【正文】 日常經(jīng)營部分而在一個持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)生的，這些需要包括計劃中的維護(hù)和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。相關(guān)概念和信息 1資本成本資本成本 [Capital Cost]包括包括 ：n 對一項資產(chǎn)的基本收購價格；n 在安裝和使用一項使用資產(chǎn)時以及把它投入正常工作狀態(tài)使招致的任何額外成本 。 一次成本一次成本 —— 收益分析不僅考慮潛在項目收益分析不僅考慮潛在項目的財務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收的財務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收益。財務(wù)可行性n 對一個特定的項目進(jìn)行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報？n 如果投資資源有幾種備選的機(jī)會，那一種會帶來最佳回報？成本 — 收益分析成本成本 —— 收益分析收益分析 ：n 該項目計劃中的生命期識別、詳述和評估建議的成本，包括采購、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運行成本、退役；n 在其設(shè)計中的生命周期內(nèi)，識別、詳述和評估建議的收益。n 分析步驟：識別有利部件并賦予權(quán)數(shù)；計算優(yōu)點值（ Figure of Merit 簡稱 FOM)。技術(shù)可行性n 評價技術(shù)是否成熟；n 有利部件分析法（ Feature Analysis)是對用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。（ 6)風(fēng)險和不確定性。（ 3） 財務(wù)可行性；（ 4） 經(jīng)濟(jì)可行性 。一份職能說明書闡述需要作什么和操作時有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法?？尚行匝芯?(Feasibility Study)n 對任何可接受的建議書，都應(yīng)該設(shè)立一個小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。n 4，可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項 、 審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法1，訪問法：面談?wù){(diào)查，電話調(diào)查，通信調(diào)查；2，觀察法3，實驗法市場調(diào)查的步驟：1，準(zhǔn)備階段：確定市場調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計劃，確定調(diào)查的對象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識的調(diào)查人員；2，實施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計調(diào)查問卷；現(xiàn)場實地調(diào)查；3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫市場調(diào)查報告；在調(diào)查過程結(jié)束后，對所有的信息進(jìn)行歸檔儲存。.房地產(chǎn)項目市場調(diào)查市場調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調(diào)查，消費者的需求狀況。....概念要新，主題要新。三，市場性1，以市場需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子；2，房地產(chǎn)市場變了，房地產(chǎn)項目構(gòu)思的思路，定位方式也要變；3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場，創(chuàng)造市場。如需更多的空間回答，請另附幾頁。.項目團(tuán)隊的績效評估書n 項目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果n 如何擴(kuò)展他的知識n 需要進(jìn)一步提高的地方項目后的評估團(tuán)隊會議技術(shù)績效P 工作范圍P 質(zhì)量P 管理變更成本績效進(jìn)度計劃績效項目計劃與控制客戶聯(lián)系團(tuán)隊交流識別問題與解決問題對未來項目的建議項目后客戶評價調(diào)查 休會....所有人員9： 50討論 相關(guān)人員9： 15必要的糾正措施 預(yù)測 趨勢 進(jìn)展情況 王磊 成本、進(jìn)度計劃和工作范圍 劉偉8： 30張強(qiáng) 軟件 項目會議的類型n 情況評審會議n 解決問題會議n 技術(shù)設(shè)計評審會議項目情況評審會議日程項目情況評審 —— 團(tuán)隊會議議程8： 00AM學(xué)會說 “不 ”。早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個表。.有成效項目團(tuán)隊的特點n 對項目目標(biāo)的清晰理解n 對每位成員角色和職責(zé)的明確期望n 目標(biāo)導(dǎo)向n 高度的合作互助n 高度信任提高效率 — 胡蘿卜加大棒不明智n 第一時間就把事情辦好（交流誤解普遍存在于項目之中）n 設(shè)定現(xiàn)實目標(biāo)（問題：計劃制定與項目經(jīng)理被任命之前）n 選用技術(shù)水平高的人員（請專家顧問的開支比起生手長時間工作的開支要少的多）有效地管理時間每個周末，找出幾個（ 25個）下周要完成的目標(biāo)。 ＃對表現(xiàn)好的成員指派使他們滿意的工作 ＃在安排任務(wù)進(jìn)度時照顧表現(xiàn)突出的成員， ＃把新購置的電腦、電話分配給工作表現(xiàn)好的成員 ＃給有才能、有成績的班子成員提供在眾人面前或上級領(lǐng)導(dǎo)面前亮相的機(jī)會 ＃在決策之前征求有能力、有主見，對項目有熱情、有責(zé)任心的成員意見，以示對他們的器重和賞識激勵措施....