【正文】 本身的硬朗與和諧的外立面相呼應(yīng)，渾然天成，恰到好處。 東晶國際酷的外表，四個方型窟窿，足以讓人嘆為觀止，外觀的立練俊朗、線條的簡潔明快堪稱是一部偉大杰出的藝術(shù)品。l 專業(yè)開發(fā)——實力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗，打造南城的完美社區(qū)。l 社區(qū)規(guī)劃——低密度的住宅錯落分布，近18平米的藍圖構(gòu)想，構(gòu)筑精品社區(qū)。 年齡35歲以上 易于接受新事物 總而言之，群體為小資產(chǎn)階級，有一定的經(jīng)濟實力；有高尚的生活品味、生活個性、生活習慣；不是屬于CEO一族的金領(lǐng)，準確地說應(yīng)當是銀領(lǐng)一族，工作在國貿(mào)商圈、南城一帶的外資或合資公司的中上層管理者、高級白領(lǐng)。五、訴求對象特點分析根據(jù)產(chǎn)品素質(zhì)及消費層分析，目標客戶特征如下：l 主要客戶年齡層：3545歲l 主要客戶年收入：個人年收入30萬以上 主要客戶組成： 丁克家庭 15% 三口之家或四世同堂 60% 長短線投資的人士 25% 可以看出，在目標客戶群體中有一個共同特點，都是以中青年為主，對新鮮事物都有較強的接受能力，客戶群體構(gòu)成多種，會吸引不同人士的注目。l 超大觀景落地窗，采光與通風的順暢是品位生活的保證。l 錯層的巧妙運用，摒棄傳統(tǒng)格局的死板僵硬，靈動富于變化。l 具有別墅的舒適的居住享受，但不具有別墅的昂貴，是“平民的貴族”。 終上，產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強勢所在，優(yōu)越的性能價格比將是獲勝的法寶。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎(chǔ)上，再進一步擴大市場占有率。 加強售后服務(wù)，通過提供完善的售后服務(wù)將樓盤的品牌效應(yīng)延續(xù)。三、品牌形象的塑造賦予項目清新獨特易記的名字及區(qū)別于商品識別的標志，設(shè)計獨特的個性形象包裝，通過系列社會性公關(guān)（或推廣）活動，迅速在市場建立認識度。 創(chuàng)新——品質(zhì)——風格——專業(yè)創(chuàng)新性——指經(jīng)營意識，規(guī)劃設(shè)計，服務(wù)理念，具有超 前性。二、品牌意識的導(dǎo)入 品牌就是商品差異，就是個性。本案超凡脫俗的產(chǎn)品在眾多以郊區(qū)化、田園化形象為標簽的項目中應(yīng)顯得充滿個性、現(xiàn)代和時尚，引領(lǐng)了一種真正的潮流，在亦莊甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨特的舒適住宅風格。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場目前的需求，滿足買家對居住的挑剔。 基于本項目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。第 三 部 分營 銷 定 位 篇一、企劃推廣的核心概念 地產(chǎn)項目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場同質(zhì)化的今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升華為一種觀念的創(chuàng)新。（七）客戶群體特征分析 由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員，高級白領(lǐng)一族外籍客戶私營企業(yè)主、個體老板政府官員海外歸來的創(chuàng)業(yè)人員炒股票的贏家演藝屆、體育屆、文化圈、藝術(shù)圈的人九、項目機會點分析 地段優(yōu)勢——歡迎獨具慧眼的您 大環(huán)境成熟——TOWNHOUSE聚集區(qū) 綠樹掩映——享受森林浴，自在觀大千 建筑風格——現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活 戶型設(shè)計——創(chuàng)新時尚，實用，曼妙精致兼容 園林設(shè)計——健康安全、生態(tài)環(huán)保 物業(yè)管理——全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營管理十、項目風險分析與同質(zhì)產(chǎn)品的競爭 本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場的嚴峻考驗，能否被消費者所認可，仍是我們所顧慮和擔心的。