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正文內(nèi)容

獅城百麗房地產(chǎn)項(xiàng)目企劃管理知識(shí)方案-文庫(kù)吧資料

2025-05-21 02:58本頁(yè)面
  

【正文】 以園內(nèi)小品、雕塑、回廊、水車(chē)、水景、綠植配彩色道路結(jié)合百米綠色走廊,把人們的休閑和晨練緊密結(jié)合,構(gòu)成一幅美麗的生活圖片,人在景中,家在畫(huà)上,其樂(lè)融融。在每一組團(tuán)以不同種建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)不同的主題公園,鵝卵石鋪成的林蔭小道將彼此相連,道路兩邊點(diǎn)綴著精美的雕塑。采用“引入式綠化”的概念,將宅間綠地與戶(hù)內(nèi)綠地有機(jī)的結(jié)合在一起,形成綠地的均好性。 園林景觀園林景觀規(guī)劃主旨是將社區(qū)規(guī)劃與建筑風(fēng)格融為一體,互為景觀設(shè)計(jì),讓人一步入社區(qū)就會(huì)產(chǎn)生一種身臨其境的感覺(jué)。內(nèi)部空間設(shè)計(jì)建議:首層挑空,局部錯(cuò)層(餐廳和客廳);大客廳(具備開(kāi)大型PARTY的空間),超大個(gè)性主臥配豪華衛(wèi)生間及衣帽間;大廚房(中西廚),大的陽(yáng)光露臺(tái)實(shí)現(xiàn)物理功能與心理功能的完美結(jié)合。而本案不同于其他項(xiàng)目之處則在于戶(hù)型內(nèi)部空間的使用率超過(guò)了100%,一層送花園、頂層送平臺(tái),有效的促銷(xiāo)方式將實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的穩(wěn)步增長(zhǎng),而我們的秘密武器——室內(nèi)夾層,更將免費(fèi)奉送給業(yè)主幾十平米的空間,這已不僅僅是量的優(yōu)惠,而是開(kāi)發(fā)商為業(yè)主作出的“質(zhì)”的奉獻(xiàn)。外立面: 生活在有山有林的大自然的環(huán)境中,享受的是美與和諧的自然景觀,享受的是愜意與悠閑的生活狀態(tài),享受的是精神和物質(zhì)的極致發(fā)揮 外立面的色彩應(yīng)是柔和的,含蓄的,直觀的,靈動(dòng)的; 以建筑群風(fēng)格的組團(tuán)定位群體外立面的色彩,純凈的白、透亮的藍(lán),莊重的咖啡為基調(diào),配以搭配和諧的彩色玻纖瓦屋頂,建筑本身的硬朗與和諧的外立面相呼應(yīng),渾然天成,恰到好處。 星島嘉園簡(jiǎn)樸溫馨的外觀,足夠一種貼近人的親和力。 東晶國(guó)際酷的外表,四個(gè)方型窟窿,足以讓人嘆為觀止,外觀的立練俊朗、線(xiàn)條的簡(jiǎn)潔明快堪稱(chēng)是一部偉大杰出的藝術(shù)品。l 知名物管——聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物管做顧問(wèn),照顧生活點(diǎn)滴,營(yíng)造溫馨生活環(huán)境。l 專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)——實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商,擁有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),打造南城的完美社區(qū)。l 社區(qū)配套——全功能會(huì)所配套齊備,滿(mǎn)足日常生活方方面面。l 社區(qū)規(guī)劃——低密度的住宅錯(cuò)落分布,近18平米的藍(lán)圖構(gòu)想,構(gòu)筑精品社區(qū)。l 個(gè)性生活——欣賞建筑,欣賞風(fēng)格并實(shí)踐個(gè)性生活,是“獅城百麗”的生活概念。 年齡35歲以上 易于接受新事物 總而言之,群體為小資產(chǎn)階級(jí),有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力;有高尚的生活品味、生活個(gè)性、生活習(xí)慣;不是屬于CEO一族的金領(lǐng),準(zhǔn)確地說(shuō)應(yīng)當(dāng)是銀領(lǐng)一族,工作在國(guó)貿(mào)商圈、南城一帶的外資或合資公司的中上層管理者、高級(jí)白領(lǐng)。對(duì)于能夠?qū)嵭械氖虑?,他們?huì)理性地判斷是否符合他們的希望,或者可以從中得到更多。五、訴求對(duì)象特點(diǎn)分析根據(jù)產(chǎn)品素質(zhì)及消費(fèi)層分析,目標(biāo)客戶(hù)特征如下:l 主要客戶(hù)年齡層:3545歲l 主要客戶(hù)年收入:個(gè)人年收入30萬(wàn)以上 主要客戶(hù)組成: 丁克家庭 15% 三口之家或四世同堂 60% 長(zhǎng)短線(xiàn)投資的人士 25% 可以看出,在目標(biāo)客戶(hù)群體中有一個(gè)共同特點(diǎn),都是以中青年為主,對(duì)新鮮事物都有較強(qiáng)的接受能力,客戶(hù)群體構(gòu)成多種,會(huì)吸引不同人士的注目。