【正文】 以園內(nèi)小品、雕塑、回廊、水車(chē)、水景、綠植配彩色道路結(jié)合百米綠色走廊，把人們的休閑和晨練緊密結(jié)合，構(gòu)成一幅美麗的生活圖片，人在景中，家在畫(huà)上，其樂(lè)融融。在每一組團(tuán)以不同種建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)不同的主題公園，鵝卵石鋪成的林蔭小道將彼此相連，道路兩邊點(diǎn)綴著精美的雕塑。采用“引入式綠化”的概念，將宅間綠地與戶(hù)內(nèi)綠地有機(jī)的結(jié)合在一起，形成綠地的均好性。 園林景觀園林景觀規(guī)劃主旨是將社區(qū)規(guī)劃與建筑風(fēng)格融為一體，互為景觀設(shè)計(jì)，讓人一步入社區(qū)就會(huì)產(chǎn)生一種身臨其境的感覺(jué)。內(nèi)部空間設(shè)計(jì)建議：首層挑空，局部錯(cuò)層（餐廳和客廳）；大客廳（具備開(kāi)大型PARTY的空間），超大個(gè)性主臥配豪華衛(wèi)生間及衣帽間；大廚房（中西廚），大的陽(yáng)光露臺(tái)實(shí)現(xiàn)物理功能與心理功能的完美結(jié)合。而本案不同于其他項(xiàng)目之處則在于戶(hù)型內(nèi)部空間的使用率超過(guò)了100%，一層送花園、頂層送平臺(tái)，有效的促銷(xiāo)方式將實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的穩(wěn)步增長(zhǎng)，而我們的秘密武器——室內(nèi)夾層，更將免費(fèi)奉送給業(yè)主幾十平米的空間，這已不僅僅是量的優(yōu)惠，而是開(kāi)發(fā)商為業(yè)主作出的“質(zhì)”的奉獻(xiàn)。外立面： 生活在有山有林的大自然的環(huán)境中，享受的是美與和諧的自然景觀，享受的是愜意與悠閑的生活狀態(tài)，享受的是精神和物質(zhì)的極致發(fā)揮 外立面的色彩應(yīng)是柔和的，含蓄的，直觀的，靈動(dòng)的； 以建筑群風(fēng)格的組團(tuán)定位群體外立面的色彩，純凈的白、透亮的藍(lán)，莊重的咖啡為基調(diào)，配以搭配和諧的彩色玻纖瓦屋頂，建筑本身的硬朗與和諧的外立面相呼應(yīng)，渾然天成，恰到好處。 星島嘉園簡(jiǎn)樸溫馨的外觀，足夠一種貼近人的親和力。 東晶國(guó)際酷的外表，四個(gè)方型窟窿，足以讓人嘆為觀止，外觀的立練俊朗、線(xiàn)條的簡(jiǎn)潔明快堪稱(chēng)是一部偉大杰出的藝術(shù)品。l 知名物管——聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物管做顧問(wèn)，照顧生活點(diǎn)滴，營(yíng)造溫馨生活環(huán)境。l 專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)——實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，擁有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造南城的完美社區(qū)。l 社區(qū)配套——全功能會(huì)所配套齊備，滿(mǎn)足日常生活方方面面。l 社區(qū)規(guī)劃——低密度的住宅錯(cuò)落分布，近18平米的藍(lán)圖構(gòu)想，構(gòu)筑精品社區(qū)。l 個(gè)性生活——欣賞建筑，欣賞風(fēng)格并實(shí)踐個(gè)性生活，是“獅城百麗”的生活概念。 年齡35歲以上 易于接受新事物 總而言之，群體為小資產(chǎn)階級(jí)，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；有高尚的生活品味、生活個(gè)性、生活習(xí)慣；不是屬于CEO一族的金領(lǐng)，準(zhǔn)確地說(shuō)應(yīng)當(dāng)是銀領(lǐng)一族，工作在國(guó)貿(mào)商圈、南城一帶的外資或合資公司的中上層管理者、高級(jí)白領(lǐng)。對(duì)于能夠?qū)嵭械氖虑?，他們?huì)理性地判斷是否符合他們的希望，或者可以從中得到更多。五、訴求對(duì)象特點(diǎn)分析根據(jù)產(chǎn)品素質(zhì)及消費(fèi)層分析，目標(biāo)客戶(hù)特征如下：l 主要客戶(hù)年齡層：3545歲l 主要客戶(hù)年收入：個(gè)人年收入30萬(wàn)以上 主要客戶(hù)組成： 丁克家庭 15% 三口之家或四世同堂 60% 長(zhǎng)短線(xiàn)投資的人士 25% 可以看出，在目標(biāo)客戶(hù)群體中有一個(gè)共同特點(diǎn)，都是以中青年為主，對(duì)新鮮事物都有較強(qiáng)的接受能力，客戶(hù)群體構(gòu)成多種，會(huì)吸引不同人士的注目。