【正文】 （1）世界上絕無(wú)兩項(xiàng)完全相同的房地產(chǎn)，即使樓齡相同的房地產(chǎn)，它們?cè)诮Y(jié)構(gòu)、用途上也相同，也會(huì)因地段、面積、朝向、高度等相異之處，造成房地產(chǎn)價(jià)格上的差異?？杀葘?shí)例通過(guò)個(gè)別因素、區(qū)位因素和交易價(jià)格的調(diào)整，再取調(diào)整后的均價(jià)，即得本項(xiàng)目各類物業(yè)的價(jià)格。21世紀(jì)住宅建設(shè)在創(chuàng)造多樣化、個(gè)性化的同時(shí)，不可忽視可持續(xù)發(fā)展所必須重視的住宅質(zhì)量的綜合需求，在前進(jìn)中成平衡，求發(fā)展。有與生活聯(lián)系緊密的高檔通訊系統(tǒng)，支持積極生活協(xié)調(diào)料理家務(wù)的系統(tǒng)。先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，讓業(yè)主住得舒心。高空間，大窗戶，空間簡(jiǎn)單，色彩樸素、協(xié)調(diào)，墻面用作儲(chǔ)藏壁柜，力求不顯著。物業(yè)及環(huán)境配套：小區(qū)寬帶網(wǎng)、陽(yáng)光走廊、兒童游樂(lè)設(shè)施、文化體育設(shè)施、路邊休息長(zhǎng)椅、花園會(huì)所、清水環(huán)繞、花架長(zhǎng)廊……教育、購(gòu)物、娛樂(lè)、健身一應(yīng)俱全。在小區(qū)內(nèi)部的住宅樓下面建六家24小時(shí)便利店，方便居民購(gòu)物。窗戶設(shè)計(jì)成飄窗，增大采光面積。e家園建筑風(fēng)格：住宅外立面采用古典與現(xiàn)代主義結(jié)合的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)尊貴典雅，又不失時(shí)代氣息。推廣與宣傳重點(diǎn)：方便、現(xiàn)代、休閑…… 客戶定位本項(xiàng)目定位為中高檔住宅小區(qū)，面向的目標(biāo)顧客群有：（1） 西安市的白領(lǐng)階層（2） 事業(yè)成功的公司老板、私營(yíng)企業(yè)主（3） 南郊及高新區(qū)各高校教師、高科技人士（4） 對(duì)本項(xiàng)目有一定好感的其它地區(qū)人士 產(chǎn)品定位產(chǎn)品必須針對(duì)目標(biāo)顧客群的喜好，體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)和個(gè)性，以區(qū)別與其他小區(qū)。在第二章項(xiàng)目有了初步的市場(chǎng)地位，本節(jié)首先對(duì)其進(jìn)行具體的形象、功能、市場(chǎng)、價(jià)格等方面的定位，然后再確定營(yíng)銷(xiāo)方案。本項(xiàng)目總的進(jìn)度計(jì)劃為五年，詳見(jiàn)附圖一。 計(jì)算期的確定項(xiàng)目建設(shè)期為14個(gè)季度，銷(xiāo)售期為14個(gè)季度。室外工程在前期準(zhǔn)備工作完成后開(kāi)始，一直到二期工程裝飾完畢。 開(kāi)發(fā)方案的確定為保證資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，先建成一期房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，然后用出售所得的收益投資于后一期的開(kāi)發(fā)，即實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目在2005年第一季度開(kāi)始前期準(zhǔn)備工作，第二季度開(kāi)始施工，項(xiàng)目分兩期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 前期準(zhǔn)備本項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作工期為兩個(gè)季度，主要是獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、制定建設(shè)方案、獲取規(guī)劃部門(mén)許可、安排長(zhǎng)期信貸、與承包單位簽訂建設(shè)工程承包合同等工作。從項(xiàng)目本身的規(guī)模和所處的市場(chǎng)條件看，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)分兩期為宜。工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。e家園技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表41項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積206000㎡總建筑面積地上建筑面積其中：小高層住宅高層住宅多 層商 鋪地下建筑面積48874043584023405017010027002899052900㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡車(chē)位數(shù)量2000個(gè)總戶數(shù)3352戶綠化率%容積率5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)方式本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)過(guò)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以得出本項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，見(jiàn)表41所示。采用分戶計(jì)量：用IC卡繳費(fèi)的辦法，使用戶自發(fā)節(jié)約開(kāi)支和能源。并在小區(qū)內(nèi)引入24小時(shí)便利店、醫(yī)療所以及露天健身場(chǎng)所、游泳場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等體育配套設(shè)施。