從某種意義上講,我們是在販賣(mài)建筑風(fēng)格,販賣(mài)產(chǎn)品自身。l 超大觀景落地窗,采光與通風(fēng)的順暢是品位生活的保證。l 方正的戶(hù)型格局,擴(kuò)大的居室的使用空間,實(shí)惠業(yè)主。l 錯(cuò)層的巧妙運(yùn)用,摒棄傳統(tǒng)格局的死板僵硬,靈動(dòng)富于變化。l 摒棄了板樓的混淆雜亂,承襲了板樓的親和鄰里,無(wú)間生活。l 具有別墅的舒適的居住享受,但不具有別墅的昂貴,是“平民的貴族”。它是一種介于HOWNHOUSE和板樓之間的產(chǎn)品,層數(shù)4層半或6層半,全部為躍層,內(nèi)部又錯(cuò)又挑空,通過(guò)贈(zèng)送的夾層空間,給消費(fèi)者提供完全DIE計(jì)劃,用自己的智慧,創(chuàng)造符合個(gè)人品位,身份,素養(yǎng)的天地。 終上,產(chǎn)品綜合力,將是宣傳的強(qiáng)勢(shì)所在,優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。 對(duì)于本案來(lái)講,周邊項(xiàng)目云集,勢(shì)必造成強(qiáng)烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),可謂此一時(shí),彼一時(shí),要想在眾多個(gè)案中脫穎而出,必須探求出市場(chǎng)需求的真諦。其目的是鞏固已有的市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)上,再進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。 最終,我們倡導(dǎo)的品牌意識(shí)不但包括項(xiàng)目的品牌形象,其目的在于通過(guò)樹(shù)立項(xiàng)目的品牌形象從而樹(shù)立發(fā)展商的整體品牌形象。 加強(qiáng)售后服務(wù),通過(guò)提供完善的售后服務(wù)將樓盤(pán)的品牌效應(yīng)延續(xù)。 保證施工質(zhì)量和進(jìn)度,給予購(gòu)買(mǎi)者信心保障,建立品牌形象。三、品牌形象的塑造賦予項(xiàng)目清新獨(dú)特易記的名字及區(qū)別于商品識(shí)別的標(biāo)志,設(shè)計(jì)獨(dú)特的個(gè)性形象包裝,通過(guò)系列社會(huì)性公關(guān)(或推廣)活動(dòng),迅速在市場(chǎng)建立認(rèn)識(shí)度。風(fēng)格性——指建筑本身體現(xiàn)獨(dú)有的風(fēng)格,通過(guò)裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。 創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專(zhuān)業(yè)創(chuàng)新性——指經(jīng)營(yíng)意識(shí),規(guī)劃設(shè)計(jì),服務(wù)理念,具有超 前性。每一個(gè)品牌,都有自己特定的內(nèi)涵,表明有獨(dú)特的目標(biāo)市場(chǎng)和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶(hù)群。二、品牌意識(shí)的導(dǎo)入 品牌就是商品差異,就是個(gè)性。所以,我們應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)手法操作,使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專(zhuān)業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開(kāi)發(fā)的細(xì)微末節(jié)。本案超凡脫俗的產(chǎn)品在眾多以郊區(qū)化、田園化形象為標(biāo)簽的項(xiàng)目中應(yīng)顯得充滿(mǎn)個(gè)性、現(xiàn)代和時(shí)尚,引領(lǐng)了一種真正的潮流,在亦莊甚至在北京都是一種全新的建筑概念,是在詮釋獨(dú)特的舒適住宅風(fēng)格。所以,我們應(yīng)不同于時(shí)下的一般項(xiàng)目,我們所要倡導(dǎo)的,是一種高品質(zhì)的生活,我們所要做的,是從普遍的“TOWNHOUSE”中獨(dú)樹(shù)一面品質(zhì)的大旗,創(chuàng)造亦莊地區(qū)真正的精品住宅。