【正文】 區(qū)位資源整合策略 商業(yè) 寫字樓 酒店 策略： 招商先行，不計眼前利益。 ?占據(jù) CBD,就是等于占據(jù)了財富制高點，擁有了財富及未來。 ?臨沂河東地區(qū)被定義為物流、生產(chǎn)基地，因此商務、經(jīng)濟、文化發(fā)展的重心只能北移至南坊新區(qū)； ?舊城市中心已經(jīng)制約了大臨沂經(jīng)濟的發(fā)展。 ?城市規(guī)劃：將南坊新區(qū)定義為未來臨沂行政、文化、商業(yè)中心。 ?CBD,是一個城市、一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展中樞。 住宅資源整合策略 B戶型改成 2個小戶型；通過精裝修實現(xiàn)產(chǎn)品差異化競爭，使產(chǎn)品功能變?yōu)橐松?、宜住、宜投資。上城國際 √ ★ ★ ★ ★ 齊魯大廈 √ √ ★ ★ ★ 華通大廈 √ √ ★ ★ ★ 齊魯園 √ ★ ★ ★ ☆ 沂龍灣 √ √ ★ ★ ★ ☆ 競爭強度 慘烈 激烈 較激烈 市場成交不活躍 典型 競爭樓盤分析 優(yōu)勢不明顯，劣勢及威脅較突出，營銷出路在于對項目機會的把握，即要對營銷戰(zhàn)略資源進行整合 優(yōu)勢不明顯 項目具有體量大、規(guī)劃合理、產(chǎn)品類型豐富，互補性強優(yōu)勢，但優(yōu)勢不明顯，難以作為營銷突破口 劣勢較突出 住宅戶型存在明顯缺陷；地處城市新區(qū)，缺少配套、人氣；板塊價值未被發(fā)掘 三大機會 位于城市未來新中心區(qū)；產(chǎn)品類型豐富，涉及企業(yè)較多，存在品牌強強聯(lián)合的機會；住宅 B戶型可改小 市場供應量大，住宅、寫字樓面臨很大的競爭壓力；新的同質競爭產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)；未來兩年內(nèi)國家宏觀調(diào)控力度將持續(xù)加大 三大威脅 項目 SWOT分析 目 錄 項目分析 營銷戰(zhàn)略實施 營銷戰(zhàn)術實施 營銷資源整合 營銷團隊簡介 營銷資源整合三大機會點：區(qū)位、品牌、住宅改造 區(qū)位資源整合策略 將南坊新區(qū)包裝成臨沂的 CBD,以 CBD概念發(fā)掘地段價值，引發(fā)市場關注?，F(xiàn)代城 √ √ √ √ ★ ★ ★ ★ ☆ 陽光高地 √ √ ★ ★ ★ 外灘明珠 √ √ √ ★ ★ ★ ★ 盛世華庭 √ ★ ☆ 昌隆匯城 √ √ ★ ★ ★☆ 水岸華庭 √ ★ ★ ★☆ 城建 均價： 14003200 ?城中心板塊，零散分布，周邊環(huán)境及相關配套差異性大，檔次差齊不全，大多走中端定位，未來將以舊城改造項目為主。 沂河 南坊區(qū)，城市未來新中心區(qū)，城市發(fā)展的必然方向 本案 根據(jù)城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成 “ 一河五片，組團結構，北拓東進 ” 的布局模式 北拓 東進 市場環(huán)境分析 2022年以來，市場供應量明顯加大，各種類型產(chǎn)品紛紛涌向市場，競爭加劇，同時房地產(chǎn)政策不斷收緊，市場銷售 形勢十分嚴竣！ 2022年市場土地存量近 500萬平米，未來 12年內(nèi)將陸續(xù)進入市場(單位 :平方米 ) 土地購臵 完成土地開發(fā) 待開發(fā)土地面積 2022年 2856353 2605638 2304214 2022年 4124815 1141897(110月份 ) 約 5000000 樓盤 名稱 規(guī)模 建面 上市 時間 樓盤 名稱 規(guī)模 建面 上市 時間 外灘別苑 ６萬 明年上半年 沂河花園 １００萬 已成功開數(shù)期 水岸華庭 ６萬 ２００７ .10 濱河國際 ５０萬 ２０ 0７． 