【正文】 價(jià)指標(biāo) 本案 建材小區(qū) 帝景花園 世紀(jì)佳園 紫金城 書香花苑 錦都佳園 區(qū)位地段 10 周邊環(huán)境 10 道路交通 10 社會(huì)配套 10 建設(shè)規(guī)模 10 10 規(guī)劃布局 10 建筑風(fēng)格 10 內(nèi)部景觀 10 內(nèi)部配套 10 工程進(jìn)度 0 1 銷售情況 0 0 總分 90 平均售價(jià) 2600 2500 2200 2380 2300 2500 修正系數(shù) 修正 價(jià)格 2318 2418 2400 2122 2303 2213 2453 待估房產(chǎn)與比較房產(chǎn)之間的 修正率：待估房產(chǎn)得分?jǐn)?shù) / 比較房產(chǎn)得分?jǐn)?shù) 最后修正價(jià)格：均價(jià)修正率 最后得出待估房產(chǎn)均價(jià)為： 2318 元／ ㎡ 通過對(duì)上述項(xiàng)目的綜合對(duì)比修正，結(jié)合目前當(dāng)?shù)貙?shí)際市場情況，本項(xiàng)目價(jià)格初步定位為： 2300元 /㎡ 19 第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及開發(fā)計(jì)劃 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 本項(xiàng)目占地約 70 畝，項(xiàng)目的建成將是侯馬市目前一流的高尚住宅小區(qū)，加上地理位置、交通、配套以及規(guī)劃的優(yōu)勢，本項(xiàng)目將成為侯馬高尚住宅的代表。 價(jià)格定位 從前面的市場分析，我們了解到目前侯馬市商品住宅價(jià)格為 2020 元 /㎡ ；從目前當(dāng)?shù)氐纳唐纷≌袌隹?，總體銷售情況一般，同時(shí)受金融危機(jī)影響和國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前的大勢影響，短期內(nèi)房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)太大的漲幅，所以結(jié)合目前的總體市場情況我們對(duì)項(xiàng)目前期在銷售價(jià)格的定位上要保持一定的慎重。所以建議我們的產(chǎn)品建筑類型考慮以 8+1 和 11+1 的電梯小高層為主，可以適當(dāng)考慮小部分1618 層的中高層建筑； 產(chǎn)品的多樣性也有利于吸引各種需求和喜好的客戶。所以在小區(qū)總體布局方面建議不要采取常規(guī)的兵營式排布，以園林景觀作為不同節(jié)點(diǎn)將小區(qū)整體連貫起來，錯(cuò)落有序的進(jìn)行布局。 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目定位為當(dāng)?shù)匾涣鞯母咂焚|(zhì)住宅小區(qū)，所以從小區(qū)的總體規(guī)劃布局、外立面表現(xiàn)、園林景觀設(shè)計(jì)、配套、戶型等方面和細(xì)節(jié)處 的設(shè)計(jì)方面都要體現(xiàn)其高檔的品質(zhì)和內(nèi)涵。 目前雖然侯馬當(dāng)?shù)氐膭傂孕枨筮€存在，但是結(jié)合項(xiàng)目自身地理位置和條件，本項(xiàng)目的市場定位應(yīng)該還是以 “建設(shè)當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的高尚住宅小區(qū)” 作為總體的基本原則，我們 在檔次上不著重追求奢華，但是在產(chǎn)品定位規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，結(jié)合本地市場，從人性化出發(fā)，在其產(chǎn)品內(nèi)涵和外延品質(zhì)上一定要建設(shè)成當(dāng)?shù)匾涣鞯捻?xiàng)目，并能在若干年后依然保持其先進(jìn)性。 三、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位指導(dǎo)思想 目前侯馬市開發(fā)項(xiàng)目相對(duì)較多，而且體量較大，侯馬市本身并不缺少新建住房，而且有暫時(shí)飽和的趨向，如何在激烈的市場競爭中脫穎而出，搶奪市場份額是項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵。 16 結(jié)論 從上述項(xiàng)目地塊條件的綜合分析看，本項(xiàng)目地塊具備開發(fā)高尚住宅的條件，但需要與侯馬市場的產(chǎn)品進(jìn)行錯(cuò)位開發(fā)，充分利用項(xiàng)目優(yōu)勢、挖掘當(dāng)?shù)厝诵枨笮睦硖攸c(diǎn)，有效規(guī)避項(xiàng)目劣勢和威脅。 14 第三章 項(xiàng)目開 發(fā)研究和預(yù)測 根據(jù)上述對(duì)侯馬市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場以及代表性住宅項(xiàng)目的分析研究，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)情況進(jìn)行研究和預(yù)測。 產(chǎn)品同質(zhì)化 當(dāng)?shù)刈≌袌鲰?xiàng)目同質(zhì)化較為嚴(yán)重，綜合品質(zhì)較弱，產(chǎn)品和價(jià)格沒有形成差異，項(xiàng)目銷售價(jià)格和客戶對(duì)產(chǎn)品的心里預(yù)期有一定的落差。 