德信早城房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 從孩子出生到升大學(xué)一站式服務(wù)。（二）傳播策略以公關(guān)活動(dòng)做為主要手段，開展項(xiàng)目傳播，并配合以硬廣告、軟性廣告進(jìn)行宣傳，以廣告?zhèn)鞑橹鹘Y(jié)合軟性廣告的作用，廣告?zhèn)鞑ヒ宰》繋?lái)活性的生活體驗(yàn)作為主要賣點(diǎn)，根據(jù)銷售階段進(jìn)行相應(yīng)媒介選擇和投放力度，軟性廣告則利用新聞熱點(diǎn)，在媒體進(jìn)行炒作，著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的活性的特色，銷售的火爆程度，以及項(xiàng)目投資升值潛力等，起到造勢(shì)效果，提高知名度，促銷最終銷售。（二）具體傳播計(jì)劃及預(yù)算傳播計(jì)劃概況營(yíng)銷階段時(shí)間類型費(fèi)用（約萬(wàn)元）主題媒體及備注鞏固蓄水期2010年6月報(bào)紙15德信?早城開啟活性人生今日早報(bào)等/整版軟文10尋找杭州另一個(gè)“西湖”；德信?早城開啟活性人生；是什么讓早城成為投資的熱點(diǎn)等主流紙媒：錢江晚報(bào)、今日早報(bào)、《浙商》等網(wǎng)絡(luò)8尋找杭州另一個(gè)“西湖”；德信?早城開啟活性人生；是什么讓早城成為投資的熱點(diǎn)等搜房網(wǎng)等，全年套餐，按月分解電臺(tái)8尋找杭州另一個(gè)“西湖”；德信?早城開啟活性人生；是什么讓早城成為投資的熱點(diǎn)杭州交通經(jīng)濟(jì)廣播等公關(guān)活動(dòng)15下沙金沙湖區(qū)域規(guī)劃研討會(huì)主流紙媒：錢江晚報(bào)、今日早報(bào)、《浙商》等公關(guān)活動(dòng)10杭州壁球高手比賽活動(dòng)項(xiàng)目所在地搭建2010年67月公關(guān)活動(dòng)15《尋找未來(lái)的金沙湖》攝影大賽征稿今日早報(bào)，焦點(diǎn)網(wǎng)等2010年6月不可預(yù)計(jì)費(fèi)用5合計(jì)86（三）公關(guān)活動(dòng)細(xì)則下沙金沙湖區(qū)域規(guī)劃研討會(huì)活動(dòng)目的：在政府官員發(fā)表講話和大量軟性廣告廣告發(fā)布以后，借輿論進(jìn)行熱炒，將金沙湖區(qū)域概念推向高潮，提高金沙湖板塊的知名度和美譽(yù)度，為四期銷售做鋪墊。八、參賽規(guī)則 ：1．參賽作品彩色、黑白均可。6．本次比賽不收任何費(fèi)用，活動(dòng)所有來(lái)稿恕不退還。）3．參賽作品發(fā)送后36小時(shí)內(nèi)，將以郵件回復(fù)的形式通知您報(bào)名成功，如時(shí)間過后仍沒有收到。傳播策略：在引導(dǎo)期充分造勢(shì)和蓄積人氣的前提下，以硬廣告、軟性廣告做為主要手段，開展項(xiàng)目傳播，進(jìn)行宣傳及強(qiáng)化整體形象，同時(shí)配合公關(guān)活動(dòng)以利用正式公開的契機(jī)，以多角度、全方位的媒體宣傳，營(yíng)造開盤熱烈氣氛，吸引目標(biāo)及潛在客戶至現(xiàn)場(chǎng)，在引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的同時(shí)引爆銷售熱潮。隨著銀行對(duì)購(gòu)房貸款的“收緊銀根”，此時(shí)開發(fā)商犧牲部分利益而拋出低首付的橄欖枝，對(duì)于某些購(gòu)房者，尤其是上班不久積蓄不多的年輕族當(dāng)然頗具吸引力。（五）入市前印刷品的設(shè)計(jì)制作準(zhǔn)備購(gòu)房須知、詳細(xì)價(jià)格表、銷售控制表、樓書、宣傳海報(bào)、折頁(yè)、認(rèn)購(gòu)書、正式合同、交房標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理公約。其余小則送物業(yè)費(fèi)、中央空調(diào)、全套櫥柜，大則送車庫(kù)、衛(wèi)生間、小汽車。房交會(huì)期間存2萬(wàn)的客戶在風(fēng)雅樂府19樓開盤當(dāng)天選到房源并購(gòu)買車位，可享受抵2萬(wàn)元房款，抵三萬(wàn)元車位款；如開盤當(dāng)天選到房源但未購(gòu)買車位的，可享受抵3萬(wàn)元房款。2．大賽總評(píng)：大展總評(píng)將在初選入圍的作品中展開，初選入圍作品將進(jìn)行為期10天的集中展示與網(wǎng)絡(luò)投票，同時(shí)接受權(quán)威專家評(píng)審團(tuán)的專業(yè)評(píng)審，網(wǎng)絡(luò)投票權(quán)重與專業(yè)評(píng)審權(quán)重按照4：6的比例進(jìn)行匯總，專業(yè)評(píng)審將會(huì)根據(jù)作品的整體畫面效果、主題體現(xiàn)、作品意境和文字簡(jiǎn)介等方面進(jìn)行專業(yè)、公正的綜合評(píng)判，最終公平、公正、公開產(chǎn)生各項(xiàng)結(jié)果。主辦方對(duì)本次大賽所有內(nèi)容擁有最終解釋權(quán)，所有參賽作者均被視為同意本大賽規(guī)則及其他參賽要求。3．每個(gè)參賽選手可上傳多幅作品，但每個(gè)主題作品最多上傳數(shù)量不得超過5幅。友情提示：以上題材可以采用系列組照，從城市變遷、新舊對(duì)比的角度表現(xiàn)作品主題，可配文字（500字以內(nèi)）加以說(shuō)明。預(yù)期費(fèi)用總預(yù)算為：按124000平方米的總建筑面積計(jì)算，可售面積約為100000平方米，則廣告費(fèi)用項(xiàng)目總投入為（40000㎡17000元/㎡+60000㎡15000元/㎡） 2%=3160萬(wàn)元）。早城活性的概念加以深化，以更加具體的形象向消費(fèi)者宣傳，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，保證項(xiàng)目的成功銷售。Active：活性的戶型“由內(nèi)而外，全方位生長(zhǎng)的戶型空間”。