小區(qū)內(nèi)有花園會(huì)所，將園林廣泛地分布于小區(qū)的各層面、各角落，并把會(huì)所分散到園林之中，不但增加了花園的實(shí)用性，更創(chuàng)造了一種充滿情趣、文化、藝術(shù)氛圍的休閑方式。但是，智能化只是提高小區(qū)居民生活質(zhì)量的一個(gè)方法而不是最終目的，即使最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，也是需要以服務(wù)為根本的，應(yīng)當(dāng)充分利用智能化系統(tǒng)的資源和優(yōu)勢(shì)，為居民提供方便、快捷的服務(wù)。在小區(qū)的大門(mén)處、主干道、小區(qū)周?chē)约肮矆?chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)入口，以及住宅樓入口門(mén)廳安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)。實(shí)現(xiàn)家庭內(nèi)部的防盜與緊急求助報(bào)警信息的聯(lián)網(wǎng)，當(dāng)家庭內(nèi)發(fā)生盜警或安全報(bào)警時(shí)，報(bào)警信息可以傳到小區(qū)物業(yè)管理中心。在小區(qū)出入口處設(shè)立電子信息亭，便于用戶查詢小區(qū)基本情況。整個(gè)小區(qū)引進(jìn)智能化系統(tǒng)，利用計(jì)算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控和IC卡等技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)小區(qū)居民足不出戶，就能快速便捷的了解小區(qū)的情況，并提供安全舒適的家居環(huán)境。除小區(qū)中心綠地外，實(shí)現(xiàn)各棟樓都有綠地環(huán)繞，另外，在零星地塊上見(jiàn)縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路和景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目地美好心情。 小區(qū)綠化為了創(chuàng)造一個(gè)接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置。道路主要為區(qū)內(nèi)服務(wù)，既四通八達(dá)，又蜿蜒曲折，沒(méi)有過(guò)境交通穿過(guò)。各片區(qū)內(nèi)有主要街道圍繞公共綠地而成，公共綠地中的小徑曲折別致，配以不同的小品燈飾。道路系統(tǒng)主要采用人車(chē)分流，簡(jiǎn)潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。（1） 二室二廳（80平方米左右）占20%（2） 三室一廳（80～100平方米）占30%（3） 三室二廳（100～130平方米）占40%（4） 四室二廳（130平方米以上）占10%戶型內(nèi)部實(shí)行彈性設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售時(shí)可以是無(wú)隔墻的大空間，若建成后依然是中小戶型走俏，則可將四居室改造成兩個(gè)中小戶型進(jìn)行銷(xiāo)售。采用大板結(jié)構(gòu)，使內(nèi)部房間能夠靈活間隔，自由組合。 戶型設(shè)計(jì)在戶型設(shè)計(jì)上，“以人為本”體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性上。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)的小高層設(shè)計(jì)成當(dāng)前較受歡迎的板式框架剪力墻結(jié)構(gòu)，均為一梯兩戶，每層六或八戶。建筑外立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約、自然，窗戶在細(xì)部處理上采用多層、立體化，提高了保溫及隔音效果，設(shè)計(jì)成飄窗，增大了采光范圍，在視覺(jué)效果上增加了居住面積。在建筑風(fēng)格上，主要通過(guò)立面、重點(diǎn)、細(xì)部處理、材質(zhì)、色彩、空間及其組合和外部環(huán)境等因素表現(xiàn)出來(lái)。小區(qū)沿紫薇西街坊和紫薇路上設(shè)置小區(qū)車(chē)庫(kù)入口，方便居民私家車(chē)和自行車(chē)的出入。會(huì)所和物業(yè)管理部以及小區(qū)長(zhǎng)期售樓中心建在西區(qū)入口處，會(huì)所可以對(duì)外開(kāi)放。商場(chǎng)入口處由于退紅線，空出的場(chǎng)地?cái)M建少量停車(chē)位，滿足居民購(gòu)物停車(chē)的需求。2． 業(yè)用房小區(qū)沿電子信息路和電子五路的高層和小高層底部?jī)蓪硬贾蒙虡I(yè)用房。只有建在靠近電子五路處的小高層底部?jī)蓪訛樯啼仯溆酁樽≌梅?。西區(qū)沿電子信息路建有4棟高層和13棟小高層。小高層的規(guī)劃時(shí)為滿足現(xiàn)在西安市居民對(duì)小高層的需要，根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷中的結(jié)果，小高層需求量最多，所以整個(gè)小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)的小高層共有25棟。本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)有9棟23層點(diǎn)式高層、25棟11層板式小高層和一棟六層多層組成。 