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命,也將順應(yīng)市場(chǎng)目前的需求,滿(mǎn)足買(mǎi)家對(duì)居住的挑剔。企劃推廣訴求核心:創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專(zhuān)業(yè)l 創(chuàng)新 “創(chuàng)新”是對(duì)本案“產(chǎn)品力”最好的囊括,涵蓋了本案建筑形式的精髓。 基于本項(xiàng)目,我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味,需要更豐富的內(nèi)容支撐。 我們贖賣(mài)的是思想和文化,是對(duì)生活的理解和感悟,是對(duì)生活的熱愛(ài)和對(duì)生活的憧憬。第 三 部 分營(yíng) 銷(xiāo) 定 位 篇一、企劃推廣的核心概念 地產(chǎn)項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新,在市場(chǎng)同質(zhì)化的今天,品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵,創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新,而是升華為一種觀念的創(chuàng)新。工程進(jìn)度的快慢本案的產(chǎn)品要與工期抗?fàn)帲瑴蟮墓て趯?huì)面臨滯后的產(chǎn)品滯銷(xiāo),給銷(xiāo)售帶來(lái)了極大的負(fù)面影響。(七)客戶(hù)群體特征分析 由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員,高級(jí)白領(lǐng)一族外籍客戶(hù)私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板政府官員海外歸來(lái)的創(chuàng)業(yè)人員炒股票的贏家演藝屆、體育屆、文化圈、藝術(shù)圈的人九、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 地段優(yōu)勢(shì)——?dú)g迎獨(dú)具慧眼的您 大環(huán)境成熟——TOWNHOUSE聚集區(qū) 綠樹(shù)掩映——享受森林浴,自在觀大千 建筑風(fēng)格——現(xiàn)代主張,品味藝術(shù)與生活 戶(hù)型設(shè)計(jì)——?jiǎng)?chuàng)新時(shí)尚,實(shí)用,曼妙精致兼容 園林設(shè)計(jì)——健康安全、生態(tài)環(huán)保 物業(yè)管理——全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與同質(zhì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng) 本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新,但能否經(jīng)得起市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn),能否被消費(fèi)者所認(rèn)可,仍是我們所顧慮和擔(dān)心的。(五)客戶(hù)群體潛在需求分析客戶(hù)對(duì)東北部地區(qū)沿線(xiàn)別墅產(chǎn)品的認(rèn)知度排列: 地理位置 戶(hù)型面積 價(jià)格 戶(hù)型的居住使用功能 社區(qū)規(guī)模和園藝 區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施 物業(yè)管理 區(qū)外大環(huán)境 證照是否齊全(六)客戶(hù)群體投資意向分析作為第一居所(所占比例55%) 永久居??;適于三口之家或三代同堂作為第二或第三居所(所占比例45%) A 久居城區(qū)鬧市中心,遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜,在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下,選擇在郊區(qū)購(gòu)置第二或第三居所,與自然貼近。針對(duì)我們的項(xiàng)目,有產(chǎn)品綜合力的優(yōu)勢(shì),再加上價(jià)格的優(yōu)勢(shì),預(yù)計(jì)成功的銷(xiāo)售, 68個(gè)月將完成銷(xiāo)售80%以上。而東晶國(guó)際價(jià)格漲幅為大,上漲500元,以平均每月上漲200元的速度成直線(xiàn)上升,這也是其自身銷(xiāo)售價(jià)格策略運(yùn)用之所在。所以說(shuō),整體區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)在45005000較為適宜。