從某種意義上講，我們是在販賣(mài)建筑風(fēng)格，販賣(mài)產(chǎn)品自身。l 超大觀景落地窗，采光與通風(fēng)的順暢是品位生活的保證。l 方正的戶(hù)型格局，擴(kuò)大的居室的使用空間，實(shí)惠業(yè)主。l 錯(cuò)層的巧妙運(yùn)用，摒棄傳統(tǒng)格局的死板僵硬，靈動(dòng)富于變化。l 摒棄了板樓的混淆雜亂，承襲了板樓的親和鄰里，無(wú)間生活。l 具有別墅的舒適的居住享受，但不具有別墅的昂貴，是“平民的貴族”。它是一種介于HOWNHOUSE和板樓之間的產(chǎn)品，層數(shù)4層半或6層半，全部為躍層，內(nèi)部又錯(cuò)又挑空，通過(guò)贈(zèng)送的夾層空間，給消費(fèi)者提供完全DIE計(jì)劃，用自己的智慧，創(chuàng)造符合個(gè)人品位，身份，素養(yǎng)的天地。 終上，產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢(shì)所在，優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。 對(duì)于本案來(lái)講，周邊項(xiàng)目云集，勢(shì)必造成強(qiáng)烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，可謂此一時(shí)，彼一時(shí)，要想在眾多個(gè)案中脫穎而出，必須探求出市場(chǎng)需求的真諦。其目的是鞏固已有的市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。 最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識(shí)不但包括項(xiàng)目的品牌形象，其目的在于通過(guò)樹(shù)立項(xiàng)目的品牌形象從而樹(shù)立發(fā)展商的整體品牌形象。 加強(qiáng)售后服務(wù)，通過(guò)提供完善的售后服務(wù)將樓盤(pán)的品牌效應(yīng)延續(xù)。 保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購(gòu)買(mǎi)者信心保障，建立品牌形象。三、品牌形象的塑造賦予項(xiàng)目清新獨(dú)特易記的名字及區(qū)別于商品識(shí)別的標(biāo)志，設(shè)計(jì)獨(dú)特的個(gè)性形象包裝，通過(guò)系列社會(huì)性公關(guān)（或推廣）活動(dòng)，迅速在市場(chǎng)建立認(rèn)識(shí)度。風(fēng)格性——指建筑本身體現(xiàn)獨(dú)有的風(fēng)格，通過(guò)裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。 創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專(zhuān)業(yè)創(chuàng)新性——指經(jīng)營(yíng)意識(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)理念，具有超 前性。每一個(gè)品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨(dú)特的目標(biāo)市場(chǎng)和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶(hù)群。二、品牌意識(shí)的導(dǎo)入 品牌就是商品差異，就是個(gè)性。所以，我們應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專(zhuān)業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開(kāi)發(fā)的細(xì)微末節(jié)。本案超凡脫俗的產(chǎn)品在眾多以郊區(qū)化、田園化形象為標(biāo)簽的項(xiàng)目中應(yīng)顯得充滿(mǎn)個(gè)性、現(xiàn)代和時(shí)尚，引領(lǐng)了一種真正的潮流，在亦莊甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨(dú)特的舒適住宅風(fēng)格。所以，我們應(yīng)不同于時(shí)下的一般項(xiàng)目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活，我們所要做的，是從普遍的“TOWNHOUSE”中獨(dú)樹(shù)一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造亦莊地區(qū)真正的精品住宅。