【正文】 、休閑娛樂(lè)的“生活方式中心”。提升到一定的高度，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。★項(xiàng)目定位原則：利用安陽(yáng)的市場(chǎng)環(huán)境、人文特點(diǎn)等因素，故明確定位原則如下：創(chuàng)新：提出新的經(jīng)營(yíng)理念，而且該觀念是安陽(yáng)人從未接觸過(guò)的。另外安陽(yáng)的專業(yè)市場(chǎng)普遍租金水平低，無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高額租金回報(bào)，因此專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)是不符合項(xiàng)目的?！锿顿Y者對(duì)大賣場(chǎng)的投資謹(jǐn)慎：美麗華、夏綠地、金豪庫(kù)均采用虛擬分割的銷售形式，但結(jié)果并不理想，說(shuō)明投資者對(duì)大賣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)持謹(jǐn)慎的態(tài)度?！锷虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)體量大：2005年起，安陽(yáng)一時(shí)間出現(xiàn)了10多萬(wàn)平方的商業(yè)樓盤，導(dǎo)致目前部分開發(fā)商在售樓時(shí)困難重重，市場(chǎng)的消化能力出現(xiàn)問(wèn)題?！锩媾R無(wú)競(jìng)爭(zhēng)局面：2006年安陽(yáng)的大型商業(yè)項(xiàng)目較少，除大華商貿(mào)城外，其余的項(xiàng)目均不構(gòu)成對(duì)本項(xiàng)目威脅，而大華商貿(mào)城無(wú)論其位置還是項(xiàng)目定位，未必對(duì)本項(xiàng)目有較大的沖擊?！飬^(qū)域發(fā)展的背景：安陽(yáng)市打造豫北區(qū)域中心城市，必然拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，而安陽(yáng)的商業(yè)也必將迎來(lái)黃金發(fā)展期?！锷虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力方面的欠缺，由于先前公司主要做住宅地產(chǎn)的開發(fā)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的整體運(yùn)作缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和模式，商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面能力不足，招商渠道不暢，這些都是存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。★商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重：近期開發(fā)的商業(yè)樓盤如：夏綠地、金豪庫(kù)、美麗華，無(wú)論從銷售還是到招商，運(yùn)營(yíng)狀況均不太理想，安陽(yáng)商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。安陽(yáng)市民對(duì)文峰中路購(gòu)物的第一概念是丹尼斯，而丹尼斯在西，項(xiàng)目在東，相對(duì)于地理優(yōu)勢(shì)而言，地理劣勢(shì)的影響力更大?！锖侠淼淖馐郾壤?xiàng)目高于60%的自有產(chǎn)權(quán)有利于自主經(jīng)營(yíng)和統(tǒng)一管理?！镎蠘I(yè)內(nèi)一流資源：項(xiàng)目將整合國(guó)內(nèi)一流的設(shè)計(jì)公司、營(yíng)銷公司及商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，專業(yè)的精英團(tuán)隊(duì)將全力打造安陽(yáng)商業(yè)新地標(biāo)?！镯?xiàng)目自身是一種綜合商業(yè)體：項(xiàng)目融休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物于一體，多業(yè)態(tài)的相互結(jié)合，使項(xiàng)目本身得到了充分的展現(xiàn)，使項(xiàng)目在最大可能的體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)外，并且能夠形成互補(bǔ)。項(xiàng)目的SWOT分析S：優(yōu)勢(shì)★地理優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處在安陽(yáng)市老城商圈內(nèi)，屬于核心區(qū)域，地理位置較好，周邊商業(yè)氛圍濃厚，東望安陽(yáng)新區(qū)，極具想象空間?？梢宰鳛榫幼∩虅?wù)使用，也可以與一層連接，作為茶樓、酒吧、KTV、足療、美容、健康主題餐廳等多種商業(yè)業(yè)態(tài)使用。二、三層由平府、六府、鐵拐府、林府、西府、洛陽(yáng)府、老府、娘娘府、儒字府來(lái)命名的主題館區(qū)構(gòu)成。 