【正文】 物業(yè)總值的40%，在具體實施中，股本金為1個億，主要用于購買土地款，物業(yè)總值的40%即2個億左右用于建設廣場各項投資，最終較為理想的結果是用1個億的股本金來控制價值3個億的物業(yè)，年均回報可達到1500到2000萬左右，由此可帶來穩(wěn)定的租金回報，有利于公司將此優(yōu)質資產(chǎn)打包在香港主板上市，從而拓寬公司融資渠道。第四部分：項目營銷策略一、項目賣點提煉因為該項目的市場定位為城市步行街，要想成功運作該項目，我們首先應將步行街本身研究透，步行街建設無疑已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和城市經(jīng)營中的一個重要的熱點。步行街以其功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光、商務等多種需要，而成為城市的窗口。步行街在大城市里興旺發(fā)達，根本的原因不再于步行街這一概念，而在于城市商業(yè)本身強大的輻射能力。步行街只是一種包裝，是一種形式，步行街的魅力最后表現(xiàn)依然是這個城市的核心競爭力和城市的吸引力。安陽這個城市的核心資源，或者說是核心競爭力依然是殷商文化和古城文化，因此我們這個步行街一定要打文化牌、旅游牌，把安陽的九府十八巷文化融入到項目中，把“彰德府”步行街塑造為濃縮安陽人文歷史的旅游景點，融會歷史文化之醇香，現(xiàn)代商業(yè)文明之風采，展示旅游文化新氣象，同時也開創(chuàng)安陽旅游房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)和城市運營之先河。綜上所述，“彰德府”項目賣點提煉為：● 把握城市，選擇安陽安陽是全國優(yōu)秀的旅游城市，有著歷史悠久的殷墟和聞名天下的人工天河“紅旗渠”。“殷墟”申報世界文化遺產(chǎn)的工作進一步加快，以旅游城市為主導的城市發(fā)展，將大大促進商貿(mào)及服務業(yè)的繁榮。同時國家對中西部地區(qū)的發(fā)展的政策進一步傾斜，安陽作為中部地區(qū)的橋頭堡，并且市委、市政府提出將安陽建設成為豫北區(qū)域性中心城市的發(fā)展思路，這些都是歷史性的發(fā)展機遇，將引領安陽整個城市的空間發(fā)展方向，使“彰德府”成為城市中最活躍的前景地帶?！?黃金商圈，絕版地段該項目地處安陽市中心黃金商圈，充足的人流量是項目的商業(yè)繁榮興旺的根源所在，并且該項目開發(fā)過后，近幾年內不會有第二個類似體量項目出現(xiàn)?！?對安陽商業(yè)重新洗牌本項目以特色的商業(yè)街區(qū)組成的商業(yè)空間，吻合了現(xiàn)代人希望體驗的消費心理特征：熱鬧、繁華、豐富、交往、表演，融購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光商務為一體，以功能齊全代表了商業(yè)新型業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢，改變了安陽目前商業(yè)同質化惡性競爭的局面，對安陽商業(yè)格局及業(yè)態(tài)進行重新洗牌?！?全新的街式商業(yè)空間規(guī)劃的商業(yè)街為線狀的建筑空間，由于交通方便，人流集中，商店能與大量的顧客直接接觸，二十四小時的不夜城有利于增加商家的營業(yè)額和商業(yè)利潤，將商業(yè)街設計為步行區(qū)，十分適宜于市民與旅游觀光者的采購、散步與閑談，大量的步行者將形成生機勃勃的景象，體現(xiàn)出商業(yè)的繁榮。● 綜合搭配，優(yōu)勢互補在商業(yè)街規(guī)劃設計中安排了主力店、臨街店鋪、廣場露天營業(yè)區(qū)及攤位等不同的商業(yè)空間，滿足不同業(yè)態(tài)的商業(yè)服務面積需要，也讓業(yè)主按自己的實力大小不同選擇，滿足更多的客戶進行經(jīng)營，使商業(yè)街更具有包容性，各種形式的經(jīng)營優(yōu)勢互補，互相促進，共同開創(chuàng)商業(yè)街的繁華。● 長街美景、包羅萬象項目建成后將是豫北地區(qū)第一長廊的商業(yè)文化步行街，按人造旅游景觀的標準及模式建設，融會東西方建筑特色，建筑高低錯落，形式流光溢彩，成為安陽又一旅游景點。并在“彰德府項目”的總主題下，分區(qū)推出“九府十八巷”主題館區(qū)、街區(qū)，并沿街形成一個藝術的長廊，廣場藝術品、雕塑、噴水園藝、微縮景觀，讓人心曠神怡，在喧囂的都市中尋找心靈的休憩。商業(yè)街將融觀光、購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、商務于一體，商品包羅萬象，服務內容豐富?！?雙街合璧，動靜相交本項目與安陽主要的商業(yè)街文峰中路并向而行，為商業(yè)步行街的規(guī)劃布局提供了交通與人流解決方案，使文峰中路成為商業(yè)的交通輔助道，車輛可行駛并停放在距離步行街最方便的地方，人們可就近進入逛街，創(chuàng)造商業(yè)街的人流、車流、貨流周轉順暢無阻的條件，保證商業(yè)街在未來形成強大聚集與輻射力?！?