13 五、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特點(diǎn) 從前面 各方面 綜合 因素 分析 ，目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在以下特點(diǎn)： 供應(yīng)量增加 2020 年以來，房地產(chǎn)開發(fā)量增大，且就當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)模來講，單體開發(fā)都具備一定的規(guī)模，不少項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模都超過 10 萬平米，調(diào)研結(jié)果顯示， 2020 年當(dāng)?shù)厥袌黾由夏壳暗拇媪糠浚斗趴赡艹^ 100 萬平米，供應(yīng)量大增。 ? 綠洲康城： 該項(xiàng)目總占地建筑面積約 萬平方米，小區(qū)規(guī)劃以聯(lián)排別墅和小高層為主，；臨街部分安排部分商業(yè)；項(xiàng)目位于侯馬規(guī)劃的新城區(qū)域，其特點(diǎn)是：建筑風(fēng)格為典型的歐式英倫風(fēng)格，紅墻 、坡屋頂，小區(qū)內(nèi)主入口布置水景廣場。該項(xiàng)目位于侯馬市晉都路兩側(cè)，屬于當(dāng)?shù)嘏f城改造 項(xiàng)目，是目前在建在售項(xiàng)目中規(guī)模最大的項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目以建筑類型為多層、 12 層小高相結(jié)合，西面以多層為主，東面以小高層為主，臨街部分底商；整個(gè)小區(qū)規(guī)劃和園林景觀規(guī)劃沒有太大亮點(diǎn)，但是在小區(qū)內(nèi)建設(shè)有一條以中式建筑風(fēng)格為主的小型商業(yè)街。銷售情況不是十分好，目前一期工程基本封頂，銷售率在 25%左右。項(xiàng)目地處規(guī)劃中的城市行政中心區(qū)域，緊靠新建侯馬一中校址，建筑類型為 11 層小高層， 項(xiàng)目本身具有一定 規(guī)模，戶型面積在 90150㎡， 目前銷售均價(jià) 2200 元 /㎡ ,一期銷售率達(dá)到 90%，是目前在建在售項(xiàng)目中銷售較好的項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目地處晉都西路，緊鄰鐵路，周邊環(huán)境較差；目前工程進(jìn)度為一棟樓建設(shè)至 8 層，對(duì)外銷售價(jià)格 25002600 元 /㎡， 據(jù)了解目前實(shí)際銷售價(jià)格在 21002200 元 /㎡， 銷售情況不 12 是很樂觀，目前銷售率約 10%左右。 ? 帝景花園： 推出時(shí)間為 2020 年處，一期 3 棟 31 層高層，規(guī)模約 6 萬 ㎡， 是目前侯馬市商品住宅中最高的建筑，項(xiàng)目定位為侯馬市高端住宅。 從當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目戶型當(dāng)?shù)啬壳霸谑垌?xiàng)目主力戶型大多基本集中在 100120 平米左右，從幾個(gè)售樓處走訪了解， 90 平米左右的戶型銷售情況普遍較好，說明目前當(dāng)?shù)厥袌龅闹髁粜偷男枨竺娣e集中在 90110 平米。 11 ? 產(chǎn)品分析 從目前在建在售項(xiàng)目物業(yè)類型上看 ,多層項(xiàng)目和小高層是當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌龅闹饕飿I(yè)類型。 從上面列表的在售項(xiàng)目開盤時(shí)間看 出，目前銷售率達(dá)到 50%以上的項(xiàng)目，銷售周期都在23 年，銷售時(shí)間基本集中在 2020 年 2020 年上半年的時(shí)候， 2020 年、 2020 年也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場當(dāng)年需求最為旺盛的時(shí)候。 侯馬市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商品住宅價(jià)格在從 2020 年下半年開始出現(xiàn)大幅上漲，到 2020 年當(dāng)?shù)厣唐纷≌骄N售價(jià)格基本達(dá)到 2020 元 /㎡ ，比 2020 年上漲了 %。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)預(yù)測， 2020 年侯馬市房地產(chǎn)住宅市場當(dāng)年投放規(guī)模將可能超過 100 萬平米。 四、侯馬市在建在售項(xiàng)目市場現(xiàn)狀分析 侯馬市房地產(chǎn)住宅市場情況分析 ? 規(guī)模分析 據(jù)此次對(duì)侯馬市 15 個(gè)在建在售項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前在售項(xiàng)目總體銷售規(guī) 10 模約 102 萬平米，加上部分新農(nóng)村在售項(xiàng)目及部分單位集資項(xiàng)目，當(dāng)?shù)刈≌袌鼋鼉赡晖斗乓?guī)模超過 120 萬平米；除去銷售部分，目前侯馬市在售住宅存量面積約 7880 萬平米左右。 三、侯馬市城市規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向 侯馬市因其優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢，是山西晉南地區(qū)重要的商貿(mào)物流集散地，隨著城市周邊公路、鐵路網(wǎng)的建設(shè)，根據(jù)侯馬市城市的總體定位和城市規(guī)劃，目前侯馬市已經(jīng)與周邊的部分縣市開通公交線路，其晉南中心城市的區(qū)域優(yōu)勢也越發(fā)明顯。通 過對(duì)數(shù) 十 個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展水平不同的 國 家和地 區(qū) 主要城市居民住房房價(jià)的多年考察，世界 銀 行和 聯(lián) 合 國 人居 中心分 別 得出，合理的房價(jià)收入比 應(yīng)該為 4倍至 6倍。