此次宏觀政策的調(diào)整最受影響的就是外地投資客，其主要的影響是融資方面的困難。例如在下沙就讀的有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的學(xué)生（由父母為子女購(gòu)買）、在杭州企事業(yè)單位工作的年輕白領(lǐng)、高教園區(qū)的教師、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、SOHO人。 購(gòu)房者的積極性下降，意向購(gòu)房者觀望氣氛濃郁、推遲購(gòu)房；178。 兩房需求比例大幅上升，%178。 新政抑制多次置業(yè)，%的比例居榜首。（一）購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)和需求變化根據(jù)新浪地產(chǎn)2010年5月發(fā)布的杭州住宅市場(chǎng)需求白皮書 ，以下是購(gòu)房者心態(tài)和需求的由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策而產(chǎn)生的變化：178。216。 與周邊其他地產(chǎn)板塊優(yōu)勢(shì)趨同；216。 位于下沙CBD中心區(qū)域；216。結(jié)論二：從周邊配套看，醫(yī)療這塊大體都差水多，除了實(shí)際距離的區(qū)別。國(guó)際街區(qū)杭州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)6號(hào)大街和27號(hào)大街交匯處①醫(yī)療：邵逸夫下沙醫(yī)院、省東方醫(yī)院、新城醫(yī)院；②文教：景園幼兒園、天天幼兒園、文海小學(xué)、下沙中心小學(xué)、下沙中學(xué)、杭四中下沙校區(qū)、浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院、浙江工商大學(xué)等；③商業(yè)：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、杭州商業(yè)銀行、交通銀行等K40K3K2K22K38K2校1線、B1等朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)東臨錢塘江景觀帶和沿江景觀大道，擁有天賦恩寵的一線江景稀缺資源，以體現(xiàn)錢塘文化為規(guī)劃根本，獨(dú)到的設(shè)計(jì)規(guī)劃，觀景視野無(wú)阻擋，壯闊江景盡收眼底。總體相較而言，早城在這塊的競(jìng)爭(zhēng)壓力還是較大的。觀瀾時(shí)代和朗詩(shī)2004年被日本貿(mào)易振興機(jī)構(gòu)評(píng)為中國(guó)75個(gè)城市開發(fā)區(qū)投資環(huán)境最佳開發(fā)區(qū)。據(jù)《青年時(shí)報(bào)》前段時(shí)間的報(bào)道 “新國(guó)十條”出臺(tái)次日，杭州多家銀行迅速反應(yīng)，相繼表態(tài)要執(zhí)行國(guó)務(wù)院剛出臺(tái)的房貸新政。杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月上旬，杭州主城區(qū)共成交商品房563套，日均成交僅56套，其中，單日成交在100套以上的僅有1天，50套以下的倒有4天，基本延續(xù)4月下旬以來(lái)的低迷行情。上市：除上海外多數(shù)城市新增上市量明顯低于去年同期2009年110月，重點(diǎn)城市中除上海外，各城市新上市均低于去年同期，其中北京降幅最明顯，%，杭州、深圳、武漢等城市累計(jì)同比降幅均近30%。2009年110月，%%，延續(xù)2009年以來(lái)的逐月回升勢(shì)頭，%%仍有較大差距，亦低于2008年全年水平。2009年110月，%%，%%，規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高，其中銷售額已超過2007年全年。與2009年1月相比，深圳、北京、廈門、南昌等9個(gè)城市住宅成交均價(jià)漲幅超過30%。（二）對(duì)購(gòu)房的消費(fèi)者而言（1）如果房?jī)r(jià)預(yù)期要下跌，那么雖然政策上的首付要求有所提高，但實(shí)際購(gòu)房的成本是降低的；（2）仍處于弱勢(shì)地位。三、項(xiàng)目所屬區(qū)域分析（一）下沙概況杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱杭州開發(fā)區(qū)）是1993年4月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，目前建成區(qū)34平方公里，轄區(qū)人口20萬(wàn)。配套設(shè)施大堂式入口、高雅壁球館、露天游泳池、斯諾克桌球館、瑜伽體驗(yàn)館、高檔健身中心、室外羽毛球場(chǎng)科技應(yīng)用斷橋隔熱鋁合金窗、雙層中空玻璃、特拉塊墻體自保溫、擠塑板屋面保溫、24小時(shí)新風(fēng)系統(tǒng)、景觀水處理技術(shù)智能設(shè)施一卡通管理、防盜智能鎖、智能信報(bào)箱、緊急呼救按鈕、周邊防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、彩色可視對(duì)講、電子巡更管理教育配套學(xué)林小學(xué)、星河小學(xué)、下沙第一小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校醫(yī)療設(shè)施下沙醫(yī)院（三甲）、省東方醫(yī)院；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)灣南農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、下沙綜合市場(chǎng)、高沙農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)高檔酒店希爾頓酒店（涉外五星）、下沙大酒店
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