一棟洋房開(kāi)盤(pán)數(shù)月,一直保持著良好的口碑,歸其原因是早先TOWNHOUSE項(xiàng)目中唯一也是最早保證五證齊全的項(xiàng)目,信譽(yù)的保障,發(fā)展商實(shí)力的展現(xiàn),是其成功的獲勝至寶,價(jià)格雖比其他項(xiàng)目偏高,是因?yàn)樗劝晤^籌,用產(chǎn)品和價(jià)格初試市場(chǎng),結(jié)果還算盡人如意,后之相繼推出眾多同質(zhì)化產(chǎn)品,競(jìng)爭(zhēng)欲演欲烈,導(dǎo)至以?xún)r(jià)格拼打市場(chǎng),自然戰(zhàn)勢(shì)熊熊。地下車(chē)庫(kù),鄰里中心等配套已經(jīng)或即將使用均價(jià)4300106150明年年底東晶國(guó)際大雄城市花園旁日本設(shè)計(jì)大師六角鬼丈作品,后現(xiàn)代風(fēng)格,雙會(huì)所精裝均價(jià)460030180明年10月底星島嘉園亦莊政府旁30萬(wàn),45層花園洋房設(shè)計(jì),地下車(chē)庫(kù),人車(chē)分流,3000平方米會(huì)所均價(jià)4300109256今年10月新康家園大雄和星島之間21萬(wàn)多層板樓均價(jià)370098182今年底 從上圖區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析,唯有一棟洋房?jī)r(jià)格在其項(xiàng)目中是最高的,均價(jià)在5000以上,最高價(jià)與最低價(jià)之間差5000元,其余項(xiàng)目均價(jià)都在36005000之間,最高價(jià)與最低價(jià)之間差5001000元。 通過(guò)調(diào)研,對(duì)比自身項(xiàng)目與其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì),借鑒可取之處,提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。 通過(guò)暢銷(xiāo)樓盤(pán)反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價(jià)格、區(qū)域客戶(hù)群體和相關(guān)戶(hù)型面積配比指標(biāo)的信息采集,而提供真實(shí)、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù),以此界定不同市場(chǎng)層次的特征,從而為“獅城百麗項(xiàng)目”制定整合營(yíng)銷(xiāo)企劃方案提供可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。八、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析(一) 市場(chǎng)調(diào)研目的本次市場(chǎng)調(diào)研的目的是針對(duì)項(xiàng)目的綜合定位,而側(cè)重于識(shí)別相關(guān)樓盤(pán)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),對(duì)本案的產(chǎn)品進(jìn)行策略性分析。(四)醫(yī)療教育及生活配套設(shè)施分析醫(yī)院:多倫多醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)學(xué)城教育機(jī)構(gòu):開(kāi)發(fā)區(qū)與新加坡聯(lián)合興辦的國(guó)際管理專(zhuān)修學(xué)院 北京二中、史家胡同小學(xué)合作建設(shè)的國(guó)際學(xué)校 擬建本市最大的雙語(yǔ)幼兒園休閑:博達(dá)國(guó)際交流中心、北京MALL、鴻禧長(zhǎng)新高爾夫球場(chǎng)、配套公園及各類(lèi)中、西餐廳,可滿(mǎn)足用餐需求,并可提供配餐、送餐服務(wù)。(三)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施分析北京開(kāi)發(fā)區(qū)市政設(shè)施實(shí)現(xiàn)“九通一平”。(二)道路交通分析項(xiàng)目地處北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地帶,周邊大環(huán)境良好,距南三環(huán)7公里,有三條道路通往市區(qū);距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里,距鐵路貨運(yùn)站7公里,距東南公路貨運(yùn)主樞紐5公里,距物流中心2公里,距天津新港140公里。