【正文】 凍土厚。年平均日照時數(shù)為2400小時。冬季干旱寒冷，雨雪稀少。地面標高＋35～＋38m；以平原地形為主。 地形地貌項目建設區(qū)域?qū)儆谔┮噬角皼_擊扇的下緣，為黃泛區(qū)交錯地段，地勢東北高，西南低，東北部有連綿起伏的山巒、丘陵，西南部是地勢低下的湖洼，中部為土地肥沃的平原，整個地形波浪起伏，西北傾斜度大。項目建設區(qū)地層自上而下有第四系、上侏羅統(tǒng)蒙陰組，上二迭統(tǒng)上石盒子組、下二迭統(tǒng)下石盒子和山西組、上石炭統(tǒng)太原組、中石炭統(tǒng)本溪組、中下奧陶和寒武式。 水文地質(zhì)**市河流大部分屬淮河流域南四湖水系，主要河流有大汶河、小汶河、泉河、京杭運河(梁齊運河)、排滲河。**生態(tài)新城的規(guī)劃范圍東起洸俯河東側的采煤塌陷區(qū)，西到梁濟運河，南接南四湖，北跨日菏鐵路與老城相接。京滬、日菏鐵路及京福高速公路環(huán)繞周邊，京杭運河、古運河縱橫南北，是一塊充滿活力、大有希望的熱土。 開發(fā)條件 自然條件****省級旅游度假區(qū)是山東省新興的旅游觀光勝地，被譽為魯西南大地上的一顆“明珠” 。(4)項目用地內(nèi)無城市人防設施。(2)項目用地內(nèi)無需要保留的文物等設施。西北片區(qū)內(nèi)已建成 13 棟 6 層住宅樓，規(guī)劃酌情給予保留和還建；西南片區(qū)常利村安置工程已經(jīng)開始，荷花路西側的 11 棟 6 層住宅樓已成定局，規(guī)劃應予以保留；東北片區(qū)內(nèi)沒有新建多層住宅，規(guī)劃考慮全部拆除。東北片區(qū)西側老運河蜿蜒流過，極大的提升了該地塊的自然生態(tài)條件。 宗地現(xiàn)狀四至范圍：西北片區(qū)：位于**生態(tài)新城北部西側，日菏鐵路以南，濟安橋南路以東，荷花路以西，榮華路以北；西南片區(qū)：位于南外環(huán)路以南，大運河堤東路以東，荷花路以西，學苑路以北；東北片區(qū)：位于車站南路以東，思賢路以南，火炬路以東，禮賢路以北。 項目用地 項目用地本項目宗地總面積 公頃，原為居民區(qū)用地。第 3 章 改造范圍和開發(fā)條件 改造范圍 項目區(qū)位本次規(guī)劃的安置社區(qū)位于**生態(tài)新城的北部城市建設區(qū)，分別由東北片區(qū)、西北片區(qū)及西南片區(qū)三個片區(qū)組成； 項目用地范圍本項目開發(fā)改造范圍：西北片區(qū)：位于**生態(tài)新城北部西側，日菏鐵路以南，濟安橋南路以東，荷花路以西，榮華路以北，規(guī)劃用地 公頃；西南片區(qū)：位于南外環(huán)路以南，大運河堤東路以東，荷花路以西，學苑路以北，規(guī)劃用地 公頃；東北片區(qū)：位于車站南路以東，思賢路以南，火炬路以東，禮賢路以北，規(guī)劃用地 公頃。進一步深化經(jīng)濟體制改革，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟收入。進一步推進**新區(qū)城市化發(fā)展，增強城市生機與活力，不斷提高城市知名度和競爭力。民生工程位列進一步擴大內(nèi)需各項建設之首，通過加大對民生工程的投入力度，改善居民生活、增強消費能力，以拉動消費、促進發(fā)展的意圖十分鮮明。加快民生工程、基礎設施、生態(tài)環(huán)境和災后重建等方面建設，從 2022 年四季度到 2022 年底約需投資 4萬億元。為保障和提高 25 個安置村莊 30947 名居民的住房條件，保障**生態(tài)新城的順利實施，因地制宜地推進農(nóng)村新型社區(qū)建設，讓農(nóng)村居民充分享受現(xiàn)代化的生活，大力提高城市化水平，建設****新區(qū)回遷樓項目是十分必要的。 符合《**市城市總體規(guī)劃(20222030)》**市城市總體規(guī)劃(20222030)確定了以**生態(tài)新城為主中心，老城中心與東城中心為副中心的“一主兩副”的城市空間結構，明確了**生態(tài)新城的戰(zhàn)略定位，為**的迅速發(fā)展奠定了堅實的基礎。為保證整個**新區(qū)的和諧發(fā)展，提高和改善拆遷區(qū)域居民的居住條件，切實落實好以人為本，科學發(fā)展，構建和諧社會的發(fā)展理念，加快**安置區(qū)住宅項目的建設已經(jīng)成為非常迫切的任務。進入工業(yè)社會，第二、三產(chǎn)業(yè)成了社會經(jīng)濟的主導，現(xiàn)代社會發(fā)達國家經(jīng)濟的主導是第三產(chǎn)業(yè)，2l 世紀人類進入知識經(jīng)濟時代，知識產(chǎn)業(yè)必將占據(jù)主導地位。 城鎮(zhèn)發(fā)展的迫切需要**度假區(qū)位于魯西南平原，**城市南部，是規(guī)劃的**城市主中心，規(guī)劃總面積約 97 平方公里，行政轄區(qū)面積 平方公里。城中村整治、改造騰出的土地除用于現(xiàn)有村民安置和必要的城中村內(nèi)部完善設施用地外，用于城市建設用地的應當符合批準的城市總體規(guī)劃，并依據(jù)有關法律法規(guī)辦理審批手續(xù)。優(yōu)化城中村存量用地結構。處理好城中村問題對促進中國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，實現(xiàn)全面建設小康社會目標具有重要的現(xiàn)實意義。