5 蘭亭水岸 ５萬 清水灣花園 ３０萬 ２００ 5 外灘明珠 ４６萬 2022年下半年 東方花苑 １０萬 ２００ 僅濱河板塊未來 2年供應量就在 200萬平米以上：（不完全統(tǒng)計） 在臨沂房地產(chǎn)三大板塊的競爭中，項目所在的南坊板塊完全處于劣勢 盛世華庭 陽光高地 臺北新城 比鄰學府 沂龍灣 東方花苑 觀河苑 蘭亭水岸 澳爾諾國際公館 清水灣花園 濱河國際 水岸華庭 外灘明珠 沂河花園 河畔花園 齊魯園 錦園 本案 濱河板塊 未來熱點板塊 城中心板塊 南坊板塊 ?濱河板塊：有景觀資源及居住環(huán)境優(yōu)勢，目前及未來的熱點板塊，樓盤定位走中高端、高端線路。17英里 產(chǎn)品獲獎 營銷方案獲獎 廣告獲獎 團隊獲獎 謹呈：山東金佰利地產(chǎn) 臨沂 —環(huán)球國際商務中心 項目初步策劃方案 20221128 前言 本報告僅是初步策劃思路，方案中所涉及各部分內(nèi)容的細化與深入工作，期待有機會與貴司深入探討。 第二節(jié)，推廣周期 一，重要節(jié)點設定 [17英里 ]一期， “ 吞海別墅 ” ，推廣周期： 1年 03年 9月 22，秋交會， 信息發(fā)布 03年 10月 ~11月 22住交會 ~年底，市場準備， 預約選號 04年 3月 ~5月， 內(nèi)部認購 04年 5月， 正式發(fā)售 04年 10月， 入伙 [17英里 ]二期， “ 激岸公寓 ” ，推廣周期： 1年 04年 8月， 啟動 05年 8月， 入伙 二， 秋交會 活動安排 1，搭乘 “ 萬科號快車 ” ， [17英里 ]第一次亮相 2，媒體信息發(fā)布 3，現(xiàn)場新聞發(fā)布會：地點 葵涌林海山莊（展會出發(fā)，車接車送） 4，禮品：贈送 “ 17英里海域風光 ” 明信片一套 8張 ① 梧桐山盤山公路 ②東部海岸公路 ③鹽壩高速 ④溪沖海岸風光 ⑤泥壁角壯闊海景 ⑥光匯石油碼頭 ⑦葵涌公共沙灘 ⑧萬噸遠洋貨輪主航道 尾聲 個人理財專員：張子健 招商銀行深圳分行高級理財師 開設金葵花貴賓卡； 由專業(yè)高級理財師提供一對一的免費理財顧問服務； 提供專業(yè)投資咨詢； 舉辦由資深理財專家參加的講座； 個人理財方案的制訂，提供貸款融資、外匯行情等服務； 其它附送保險、貴賓漫游、商務信息應急資源等服務 1，惠州油田、鹽田港： 推介形式：舉辦小型產(chǎn)品推介會 “ 17英里海域酒會 ” 二，集團客戶開發(fā)： 2，銀行金卡會員： 推介形式：中銀聯(lián)白金會員 “ 17英里 ” 聯(lián)誼活動（與 《 白金雜志 》 合作） 三，境外推廣： 1， 《 香港商報 》 地產(chǎn)展場 2，麗星郵輪客源開發(fā) 四，合縱連橫： 針對目標客戶的生活元素， 與相關商家和組織聯(lián)合行動，互利雙贏 □ 二大活動系列策劃 〉〉〉 1，名車系列活動 2，音樂系列活動 1，名車系列活動 “17英里海域之旅 ” ■ 法拉利 “ 17英里 提供保險理財最新咨訊。海灣公館 ]巨富階級的浮華豪奢 “遠 ” 的性格延伸 靜 隱 逸 { 2，我們把這些巔峰人士 “ 極少數(shù)中的少數(shù)派 ” ， 描述為 〉〉〉 看不見的隱形階層 他們是生活的寵兒， 他們是成功者，所謂的“富人” 但是錢不是識別他們唯一的標志 他們是貴族階層的雛形， （在大陸，現(xiàn)階段沒有貴族） 講究品位，講究格調(diào)，講究身份 他們不事張揚，生活自然、從容隨意 不會象暴發(fā)戶那樣招搖過街 也不會象守財奴那樣謹慎刻薄 他們財富的積累過程比較輕松 有足夠的物質基礎來構建