環(huán)境:本案周?chē)痪G林環(huán)繞,東側(cè)與高速公路之間有300米綠化帶,北側(cè)與五環(huán)路間有1000米綠化隔離帶,西側(cè)與涼水河間有100米綠化帶。地形:北京開(kāi)發(fā)區(qū)地處北京大興縣隆起東北部,北緯39度45分—39度50分,東經(jīng)116度25分—116度34分,海拔26—34米。國(guó)際,戶(hù)型全部為躍層,客廳面寬6.9米以上,全部落地玻璃設(shè)計(jì),連樓梯也全部臨落地窗,可謂遍體通透,這種令人耳目一新的設(shè)計(jì),既帶有前衛(wèi)、工業(yè)化的感覺(jué),又充滿(mǎn)了人性的味道;而新康家園是半圍合的樓體設(shè)計(jì)、美式簡(jiǎn)約風(fēng)格的外立面,在戶(hù)型設(shè)計(jì)上,動(dòng)靜分區(qū)合理,戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng),有13種戶(hù)型可供選擇;一幅畫(huà)卷則是高層全景板式公寓,72米全程觀光電梯,360度全景居,采用明廳、明餐、明衛(wèi)、明廚手法,很受消費(fèi)者歡迎。   ■樓盤(pán)品優(yōu)質(zhì)高亮點(diǎn)多 亦莊樓盤(pán)賣(mài)得好,除了亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)大環(huán)境好外,另一個(gè)重要原因就是這些樓盤(pán)大多設(shè)計(jì)前衛(wèi),品優(yōu)質(zhì)高亮點(diǎn)多。此外,開(kāi)發(fā)區(qū)還計(jì)劃在北側(cè)綠化帶上興建一座4000畝的國(guó)際企業(yè)文化公園,公園中將出現(xiàn)一批以企業(yè)名稱(chēng)命名的景觀。據(jù)了解,亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)周?chē)痪G林環(huán)繞,東側(cè)與高速公路之間有300米寬的綠化帶,北側(cè)與五環(huán)路間有1000米的綠化隔離帶,西側(cè)與涼水河間有100米綠化帶。   開(kāi)發(fā)區(qū)的教育設(shè)施也今非昔比,除亦莊中學(xué)外,北京二中和史家胡同小學(xué)合作建設(shè)的開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校已于今年9月1日在區(qū)內(nèi)開(kāi)學(xué);北京高等職業(yè)教育學(xué)院、國(guó)際藝術(shù)學(xué)校、洛杉磯社區(qū)學(xué)院等也將啟動(dòng);體育中心計(jì)劃10月份對(duì)外正式開(kāi)放。目前小白羊超市已經(jīng)開(kāi)業(yè)。醫(yī)院、郵局、學(xué)校、體育中心等已陸續(xù)建成。目前開(kāi)發(fā)區(qū)與市電信公司合作的開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)碼港工程,將成為北京第一個(gè)寬帶智能化區(qū)域;標(biāo)準(zhǔn)清晰度彩電傳輸實(shí)驗(yàn)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)已經(jīng)完成,亦莊已成為國(guó)內(nèi)第三家數(shù)字電視實(shí)驗(yàn)區(qū)域。開(kāi)發(fā)區(qū)的土地已實(shí)現(xiàn)了“九通一平”。   ■居住環(huán)境成熟 配套設(shè)施完善   作為北京惟一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),目前開(kāi)發(fā)區(qū)一期規(guī)劃的15平方公里內(nèi),已形成了工業(yè)、公建和居民三個(gè)區(qū)域。以其迅猛的發(fā)展勢(shì)頭,受到開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的關(guān)注和青睞。國(guó)際銷(xiāo)售已超過(guò)50%;由新世界房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的新康家園一期售罄,二期銷(xiāo)售已達(dá)65%。亦莊的“TOWNHOUSE”能否枝繁葉茂,落地生根,而不被風(fēng)吹雨打,殘葉飄零,正所謂“不經(jīng)歷雨風(fēng),怎能風(fēng)彩虹”,但愿我們的項(xiàng)目能夠獨(dú)樹(shù)亦莊的一面大旗,成為蕓蕓中閃亮的一顆新星。所以,縱觀北京住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)的幾大特點(diǎn),不由讓人明白未來(lái)住宅的趨勢(shì)到底
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