德信早城房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-文庫(kù)吧資料
2025-04-29 02:28本頁(yè)面
【正文】 ，本案將把德信地靠學(xué)林小學(xué)、星河小學(xué)、下沙第一小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校擁有斷橋隔熱鋁合金窗、雙層中空玻璃、特拉塊墻體自保溫、擠塑板屋面保溫、24小時(shí)新風(fēng)系統(tǒng)、景觀水處理技術(shù)享有一卡通管理、防盜智能鎖、智能信報(bào)箱、緊急呼救按鈕、周邊防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、彩色可視對(duì)講、電子巡更管理技術(shù)Treasure：活性的財(cái)富臨近高沙商圈，下沙東部CBD，集購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、文化廣場(chǎng)、酒店式公寓等多種業(yè)態(tài)于一體大型城市綜合體——“萊蒙都會(huì)”。的所有戶(hù)型均擁有挑高陽(yáng)臺(tái)、闊景飄窗等多個(gè)大面積生長(zhǎng)(贈(zèng)送)空間，使得戶(hù)型的實(shí)際使用面積大大超出了戶(hù)型面積。 第一大特點(diǎn)，“極致布局”，即通過(guò)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟季謥?lái)實(shí)現(xiàn)有限戶(hù)型空間的最大程度利用；第二大特點(diǎn)，“可變空間”，即空間的功能不受限制，購(gòu)房者可以根據(jù)自身的需求，自主創(chuàng)意戶(hù)型空間；第三大特點(diǎn)，“生長(zhǎng)設(shè)計(jì)”，這也是德信全視角的立體幾何園林、內(nèi)外對(duì)流的景觀水系、可生長(zhǎng)變換的戶(hù)型空間、多元化的活力生活配套，每一個(gè)細(xì)節(jié)都詮釋著早城的‘活性’內(nèi)涵，使之與活力新城相融相息。（一）項(xiàng)目產(chǎn)品定位（1）總定位：Active City, Active Life（2）具體闡釋ACTIVE：Active活性的戶(hù)型Convenience活性的交通Treasure活性的財(cái)富Intelligent活性的智慧Vigorous活性的生活Ecological活性的環(huán)境德信?早城的概念設(shè)計(jì)：德信二、明確項(xiàng)目市場(chǎng)定位由于在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，德信?早城在宣傳中的重點(diǎn)，其實(shí)是不太統(tǒng)一的，這就會(huì)造成購(gòu)房者對(duì)早城的印象形成一定的沖擊，造成混亂，因此我們對(duì)早城的產(chǎn)品定位和形象定位做了一些修改，以及固化。他們逐漸離場(chǎng)，開(kāi)始拋售房產(chǎn)，這造成二手房?jī)r(jià)有所回落，另外有些人的投資方向轉(zhuǎn)向了酒店式公寓。外地投資客，例如來(lái)自溫州、寧波、東陽(yáng)的炒房客。本地投資客，例如來(lái)自杭州各城區(qū)，擁有較高收入的人群。（四）目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)分析對(duì)于主要客戶(hù)群，本地自住型首次購(gòu)房者而言：家庭結(jié)構(gòu)以13口人為主，以單身白領(lǐng)和新婚夫婦為主年齡在2535歲之間；擁有較高的學(xué)歷，受教育程度高；收入穩(wěn)定或事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展充滿(mǎn)活力與激情，熱衷科技，熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)，標(biāo)榜個(gè)性，崇尚獨(dú)特的生活方式；渴望有屬于自己的獨(dú)立空間追求優(yōu)質(zhì)、健康、時(shí)尚的生活環(huán)境；樂(lè)于接受新事物、新觀念，對(duì)新鮮事物多采取寬容的態(tài)度；渴望獲得更多的交往和聚會(huì)機(jī)會(huì)；他們傾向于購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型普通住宅，物業(yè)面積需求主要集中在60120㎡三房、四房；現(xiàn)階段將會(huì)持觀望態(tài)度，等待政策效果的顯現(xiàn)對(duì)于本地改善住房型購(gòu)房者而言：將綜合高率首付比例、利率、房?jī)r(jià)和預(yù)期收入之間的關(guān)系，從而量力而行，適度改善，有可能延后購(gòu)房計(jì)劃，也有可能購(gòu)買(mǎi)面積適中，價(jià)格能夠接受的房產(chǎn)，大戶(hù)型、高總價(jià)的房產(chǎn)需求將因此而下降。（三）目標(biāo)客戶(hù)群定位根據(jù)上面的分析，以及德信 兩房需求比例大幅上升，主力面積需求集中在90㎡；178。 以杭州本地為主，首置比例最大，改善型住房成主導(dǎo)，自住需求反彈；178。早城的影響主要是以下幾個(gè)方面178。 %占比成樓市主力購(gòu)房人群。178。 整體面積需求有下降趨勢(shì)，主力面積需求集中在90㎡178。178。178。 地段、%%成為意向購(gòu)房者最關(guān)注因素178。178。 意向購(gòu)房群體中，杭州本地為主，異地意向購(gòu)房者縮水半數(shù)以上178。 對(duì)未來(lái)樓市走勢(shì)充滿(mǎn)悲觀，接近半數(shù)的人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下降。 意向購(gòu)房者觀望氣氛濃郁、推遲購(gòu)房。 購(gòu)房積極性跌入歷史最低點(diǎn)。第三章 活性的定位——定位策略一、目標(biāo)市場(chǎng)分析根據(jù)現(xiàn)今的市場(chǎng)狀況，以及開(kāi)發(fā)商自身的情況，本文將以此確定目標(biāo)客戶(hù)群，并對(duì)其特點(diǎn)進(jìn)行分析。 開(kāi)發(fā)商回籠資金速度放緩；216。 