針對我們的項目，有產(chǎn)品綜合力的優(yōu)勢，再加上價格的優(yōu)勢，預(yù)計成功的銷售， 68個月將完成銷售80%以上。所以說，整體區(qū)域市場均價在45005000較為適宜。地下車庫，鄰里中心等配套已經(jīng)或即將使用均價4300106150明年年底東晶國際大雄城市花園旁日本設(shè)計大師六角鬼丈作品，后現(xiàn)代風格，雙會所精裝均價460030180明年10月底星島嘉園亦莊政府旁30萬，45層花園洋房設(shè)計，地下車庫，人車分流，3000平方米會所均價4300109256今年10月新康家園大雄和星島之間21萬多層板樓均價370098182今年底 從上圖區(qū)域市場價格走勢分析，唯有一棟洋房價格在其項目中是最高的，均價在5000以上，最高價與最低價之間差5000元，其余項目均價都在36005000之間，最高價與最低價之間差5001000元。 通過暢銷樓盤反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標的信息采集，而提供真實、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場層次的特征，從而為“獅城百麗項目”制定整合營銷企劃方案提供可靠的評估和決策基準。（四）醫(yī)療教育及生活配套設(shè)施分析醫(yī)院：多倫多醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)學(xué)城教育機構(gòu)：開發(fā)區(qū)與新加坡聯(lián)合興辦的國際管理專修學(xué)院 北京二中、史家胡同小學(xué)合作建設(shè)的國際學(xué)校 擬建本市最大的雙語幼兒園休閑：博達國際交流中心、北京MALL、鴻禧長新高爾夫球場、配套公園及各類中、西餐廳，可滿足用餐需求，并可提供配餐、送餐服務(wù)。（二）道路交通分析項目地處北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心地帶，周邊大環(huán)境良好，距南三環(huán)7公里，有三條道路通往市區(qū)；距首都國際機場25公里，距鐵路貨運站7公里，距東南公路貨運主樞紐5公里，距物流中心2公里，距天津新港140公里。地形：北京開發(fā)區(qū)地處北京大興縣隆起東北部，北緯39度45分—39度50分，東經(jīng)116度25分—116度34分，海拔26—34米。 　　■樓盤品優(yōu)質(zhì)高亮點多 亦莊樓盤賣得好，除了亦莊開發(fā)區(qū)大環(huán)境好外，另一個重要原因就是這些樓盤大多設(shè)計前衛(wèi)，品優(yōu)質(zhì)高亮點多。據(jù)了解，亦莊開發(fā)區(qū)周圍被綠林環(huán)繞，東側(cè)與高速公路之間有300米寬的綠化帶，北側(cè)與五環(huán)路間有1000米的綠化隔離帶，西側(cè)與涼水河間有100米綠化帶。目前小白羊超市已經(jīng)開業(yè)。目前開發(fā)區(qū)與市電信公司合作的開發(fā)區(qū)數(shù)碼港工程，將成為北京第一個寬帶智能化區(qū)域；標準清晰度彩電傳輸實驗網(wǎng)絡(luò)建設(shè)已經(jīng)完成，亦莊已成為國內(nèi)第三家數(shù)字電視實驗區(qū)域。 　　■居住環(huán)境成熟　配套設(shè)施完善 　　作為北京惟一的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，目前開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃的15平方公里內(nèi)，已形成了工業(yè)、公建和居民三個區(qū)域。國際銷售已超過50％；由新世界房地產(chǎn)公司開發(fā)的新康家園一期售罄，二期銷售已達65％。