在臨文峰南北環(huán)路一層建筑以品牌專營(yíng)店為主，負(fù)一層下沉，其中靠近環(huán)路考慮拿出部分面積做車庫(kù)。體現(xiàn)文化氛圍和品位，與東廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)，打造為安陽(yáng)對(duì)外的窗口，成為最匯聚人流之處。安陽(yáng)老城文化之精粹“九府十八巷”將點(diǎn)綴在廣場(chǎng)之中，與袁家小宅、謝府、蕭曹廟、高閣寺等景點(diǎn)串聯(lián)起來(lái)，將此廣場(chǎng)打造為安陽(yáng)旅游新的景點(diǎn)，以此來(lái)帶動(dòng)地塊人氣，起到項(xiàng)目龍頭之作用，廣場(chǎng)地下一層可預(yù)留項(xiàng)目管線，擬引進(jìn)國(guó)際連鎖零售巨頭，如：家樂(lè)福、麥德龍等，同時(shí)廣場(chǎng)負(fù)一層設(shè)立現(xiàn)代化的影院和戲院，真正使該項(xiàng)目成為安陽(yáng)新的文化中心。b、項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)介：依據(jù)安陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)以及安陽(yáng)商業(yè)整體運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，項(xiàng)目的定位及規(guī)劃將避開大型商業(yè)中心目前銷售困難、返租風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)成本高等多種弊端，導(dǎo)入沿海城市的先進(jìn)理念，首創(chuàng)雙首層、雙中層、三廣場(chǎng)純現(xiàn)代商業(yè)概念建筑特色，作為新商業(yè)運(yùn)動(dòng)倡導(dǎo)者，項(xiàng)目創(chuàng)造以休閑娛樂(lè)為主，購(gòu)物餐飲互動(dòng)的第四代商業(yè)模式——Open Mall，締造全新的城市生活休閑中心。④實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)及消費(fèi)群體的細(xì)分，在消費(fèi)群體上挖掘最大市場(chǎng)空間，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。②要把項(xiàng)目放到安陽(yáng)市提出“打造區(qū)域性中心城市”的大背景下，把項(xiàng)目拔高到相當(dāng)?shù)母叨?，有一種“舍我其誰(shuí)”的大氣與霸氣?！?商務(wù)、居住定位通過(guò)對(duì)安陽(yáng)市的商業(yè)步行街及全國(guó)的步行街現(xiàn)狀來(lái)看，二層以上的商業(yè)的存活率相當(dāng)?shù)?，因此在?xiàng)目的定位中，獨(dú)辟蹊徑，大膽創(chuàng)新，引入“SOHO”的概念，將二、三層部分打造成商務(wù)別墅，在建筑設(shè)計(jì)中處理好與底層商業(yè)的關(guān)系，在這塊安陽(yáng)市最好的上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地上打造安陽(yáng)市的“頂級(jí)豪宅”，既具有商務(wù)功能，也具備居住功能，從而解決二、三層商業(yè)難做的局面?！?購(gòu)物定位通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)安陽(yáng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)消費(fèi)狀況的把握，在本項(xiàng)目中要弱化購(gòu)物的功能，商品定位以中低檔為主。風(fēng)味小吃以美食薈萃，價(jià)格低廉成為安陽(yáng)市民消費(fèi)的新熱點(diǎn)。并且在項(xiàng)目的地塊中，文峰北路已形成餐飲一條街的氛圍，金麒麟、大富川菜館、花園酒店等酒店經(jīng)營(yíng)火爆，因此該地塊具備餐飲的基礎(chǔ)。A區(qū)要把休閑的功能放在商業(yè)街區(qū)中，雕塑、噴水圓藝、微縮景觀、休閑椅等休閑設(shè)施，會(huì)讓人心曠神怡，在繁華的商業(yè)中體味“休閑”的意境；B區(qū)規(guī)劃為大型休閑廣場(chǎng)，將為安陽(yáng)市民提供工作之余放松的場(chǎng)所。于是，休閑作為一種新的消費(fèi)形式，帶動(dòng)了城市居民生活結(jié)構(gòu)，社會(huì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的及行為方式等系列變化。社會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，意味著休閑經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，或者說(shuō)休閑社會(huì)的來(lái)臨。其次，在B區(qū)規(guī)劃中有古城樓和城墻，加上廣場(chǎng)定期的民俗文化表演等系列文化活動(dòng)，都將成為吸引游客的亮點(diǎn)，從而使該地塊成為安陽(yáng)新的旅游景點(diǎn)，成為安陽(yáng)旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合的典范。