【正文】 情況：　　到達(dá)市中心：30公里到達(dá)火車(chē)站：30公里到達(dá)機(jī)場(chǎng)：50公里《第二部分：項(xiàng)目定位》一、吳家店概況第24頁(yè)二、項(xiàng)目概況第26頁(yè)三、項(xiàng)目SWOT分析第28頁(yè)四、項(xiàng)目定位第30頁(yè)五、客戶群體定位第40頁(yè)一、吳家店概況吳家店位于金寨縣西南邊陲，大別山腹地，與湖北省羅田縣接壤，其中，山場(chǎng)面積25萬(wàn)畝，轄13個(gè)村（原25個(gè)村），167個(gè)村民組，7248戶。整個(gè)水世界籠罩于巨大的玻璃幕墻中，白天整體通透燦爛，千米扇形泳池，伴有環(huán)形噴泉 廊，一條清澈水道蜿蜒如河流，貫穿室內(nèi)外，直達(dá)幕墻外各類溫泉池；熱帶植物遍布其中，再造熱帶雨林綠色奇觀。菜品豐富多彩是龍熙餐飲的一大特點(diǎn)，其清真餐廳在度假酒店里可屬鳳毛麟角；地道的美式西餐廳和東南亞美食，讓客人真正領(lǐng)略到在陽(yáng)光海岸度假的感覺(jué)。它以三十八萬(wàn)平方米的龍熙順景豪華別墅區(qū)為背景，懷抱加州陽(yáng)光海岸風(fēng)格的“水世界”景觀，坐擁千畝高爾夫球場(chǎng)翠景，風(fēng)光無(wú)限。 最能撥動(dòng)人們心底最溫柔的那絲心弦的，還是御溫泉無(wú)處不在而又不落痕跡的“御”式服務(wù)，這里有全部采用日式設(shè)計(jì)風(fēng)格的四星級(jí)御瀛莊酒店，還有“御滿堂”宴會(huì)廳、“御食坊”食府和“御樂(lè)宮”多功能廳，是集餐飲、娛樂(lè)、會(huì)務(wù)于一體的多功能高雅場(chǎng)所。明月松間，清泉石上，樹(shù)影婆娑，氤氳香彌……每一個(gè)走進(jìn)御溫泉的人都仿佛走入一片久違的山水田園。 御溫泉現(xiàn)有天然泉眼兩處，深度為150米，出口水溫70℃，屬高溫氯化物偏硅酸型醫(yī)療溫泉水，經(jīng)權(quán)威專家化驗(yàn)，御溫泉水含有極其豐富、有益人體健康的 礦物質(zhì)元素，如偏硅酸、溴、硒、鐵、銅、鍶等，對(duì)風(fēng)濕病，神經(jīng)性骨痛，消化道等多種疾病都有特殊療效，還能起到舒筋活絡(luò)，強(qiáng)身健體，潤(rùn)膚養(yǎng)顏，安神定神， 抗衰老等作用。御溫泉以其豐富的溫泉沐浴文化和神奇的溫泉魅力吸引著無(wú)數(shù)海內(nèi)外游客。 第二，策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)要對(duì)旅游休閑產(chǎn)業(yè)特別是溫泉與休閑產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)關(guān)系有深度研究，才能夠超越“就溫泉做溫泉”的層面，而是通過(guò)“溫泉+X”實(shí)現(xiàn)質(zhì)的騰飛。這樣的理念，應(yīng)當(dāng)在溫泉度假村的建設(shè)之初，就予以重視和考慮。 把景區(qū)化打造理念引入溫泉度假村的開(kāi)發(fā)，提升溫泉度假村整體品質(zhì) 我們提出，把景區(qū)化打造的理念引入溫泉度假村的開(kāi)發(fā)，把整個(gè)度假村按照一個(gè)4A甚至5A級(jí)景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)完善各項(xiàng)建設(shè)、提高各項(xiàng)服務(wù)，為旅游者創(chuàng)造更 好的溫泉旅游體驗(yàn)，必將極大地提升溫泉度假村的整體品質(zhì)。 但是，究竟溫泉適合與哪些特色產(chǎn)業(yè)嫁接？哪些貌合神離，哪些渾然一體？溫泉如何提升這些特色產(chǎn)業(yè)？這些特色產(chǎn)業(yè)又是如何反過(guò)來(lái)強(qiáng)化溫泉的？都需要進(jìn)行詳細(xì)而系統(tǒng)的研究，才能形成最終確定。溫泉度假村要真正實(shí)現(xiàn)綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值的整體突破，必須充分發(fā)揮溫泉的休閑產(chǎn)業(yè)整 合效應(yīng)，在“X”上形成突破。溫泉泡浴模式是溫泉泡浴板塊最根本的落腳點(diǎn)，創(chuàng)新溫泉泡浴模式，既要充分演繹文化主題，還要注重與周邊環(huán)境的完美結(jié)合甚至要優(yōu)化提升乃至創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美獨(dú)特的環(huán)境，也要注重結(jié)合輔助養(yǎng)生材料、養(yǎng)生手段及現(xiàn)代科技康療手法的運(yùn)用，才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)創(chuàng)新。在綠維創(chuàng)景策劃設(shè)計(jì)的貴安溫泉度假區(qū)項(xiàng)目中，我們提出打造“天下福湯”的概念，以福州最有價(jià)值的福文化進(jìn)行主題整合并通過(guò)一系列福文化體驗(yàn)產(chǎn)品來(lái)充分演繹，形成了鮮明的特色。