所以，縱觀北京住宅市場呈現(xiàn)的幾大特點，不由讓人明白未來住宅的趨勢到底應(yīng)往哪方向發(fā)展，這不僅是對發(fā)展商指明了正確的發(fā)展道路，也給消費者提供了置業(yè)投資的大好方向。2000年底TOWNHOUSE項目，橘郡推出后很快被搶購一空，今年春季房展會上，同時推出了近10個TOWNHOUSE項目，倍受市場關(guān)注，銷售情況也很樂觀。加入WTO后世車稅降低、應(yīng)行可做車輛按揭、人們對未來收入的了樂觀表現(xiàn)會使有車族越來越多，這些都會增大對京沈、京開、京津塘高速路、公路一環(huán)周邊項目的需求，使這些區(qū)域成為新的熱點。另外，北京家庭小型化也是小戶型暢銷的原因之一。小戶型仍然走俏在北京市場上，除少數(shù)高檔物業(yè)外，市區(qū)項目的小戶型商品房銷售速度最快，甚至出現(xiàn)搶購小戶型的場面。由于城市化進程的推進和城市人口的絕對增長，帶來大量的“成長型”客戶。l 泛CBD地區(qū)。l 泛中關(guān)村地區(qū)。個人消費品市場的擴大及個人收入水平的增長，使中高檔內(nèi)銷房的需求大大的提升。三、北京市住宅市場需求特點1．整體增長 商品房市場需求將持續(xù)快速增長。加入WTO雖然給外銷房帶來了一些契機，但外銷房的開發(fā)量仍有所下降。2．規(guī)劃設(shè)計水平明顯提高，樓盤品質(zhì)不斷上升 現(xiàn)階段上市的大型項目中，不少項目均吸收了上海、深圳、甚至引入香港、加拿大、美國等海外的設(shè)計理念，整體環(huán)境有極大的改善，也給北京歐陸成風的樓市帶來一陣新風。具體到北京市內(nèi)銷住宅市場，由于近年來政府大力扶持住宅建設(shè)，再加上住房制度改革的不斷深化，取消福利分房，市場購買主體由集團逐步向個人轉(zhuǎn)化，實行貨幣拆遷制度，銀行降息及加大貸款力度等利好因素的影響，加之二級市場的開放，這些利好因素的出現(xiàn)給予了購房者最大程度的優(yōu)惠，打消了購房者持幣觀望的心態(tài)，拉動了有效消費需求，個人購房比例正在逐年激增。然而，在北京市政府對高檔物業(yè)建設(shè)的嚴格控制下，北京外銷物業(yè)的供給有了明顯的降低，、2001年末中國加入WTO的利好形式，無疑加深了北京的外銷市場需求的刺激，以及迅猛發(fā)展的IT行業(yè)所衍生的IT新貴對高檔物業(yè)的增加，使住宅市場出現(xiàn)了整體回暖的趨勢。 在新世紀的起步發(fā)展歷程中，我們將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，通過深化人才戰(zhàn)略、現(xiàn)代企業(yè)管理戰(zhàn)略、資本運營戰(zhàn)略、專業(yè)實操戰(zhàn)略，成長為一個具有更強競爭力的專業(yè)性銷售代理公司。 千里之行，始于足下；百尺高臺，起于壘土。開展全方位優(yōu)質(zhì)、高效、高信譽的房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括展覽展示、項目策劃、銷售代理、物業(yè)管理、經(jīng)紀人培訓(xùn)等。產(chǎn)品檔案地理位置：北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)17地開 發(fā) 商：北京儒林房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司施工單位：北京房山建筑股份有限公司；江蘇省第一建筑安裝有限公司；北京中鐵興都建筑工程有限公司監(jiān)理單位：北京大正建設(shè)管理有限公司；北京吉星工程建設(shè)監(jiān)理有限責任公司設(shè)計單位：建筑設(shè)計：北京市建筑設(shè)計研究院； KLAY ASSOCIATES建筑師事務(wù)所（新加坡） 景觀設(shè)計：北京林業(yè)大學(xué)一北林地景園設(shè)計院占地面積：建筑面積：。通過我方近一時期的工作，我公司企劃部為發(fā)展商提供以下整合營銷策劃思路及運作方案。前期我公司對北京房地產(chǎn)市場進行了宏觀的整體分析，對目標區(qū)域市場進行了微觀的細致研究，基于對市場有了正確的評估和判斷后，我方對項目產(chǎn)品有了整體定位構(gòu)想，有意同開發(fā)商共同參與項目前期的市場定位、產(chǎn)品定位、客戶群的定位，戶型設(shè)計及廣告推廣設(shè)計。