規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則，充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的效益；、民族習(xí)俗和城市建筑面貌等方面特點(diǎn)和規(guī)劃用地周?chē)沫h(huán)境條件進(jìn)行設(shè)計(jì)，豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境；、合理布局、節(jié)約用地，遵循土地使用集約化原則；“以人為本”的宗旨，以提高人居環(huán)境質(zhì)量為規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；，綜合考慮日照、通風(fēng)、防火、防震、配套設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造一個(gè)安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境；，能適應(yīng)引起災(zāi)害發(fā)生的特殊情況，以防止災(zāi)害發(fā)生和減少災(zāi)害的危害程度；、車(chē)道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與建筑相互交融，同時(shí)營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊景觀的協(xié)調(diào)一致；，體現(xiàn)差異化；，有利于施工的組織和經(jīng)營(yíng)；、省、市有關(guān)規(guī)定。建設(shè)優(yōu)美家居環(huán)境，完善配套服務(wù)，既有外部自然景觀，又有內(nèi)部人工景觀的高檔居住小區(qū)。各路公交車(chē)有716路、225路、204路、322路、210區(qū)間、311區(qū)間、6路、五龍汽車(chē)城專線等，交通便利。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的要求。地塊內(nèi)有一條地裂縫穿過(guò)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意避開(kāi)。項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件（1）平均氣溫：；（2）平均風(fēng)速：；（3）日照時(shí)數(shù)： ；（4）濕 度：相對(duì)濕度64%；（5）霜 期：無(wú)霜期236天；（6）氣 壓：；（7）年降水量： 。項(xiàng)目最終定價(jià)以市場(chǎng)比較法確定,。本項(xiàng)目臨近主要交通干線，因此，在價(jià)格方面有著較好的優(yōu)勢(shì)。2005年，普通住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，部分區(qū)域價(jià)格將有可能調(diào)整。另外應(yīng)有一定數(shù)量的車(chē)位，滿足較高收入者私家車(chē)停車(chē)泊位的需要。除此之外，還開(kāi)通有線電視、寬帶網(wǎng)入戶，以滿足家居休閑的生活需要。這就要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)能夠從平面布置、綠化、道路、園林等多方面綜合考慮。其次，項(xiàng)目入住客戶大多以事業(yè)成功的現(xiàn)代人為主，小區(qū)建筑形象應(yīng)偏重現(xiàn)代化，具有活力。根據(jù)以上數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步定位。同時(shí)，應(yīng)盡量避免各種劣勢(shì)和威脅對(duì)本項(xiàng)目的影響。國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的機(jī)會(huì)。價(jià)格上漲可能導(dǎo)致購(gòu)房者難以接受。由花園組團(tuán)，城市型街坊布局，生態(tài)型帶狀公共生活空間，規(guī)劃組成21世紀(jì)“大社區(qū)，小組團(tuán)”的新街區(qū)生活模式。（3） 綠地世紀(jì)城物業(yè)地址：西安高新區(qū)新區(qū)錦都大道建筑類型：高層、小高層項(xiàng)目均價(jià)：3600元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：規(guī)劃建設(shè)四星級(jí)賓館一座、五星級(jí)賓館一座、國(guó)際會(huì)展中心、現(xiàn)代辦公中心、soho酒店式公寓、高檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。 （2）新西藍(lán)物業(yè)地址：科技路與唐延路交匯處建筑類型：高層、小高層項(xiàng)目均價(jià)：3600元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：純板式住宅樓，南北通透，采風(fēng)通光面面兼顧。項(xiàng)目地處高新區(qū)，周?chē)萍酥T如：金橋四季花園、盛世華庭、雙威溫馨花園、領(lǐng)先心城、高新水晶島、綠地世紀(jì)城等一批高檔住宅區(qū)，無(wú)疑對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售造成一定的壓力。歐式風(fēng)格融入現(xiàn)代動(dòng)感，簡(jiǎn)約流暢，占地77畝，綠地率40％。典型的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)如下：（1） 曲江匯景新都物業(yè)地址：會(huì)展中心東側(cè)50米水長(zhǎng)路南建筑類型：小高層項(xiàng)目特點(diǎn)：曲江匯景新都在區(qū)位、質(zhì)量和價(jià)格上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，南北通透,戶戶朝陽(yáng),全陽(yáng)光戶型 （2） 世家星城物業(yè)地址：丈八東路與東儀路十字南側(cè)建筑類型：高層、小高層、多層項(xiàng)目均價(jià)：2800元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：小區(qū)占地827畝，建筑面積75萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá)48％，具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，具有獨(dú)特的水體景觀和綠色環(huán)境。