【正文】 主力店面積需要獨立結構和單獨處理外，大多數(shù)商鋪的單元面積設計一般情況下是在設定好一定的標準基礎上，根據(jù)客戶的需要來分割相應的單元面積。4． 步行街建議：在商業(yè)空間步行化的規(guī)劃思路下，“紫薇之家”將由四條主干步行街貫穿（在原有基礎上，建議增加一條南北走向的步行街廊道）。3． 人流的交通動線組織建議：人流、客流決定商戶的銷售額，人流組織的一大原則就是讓人流要經過盡量多的門店而且又不能將距離拉得太長。我們在對各商鋪位置布局進行規(guī)劃時，應充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點”對組織人流所發(fā)揮的作用。 主體建筑建議：賣場的私家車停車場移至賣場后面，BUS、TAXI停車場置于賣場前面廣場，以解決組團之間交通重復和廣場擁擠的問題，最大限度合理分配空間；部分建筑前移；將圓形的中廳移至兩面端頭以突出強調；建議將組團間交通道改造為中庭，作為景觀步行街的一部分，以增強組團間整體性和作為促銷中心；另考慮到西萬路高新企業(yè)集群一方人流到達的問題，建議設地下通道，通道設兩處出口，一處位于“紫薇之家”1F，一處位于外廣場（此處出口應注意與外部景觀的融合，建議使之成為景觀的一部分）；增設貫穿2個組團的室內環(huán)形步行街，增加景觀和臨街鋪面的數(shù)量；并且該步行街也將與后期的“紫薇MALL”建立整體動線聯(lián)系；景觀、天橋、步行街使“紫薇之家”與“紫薇NALL”保持整體性；考慮在外立面向客戶提供一定的廣告位，增強商業(yè)氣氛和增加收益；建議在入口處外立面設置大型液晶顯示屏作為廣告位，既解決廣告位問題，又避免了廣告過濫，同時動態(tài)的影音廣告也較靜態(tài)平面廣告有更好的視覺效果；考慮地標建筑的設置，建議在入口設置顯要的豎向小品構筑物及旗桿；z) 尖角及鋸齒形外觀通常意味“危險”和“不舒服”，順暢、弧型的造型通常被用以鼓勵，吸引消費，且后者空間利用率大于前者，建議外觀方面重新考慮尖角造型； 252。我們在現(xiàn)有設計稿件基礎上，在建筑設計方面作如下建議。n “特色零售商店”調整為“香港名店廊”；“香港名店廊”的稱呼簡單明了、清晰地向消費者告知了組團所經營商品的性質，具有上口、易記憶的特點。n “家居廣場”調整為“溫馨家天下”；努力營造溫馨的氛圍，既拉近與消費者之間的距離，增強品牌的親和力，又表現(xiàn)出商品齊全的特點。自己造家”“建材精品一網打盡”“原汁原味港島名店中心” 核心點確立至此，我們根據(jù)對“紫薇之家”的定位及定位的內涵，根據(jù)USP的主張，在打造一些特色主題之后，營造相應的核心點予以支撐：一、組團主題名稱建議 鑒于“紫薇之家”現(xiàn)有組團名稱“建材廣場”、“家居廣場”、“特色零售商店”存在過于平凡、記憶度低等問題，與賣場品牌形象不太相符，為更貼切地表現(xiàn)組團特色，我們認為應對組團主題名稱進行調整并作出建議如下：n “建材廣場”調整為“建材精品印象館”；強調“紫薇之家”建材組團顛覆傳統(tǒng)業(yè)態(tài)堆碼式、開敞式陳列為主的展示模式，導入實景印象展示廳的全新模式。所以，“紫薇之家”的人流和消費客流，需要依靠一些獨特的元素/功能進行引導。整體規(guī)劃布局建議鑒于“建材廣場”作為貴公司物流體系的環(huán)節(jié)， 建議貴司考慮將“家居廣場”組團與“建材廣場”組團在建筑規(guī)劃上對調，使“家居廣場”組團更靠近丈八公路，增加人流。樓 層主 題功 能 組 合1香港名店廊香港特色名品店鋪、步行街景觀2香港特色名品店鋪、步行街景觀 銅鑼灣名店坊室內步行街↓ 注： 所謂名店廊的香港特色商品主要指：x) 零關稅協(xié)議中涉及的香港知名品牌商品，如服裝、鐘表、珠寶、化妝品等；可以零關稅為賣點，訴求“更便宜的香港名牌”來吸引客源；y) 香港知名藝人、名人等自己開設的店鋪；以香港名人，尤其是知名藝人自開店為主力店的組成，可以發(fā)揮以下的效果：店鋪的經營者本身就是一個巨大的噱頭；經營者為了替自己的店鋪做宣傳推廣，勢必會邀請同為名人的友人捧場助興，這將又是良好的賣點；開發(fā)商以優(yōu)惠的條件招睞這些店鋪，雖然犧牲一部分收益，但卻節(jié)省了宣傳費用；其它香港特色名品及服務提供。 