我們堅信，在貴司與我公司的精誠合作與共同努力下，該項目必將成為北京市的銷售熱點。公司成立旨在躋身市場經(jīng)濟之歷史潮流，公司的未來發(fā)展戰(zhàn)略是：以房地產(chǎn)代理、展覽展示及其一條龍服務(wù)為主。12．2001年5月策劃并代理銷售立恒名苑14萬平方米高檔公寓。身逢雄風浩蕩的昌明盛世，我們將全力以赴地把忠誠、智慧和汗水傾注進發(fā)展商的事業(yè)中，從而將一個充滿生機活力的企業(yè)融匯到您的輝煌的發(fā)展歷史進程。1995年年末以后，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍步入低谷時，北京房地產(chǎn)市場也進入了一個調(diào)整期，加上前兩年大量開工建設(shè)的項目也陸續(xù)進入了市場，使銷售面臨巨大壓力，整個房地產(chǎn)市場處于盤整、消化期。而且，隨著個人購房時代的來臨，集團購買行為在逐漸減弱，住宅市場的擴大是必然的。大規(guī)模成片社區(qū)的開發(fā)在總體規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)配套設(shè)施上都要比小型社區(qū)更完備、更周全，明顯的提高了住宅社區(qū)的整體水平。加之九十年代初外銷房市的火熱現(xiàn)象過后大幅度消沉，使外銷市場熱度回升比較緩慢。因此經(jīng)濟適用房的供求量在去年下半開始就大幅下降。 市政改造的進展，加大了普通內(nèi)銷住宅的需求。而且隨著生活水平的提升，無論是普通住宅還是高檔住宅，在服務(wù)、配套、建筑等多個方面的品質(zhì)要求都與原來以分房為主的房地產(chǎn)市場有很大改進，因此市場上的中高檔產(chǎn)品需求上升四、北京市住宅市場區(qū)域特點1．北京市場大體呈現(xiàn)出十個熱點區(qū)域，各區(qū)域的發(fā)展側(cè)重點亦有偏差l 二環(huán)到東三環(huán)及建國門地區(qū)，市政府已經(jīng)確定將該地區(qū)發(fā)展成北京市中心商貿(mào)區(qū)l 亞運村及北四環(huán)路地區(qū)，是未來寫字樓和高級公寓的重點發(fā)展地區(qū)l 東四環(huán)地區(qū)，與東三環(huán)相協(xié)調(diào)，發(fā)展中高檔居住物業(yè)的重點地區(qū)l 機場路沿線及望京地區(qū)，隨著望京新城的建設(shè)將成為北京最大的居住區(qū)l 中關(guān)村地區(qū)，原有基礎(chǔ)設(shè)施和知識密集型產(chǎn)業(yè)與方便的交通相得益彰，形成與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物業(yè)重點發(fā)展區(qū)域l 北京西客站到公主墳，北京市西部商業(yè)中心l 北京西二環(huán)及附近地區(qū)，將成為北京市金融業(yè)集中發(fā)展的地區(qū)l 亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，通州、黃村衛(wèi)星城l 京昌快速公路沿線及上地信息產(chǎn)業(yè)基地l 京津唐高速公路沿線地帶2．京城三大版塊、公路沿線趨熱。亞運村開發(fā)較早，加上奧運會申辦的形勢住宅開發(fā)再一次掀起熱潮。五、北京市住宅流行趨勢主流需求——　總價30至50萬元就價格特點而言，北京市場今年主流需求仍為總價50萬元左右的住宅。30至50萬的總價意味著城里能買到一套小戶型商品房，在郊區(qū)增能買到一套80平方米以上的大戶型普通商品房。其次，北京年輕人比例高，由于每年大批的大學(xué)生、研究生畢業(yè)后留京工作，加之來北京闖世界的年輕人，使得北京人口結(jié)構(gòu)偏年輕，而這些年輕人由于收入相對低，購買力有限，又急需住房，往往更傾向于購買小戶型。從需求來看隨著有車族的增多和高速路效應(yīng)會使住宅外延成為可能。從需求的角度來看，TOWNHOUSE之所以具有生命力，主要原因是：首先北京經(jīng)濟的快速增長，使城市居民的收入水平不斷上升，中高收入家庭比例上升，為TOWNHOUSE準備了購買群體；其次，國家的汽