三大空間，升值無限一是本項目是安陽市政府舊城改造的重點項目，是城市發(fā)展的主導力量，并且拆遷力度空前，有著極大的價格上行空間，是為外在增值潛力；二是由于商業(yè)街的整體形象品牌形成，會使本項目物業(yè)的價值提升，是為內在增值前景；三是項目將是安陽近幾年開發(fā)的最大的商業(yè)地產(chǎn)項目，絕版之作將意味著有強勁升值空間?！?政企聯(lián)手，強力推進“彰德府”項目為安陽市重點工程，是培育安陽新的經(jīng)濟增長點，服務于安陽人民的重大舉措。為此，政府將給予大力支持，以協(xié)調各方面的工作，不僅關注項目的完美建設，更要促進商業(yè)街在建成后的旺場及可持續(xù)發(fā)展，對消費者有長久的吸引力。該項目由河南超越置業(yè)集團有限公司和香港投資公司合作開發(fā)，充分利用了企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的投資運營之專長，引入先進的規(guī)劃設計及商業(yè)街的運營理念，配合政府的政策扶持，從而達到政企聯(lián)手，強力推進該項目以完美運營的目的?！?統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建，一步到位該項目聘請高水平的規(guī)劃設計院進行規(guī)劃，進行功能的科學分區(qū)和建筑風格的統(tǒng)一管理，避免過去同類商業(yè)區(qū)雜亂無章的形象。整體的開發(fā)建設依照“先地下后地上，先配套后建設、先景觀后商業(yè)”的原則，將商業(yè)街一步建設到位?！罢玫赂鄙虡I(yè)文化步行街，則以現(xiàn)代商業(yè)的理念，尋求古今相映、中西合璧的最佳契合，以一街萬象的氣質顯示出文化的巨大包容性和與時俱進的綜合能力。走在商業(yè)步行街上，以九府十八巷主題商業(yè)街，點綴在其間的休閑廣場的組合變化，給人以節(jié)奏明快、步移景新的感覺，具備了更加豐富的內涵和全功能的復合主題，集旅游、商業(yè)、文化、休閑、購物、餐飲、娛樂、商務為一體的步行街區(qū)。繁華的步行街鑲嵌于千年古城之間，與人文歷史相映，這本身就凝聚了一種自然風采、人文情懷與現(xiàn)代物質文明三位一體的美，是對純粹的城市商業(yè)文化的一種超越。二、項目銷售策略組合銷售策略的推廣，就是火箭的推進器，起到了推進騰飛的作用。我們將利用安陽一切可以發(fā)揮的社會資源進行推進，并利用媒體進行擴大宣傳，通過活動樹立項目的形象，營造項目的銷售潛力。銷售策略的原則是“全民性參與 股份制合作 社會化運作”。真正掀起一場全民投資的熱潮，從而將項目迅速啟動，成為全城關注的焦點和亮點。（一）具體銷售策略● 業(yè)主俱樂部成立業(yè)主俱樂部，可以在開發(fā)商開發(fā)的項目中，首先獲得購買權。對商鋪的購買中，可以獲得一些優(yōu)惠政策，如購鋪時享受較大優(yōu)惠，對運營管理發(fā)表意見，購鋪者如果帶新客戶來享受獎勵政策等?！?成立業(yè)主運營管理基金會開發(fā)商在業(yè)主購鋪后，從購鋪款中抽取1—3%的資金作為運營管理的保證金。如果運營管理公司出現(xiàn)問題，可以聯(lián)名要求開發(fā)商換公司，或者退還保證金。借此模式來保證未來物業(yè)的升值，并提升項目和公司的形象?！?運營管理公司承諾發(fā)布會以新聞發(fā)布會的形式，商業(yè)運營管理公司與開發(fā)商簽訂協(xié)議，商業(yè)運營管理公司向外界承諾運營管理之規(guī)范，真正使投資者放心?！?搭建特許與加盟的平臺由運營管理公司特邀全國特許品牌商家，在“彰德府”步行街內設置分店，建立特許與加盟的平臺，也為眾多商家尋找更多更好的加盟項目，從而使商業(yè)街成為品牌薈萃的地方?！?帶租約銷售運營管理公司與商家聯(lián)系，確定租金，經(jīng)營時間等經(jīng)營細節(jié)問題，然后讓業(yè)主與商家聯(lián)系、洽談、簽約，確保商鋪能夠租出去，給業(yè)主以投資信心。● 專家論壇系列活動邀請政府領導、市場專家、經(jīng)營商戶、投資者等共同參與經(jīng)濟發(fā)展研討會，談論區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和項目的經(jīng)營等，提高項目在社會的價值和達到最快速的社會認同。（二）具體銷售方式● 一次性付款：一次性付款對資金的回籠，快速實現(xiàn)銷售收益均有積極作用。● 銀行按揭：銀行實行五成十年按揭貸款● 分期付款：根據(jù)工程的時間來約定付款● 先試后買：投資者可以試投資三年，三年后可買可退● 帶租約租售：由運營公司負責招商，然后帶租約銷售商鋪● 投資買房得利息：業(yè)主購鋪后由運營管理公司包租，由銀行作為擔保，保證利息按月兌現(xiàn)，從而利用銀行的信譽達到銷售之目的●出典方式：以出典的方式來達到資金在短期內回籠的目的，具體的銷售方式在實際操作過程中可以靈活掌握。 綜上所述，一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功必須由前期的市場調研定位、項目的規(guī)劃乃至后期的運營管理一系列嚴謹?shù)倪\作組成。在實際運作過程中，我們將本著“適度超前、符合現(xiàn)實”的原則，結合外腦，更多的是依靠內部的力量，自力更生，力爭將項目達造成安陽市又一新的亮點，同時也為集團贏得可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。37