潛在競(jìng)爭(zhēng)者強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，龍湖地產(chǎn)最近剛拍下8887三塊住宅用地與88號(hào)商業(yè)用地，龍湖地產(chǎn)作為一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司，將會(huì)對(duì)本案造成一定沖擊；216。 位于金沙湖周邊，金沙湖將會(huì)發(fā)展成未來(lái)世界級(jí)的都會(huì)中心湖區(qū)；216。 綠化率、容積率競(jìng)爭(zhēng)壓力大Opportunities(機(jī)會(huì))Threats（威脅）。 投資客的投資方向轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)或是酒店式公寓；216。 距離杭州市區(qū)較遠(yuǎn)；216。 交通設(shè)施尚未完善；216。 本案周邊雖有大量樓盤(pán)正在開(kāi)發(fā)，但本案在規(guī)模上處于優(yōu)勢(shì)216。 優(yōu)質(zhì)的教育配套；216。 臨近下沙大學(xué)城；216。 便捷的交通，臨近地鐵一號(hào)線(xiàn)下沙中心站，德勝快速路、下沙路直達(dá)杭州市中心，BB支4快速公交；216。第二章 活性的競(jìng)爭(zhēng)——項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目SWOT分析Strengths（優(yōu)勢(shì)）Weaknesses（劣勢(shì)）216。金沙湖板塊的自然環(huán)境偏向人造，同時(shí)也更偏向熱鬧一些；而東部臨江地區(qū)的自然環(huán)境較為得天獨(dú)厚，渾然天成，整體居住環(huán)境偏向靜謐些。結(jié)論四：從人文環(huán)境看，除了金隅但建議各個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部必須有應(yīng)急的醫(yī)療設(shè)備；文教與商業(yè)相差不大。各有優(yōu)勢(shì)。北:24號(hào)路。南:沿江大道。 金隅朗詩(shī)德勝快速路，以東銜接杭州繞城公路通達(dá)杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)及滬、甬、金華等地。兩大重點(diǎn)板塊代表項(xiàng)目比較分析之二項(xiàng)目地塊位置周邊配套交通狀況人文環(huán)境學(xué)林街與上沙北路交叉處①醫(yī)療:下沙醫(yī)院（三甲）、省東方醫(yī)院；②文教:緊鄰下沙大學(xué)城，學(xué)林小學(xué)、星河小學(xué)、下沙第一小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校；③商業(yè):農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（灣南農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、下沙綜合市場(chǎng)、高沙農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）/高檔酒店（希爾頓酒店（涉外五星）、下沙大酒店）地鐵1號(hào)線(xiàn)、德勝快速路、下沙路直達(dá)杭州市中心，BB支4快速公交“雙水岸、四公園”的生態(tài)環(huán)境；活性立體園林下沙 下沙區(qū)1號(hào)路和下沙路交叉口 ①醫(yī)療:下沙醫(yī)院、浙江省東方醫(yī)院、浙江省中醫(yī)院；②文教:南苑小學(xué),下沙幼兒園；③商業(yè):物美超市、新美商城、福雷德廣場(chǎng)、下沙商貿(mào)城、都尚商場(chǎng)、高沙商業(yè)街 /銀行:交通銀行、工商銀行、杭州州商業(yè)銀行等地鐵1號(hào)線(xiàn)金沙湖景區(qū)、城市公共綠地。結(jié)論四：從價(jià)格方面看，除了金隅因?yàn)榫G化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。如果要從中獲取優(yōu)勢(shì)，戶(hù)型起到了重要的作用。這也說(shuō)明了早城介于這兩者之間，發(fā)展空間不錯(cuò)。國(guó)際街區(qū)規(guī)模較大，,。觀瀾時(shí)代70普通住宅,別墅,高層,排屋別墅1700022000兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)90－18030比較結(jié)論分析之一：結(jié)論一：從項(xiàng)目占地面積和開(kāi)發(fā)面積來(lái)看，金隅配套設(shè)施大堂式入口、高雅壁球館、露天游泳池、斯諾克桌球館、瑜伽體驗(yàn)館、高檔健身中心、室外羽毛球場(chǎng)科技應(yīng)用斷橋隔熱鋁合金窗、雙層中空玻璃、特拉塊墻體自保溫、擠塑板屋面保溫、24小時(shí)新風(fēng)系統(tǒng)、景觀水處理技術(shù)智能設(shè)施一卡通管理、防盜智能鎖、智能信報(bào)箱、緊急呼救按鈕、周邊防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、彩色可視對(duì)講、電子巡更管理教育配套學(xué)林小學(xué)、星河小學(xué)、下沙第一小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校醫(yī)療設(shè)施下沙醫(yī)院（三甲）、省東方醫(yī)院；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)灣南農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、下沙綜合市場(chǎng)、高沙農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)高檔酒店希爾頓酒店（涉外五星）、下沙大酒店交通狀況地鐵1號(hào)線(xiàn)、德勝快速路、下沙路直達(dá)杭州市中心，BB支4快速公交（二）下沙房地產(chǎn)兩大重點(diǎn)板塊狀況分析重點(diǎn)板塊市場(chǎng)概況板塊構(gòu)成規(guī)劃定位發(fā)展態(tài)勢(shì)金沙湖板塊①位于下沙新城中心區(qū)核心區(qū)域,是一個(gè)未來(lái)集五星級(jí)酒店、國(guó)際
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