特色商鋪以香港“購物天堂”的商業(yè)風情為背景，打造原汁原味的港島室內商業(yè)步行街，建議本項目室內步行街可參照香港某一室內商業(yè)步行街實景打造。3F服務中心紫薇大賣場辦公室、供應鏈聯(lián)盟商辦公室、多功能大廳會議室、多功能小廳會議室，辦公區(qū)域提供酒店寫字間式服務標準。如：板材、石材、涂料、門窗、鐵藝、吊頂材料、水暖管件、不銹鋼、電工電料、工藝玻璃等。樓 層主題功 能 組 合1F我愛廚房以整體廚房樣板展示廚具專區(qū)為主；家清源以展示衛(wèi)浴潔具專區(qū)為主；燈火輝煌燈飾展示專區(qū)設計沙龍邀知名家裝設計公司設常年設計室休閑設施特色景觀休閑步行街，以水吧、書吧穿插其間，點綴步行街的休閑性。與家居組團共同打造家居、房地產、裝璜“三位一體”跨行業(yè)聯(lián)合的經營模式。 建材廣場鑒于建材商品的特殊性和以批發(fā)為主的特點，以及周邊地塊今后的發(fā)展方向。5F樂翻天休閑、娛樂主力店、景觀。DIY雅趣與其他家居小飾品相融合的以“DIY”為主題的展區(qū)和互動體驗區(qū)。木の物語以紅木家具專區(qū)為主的特色展區(qū)。休閑設施情調咖啡/西餐廳。海外風潮以歐美等外埠現(xiàn)代風情的進口家具為主的特色展區(qū)。未來之光與室內特色景觀步行街相結合，做未來家居商品發(fā)展趨勢的“概念家居商品”展示，與世界家居文明發(fā)展史的展示融為一體。倉庫、室內停車位。通過科學的區(qū)分與導購，使消費者在體驗穿越時空般的家居文化的同時，也可以直奔主題，找到至愛，輕松地實現(xiàn)家居風格一體化、家居高品位的夢想。 家居廣場以品牌和風格為主要劃分標準，綜合考慮品類、用途、產地等劃分標準，采取“風格分館經營”的劃分方略。在“紫薇之家”的業(yè)態(tài)功能定位方面，鑒于“紫薇之家”（尤其家居組團）在銷售/展示的商品品類、功能、品牌上的多樣性，我們認為簡單劃一的劃分標準顯然不能很好地實現(xiàn)展示和人流動線疏導的目標，因此我們建議考慮按商品的品類、品牌、功能、風格等不同劃分標準有機地綜合，設定科學合理的劃分標準。因此，我們在這里將依此對三部分進行功能界定、主題構思。252。因此，我們將“紫薇之家”的品牌形象及功能定位為集主題購物、餐飲、娛樂、休閑、景觀于一體，時尚家居、建材產品的購物公園。 “特”u) 經營產品特色化——在招商時，強調經營商品檔次（以國內外知名品牌店或經營商為主）的同時，更應著眼于引入一些尚未進入西安市場的名牌商家。定期統(tǒng)一組織整個專業(yè)市場的經營，舉辦全場促銷和推廣活動。t) 運作方式新—— 對經營商提供適度的廣告支持。r) 硬件設施新—— 布局合理、功能區(qū)域清晰明確，貨物裝卸方便，購物環(huán)境舒適優(yōu)雅?！靶隆?q) 經營理念新—— 經營思路是即要體現(xiàn)經營主體的“一站式”，又要融入休閑購物的“公園化”。o) 管理者專業(yè)，引入專業(yè)的經營管理機構，建立產品質量監(jiān)督機制，防止假冒偽劣和競爭無序。在產品的組合上，應考慮到在客戶購買時產品與產品之間的互動性。m) 相關商品與服務的“一站式”專業(yè)賣場。 目標消費人群消費心理/行為鑒于“紫薇之家”所定位的核心目標消費群體（25—55歲）是講求生活品質和格調的城市中高收入人群或家庭，屬于城市人口的少數(shù)群體或小資階層，此類消費人群在選擇是否到某一購物場所購物時，通常呈現(xiàn)出以下特點：n 注重該場所銷售商品的品質、品牌、款式等；n 在商品價格方面的關注程度相對較低；n 講求生活品味的該群體對“一站式購物”的要求，較中低收入人群更加迫切；n 希望到環(huán)境優(yōu)雅、配套設施齊全的場所購物；n 服務的細致、周到與否，是其比較關鍵的因素；n 會考慮到達是否方便以及停車位的問題；n 該場所能提供的附加服務越多，對其吸引力越大；由此可見，針對該部分消費群的需求，我們建議投其所好，在環(huán)境和輔助功能方面下工夫。 