【正文】 資源共享 ) 第 24 頁 共 41 頁 —— —— —— —— 商商 鋪鋪 投投 資資 的的 關(guān)關(guān) 注注 因因 素素 —— —— ———— 商鋪投資有其自身特殊性，它對地段的要求達到了極其苛刻的程度。因此景觀的設(shè)置比較重要并應(yīng)給其留出足夠的休憩空間； 兼具“未來之光”的展示功能，常年將國際最新家居潮流以“概念商品”的形式進行展出和感受，使消費者親身體驗到家居文明的發(fā)展； 貫穿組團的人造溪流，溪流上方鋪設(shè)強化玻璃地板，作為休閑吧地板； 溪流兩旁栽種椰子樹、棕櫚樹等高大熱帶植物； 現(xiàn)場小舞臺，專人現(xiàn)場演奏 /演唱，符合目標消費者對情調(diào)的需求，不僅吸引人流，也可成為一個家居廣場的休閑吧，作為商家與重要客戶的洽談場所，輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功；并且這種細節(jié)上的考慮還體現(xiàn)了“紫薇之家”細致、周到的 VIP 服務(wù)風格； 休閑吧使用的桌椅等家具均使用賣場所經(jīng)營的商品，并以一定的方式對消費者進行告知，使休閑吧也具備大展示場的功效； “紫薇之家”因其經(jīng)營項目及相應(yīng)消費行為的特點，使其不可能如后期所經(jīng)營的快速消費品等類項目的組團那樣人流如織，這也為設(shè)置休閑吧等設(shè)施提供了條件； 該區(qū)域可考慮向參與展示的商家收取費用； ? 餐飲、娛樂店鋪： ? 引進各類主力店，依靠主力店自身的特色和號召力吸引人流。 體驗 個性家裝實景體驗，休閑娛樂設(shè)施 香港名店廊 特 色 商 品下 的 港 島風情 實景打造的港味風情步行街 以上主題的設(shè)計是基于目標消費群體的消費心理、行為特點，以及在實際經(jīng)營中實用性的考慮而形成的，具有相當?shù)目尚行裕? “溫馨步行街景觀設(shè)計的具體為： 組團 主題 景觀內(nèi)容 家居廣場 休閑 amp。 柱距與商鋪單元面寬有著直接的關(guān)系，因此根據(jù)本項目的柱距標準 15m 15m，我們將商鋪的開間、進深、面積劃分為如下標準： 開間 進深 面積 開間 進深 面積 5 m 10 m 50 ㎡ 7． 5 m 15 m 112． 5 ㎡ 15 m 75 ㎡ 22． 5 m 168． 75 ㎡ 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 41 頁 20 m 100 ㎡ 30 m 225 ㎡ 15 m 30 m 450 ㎡ 45 m 675 ㎡ 60 m 900 ㎡ 6．景觀設(shè)計建議： 商鋪展示效果：賣場店鋪采用全透明化展示功能設(shè)計，店鋪的格局設(shè)計應(yīng)以適合展示為目的，導(dǎo)入“天天展銷會”的理念； 特色景觀步行街：首層開辟貫穿建材與家居二大組團（步行街全長大約 235M，建材超市長約 105M 家居廣場長約 135M，寬 10— 12M）之間的特色景觀步行街，達到既保持組團之間連貫性，又提供特色景觀展示空間的效果。 5． 商鋪的單元面積規(guī)劃設(shè)計建議： 除主力店面積需要獨立結(jié)構(gòu)和單獨處理外，大多數(shù)商鋪的單元面積設(shè)計一般情況下是在設(shè)定好一定的標準基礎(chǔ)上，根據(jù)客戶的需要來分割相應(yīng)的單 元面積。 4． 步行街建議： 在商業(yè)空間步行化的規(guī)劃思路下，“紫薇之家”將由四條主干步行街貫穿（在原有基礎(chǔ)上，建議增加一條南北走向的步行街廊道）。 3． 人流的交通動線組織建議： 人流、客流決定商戶的銷售額，人流組織的一大原則就是讓人流要經(jīng)過盡量多的門店而且又不能將距離拉得太長。我們在對各商鋪位置布局進行規(guī)劃時，應(yīng)充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點”對組織人流所發(fā)揮的作用。我們在現(xiàn)有設(shè)計稿件基礎(chǔ)上，在建筑設(shè)計方面作如 下建議。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 41 頁 ? “特色零售商店”調(diào)整為 “香港名店廊” ； “香港名店廊”的稱呼簡單明了、清晰地向消費者告知了組團所經(jīng)營商品的性質(zhì)，具有上口、易記憶的特點。 ? “家居廣場”調(diào)整為 “溫馨家天下” ； 努力營造溫馨的氛圍，既拉近與消費者之間的距離，增強品牌的親和力，又表現(xiàn)出商品齊全的特點。自己造家” “建材精品一網(wǎng)打盡” “原汁原味港島名店中心” 核心點確立 至此，我們根據(jù)對“紫薇之家” 的定位及定位的內(nèi)涵，根據(jù) USP 的主張，在打造一些特色主題之后，營造相應(yīng)的核心點予以支撐： 一、組團主題名稱建議 鑒于“紫薇之家”現(xiàn)有組團名稱“建材廣場”、“家居廣場”、“特色零售商店”存在過于平凡、記憶度低等問題，與賣場品牌形象不太相符，為更貼切地表現(xiàn)組團特色，我們認為應(yīng)對組團主題名稱進行調(diào)整并作出建議如下： ? “建材廣場”調(diào)整為 “建材精品印象館” ； 強調(diào)“紫薇之家”建材組團顛覆傳統(tǒng)業(yè)態(tài)堆碼式、開敞式陳列為主的展示模式，導(dǎo)入實景印象展示廳的全新模式。所以，“紫薇之家”的人流和消費客流，需要依靠一些獨特的元素 /功能進行引導(dǎo)。 整體規(guī)劃布局建議 鑒于“建材廣場”作為貴公司物流體系的環(huán)節(jié)， 建議貴司考慮將“家居廣場”組團與“建材廣 場 ”組團在建筑規(guī)劃上對調(diào)，使“家居廣場” 組團更靠近丈八公路，增加人流。 樓 層 主 題 功 能 組 合 1 香港名店廊 香港特色名品店鋪、步行街景觀 2 香港特色名品店鋪、步行街景觀 銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街↓ 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 41 頁 注： 所謂名店廊的香港特色商品主要指： ，如服裝、鐘表、珠寶、化妝品等；可以零關(guān)稅為賣點，訴求“更便宜的香港名牌”來吸引客源 ； 、名人等自己開設(shè)的店鋪； 以香港名人，尤其是知名藝人自開店為主力店的組成，可以發(fā)揮以下的效果： 店鋪的經(jīng)營者本身就是一個巨大的噱頭； 經(jīng)營者為了替自己的店鋪做宣傳推廣，勢必會邀請同為名人的友人捧場助興，這將又是良好的賣點； 開發(fā)商以優(yōu)惠的條件招睞這些店鋪，雖然犧牲一部分收益，但卻節(jié)省了宣傳費用； 其它香港特色名品及服務(wù)提供。 ? 特色商鋪 以香港“購物天堂”的商業(yè)風情為背景，打造原汁原味的港島室內(nèi)商業(yè)步行街，建議本項目室內(nèi)步行街可參照香港某一室內(nèi)商業(yè)步行街實景打造。 休閑商務(wù) 商務(wù)咖啡 /中西餐館、商務(wù)茶樓，作為商務(wù)辦公的配套設(shè)施。 2F 家裝總動員 其他各類建材展區(qū)。 “建材廣場”將作為整個“紫薇供應(yīng)鏈聯(lián)盟”體系中展覽廳和交易辦公功能平臺而存在，“展覽廳”仍以賣場模式出現(xiàn)，具備精品展示、批發(fā)交易和零售功能。我們建議 建材組團的功能區(qū)劃主要以用途和品牌為劃分標準，并 提供從售前咨詢、家裝設(shè)計、指導(dǎo)建材選購到裝潢的專業(yè)一條龍服務(wù) ，同時 和整個紫薇地產(chǎn)乃至高科集團形成終端滲透，起到優(yōu)勢互補的作用，將新業(yè)主采購家居、建材、家裝的需求一網(wǎng)打盡。 5F 樂翻天 休閑、娛樂主力店、景觀。 DIY 雅趣 與其他家居小飾品相融合的以“ DIY”為主題的展區(qū)和互動體驗 區(qū)。 木 の 物語 以紅木家具專區(qū)為主的特色展區(qū)。 休閑設(shè)施 情調(diào)咖啡 /西餐廳。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 41 頁 海外風潮 以歐美等外埠現(xiàn)代風情的進口家具為主的特色展區(qū)。 未來之光 與室內(nèi)特色景觀步行街相結(jié)合，做未來 家居商品發(fā)展趨勢的“概念家居商品”展示，與世界家居文明發(fā)展史的展示融為一體。 倉庫、室內(nèi)停車位。 通過科學的區(qū)分與導(dǎo)購，使消費者在體驗 穿越時空般的家居文化 的同時，也可以直奔主題，找到至愛，輕松地實現(xiàn)家居風格一體化、家居高品位的夢想。 ? 家居廣場 以品牌和風格為主要劃分標準，綜合考慮品類、用途、產(chǎn)地等劃分標準，采取 “風格分館經(jīng)營”的劃分方略。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 41 頁 本項目之“家居廣場”和“建材廣場”兩部分的主體功能應(yīng)充分考慮到集家具、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”的聯(lián)合經(jīng)營模式，融展覽、展示、設(shè)計、銷售于一體的營銷新模式；“特色 零售商店”的主體功能則考慮為整合港式特色名店，打造綜合業(yè)態(tài)型的港式“室內(nèi)商業(yè)街區(qū)”。 ? “紫薇之家”業(yè)態(tài)功能定位及主題構(gòu)思 “紫薇之家”組團按照建筑規(guī)劃設(shè)計的區(qū)隔，可分為“家居廣場”、“建材廣場”、“特色零售商店”三大板塊部分。因此，我們將“紫薇之家”的品牌形象及 功能定位為 集主題購物、餐飲、娛樂、休閑、景觀于一體，時尚家居、建材產(chǎn)品的購物公園。 “特” 21. 經(jīng)營產(chǎn)品特色化 —— 在招商時，強調(diào)經(jīng)營商品檔次（以國內(nèi)外知名品牌店或經(jīng)營商為主）的同時，更應(yīng) 著眼于引入一些尚未進入西安市場的名牌商家。 定期統(tǒng)一組織整個專業(yè)市場的經(jīng)營，舉辦全場促銷和推廣活動。 20. 運作方式新 —— 對經(jīng)營商提供適度 的廣告支持。 18. 硬件設(shè)施新 —— 布局合理、功能區(qū)域清晰明確，貨物裝卸方便，購物環(huán)境舒適優(yōu)雅。 “新” 17. 經(jīng)營理念新 —— 經(jīng)營思路是即要體現(xiàn)經(jīng)營主體的“一站式”，又要融入休閑購物的“公園化”。 15. 管理者專業(yè)，引入專業(yè)的經(jīng)營管理機構(gòu)，建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督機制，防止假冒偽劣和競爭無序。在產(chǎn)品的組合上，應(yīng)考慮到在客戶購買時產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的互動性。 13. 相關(guān)商品與服務(wù)的“一站式”專業(yè)賣場。 ? 目標消費人群消費心理 /行為 鑒于“紫薇之家”所定位的核心目標消費群體（ 25— 55 歲）是講求生活品質(zhì)和格調(diào)的城市中高收入人群或家庭，屬于城市人口的少數(shù)群體或小資階層，此類消費人群在選擇是否到某一購物場所購物時，通常呈現(xiàn)出以下特點： ? 注重該場所銷售商品的品質(zhì)、品牌、款式等； ? 在商品價格方面的關(guān)注程度相對較低； ? 講求生活品味的該群體對“一站式購物”的要求，較中低收入人群更加迫切； ? 希望到環(huán)境優(yōu)雅、配套設(shè)施齊全的場所購物； ? 服務(wù)的細致、周到與否，是其比 較關(guān)鍵的因素； ? 會考慮到達是否方便以及停車位的問題； ? 該場所能提供的附加服務(wù)越多，對其吸引力越大； 由此可見，針對該部分消費群的需求，我們建議投其所好，在環(huán)境和輔助功能方面下工夫。如果僅僅只是單純地按照業(yè)態(tài)和商品品類進行功能劃分，很可能造成這樣的情況： 10. 賣場在經(jīng)營風格上，顯得比較突兀、不和諧； 11. 人流、客流偏向“非特定目的消費”行為一方的流動，仍然不能起到拉動賣場整體人氣的作用； 因此，在功能定位時，應(yīng)充分考慮附屬業(yè)態(tài)的選擇 和各業(yè)態(tài)的融合性問題。因此，未來的經(jīng)營過程中，在一定程度上前者需要依靠后者來拉動賣場的人氣。依據(jù)“紫薇之家”的品牌定位，相應(yīng)的功能定位必須與品牌定位相符，同時應(yīng)當遵循以下原則： 1． 迎合目標消費群喜好的原則； 2． 吸引人流的原則； 3． 各功能區(qū)相融合的原則； 4． 商品展示景觀化 原則； 根據(jù)上述原則，進行業(yè)態(tài)功能定位時，應(yīng)當注意下列問題：