武侯建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧資料
2025-05-16 12:18本頁面
【正文】 費(fèi)、銷售費(fèi)用以及水電氣手續(xù)費(fèi)和其他不可預(yù)測計(jì)費(fèi)用作出估算。第五章 投資估算 2010年成都市建筑工程基價(jià)表及相應(yīng)的取費(fèi)表 2009年成都市工程造價(jià)信息 2010年成都市市政工程預(yù)算定額 設(shè)備費(fèi)用為目前市場參考價(jià) 其他費(fèi)用按國家及成都市現(xiàn)行有關(guān)文件規(guī)定及配套政策計(jì)列 ％本項(xiàng)目投資估算范圍主要涉及到：前期準(zhǔn)備、基礎(chǔ)工程、主體工程、內(nèi)外裝修、室外環(huán)境、道路工程以及相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施工程等。本項(xiàng)目主要依據(jù)項(xiàng)目地形狀況，設(shè)計(jì)布局，工程建設(shè)周期客觀性，項(xiàng)目銷售市場預(yù)測以及本公司開發(fā)能力和合理利用資金進(jìn)行滾動開發(fā)的必要性而確定的。銷售——銷售廣告與促銷銷售策略——與住宅同期銷售資產(chǎn)經(jīng)營——物業(yè)租售、物業(yè)管理第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)工期擬定計(jì)劃為1年6個月（18個月），即從2011年7月至2013年3月。：主題：公園式的開發(fā)主題街區(qū)特征：開放式——消費(fèi)對象不限于項(xiàng)目自身的住戶，面向周邊的小區(qū)；公園式——面向全體公眾自由出入公園式的主題中央庭院；庭院內(nèi)有體現(xiàn)若干英式園林的綠化、水景和小品；全景式：——商業(yè)業(yè)態(tài)基本齊全：日用品、服飾、美容、餐飲茶樓、銀行、小型超市、錄像廳等；——商業(yè)中心小廣場上設(shè)置表演舞臺兼作商品促銷展示；布局：沿街底商、二層商業(yè)、下沉式庭院商業(yè)、小型廣場商業(yè)——目標(biāo)群體——同客戶及成都地區(qū)的商業(yè)投資者；合計(jì)8000㎡左右。產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。定位：沉靜于繁華都市中的悠然生活。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實(shí)用性及各種生活設(shè)施的配置。四、產(chǎn)品檔次定位可行性本項(xiàng)目概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。本項(xiàng)目地塊小的不足，造成自然環(huán)境營造的劣勢，利用立體景觀和巧妙的功能分區(qū)，不影響業(yè)主的出入便利的基礎(chǔ)上，使小區(qū)營造恬靜、超然的環(huán)境氛圍。獨(dú)特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主精神需求。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。二、居住環(huán)境的二度空間二度空間，指開發(fā)商“以人為本”營造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。定位原則：突出個性、具備創(chuàng)新思維定位：英倫風(fēng)情高尚生活區(qū)集區(qū)域人文資源與現(xiàn)代英式園林、先進(jìn)材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。并且以中國傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、環(huán)境、建筑于一體的主題生態(tài)居住環(huán)境。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給—需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。（T）1)市場因素方面從目前成都的房地產(chǎn)市場看，市場還存在諸多不確定因素。無疑在新雙楠片區(qū)原有知名度的基礎(chǔ)上，增加世人關(guān)注和青睞的焦點(diǎn)，為本項(xiàng)目開發(fā)提供了又一利好因素。3)客戶資源充足4)國際名牌企業(yè)的入住武侯新城工業(yè)園提高了新雙楠片區(qū)的知名度。2)地理區(qū)位優(yōu)勢目前武侯新城房地產(chǎn)市場未真正成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。（O）1)政府規(guī)劃開發(fā)利好因素武侯區(qū)政府提出將本項(xiàng)目周邊規(guī)劃武侯新城。(W)1)項(xiàng)目條件：地塊規(guī)模較小，項(xiàng)目周邊環(huán)境現(xiàn)階段較差。2)交通環(huán)境本項(xiàng)目位于三環(huán)與繞城之間，來往有多條途經(jīng)此地通往成都市各片區(qū)，加強(qiáng)了本項(xiàng)目于與各片區(qū)之間的交流。第三章 項(xiàng)目定位(S)1)教育環(huán)境本項(xiàng)目地處成都市武侯區(qū)新雙楠片區(qū)，擁有濃厚的人文資源。在此區(qū)域內(nèi)，勢必帶來中高端社區(qū)商業(yè)的需求。新雙楠片區(qū)現(xiàn)居住近200萬人口，僅本項(xiàng)目及其周邊樓盤建成后，將新增居住人員近四萬人。良好的區(qū)域環(huán)境和完善的生活配套，推動了該區(qū)域住房的快速發(fā)展，也帶來了更大的購房需求。本項(xiàng)目所處武侯區(qū)新雙楠片區(qū)，屬于新開發(fā)區(qū)域，現(xiàn)居住人口近200萬人以上，商業(yè)零散分布，且以中低端商業(yè)為主，因此，中高端社區(qū)商業(yè)在本區(qū)域內(nèi)應(yīng)有較大的發(fā)展空間。5. 電梯公寓在住宅樓盤的供應(yīng)數(shù)量和建筑面積上都占有絕對的優(yōu)勢和主導(dǎo)地位，其次是普通住宅，各種物業(yè)間價(jià)格差距較大，不同物業(yè)類型參雜分布。3. 城南、城東和城西是住宅樓盤供應(yīng)最活躍的地區(qū)；城中住宅價(jià)格受土地供應(yīng)影響，持續(xù)居高不下，城南和城西延續(xù)著高尚生活圈的特點(diǎn)，住宅平均價(jià)格在除城中外的地區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑。成都在售住宅供給結(jié)構(gòu)特征總結(jié)：從以上分析中，我們認(rèn)為成都市主城區(qū)市場情況主要呈現(xiàn)出以下幾點(diǎn)特征：1. 市區(qū)內(nèi)均價(jià)集中在60008000元/平方米之間的樓盤供應(yīng)數(shù)量最多，大部分分布在市區(qū)城南、城東、城西的三環(huán)外以及城北的二三環(huán)之間。城南區(qū)域由于供應(yīng)量本來就大于其他區(qū)域，且高端項(xiàng)目較多，
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