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場(chǎng)目前的需求，滿(mǎn)足買(mǎi)家對(duì)居住的挑剔。企劃推廣訴求核心：創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專(zhuān)業(yè)l 創(chuàng)新 “創(chuàng)新”是對(duì)本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓。 基于本項(xiàng)目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。 我們贖賣(mài)的是思想和文化，是對(duì)生活的理解和感悟，是對(duì)生活的熱愛(ài)和對(duì)生活的憧憬。第 三 部 分營(yíng) 銷(xiāo) 定 位 篇一、企劃推廣的核心概念 地產(chǎn)項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場(chǎng)同質(zhì)化的今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升華為一種觀念的創(chuàng)新。工程進(jìn)度的快慢本案的產(chǎn)品要與工期抗?fàn)帲瑴蟮墓て趯?huì)面臨滯后的產(chǎn)品滯銷(xiāo)，給銷(xiāo)售帶來(lái)了極大的負(fù)面影響。（七）客戶(hù)群體特征分析 由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員，高級(jí)白領(lǐng)一族外籍客戶(hù)私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板政府官員海外歸來(lái)的創(chuàng)業(yè)人員炒股票的贏家演藝屆、體育屆、文化圈、藝術(shù)圈的人九、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 地段優(yōu)勢(shì)——?dú)g迎獨(dú)具慧眼的您 大環(huán)境成熟——TOWNHOUSE聚集區(qū) 綠樹(shù)掩映——享受森林浴，自在觀大千 建筑風(fēng)格——現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活 戶(hù)型設(shè)計(jì)——?jiǎng)?chuàng)新時(shí)尚，實(shí)用，曼妙精致兼容 園林設(shè)計(jì)——健康安全、生態(tài)環(huán)保 物業(yè)管理——全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與同質(zhì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng) 本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，能否被消費(fèi)者所認(rèn)可，仍是我們所顧慮和擔(dān)心的。（五）客戶(hù)群體潛在需求分析客戶(hù)對(duì)東北部地區(qū)沿線(xiàn)別墅產(chǎn)品的認(rèn)知度排列： 地理位置 戶(hù)型面積 價(jià)格 戶(hù)型的居住使用功能 社區(qū)規(guī)模和園藝 區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施 物業(yè)管理 區(qū)外大環(huán)境 證照是否齊全（六）客戶(hù)群體投資意向分析作為第一居所（所占比例55%） 永久居??；適于三口之家或三代同堂作為第二或第三居所（所占比例45%） A 久居城區(qū)鬧市中心，遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜,在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下,選擇在郊區(qū)購(gòu)置第二或第三居所,與自然貼近。針對(duì)我們的項(xiàng)目，有產(chǎn)品綜合力的優(yōu)勢(shì)，再加上價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)成功的銷(xiāo)售， 68個(gè)月將完成銷(xiāo)售80%以上。而東晶國(guó)際價(jià)格漲幅為大，上漲500元，以平均每月上漲200元的速度成直線(xiàn)上升，這也是其自身銷(xiāo)售價(jià)格策略運(yùn)用之所在。所以說(shuō)，整體區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)在45005000較為適宜。