其重點(diǎn)包括以下兩個(gè)方面： 其一，文化主題的整合。 通過(guò)文化主題的整合及泡浴模式的創(chuàng)新，把溫泉泡浴板塊的特色做足 溫泉泡浴板塊本身是最核心、最重要的部分，尤其對(duì)于新建的溫泉度假村來(lái)說(shuō)。僅從以上六個(gè)經(jīng)典模式中就可以看到，中國(guó)溫泉度假村的先行者已經(jīng)通過(guò)溫泉與外部產(chǎn)業(yè)的嫁接取得了巨大的成功。我們認(rèn)為，“溫泉+旅游地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式仍將是未來(lái)溫泉度假村開(kāi)發(fā)最為重要的模式之一。 珠江帝景溫泉度假村、重慶海蘭云天溫泉度假村、咸寧溫泉度假村等，都是溫泉度假社區(qū)模式的典型代表。 溫泉度假社區(qū)模式——“溫泉+旅游地產(chǎn)” 由于溫泉在健康養(yǎng)生與旅游休閑上的巨大價(jià)值，為房地產(chǎn)特別是旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了非常突出的優(yōu)勢(shì)，往往能夠以“養(yǎng)生休閑”特色在地產(chǎn)市場(chǎng)上形成巨大 的競(jìng)爭(zhēng)力，從而取得非常可觀的投資回報(bào)。以綠維創(chuàng)景設(shè)計(jì)的北京藍(lán)調(diào)莊園為例，通過(guò)溫室大棚的藝術(shù)化改造，成為溫泉泡浴中心的核心場(chǎng)所，投資不大卻極具特色，形成溫泉與生態(tài)農(nóng)莊結(jié)合的典范。按照“溫泉生態(tài)莊園”的模式，將溫泉資源與生態(tài)農(nóng)莊開(kāi)發(fā)有機(jī)融合，將實(shí)現(xiàn)雙重目標(biāo)： 一方面是有力發(fā)揮溫泉資源的延伸利用價(jià)值，以地?zé)釥I(yíng)造溫室，發(fā)展高附加值種養(yǎng)殖項(xiàng)目、溫泉生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，有助于推動(dòng)生態(tài)農(nóng)業(yè)從單一的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)向服務(wù) 經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)。此類模式以全國(guó)四大康 復(fù)理療中心、亞洲著名溫泉——湯崗子溫泉療養(yǎng)院為代表。 溫泉康復(fù)基地模式——“溫泉+康復(fù)療養(yǎng)” 溫泉吸引市場(chǎng)最核心的本質(zhì)是健康養(yǎng)生，隨著社會(huì)上亞健康狀態(tài)人群的不斷加大，人們對(duì)于養(yǎng)生、康復(fù)的需求越來(lái)越大，把溫泉和康復(fù)療養(yǎng)結(jié)合起來(lái)，最能做 成一項(xiàng)大產(chǎn)業(yè)。海泉灣度假區(qū)以罕有的海洋溫泉為核心，由五星級(jí)酒店、神秘島主題樂(lè)園、漁人碼 頭、夢(mèng)幻劇場(chǎng)、體檢中心、加勒比海岸、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、拓展訓(xùn)練營(yíng)、高爾夫項(xiàng)目、休閑垂釣區(qū)以及自駕車(chē)營(yíng)地等項(xiàng)目組成，是中國(guó)目前功能最齊全、綜合配套最完善 的超大型旅游休閑度假區(qū)，被國(guó)家旅游局授予全國(guó)首家“國(guó)家旅游休閑度假示范區(qū)”稱號(hào)。以珠海海泉灣為代表。 溫泉結(jié)合冬季最時(shí)尚、最具挑戰(zhàn)性 的滑雪項(xiàng)目，是養(yǎng)生與運(yùn)動(dòng)的美妙結(jié)合，將形成強(qiáng)大的吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力，“活力冬季”的概念也應(yīng)運(yùn)而生，從而有力推動(dòng)冬季旅游的突破。 其三，溫泉+滑雪場(chǎng)。以上海太陽(yáng)島高爾夫溫泉度假村、北京龍熙溫泉高爾夫、惠州湯泉高爾夫、廣西嘉和城溫泉谷、 天津?qū)氎嬷榻劬皽厝燃俅鍨榇?，通過(guò)高端溫泉水療SPA與高爾夫運(yùn)動(dòng)充分結(jié)合，形成了面向高端市場(chǎng)的高端休閑經(jīng)典組合產(chǎn)品——溫泉高爾夫，是頂級(jí)度假村開(kāi)發(fā)的經(jīng)典模式。此模式已經(jīng)被證明是最成功的開(kāi)發(fā)模式之一，但未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵在于水游樂(lè)項(xiàng)目的持續(xù)創(chuàng)新上，這就對(duì)水游樂(lè)的投資規(guī)模和設(shè)備更新提出了更高的要求。以北京溫都水城的水空間、被稱為“中國(guó)動(dòng)感第一泉”的廣東恩平錦江溫泉、華東最大的溫泉——浙江武義清水灣以下主要介紹四個(gè)典 型： 其一，溫泉+水游樂(lè)。 