【正文】 價指標 本案 建材小區(qū) 帝景花園 世紀佳園 紫金城 書香花苑 錦都佳園 區(qū)位地段 10 周邊環(huán)境 10 道路交通 10 社會配套 10 建設規(guī)模 10 10 規(guī)劃布局 10 建筑風格 10 內部景觀 10 內部配套 10 工程進度 0 1 銷售情況 0 0 總分 90 平均售價 2600 2500 2200 2380 2300 2500 修正系數 修正 價格 2318 2418 2400 2122 2303 2213 2453 待估房產與比較房產之間的 修正率：待估房產得分數 / 比較房產得分數 最后修正價格：均價修正率 最后得出待估房產均價為： 2318 元／ ㎡ 通過對上述項目的綜合對比修正，結合目前當地實際市場情況，本項目價格初步定位為： 2300元 /㎡ 19 第四章 項目規(guī)劃設計思路及開發(fā)計劃 一、規(guī)劃設計目標 本項目占地約 70 畝，項目的建成將是侯馬市目前一流的高尚住宅小區(qū)，加上地理位置、交通、配套以及規(guī)劃的優(yōu)勢，本項目將成為侯馬高尚住宅的代表。 價格定位 從前面的市場分析，我們了解到目前侯馬市商品住宅價格為 2020 元 /㎡ ；從目前當地的商品住宅市場看，總體銷售情況一般，同時受金融危機影響和國內房地產市場目前的大勢影響，短期內房價不會出現太大的漲幅，所以結合目前的總體市場情況我們對項目前期在銷售價格的定位上要保持一定的慎重。所以建議我們的產品建筑類型考慮以 8+1 和 11+1 的電梯小高層為主，可以適當考慮小部分1618 層的中高層建筑； 產品的多樣性也有利于吸引各種需求和喜好的客戶。所以在小區(qū)總體布局方面建議不要采取常規(guī)的兵營式排布，以園林景觀作為不同節(jié)點將小區(qū)整體連貫起來，錯落有序的進行布局。 產品定位 項目定位為當地一流的高品質住宅小區(qū)，所以從小區(qū)的總體規(guī)劃布局、外立面表現、園林景觀設計、配套、戶型等方面和細節(jié)處 的設計方面都要體現其高檔的品質和內涵。 目前雖然侯馬當地的剛性需求還存在，但是結合項目自身地理位置和條件，本項目的市場定位應該還是以 “建設當地品質一流的高尚住宅小區(qū)” 作為總體的基本原則，我們 在檔次上不著重追求奢華，但是在產品定位規(guī)劃設計方面，結合本地市場，從人性化出發(fā)，在其產品內涵和外延品質上一定要建設成當地一流的項目，并能在若干年后依然保持其先進性。 三、項目定位 項目定位指導思想 目前侯馬市開發(fā)項目相對較多，而且體量較大，侯馬市本身并不缺少新建住房，而且有暫時飽和的趨向，如何在激烈的市場競爭中脫穎而出，搶奪市場份額是項目運作的關鍵。 16 結論 從上述項目地塊條件的綜合分析看，本項目地塊具備開發(fā)高尚住宅的條件，但需要與侯馬市場的產品進行錯位開發(fā)，充分利用項目優(yōu)勢、挖掘當地人需求心理特點，有效規(guī)避項目劣勢和威脅。 14 第三章 項目開 發(fā)研究和預測 根據上述對侯馬市經濟和房地產市場以及代表性住宅項目的分析研究，結合本項目的實際情況，我們將對本項目的開發(fā)情況進行研究和預測。 產品同質化 當地住宅市場項目同質化較為嚴重，綜合品質較弱，產品和價格沒有形成差異，項目銷售價格和客戶對產品的心里預期有一定的落差。 13 五、當地房地產市場的特點 從前面 各方面 綜合 因素 分析 ，目前當地房地產市場存在以下特點： 供應量增加 2020 年以來，房地產開發(fā)量增大，且就當地城市規(guī)模來講，單體開發(fā)都具備一定的規(guī)模，不少項目開發(fā)規(guī)模都超過 10 萬平米，調研結果顯示， 2020 年當地市場加上目前的存量房，投放可能超過 100 萬平米，供應量大增。 ? 綠洲康城： 該項目總占地建筑面積約 萬平方米，小區(qū)規(guī)劃以聯排別墅和小高層為主，；臨街部分安排部分商業(yè)；項目位于侯馬規(guī)劃的新城區(qū)域，其特點是：建筑風格為典型的歐式英倫風格，紅墻 、坡屋頂，小區(qū)內主入口布置水景廣場。該項目位于侯馬市晉都路兩側，屬于當地舊城改造 項目，是目前在建在售項目中規(guī)模最大的項目，整個項目以建筑類型為多層、 12 層小高相結合，西面以多層為主，東面以小高層為主，臨街部分底商；整個小區(qū)規(guī)劃和園林景觀規(guī)劃沒有太大亮點，但是在小區(qū)內建設有一條以中式建筑風格為主的小型商業(yè)街。銷售情況不是十分好，目前一期工程基本封頂，銷售率在 25%左右。項目地處規(guī)劃中的城市行政中心區(qū)域，緊靠新建侯馬一中校址，建筑類型為 11 層小高層， 項目本身具有一定 規(guī)模，戶型面積在 90150㎡， 目前銷售均價 2200 元 /㎡ ,一期銷售率達到 90%，是目前在建在售項目中銷售較好的項目之一。該項目地處晉都西路，緊鄰鐵路，周邊環(huán)境較差；目前工程進度為一棟樓建設至 8 層，對外銷售價格 25002600 元 /㎡， 據了解目前實際銷售價格在 21002200 元 /㎡， 銷售情況不 12 是很樂觀，目前銷售率約 10%左右。 ? 帝景花園： 推出時間為 2020 年處，一期 3 棟 31 層高層，規(guī)模約 6 萬 ㎡， 是目前侯馬市商品住宅中最高的建筑，項目定位為侯馬市高端住宅。 從當地在售項目戶型當地目前在售項目主力戶型大多基本集中在 100120 平米左右，從幾個售樓處走訪了解， 90 平米左右的戶型銷售情況普遍較好，說明目前當地市場的主力戶型的需求面積集中在 90110 平米。 11 ? 產品分析 從目前在建在售項目物業(yè)類型上看 ,多層項目和小高層是當地商品住宅市場的主要物業(yè)類型。 從上面列表的在售項目開盤時間看 出，目前銷售率達到 50%以上的項目，銷售周期都在23 年，銷售時間基本集中在 2020 年 2020 年上半年的時候， 2020 年、 2020 年也是當地房地產市場當年需求最為旺盛的時候。 侯馬市當地房地產商品住宅價格在從 2020 年下半年開始出現大幅上漲，到 2020 年當地商品住宅平均銷售價格基本達到 2020 元 /㎡ ，比 2020 年上漲了 %。 