一棟洋房開(kāi)盤(pán)數(shù)月，一直保持著良好的口碑，歸其原因是早先TOWNHOUSE項(xiàng)目中唯一也是最早保證五證齊全的項(xiàng)目，信譽(yù)的保障，發(fā)展商實(shí)力的展現(xiàn)，是其成功的獲勝至寶，價(jià)格雖比其他項(xiàng)目偏高，是因?yàn)樗劝晤^籌，用產(chǎn)品和價(jià)格初試市場(chǎng)，結(jié)果還算盡人如意，后之相繼推出眾多同質(zhì)化產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)欲演欲烈，導(dǎo)至以?xún)r(jià)格拼打市場(chǎng)，自然戰(zhàn)勢(shì)熊熊。地下車(chē)庫(kù)，鄰里中心等配套已經(jīng)或即將使用均價(jià)4300106150明年年底東晶國(guó)際大雄城市花園旁日本設(shè)計(jì)大師六角鬼丈作品，后現(xiàn)代風(fēng)格，雙會(huì)所精裝均價(jià)460030180明年10月底星島嘉園亦莊政府旁30萬(wàn)，45層花園洋房設(shè)計(jì)，地下車(chē)庫(kù)，人車(chē)分流，3000平方米會(huì)所均價(jià)4300109256今年10月新康家園大雄和星島之間21萬(wàn)多層板樓均價(jià)370098182今年底 從上圖區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析，唯有一棟洋房?jī)r(jià)格在其項(xiàng)目中是最高的，均價(jià)在5000以上，最高價(jià)與最低價(jià)之間差5000元，其余項(xiàng)目均價(jià)都在36005000之間，最高價(jià)與最低價(jià)之間差5001000元。 通過(guò)調(diào)研，對(duì)比自身項(xiàng)目與其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)，借鑒可取之處，提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。 通過(guò)暢銷(xiāo)樓盤(pán)反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價(jià)格、區(qū)域客戶(hù)群體和相關(guān)戶(hù)型面積配比指標(biāo)的信息采集，而提供真實(shí)、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為“獅城百麗項(xiàng)目”制定整合營(yíng)銷(xiāo)企劃方案提供可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。八、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析（一） 市場(chǎng)調(diào)研目的本次市場(chǎng)調(diào)研的目的是針對(duì)項(xiàng)目的綜合定位，而側(cè)重于識(shí)別相關(guān)樓盤(pán)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對(duì)本案的產(chǎn)品進(jìn)行策略性分析。（四）醫(yī)療教育及生活配套設(shè)施分析醫(yī)院：多倫多醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)學(xué)城教育機(jī)構(gòu)：開(kāi)發(fā)區(qū)與新加坡聯(lián)合興辦的國(guó)際管理專(zhuān)修學(xué)院 北京二中、史家胡同小學(xué)合作建設(shè)的國(guó)際學(xué)校 擬建本市最大的雙語(yǔ)幼兒園休閑：博達(dá)國(guó)際交流中心、北京MALL、鴻禧長(zhǎng)新高爾夫球場(chǎng)、配套公園及各類(lèi)中、西餐廳，可滿(mǎn)足用餐需求，并可提供配餐、送餐服務(wù)。（三）市政基礎(chǔ)配套設(shè)施分析北京開(kāi)發(fā)區(qū)市政設(shè)施實(shí)現(xiàn)“九通一平”。（二）道路交通分析項(xiàng)目地處北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地帶，周邊大環(huán)境良好，距南三環(huán)7公里，有三條道路通往市區(qū)；距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里，距鐵路貨運(yùn)站7公里，距東南公路貨運(yùn)主樞紐5公里，距物流中心2公里，距天津新港140公里。環(huán)境：本案周?chē)痪G林環(huán)繞，東側(cè)與高速公路之間有300米綠化帶，北側(cè)與五環(huán)路間有1000米綠化隔離帶，西側(cè)與涼水河間有100米綠化帶。