本項(xiàng)目具備用地條件，公司應(yīng)盡快落實(shí)資金來(lái)源，使項(xiàng)目盡快投入建設(shè)，在短期內(nèi)成功開(kāi)發(fā)高質(zhì)量樓盤(pán)，為公司未來(lái)進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2． 高新區(qū)具有吸引力高新區(qū)快速高效的發(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了最佳的平臺(tái)。 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)分析（Opportunity）1．經(jīng)濟(jì)、政策優(yōu)勢(shì)近年來(lái)，西安市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了基礎(chǔ)。2004年國(guó)家提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放開(kāi)貸款利率上限，加強(qiáng)商業(yè)銀行資本充足率管理。小區(qū)內(nèi)有一條地裂縫穿過(guò)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)避開(kāi)，2003年中國(guó)人民銀行頒布了銀發(fā)[2003]121號(hào)文《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)的通知》。，在管理上需投入很大的精力。本項(xiàng)目占地面積約為309畝，其中待征地面積約為41畝。開(kāi)發(fā)單位紫薇地產(chǎn)資金實(shí)力雄厚，知名度高，長(zhǎng)期從事住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，且開(kāi)發(fā)物業(yè)別具一格，不斷創(chuàng)新，深得消費(fèi)者信賴,這將給本項(xiàng)目推廣降低一些費(fèi)用。堅(jiān)持“以人為本”、“人性化”的同時(shí)，引進(jìn)“綠色住宅”理念，綠地覆蓋率高達(dá)到42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)家規(guī)定的25%，且超過(guò)大多數(shù)同類住宅小區(qū)。既可享受干道的交通暢達(dá)和繁華便利，又因處于次干道間的臨街區(qū)域后面而相對(duì)封閉，寧?kù)o。e家園項(xiàng)目位于西安市太白南路南段，西安高新區(qū)行政辦公中心區(qū)東北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟地段，在規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)（CBD）輻射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，將對(duì)項(xiàng)目未來(lái)升值產(chǎn)生巨大影響。只有這樣，才能在未來(lái)激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中取勝；才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展中迎風(fēng)破浪，立于不敗之地。 西安市物業(yè)供給類型 表25物業(yè)類型寫(xiě)字樓商鋪別墅住宅項(xiàng)目數(shù)371011183圖28 西安市物業(yè)類型分布圖注： 綜上所述，2005年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展的一年，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的一年，它既有營(yíng)銷(xiāo)策略的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，更重要的則是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。各區(qū)項(xiàng)目數(shù)和百分比如表所示： 西安市住宅樓盤(pán)區(qū)域供給情況 表24區(qū)域名稱城北長(zhǎng)安區(qū)曲江城西城東城內(nèi)高新區(qū)城南項(xiàng)目數(shù)301371726102753百分比%%%%%%%%注：此表數(shù)據(jù)來(lái)源于西安市蘋(píng)果地產(chǎn)網(wǎng)圖27 西安市住宅樓盤(pán)區(qū)域供給圖根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)，全市五月份普通住宅市場(chǎng)均價(jià)2972元/平方米，商鋪市場(chǎng)售價(jià)7436元/平方米，寫(xiě)字樓市場(chǎng)均價(jià)4825元/平方米，公寓別墅類市場(chǎng)均價(jià)4482元/平方米。從市場(chǎng)開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，%，%?？傮w來(lái)看，今年一季度商品房投資力度有所放緩，究其原因，土地與金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響已經(jīng)開(kāi)始有所顯化。2004年由于國(guó)家宏觀政策調(diào)節(jié)，抑制了增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭。絕大多數(shù)人希望小區(qū)內(nèi)設(shè)有24小時(shí)便利店、小型超市和餐飲店。所以盡快提高物業(yè)管理水平，是當(dāng)務(wù)之急，廣泛、細(xì)致、及時(shí)到位的物業(yè)管理是眾望所歸，也是影響購(gòu)買(mǎi)行為的主要因素之一。，小區(qū)環(huán)境的后期維護(hù)及小區(qū)入住率的高低在很大程度上取決于物業(yè)管理。一般而言，環(huán)境的概念包括自然環(huán)境（如綠地、休閑廣場(chǎng)等）、交通環(huán)境（如是否易于到達(dá)、是否有充分的停車(chē)條件等）、人文環(huán)境（如學(xué)校、托幼等）等諸多因素?？傮w來(lái)