根據上述數據預測， 2020 年侯馬市房地產住宅市場當年投放規(guī)模將可能超過 100 萬平米。 四、侯馬市在建在售項目市場現狀分析 侯馬市房地產住宅市場情況分析 ? 規(guī)模分析 據此次對侯馬市 15 個在建在售項目進行了調研，據初步統(tǒng)計目前在售項目總體銷售規(guī) 10 模約 102 萬平米，加上部分新農村在售項目及部分單位集資項目，當地住宅市場近兩年投放規(guī)模超過 120 萬平米；除去銷售部分，目前侯馬市在售住宅存量面積約 7880 萬平米左右。 三、侯馬市城市規(guī)劃發(fā)展導向 侯馬市因其優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢，是山西晉南地區(qū)重要的商貿物流集散地，隨著城市周邊公路、鐵路網的建設，根據侯馬市城市的總體定位和城市規(guī)劃，目前侯馬市已經與周邊的部分縣市開通公交線路，其晉南中心城市的區(qū)域優(yōu)勢也越發(fā)明顯。通 過對數 十 個經濟發(fā) 展水平不同的 國 家和地 區(qū) 主要城市居民住房房價的多年考察，世界 銀 行和 聯 合 國 人居 中心分 別 得出，合理的房價收入比 應該為 4倍至 6倍。有研究機構認為其值一般在 1以內屬于合理范圍， 1～ 2是泡沫預警， 2以上表示房價虛漲，泡沫顯現。近年來，侯馬精神文明建設也取得了很大成績，“新田市場”連續(xù) 10 年獲 7 得了“全國衛(wèi)生集貿市場”稱號，侯馬市連續(xù) 5 次奪 得了“全國衛(wèi)生城市”桂冠，連續(xù) 3次獲得“全國雙擁模范城”，同時還獲得了“全國體育工作先進市”、“全國民政工作先進市”、“山西省精神文明建設先進市”等多項殊榮。 2020 年，國內生產總值達 億元，財政收入達 億元。改革開放以來，侯馬的市場經濟得到了長足發(fā)展，現有各類專業(yè)市場 22 個，年成交額達 20 多億元，輻射全國十幾個省的 100 多個縣市區(qū)，侯馬耕地面積 15 萬畝，其中水地占 13 萬畝，農業(yè)生產條件十分優(yōu)越。侯馬也是一個旅游中心，周邊的自然景觀、名勝古跡星羅棋布，不勝枚舉。晉國依靠其政治進步，經濟發(fā)達，軍事強大，保持了一個半世紀的霸主地位，占春秋 240 年歷史的一半以上時間。侯馬是座歷史文化燦爛、城市功能齊全、發(fā)展?jié)摿薮?、充滿生機和活力的中心城市。侯馬是山西南部的郵政中心、物 /流平臺和信息平臺。侯馬是東起山東日照港、西至荷蘭鹿特丹港的新歐亞大陸橋通過的重要城市之一，是新歐亞大陸橋上的一顆明珠。 項目地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊市政配套完善、生活配套場所齊全，擬在該地塊開發(fā)建設目前侯馬市高標準的高尚住宅小區(qū)。 侯馬市侯運項目 初步可行性研究報告 二 OO 九年三月 2 項目 初步 可行性研究報告 目 錄 第一章 總論 ......................................................................................................... 5 一、項目概況 ............................................................................................................................ 5 二、項目基本經濟技術指標 .................................................................................................... 5 第二章 項目投資環(huán)境研究 .................................................................................. 6 一、侯馬市概況 ........................................................................................................................ 6 二、侯馬市宏觀經濟現狀 ........................................................................................................ 7 侯馬市整體經濟運行狀況 ........................................................................................... 7 侯馬市房地產發(fā)展參數 ............................................................................................... 8 小結 ............................................................................................................................... 9 三、侯馬市城市規(guī)劃發(fā)展導向 ................................................................................................ 9 四、侯馬市在建在售項目市場現狀分析 ................................................................................ 9 侯馬市房地產住宅市場情況分析 ...................................................