)收購(gòu)）、白云交易市場(chǎng)將與城中區(qū)有機(jī)結(jié)合成柳州市的中心商業(yè)區(qū)魚(yú)峰東區(qū)摩托車、家具等大件生活用品賣場(chǎng)潭中東路、東環(huán)路集中賣場(chǎng)發(fā)展中的大型批發(fā)區(qū)柳南老區(qū)汽車配件、服裝、交通運(yùn)輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費(fèi)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)飛鵝市場(chǎng)、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉(cāng)建筑裝飾材料市場(chǎng)、力風(fēng)建筑裝飾市場(chǎng)柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地柳南新區(qū)（柳邕路段）機(jī)電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥機(jī)電五交化產(chǎn)品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、飼料獸藥批發(fā)市場(chǎng)、南方裝潢材料大市場(chǎng)、金龍市場(chǎng)、柳南區(qū)汽配市場(chǎng)成熟的專業(yè)批發(fā)街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地鋼材市場(chǎng)、木材市場(chǎng)工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)總結(jié)：從上表可看出，柳州市目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)“中間高，四周?！钡奶攸c(diǎn)。隨著廣州樓市的成長(zhǎng)，商用物業(yè)市場(chǎng)飛速發(fā)展，開(kāi)發(fā)營(yíng)銷及管理水平均居全國(guó)領(lǐng)先之列。可以看出，本項(xiàng)目具有商業(yè)區(qū)大型商廈的特征。⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營(yíng)日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無(wú)需過(guò)大。⑴商住混合小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪?zhàn)蠲黠@的特點(diǎn)，由于我國(guó)汽車普及率費(fèi)非常低，居民活動(dòng)半徑范圍較小，在住區(qū)購(gòu)物消費(fèi)成了中國(guó)人的生活習(xí)慣和消費(fèi)傳統(tǒng)，商住混合是我國(guó)國(guó)情、民情的具體表現(xiàn)。⑶專業(yè)商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)形成商業(yè)街有兩種形式：專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模要較大才能營(yíng)造成行成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場(chǎng)多選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場(chǎng)、洛溪五金市場(chǎng)等。⑴專業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)就是主要經(jīng)營(yíng)某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場(chǎng)最顯著的特征。⑶購(gòu)物中心形式大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購(gòu)物中心和消費(fèi)中心。⑴規(guī)?；笮蜕虖B經(jīng)營(yíng)面積過(guò)萬(wàn)㎡，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項(xiàng)目。由于商用物業(yè)的多樣化特點(diǎn)，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點(diǎn)，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類，制定有針對(duì)性的營(yíng)銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。9. 站于商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，從整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的角度思考，為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)創(chuàng)利潤(rùn)最大化。7. 從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。6. 優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。4. 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。2. 充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力。由于該區(qū)域待開(kāi)發(fā)地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)土地量較大，而在政府成片開(kāi)發(fā)思想的指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⒊蔀榱萆唐贩康闹饕?yīng)區(qū)域之一，并會(huì)出會(huì)較大規(guī)模的項(xiàng)目。而同時(shí)隨著白沙路沿線的遠(yuǎn)期