城中村是城鎮(zhèn)化過程中特定歷史階段的產(chǎn)物，是探索實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展新格局的重要地區(qū)。開展舊住宅區(qū)整治和城中村改造，是深入貫徹落實科學發(fā)展觀、構建社會主義和諧社會的必然要求，是維護群眾利益的重要工作，是全面建設小康社會的重要內(nèi)容，是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要途徑。開展舊住宅區(qū)整治和城中村改造，不僅可以增加投資、擴大就業(yè)、盤活存量土地、改善城市面貌、促進服務業(yè)發(fā)展，能夠以較小投入取得較大成效，使更多的普通群眾享受改革發(fā)展的成果。以改善低收入家庭居住環(huán)境和保護歷史文化街區(qū)為宗旨，遵循政府組織、居民參與的原則，積極進行房屋維修養(yǎng)護、配套設施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。但也要看到，城市廉租住房制度建設相對滯后，經(jīng)濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。**生態(tài)新城的發(fā)展定位是**市的“行政商務中心、科教文化基地、休閑度假勝地、生態(tài)宜居新城”，生態(tài)新城總體規(guī)劃突出“**”特色，采取“引湖入城、筑城入湖”的發(fā)展策略，將**引入城市中心，形成“**灣” ，展現(xiàn)運河之都、北方水城的特色風貌。1994 年，****、杭州西湖、嘉興南湖、武漢東湖在此成立“中國四湖聯(lián)誼會” ，后發(fā)展成“中國湖泊聯(lián)誼會” 。**擁有“兩河抱一湖”的獨特地理優(yōu)勢，景區(qū)水面開闊，空氣清新，氣候宜人；**自然資源豐富，擁有魚類 80 余種，棲息鳥類 200 多種，盛產(chǎn)多種名貴湖產(chǎn)，是山東省重要的淡水魚和湖產(chǎn)品基地。**區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利。 **度假區(qū)概況**位于山東省**市區(qū)南 6 公里處，集游樂、休閑、度假、水上運動、養(yǎng)殖于一體，是山東省新興的旅游觀光勝地，被譽為魯西南大地上的一顆明珠。機關事業(yè)養(yǎng)老保險參保人數(shù) 萬人，征繳養(yǎng)老保險金 億元。企業(yè)養(yǎng)老保險參保人數(shù)達到 萬人，征繳養(yǎng)老保險金 億元，為 萬離退休人員支付養(yǎng)老保險金 億元。勞動就業(yè)保持穩(wěn)定增長，社會保障進一步加強。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %，降低 個百分點。農(nóng)村居民人均純收入5965 元，比上年增長 %，人均生活消費支出 3735 元，增長 %。其中人均可支配收入 15617 元，比上年增加 1723 元，增長 %；人均消費支出9485 元，增長 %。城市居民人均居住面積 平方城鄉(xiāng)居民生活水平進一步提高。**市城市建設及建筑、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況全力推進中心城區(qū)重點項目建設， 。因此，本項目的建設是十分必要的、可行的。符合《**市委關于加快推進**生態(tài)新城建設的決議》的精神，符合**市委、市政府對**新區(qū)“行政商務中心、教育文化基地、休閑度假勝地、生態(tài)宜居新城”的定位。項目的建設，符合黨的十六屆六中全會《關于構建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》提出的“加快城市化進程”的要求，是加強農(nóng)村社會建設和管理的重大舉措。資金來源：由**管委會和**市責任公司申請財政撥付。各片區(qū)主要技術指標如下：表 11 項目總技術指標表序號 指標名稱 單位 指標 備注一 項目總占地 h㎡ 156 包括周圍市政道路代征用地二 建筑面積 萬㎡ 1 地上建筑面積 萬㎡ 回遷建筑面積 萬㎡ 公建建筑面積 萬㎡ 2 地下建筑面積 萬㎡ 三 拆遷人數(shù) 人 30947四 回遷戶數(shù) 人 31853五 綠化 h㎡ 表 12 東北片區(qū)技術指標表序號 指標名稱 單位 指標 備注一 項目總占地 h㎡ 包括周圍市政道路代征用地二 建筑面積 萬㎡ 1 地上建筑面積 萬㎡ 回遷建筑面積 萬㎡ 公建建筑面積 萬㎡ 2 地下建筑面積 萬㎡ 地下停車建筑面積 萬 m2 地下儲藏建筑面積 萬 m2 三 拆遷人數(shù) 人 9950四 回遷戶數(shù) 人 10856五 綠化 h㎡ 表 13 西北片區(qū)技術指標表序號 指標名稱 單位 指標 備注一 項目總占地 h㎡ 包括周圍市政道路代征用地二 建筑面積 萬㎡ 1 地上建筑面積 萬㎡ 回遷建筑面積 萬㎡ 公建建筑面積 萬㎡ 2 地下建筑面積 萬㎡ 地下停車建筑面積 萬 m2 地下儲藏建筑面積 萬 m2 三 拆遷人數(shù) 人 12640四 回遷戶數(shù) 人 五 綠化 h㎡表14 東北片區(qū)技術指標表序號 指標名稱 單位 指標 備注一 項目總占地 h㎡ 包括周圍市政道路代征用地二 建筑面積 萬㎡ 1 地上建筑面積 萬㎡ 回遷建筑面積 萬㎡ 公建建筑面積 萬㎡ 2 地下建筑面積 萬㎡ 地下停車建筑面積 萬 m2 地下儲藏建筑面積 萬 m2 三 拆遷人數(shù) 人 8357四 回遷戶數(shù) 人 8357五 綠化 h㎡ 項目投資項目總投資 744099 萬元，其中開發(fā)成本 729507 萬元，開發(fā)費用 14592 萬元。