項目團(tuán)隊n 項目經(jīng)理應(yīng)該：尊重和關(guān)懷所有員工讓每一位成員明確理解他的工作職責(zé)及工作準(zhǔn)則員工既是單個成員，又是團(tuán)隊整體，要與他們進(jìn)行良好的交流為個體成員和團(tuán)隊樹立起明確的目標(biāo)對團(tuán)隊工作及為團(tuán)隊建設(shè)付出的努力適當(dāng)進(jìn)行獎勵表現(xiàn)出對團(tuán)隊的忠誠 營造班子激勵機(jī)制 激勵理論馬斯洛 (Maslow)層次需求論：一種需求滿足之后，新的需求又會出現(xiàn)。.項目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（ 5）1，決策；2，深入實際，調(diào)查研究；3，學(xué)習(xí)；4，落實合同；項目班子 項目班子共同點：n 、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)。 ”項目經(jīng)理的基本工作（ 4）1，規(guī)劃項目管理目標(biāo)；2，制定職工行為準(zhǔn)則；3，選用人才；....n 項目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。n 選人要慎重，用人要信任。項目經(jīng)理（ 1） ：n 項目委托人的代表，n 項目全過程管理的核心，n 項目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，n 項目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。房地產(chǎn)項目的管理組織n 項目經(jīng)理部是項目管理的工作班子。n 通過分標(biāo)可以分清項目的主次重點工程，處理好重點工程的建設(shè)問題。分標(biāo)的重要性n 通過分標(biāo)和任務(wù)的委托，可以保證項目總目標(biāo)的順利實現(xiàn)。專業(yè)管理公司項目制模式n 專業(yè)管理公司項目制其基本運作方式是在完成項目的前期開發(fā)（土地受讓、立項、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會化分工的現(xiàn)代特征。事業(yè)部擁有獨立運作項目的權(quán)力，從策劃定位直至銷售均可自主進(jìn)行，也可對外委托。樓盤基本銷售完畢后，項目公司或承接新的項目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。公司制項目管理模式n 公司制項目管理，多從事單一項目的運作。工程和造價部在項目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。.n 開發(fā)商的管理模式n 房地產(chǎn)項目的分標(biāo)n 房地產(chǎn)項目的管理組織開發(fā)商的管理模式 現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式主要可分為：n 部門制n 公司制n 事業(yè)部制n 專業(yè)管理制部門制項目管理模式n 根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類，按照項目開發(fā)流程，一般設(shè)置開發(fā)、工程、財務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。第二章： 房地產(chǎn)項目的組織系統(tǒng).....ISO 10006第一版頒布時間 :19971215文件名稱 :Quality management Guidelines to quality in project management中國項目管理歷史和發(fā)展n 80年代在云南魯布格水電站項目首次引入項目管理；n 90年代末國家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開始項目管理知識推廣；n 2023開始建立 《 中國項目管理知識體系和資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn) 》 工作。項目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系一般管理知識和實踐 .項目管理知識體系一般公認(rèn)的項目管理知識和做法應(yīng)用領(lǐng)域知識和實踐此圖表示學(xué)科領(lǐng)域之間關(guān)系的概念 ,搭接的范圍并非按比例的 .國際項目管理專業(yè)資格認(rèn)證n PMI 項目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證Project Management Professional PMP n IPMA 四級證書認(rèn)證n Certificated Program Director CPDn 工程主任認(rèn)證 總經(jīng)理級n Certificated Project ManagerCPM 項目經(jīng)理認(rèn)證n Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊項目管理工程師n Project Management Fachmann PMF 項目管理技術(shù)員.....國際項目管理知識體系n 美國 PMI—— 項目管理的知識體系n PMBOK (Project Management Body of Knowledge)n 九個知識領(lǐng)域歐洲 IPMA—— 項目管理能力基礎(chǔ)n ICB (IPMA Competence Baseline)n 42個 知識和實踐元素，其中核心元素28個，增加元素 14個。.美國項目管理狀況 (5)n 最近參與的項目滿足預(yù)期規(guī)范程度n 相差甚遠(yuǎn)者 29%n 完全達(dá)到規(guī)范要求 51%n 實際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20%美國項目管理狀況 (6)n 最近參與的項目滿足進(jìn)度要求程度n 嚴(yán)重拖期 35%n 一定程度拖期 34%n 按時完成 22%n 一定程度提前 8%n 大量提前 1%項目出現(xiàn)問題的常見原因n 組織方面出現(xiàn)問題n 對需求缺乏管理n 缺乏計劃和控制n 估算錯誤國際項目管理組織 1n 美國項目管理協(xié)會 PMI （ Project Ma