【正文】 梅林關(guān)外除萬科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗365等幾個大盤外，其余項目的開發(fā)水平都比較粗放。. 供給分析：龍華的商品房開發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。這說明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對何種目標(biāo)市場。因此，本項目是在一個健康的市場環(huán)境中開發(fā)的。除杭州、溫州等個別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國房地產(chǎn)市場可以說是健康良性地發(fā)。. 寵觀市場與本項目發(fā)展借鑒龍華僅每平米3000多元的住宅價格，顯然有較大的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭相“屯兵”龍華的誘因所在。而相對于中心區(qū)約800元/M 178。，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。全鎮(zhèn)已有中學(xué)兩所，小學(xué)20所，幼兒園19所，龍華中心小學(xué)民治小學(xué)分別是省一級學(xué)校和市一級學(xué)校。地鐵四號線的啟動，更縮短了龍華與市區(qū)的時間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。龍華交通四通八達(dá)，已發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積52平方公里，已開發(fā)25平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進(jìn)鎮(zhèn)”稱號。產(chǎn)生這種情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個區(qū)域高價位住宅的熱銷有關(guān)，但是總體來看低價位和中等價位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價格結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同層次的消費(fèi)需求。 圖3 2003年與2002年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）住宅銷售價格分布基本保持穩(wěn)定，價格結(jié)構(gòu)基本合理從新增住宅的銷售價格梯度分布來看，具有以下特點(diǎn)： 單價在4000元以下的住宅，均價3208元，占住宅銷售總面積的29%； 單價在4000～6000元的住宅，均價5029元，占住宅銷售總面積的30%； 單價在6000～8000元的住宅，均價6917元，占住宅銷售總面積的22%； 單價在8000～10000元的住宅，均價8846元，占住宅銷售總面積的13%； 單價在10000元以上的住宅，均價12219元，占住宅銷售總面積的6%?？傮w來看，%左右。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的42%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為23%，四房住宅占住宅銷售總面積的17%。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進(jìn)一步便利、地鐵的開通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場的價格差距也將逐漸減小。隨著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產(chǎn)市場平均價格仍將保持穩(wěn)定。 近年來，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致2003年這兩區(qū)住宅價格有較大幅度上漲。2003年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價為8211元/m7746元/ m6282元/ m2，%，%，%，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價格分別為3768元/ m3487元/ m2，%%。 圖2 2002年與2003年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為2002年數(shù)據(jù)）各區(qū)住宅價格均有一定上漲，總體價格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價格來看，2003年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為每平方米5680元/平方米，%。從2002年和2003年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對比來看，2003年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長，房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯。批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬m2）比例（%）實際銷售面積（萬m2）比例（%）新增供求比羅湖區(qū)：1福田區(qū)：1南山區(qū)：1鹽田區(qū)：1寶安區(qū)：1龍崗區(qū)：1合　計：1 從各區(qū)域住宅新增供求對比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、：：1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化2002年的存量。 從供求對比來看，：1，求略大于供。2003年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（100公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外“購房入戶”、啟動房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 總體來看，剛剛過去的2003年是深圳房地產(chǎn)市場供求關(guān)系大調(diào)整的一年。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實際銷售量高于1998～2001平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。近年來，我市住宅市場一直保持著 “一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲”的銷售規(guī)律；而2003年9月1日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【2003】18號），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費(fèi)者的信心明顯增強(qiáng)，促進(jìn)了年末房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長。 從銷售商品房的類型來看，%，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的93%；，%，辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的1%；，占商品房銷售總面積的11%，%。但是從整體來看，外部因素對深圳房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。. 深圳市房地產(chǎn)市場狀況在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的影響下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過2002年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。. 深圳市投資宏觀背景宏觀面持續(xù)向好2003年，GDP:,%；固定資產(chǎn)投資:,%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值:,%。 一部分資金將會在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場，從而分散對房地產(chǎn)的投資。 2003 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式，2003 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新需要。 房地產(chǎn)金融市場進(jìn)一步多元化改革 2003 年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大對于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費(fèi)能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風(fēng)險，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進(jìn)行詳細(xì)論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強(qiáng)。相關(guān)統(tǒng)計顯示，未來3 年中上海新增商鋪面積將達(dá)700 萬平方米。 目前上海商鋪的平均回報率則達(dá)到8％到10％ 。隨著2003 年開發(fā)量的增長，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。 商鋪成為新的投資熱點(diǎn) 2003 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對象。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風(fēng)險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。“置業(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。 房地產(chǎn)二級市場進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。也就是說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費(fèi)的主體。2004 年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 l l國家統(tǒng)計局預(yù)測2004 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進(jìn)一步上升的話，可能會再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分。 2003 年上海房價漲幅超過20%，成為全國增長速度最快的城市，對于2004 年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場出現(xiàn)各種預(yù)測。 房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2003 年是我國房地產(chǎn)業(yè)自1998 年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù)5 年年均增長近20%的基礎(chǔ)上，2003 年前11 個月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到8285 億元，% 。 中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn)2004 年國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。按季度統(tǒng)計，去年一季度ＧＤＰ 增長９．９％， 二季度增長６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長９．６％ ，四季度增長９． ９％。 堅持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財政政策功能轉(zhuǎn)型l l 投資增速高位回落，市場導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍l l 外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定l l 社會總供求關(guān)系有所改善，物價水平小幅回升l ll l２００３年，中國經(jīng)濟(jì)成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期。未來中國人均GDP將達(dá)到3000美元以上，（上海已經(jīng)超過5000美元），中產(chǎn)階級在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競爭力的。從2000年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。應(yīng)該說物價指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在