溫泉休閑樂(lè)園模式——“溫泉+運(yùn)動(dòng)游樂(lè)” 溫泉與運(yùn)動(dòng)游樂(lè)的結(jié)合，也是溫泉度假村最常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)模式之一。由于對(duì)市場(chǎng)規(guī)模、資源價(jià)值、資金投入、場(chǎng)地條件等因素的要求相對(duì)不高，也是最容易成功的 開(kāi)發(fā)模式。 其二，“溫泉+中小型會(huì)議”模式。建設(shè)完善的商務(wù)及會(huì)議設(shè)施（其會(huì)議室數(shù)量和 規(guī)模令人震驚），配套專職會(huì)議接待部，以及滿足會(huì)議客人全方位需求的客房、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、保健、體檢和購(gòu)物服務(wù)，再加之強(qiáng)有力的關(guān)系營(yíng)銷，使其最終成 為京城當(dāng)之無(wú)愧的“溫泉會(huì)都”。北京九華山莊無(wú)疑是最典型的代表。溫泉會(huì)議中心模式——“溫泉+會(huì)議休閑” “溫泉+會(huì)議”的模式，是溫泉度假村最普遍也是最容易獲得成功的開(kāi)發(fā)模式，分為“溫泉+大型會(huì)議”及“溫泉+中小型會(huì)議”兩種模式。柏聯(lián)SPA利用昆明陽(yáng)宗海旅游度假區(qū)作為高端休閑 度假產(chǎn)品集聚區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，以個(gè)性化的高端產(chǎn)品為重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)人均高消費(fèi)而不是大規(guī)模游客量，最終使其被評(píng)為“亞洲第一溫泉SPA”，獲得了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的極大 成功。第二，面向小眾的高端SPA景區(qū)。正因?yàn)橹铝τ趧?chuàng)造溫泉文化，挖掘溫泉養(yǎng)生的內(nèi)涵，構(gòu)建溫泉生活方式，御溫泉和天沐溫泉 成為了行業(yè)的標(biāo)桿，不僅獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功，而且成功鑄就了企業(yè)品牌，形成管理團(tuán)隊(duì)和經(jīng)營(yíng)模式，使其有資本輸出品牌，實(shí)行全國(guó)性的戰(zhàn)略擴(kuò)張。以中國(guó)溫泉行業(yè)的領(lǐng)頭羊——御溫泉和超級(jí)后起之秀——天沐溫泉為代表。這是溫泉度假村開(kāi)發(fā)最根本的模式，這類溫泉度假村規(guī)模不一定很大， 但在一定程度上是在創(chuàng)造現(xiàn)代溫泉文化、締造溫泉行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、引領(lǐng)中國(guó)溫泉行業(yè)的整體發(fā)展。（一）、中國(guó)溫泉度假村六大經(jīng)典開(kāi)發(fā)模式分析：盡管關(guān)于溫泉度假村開(kāi)發(fā)模式的研究總結(jié)還非常落后，但是，中國(guó)的一大批先行的溫泉度假村，實(shí)際上已經(jīng)在多年經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，通過(guò)開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新，取得了令人矚目的成功。三、 國(guó)內(nèi)溫泉酒店幾個(gè)經(jīng)典的開(kāi)發(fā)模式隨著一批旅游大鱷、地產(chǎn)大鱷的介入和著名溫泉品牌的戰(zhàn)略擴(kuò)張，溫泉度假村的開(kāi)發(fā)已經(jīng)從廣東、云南、北京等傳統(tǒng)的溫泉旅游熱點(diǎn)地區(qū)向全國(guó)范圍高速擴(kuò)展，形成了新一輪的溫泉投資熱潮，隨之而來(lái)的是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在溫泉旅游開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)綜合考慮地區(qū)的資源狀況，在地域分工理論的指導(dǎo)下，將溫泉旅游資源與周邊資源共同開(kāi)發(fā)，形成整體協(xié)調(diào)的大旅游區(qū)。完善溫泉旅游產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)整合營(yíng)銷在發(fā)展溫泉旅游產(chǎn)業(yè)過(guò)程中，應(yīng)將溫泉旅游產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，開(kāi)發(fā)出溫泉旅游與溫泉農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)相結(jié)