另外，安陽(yáng)古城以彰德府命名將近有千年的歷史，蘊(yùn)含了豐富的文化內(nèi)涵，這些都決定了項(xiàng)目的定位首先是文化的功能，宣揚(yáng)安陽(yáng)文化名城，成為展示安陽(yáng)文化的一個(gè)重要窗口，且廣場(chǎng)負(fù)一層規(guī)劃引入現(xiàn)代化的電影院線和戲院，廣場(chǎng)上要定期舉辦具有地方特色的民俗文化表演，這些都將決定項(xiàng)目建成以后將成為安陽(yáng)市新的文化活動(dòng)中心，也從而帶旺地塊人氣，提升項(xiàng)目的品質(zhì)。項(xiàng)目總占地為101畝，其中寬為125米，長(zhǎng)為370米，商業(yè)總建筑面積約6萬(wàn)平方米，是一個(gè)集文化、旅游、休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)、居住于一體的“城市綜合體”，三大中心廣場(chǎng)、九大主題商業(yè)街、十八個(gè)消費(fèi)板塊的完善規(guī)劃，導(dǎo)入國(guó)際大都市的先進(jìn)理念，首創(chuàng)雙首層、雙中廳、三廣場(chǎng)純現(xiàn)代商業(yè)概念建筑特色，作為新商業(yè)運(yùn)動(dòng)倡導(dǎo)者，項(xiàng)目創(chuàng)造以休閑娛樂(lè)為主，購(gòu)物餐飲互動(dòng)的第四代商業(yè)模式，締造全新的城市生活休閑中心，將綜合品牌專賣店、美食城、酒吧、KTV、足療、迪吧、演藝吧、電影城、兒童娛樂(lè)城、體育休閑城、家居家飾、音樂(lè)藝術(shù)天地、文化書廊、音像制品、主題餐廳等融購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游、商務(wù)多功能為一體的城中之城。天時(shí)、地利、人和都決定了我們要將該產(chǎn)品打造成具有休閑性質(zhì)的“街鋪”商業(yè)形式。這種模式將成為21世紀(jì)商業(yè)的主流趨勢(shì)。而安陽(yáng)的街鋪由于自救能力強(qiáng)，租金價(jià)位是水漲船高。廣場(chǎng)是集客和景觀的關(guān)鍵。安陽(yáng)酒吧業(yè)不太發(fā)達(dá)，主要有：風(fēng)鈴酒吧等，表明安陽(yáng)年輕人消費(fèi)能力有限。足療館有：匯力、若石足道等，其余大多為低檔足療?！镄蓍e場(chǎng)所主要集中為大型洗浴中心和咖啡廳、茶樓，其中洗浴中心有：新天地、世紀(jì)莊園、維多利亞、龍士達(dá)、海藍(lán)春、在水一方等，客單價(jià)消費(fèi)在50—80左右。當(dāng)?shù)剌^為知名的娛樂(lè)場(chǎng)所有：快樂(lè)時(shí)光娛樂(lè)廣場(chǎng)、NO?！飱蕵?lè) 商業(yè)設(shè)施內(nèi)基本沒(méi)有娛樂(lè)場(chǎng)所，僅為兒童提供的攀爬類等場(chǎng)所也沒(méi)有，所有娛樂(lè)場(chǎng)所分布在較遠(yuǎn)商圈，DISCO舞廳較容易被當(dāng)?shù)啬贻p族群接受，較高收入的愿意去演藝大廳看表演，KTV相對(duì)比例較少，沒(méi)有全國(guó)知名的連鎖品牌。租金：一層80—100元/㎡/月；二層50元/㎡/月，負(fù)一層30元/㎡/月一層步行街路寬12米安陽(yáng)餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所市場(chǎng)分析★餐飲 基本集中在文峰南北街和解放路上，主要是大型餐飲店和小餐飲店的集合，分布不集中，餐飲消費(fèi)市場(chǎng)旺盛，基本滿座率較高，面積超過(guò)1000平方米的餐飲店有：金麒麟、燒鵝仔、喜相逢、全聚德、華蓮漁港、龍士達(dá)、百年香鍋、巴奴火鍋、臥龍、醒獅沙龍等，客單價(jià)消費(fèi)一般在50—100元左右。項(xiàng)目分析： 該項(xiàng)目由于沃爾瑪?shù)娜腭v將會(huì)帶來(lái)極旺的人氣，預(yù)計(jì)底層商鋪銷售將不存在問(wèn)題，并且沃爾瑪?shù)牡絹?lái)將會(huì)加劇安陽(yáng)零售業(yè)的洗牌，尤其是對(duì)安陽(yáng)的大型超市，將會(huì)受到極大的沖擊。h、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)位置：安陽(yáng)市紅旗路三八崗西南角開發(fā)商：深圳國(guó)際投資公司規(guī)模：總建筑面積為四萬(wàn)㎡結(jié)構(gòu)：地下一層為停車場(chǎng)，地上一層為精品百貨店，地上二、三層為沃爾瑪大賣場(chǎng)。銷售政策：商業(yè)頭三年包租，年回報(bào)率8%，五成十年按揭銷售價(jià)格：㎡ 二層為8000元/㎡，三層為5000—6000元/㎡ 四層、五層為3000元/㎡ 寫字樓售價(jià)為3500—4000元/㎡銷售情況：預(yù)計(jì)已銷售面積為30%租賃價(jià)格：一層：100元/㎡，二層：60元/㎡，三層：40元/㎡項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目操盤手法較為嫻熟，廣告攻勢(shì)兇悍，