有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為其值一般在 1以內(nèi)屬于合理范圍， 1～ 2是泡沫預(yù)警， 2以上表示房價(jià)虛漲，泡沫顯現(xiàn)。近年來，侯馬精神文明建設(shè)也取得了很大成績，“新田市場”連續(xù) 10 年獲 7 得了“全國衛(wèi)生集貿(mào)市場”稱號(hào)，侯馬市連續(xù) 5 次奪 得了“全國衛(wèi)生城市”桂冠，連續(xù) 3次獲得“全國雙擁模范城”，同時(shí)還獲得了“全國體育工作先進(jìn)市”、“全國民政工作先進(jìn)市”、“山西省精神文明建設(shè)先進(jìn)市”等多項(xiàng)殊榮。 2020 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億元，財(cái)政收入達(dá) 億元。改革開放以來，侯馬的市場經(jīng)濟(jì)得到了長足發(fā)展，現(xiàn)有各類專業(yè)市場 22 個(gè)，年成交額達(dá) 20 多億元，輻射全國十幾個(gè)省的 100 多個(gè)縣市區(qū)，侯馬耕地面積 15 萬畝，其中水地占 13 萬畝，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件十分優(yōu)越。侯馬也是一個(gè)旅游中心，周邊的自然景觀、名勝古跡星羅棋布，不勝枚舉。晉國依靠其政治進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，軍事強(qiáng)大，保持了一個(gè)半世紀(jì)的霸主地位，占春秋 240 年歷史的一半以上時(shí)間。侯馬是座歷史文化燦爛、城市功能齊全、發(fā)展?jié)摿薮蟆⒊錆M生機(jī)和活力的中心城市。侯馬是山西南部的郵政中心、物 /流平臺(tái)和信息平臺(tái)。侯馬是東起山東日照港、西至荷蘭鹿特丹港的新歐亞大陸橋通過的重要城市之一，是新歐亞大陸橋上的一顆明珠。 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊市政配套完善、生活配套場所齊全，擬在該地塊開發(fā)建設(shè)目前侯馬市高標(biāo)準(zhǔn)的高尚住宅小區(qū)。 侯馬市侯運(yùn)項(xiàng)目 初步可行性研究報(bào)告 二 OO 九年三月 2 項(xiàng)目 初步 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總論 ......................................................................................................... 5 一、項(xiàng)目概況 ............................................................................................................................ 5 二、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .................................................................................................... 5 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境研究 .................................................................................. 6 一、侯馬市概況 ........................................................................................................................ 6 二、侯馬市宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 ........................................................................................................ 7 侯馬市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 ........................................................................................... 7 侯馬市房地產(chǎn)發(fā)展參數(shù) ............................................................................................... 8 小結(jié) ............................................................................................................................... 9 三、侯馬市城市規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向 ................................................................................................ 9 四、侯馬市在建在售項(xiàng)目市場現(xiàn)狀分析 ................................................................................ 9 侯馬市房地產(chǎn)住宅市場情況分析 ...................................................