規(guī)劃建筑 40 棟，總建筑面積為 萬平方米，其中：回遷建筑面積 萬平方米，公建 萬平方米，地下建筑面積 萬平方米。規(guī)劃建筑 66棟，總建筑面積為 萬平方米，其中：回遷建筑面積 萬平方米， 公建 萬平方米，地下建筑面積 萬平方米；西北片區(qū)總占地面積 公頃，其中建設用地 公頃。建設內(nèi)容及規(guī)模項目總用地面積 156 公頃(2344 畝)，其中建設用地 135 公頃(2028 畝)；總建筑面積 萬平方米，項目共分三個片區(qū)實施。 可行性研究概要 項目建設必要性符合國家產(chǎn)業(yè)政策；符合《**市城市總體規(guī)劃(20222030 年)》 ；符合《**市**生態(tài)新城總體規(guī)劃(20222030 年)》 ；符合國家加快民生工程建設的要求；符合改善居民居住條件和環(huán)境的要求。根據(jù)**市委、市政府對**生態(tài)新城的建設要求，更多的重點建設項目即將在**生態(tài)新城啟動，對資金的需求量將急劇增加，對此，公司積極提高投融資工作力度，探索多種融資模式，破解資金瓶頸制約，為**區(qū)建設項目提供了有力資金保障 可行性研究編制單位單位名稱：***************工程咨詢資格證書編號：************資格等級：甲級發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會 研究工作的依據(jù)與范圍 研究工作的依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 ； 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《中華人民共和國建筑法》 ；國家主席令第 72 號《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 ； 《城市居住規(guī)劃設計規(guī)范》[GB500112022]； 《城市房屋拆遷管理條例》 ；國務院辦公廳《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2022]4 號)；省建設廳、發(fā)改委、財政廳、國土資源廳、物價局等五部門《山東省安康居住工程實施方案》 ；**市城市總體規(guī)劃(20222030 年)；**市**生態(tài)新城總體規(guī)劃(20222030 年)；1 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第“十一個”五年規(guī)劃》 ；1 《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》魯政發(fā)〔2022〕29 號；1 《**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；1**市住房建設規(guī)劃(2022 年2022 年)；1項目單位提供的基礎資料和數(shù)據(jù)。公司作為市級政府融資平臺，能夠獨立承擔相應資質(zhì)的各類工程項目。公司注冊資本4 億元，實收資本 2 億元。目 錄第 1 章 總 論 ......................................................................................................................................1 項目名稱及承辦單位 ..................................................................................................................1 可行性研究編制單位 ..................................................................................................................2 研究工作的依據(jù)與范圍 ..............................................................................................................2 可行性研究概要 ..........................................................................................................................3 主要技術經(jīng)濟指標 ........................................................................