地形：北京開(kāi)發(fā)區(qū)地處北京大興縣隆起東北部，北緯39度45分—39度50分，東經(jīng)116度25分—116度34分，海拔26—34米。國(guó)際，戶(hù)型全部為躍層，客廳面寬6．9米以上，全部落地玻璃設(shè)計(jì)，連樓梯也全部臨落地窗，可謂遍體通透，這種令人耳目一新的設(shè)計(jì)，既帶有前衛(wèi)、工業(yè)化的感覺(jué)，又充滿(mǎn)了人性的味道；而新康家園是半圍合的樓體設(shè)計(jì)、美式簡(jiǎn)約風(fēng)格的外立面，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，動(dòng)靜分區(qū)合理，戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，有13種戶(hù)型可供選擇；一幅畫(huà)卷則是高層全景板式公寓，72米全程觀光電梯，360度全景居，采用明廳、明餐、明衛(wèi)、明廚手法，很受消費(fèi)者歡迎。 　　■樓盤(pán)品優(yōu)質(zhì)高亮點(diǎn)多 亦莊樓盤(pán)賣(mài)得好，除了亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)大環(huán)境好外，另一個(gè)重要原因就是這些樓盤(pán)大多設(shè)計(jì)前衛(wèi)，品優(yōu)質(zhì)高亮點(diǎn)多。此外，開(kāi)發(fā)區(qū)還計(jì)劃在北側(cè)綠化帶上興建一座4000畝的國(guó)際企業(yè)文化公園，公園中將出現(xiàn)一批以企業(yè)名稱(chēng)命名的景觀。據(jù)了解，亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)周?chē)痪G林環(huán)繞，東側(cè)與高速公路之間有300米寬的綠化帶，北側(cè)與五環(huán)路間有1000米的綠化隔離帶，西側(cè)與涼水河間有100米綠化帶。 　　開(kāi)發(fā)區(qū)的教育設(shè)施也今非昔比，除亦莊中學(xué)外，北京二中和史家胡同小學(xué)合作建設(shè)的開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校已于今年9月1日在區(qū)內(nèi)開(kāi)學(xué)；北京高等職業(yè)教育學(xué)院、國(guó)際藝術(shù)學(xué)校、洛杉磯社區(qū)學(xué)院等也將啟動(dòng)；體育中心計(jì)劃10月份對(duì)外正式開(kāi)放。目前小白羊超市已經(jīng)開(kāi)業(yè)。醫(yī)院、郵局、學(xué)校、體育中心等已陸續(xù)建成。目前開(kāi)發(fā)區(qū)與市電信公司合作的開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)碼港工程，將成為北京第一個(gè)寬帶智能化區(qū)域；標(biāo)準(zhǔn)清晰度彩電傳輸實(shí)驗(yàn)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)已經(jīng)完成，亦莊已成為國(guó)內(nèi)第三家數(shù)字電視實(shí)驗(yàn)區(qū)域。開(kāi)發(fā)區(qū)的土地已實(shí)現(xiàn)了“九通一平”。 　　■居住環(huán)境成熟　配套設(shè)施完善 　　作為北京惟一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前開(kāi)發(fā)區(qū)一期規(guī)劃的15平方公里內(nèi)，已形成了工業(yè)、公建和居民三個(gè)區(qū)域。以其迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，受到開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的關(guān)注和青睞。國(guó)際銷(xiāo)售已超過(guò)50％；由新世界房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的新康家園一期售罄，二期銷(xiāo)售已達(dá)65％。亦莊的“TOWNHOUSE”能否枝繁葉茂，落地生根，而不被風(fēng)吹雨打，殘葉飄零，正所謂“不經(jīng)歷雨風(fēng)，怎能風(fēng)彩虹”，但愿我們的項(xiàng)目能夠獨(dú)樹(shù)亦莊的一面大旗，成為蕓蕓中閃亮的一顆新星。所以，縱觀北京住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)的幾大特點(diǎn)，不由讓人明白未來(lái)住宅的趨勢(shì)到底