建筑規(guī)劃設計存在的問題在對建筑規(guī)劃設計稿進行分析的過程中，發(fā)現(xiàn)存在以下幾方面的問題：中廳的位置不利于達到宣傳和吸納人流的作用；由于建材廣場與家居廣場之間預留的交通道，造成2個組團之間的割裂，整體性降低；缺乏一條直接貫穿建材廣場與家居廣場的步行街廊道；賣場外立面廣告位的預留與建筑外立面設計的融合問題；建筑的整體設計風格趨于平淡，起不到建筑設計的地標性效果；整個建筑與西面（西萬路西側）、北面（丈八東路北側），沒有地下通道的連接，造成交通道對人流道的隔斷；因此，在進行設計概念定位時不應拘泥于現(xiàn)有設計稿，應當進行有效的改進。如果僅僅只是單純地按照業(yè)態(tài)和商品品類進行功能劃分，很可能造成這樣的情況：j) 賣場在經營風格上，顯得比較突兀、不和諧；k) 人流、客流偏向“非特定目的消費”行為一方的流動，仍然不能起到拉動賣場整體人氣的作用；因此，在功能定位時，應充分考慮附屬業(yè)態(tài)的選擇和各業(yè)態(tài)的融合性問題。因此，未來的經營過程中，在一定程度上前者需要依靠后者來拉動賣場的人氣。 業(yè)態(tài)組合的問題規(guī)劃中的“紫薇之家”將主要存在四大業(yè)態(tài)組合：中高檔家居用品、建材產品、特色零售商店賣品或服務以及休閑、餐飲、娛樂等輔助服務功能。核心競爭力集購物、特色景觀、休閑、娛樂、餐飲于一體的新型公園式專業(yè)賣場模式；更細致、更周到的VIP服務；功能定位部分在完成“紫薇之家”的品牌定位，并賦予其充實的內涵之后，還需要具體功能的支撐，否則，只能是一具徒有其名的空殼。2紫薇家故事購物公園“紫薇”品牌襯托，“家故事”滲入人文元素，“購物公園”突出購物場所娛樂休閑性。值得注意的是品牌優(yōu)勢、經營模式優(yōu)勢和輔助功能優(yōu)勢：品牌優(yōu)勢是天然的差異化；經營模式的新穎性是典型的差異化表現(xiàn)；輔助功能的優(yōu)勢屬于產品附加值范疇，而這恰恰是最容易形成差異化的領域；另外，招商引入西安市場尚缺的名牌產品或精品主力店形成的差異化；至此，我們可以這樣來看：“紫薇之家”是在“紫薇”強大品牌的支撐下，具備其他同業(yè)競爭者所不具備的集主題購物、休閑、餐飲、娛樂等一站式消費服務功能于一體，家居、建材主題產品的公園式專業(yè)賣場。3． “紫薇之家”在同類業(yè)態(tài)中具有哪些足以形成差異化的優(yōu)勢根據(jù)前面的SWOT分析，我們可以清楚地看到“紫薇之家”在業(yè)態(tài)競爭中具有的優(yōu)勢。短期目標(招商/租賃)足夠數(shù)量的主力店及其他商家入駐賣場。因此，我們建議“紫薇之家”的具體營銷目標定位為：遠期目標(品牌樹立/經營)西安市乃至整個西部地區(qū)最具品牌效應的大型多功能家居、建材專業(yè)賣場。優(yōu)點：a) 雖然降低了有效營業(yè)面積最大可租、可售性，但是可以將一部分面積充分利用進行景觀、附屬設施的建設，改善了賣場環(huán)境，提高整體的檔次；b) 賣場購物環(huán)境和品牌形象的提升會對招商，尤其是名品的招商起到促進作用；c) 賣場整體形象、檔次的提升，為抬高租金單價帶來了可能性；d) 良好的賣場環(huán)境對吸引人流、客流量也是有幫助的；缺點：e) 在以形象、環(huán)境、檔次的營造來抬高單位租金時，其抬高的額度仍具有有限性和不確定性；f) 如果租金過高，仍然會對招商帶來難度；通過對上述兩種方式的分析，我們建議采取第2種方式，優(yōu)化賣場景觀環(huán)境，提高賣場整體形象，確立競爭優(yōu)勢。優(yōu)點：a) 通過增加商鋪出租或出售面積與店鋪數(shù)量，從而增加租金或銷售收入總量；（這必須以全部或絕大多數(shù)店鋪能成功出租或出售為前提。 物業(yè)管理經營收益，如：停車場收入、商業(yè)促銷活動的場地出租收益等；將以上收益加以比較，我們會發(fā)現(xiàn)“可營業(yè)面積租賃或產權銷售所獲取的租金與銷售收益”是整個“紫薇之家”的主要收入來源，是對“紫薇之家”經營管理影響最大的因素。 廣告位出租面積所獲取的廣告收益；252。 “質量”與“數(shù)量”的選擇投資的最終目的就是實現(xiàn)收益最大化，但獲取收益的方式及途徑是多種多樣的，“紫薇之家”的收益主要來源于以下4個方面：252。品牌定位部分1． “紫薇之家”定位之前所面臨的選擇在對“紫薇之家”進行定位之前，將面臨一個方向性問題的選擇，這會直接影響到定位的