【正文】 場(chǎng)地為西南走向的矩形地塊，東西寬約200米，南北長(zhǎng)約265米，㎡，場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)狀地勢(shì)高差較小，地勢(shì)東高西低，局部高出，最大高差約6米。（二）場(chǎng)地概述場(chǎng)地所在地的名稱及在城市中的位置本工程建設(shè)地點(diǎn)位于成都市XX區(qū)大面鎮(zhèn)梁豐村6組，地處三環(huán)路外月1公里，驛都大道南約200米，其西面緊鄰40米寬的東洪路，北、東、西緊鄰城市規(guī)劃道路。（一）建筑工程本工程建設(shè)政府障性住房，其中：廉租房500套，經(jīng)濟(jì)適用住房800套，限價(jià)房2052套，具體建設(shè)規(guī)模見表61。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括保障性住房建安工程，小區(qū)配套用房工程、地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房工程、規(guī)劃紅線內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程等。按照成都市的規(guī)劃，在加大住房保障資金投入的同時(shí)，成都還將把進(jìn)城務(wù)工農(nóng)村勞動(dòng)者、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生納入住房保障范圍。（4）工程區(qū)域地質(zhì)條件較簡(jiǎn)單，場(chǎng)地施工條件較好。（2）工程區(qū)域道路、管網(wǎng)配套連接方便。（3）政府保障性住房項(xiàng)目享受政府給予的一些優(yōu)惠政策。環(huán)境及政策條件（1）市委、市政府對(duì)城市建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和中低收入群眾住房保障給予了高度重視，并加大了統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一調(diào)度的組織力度，為項(xiàng)目實(shí)施創(chuàng)造了有利條件。50年歷史資料記載無破壞性地震發(fā)生，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011－2001）（2008年版）附錄A（我國(guó)主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度、設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組）：XX區(qū)抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震分組第三組。地質(zhì)：地勢(shì)較平坦，構(gòu)造穩(wěn)定。氣候特征春旱、夏熱、秋雨、冬干，日照少，無霜期長(zhǎng)，降雨多集中于69月（%）。東部新區(qū)未來居住環(huán)境條件將進(jìn)一步改善，并會(huì)成為成都市商品房開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。場(chǎng)地為西南走向的矩形地塊，東西寬約200米，南北長(zhǎng)約265米，㎡，場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)狀地勢(shì)高差較小，地勢(shì)東高西低，局部高出，最大高差約6米。公積金管理中心應(yīng)采取措施，為進(jìn)城務(wù)工人員繳存、提取公積金和辦理貸款提供便利服務(wù)。成都市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工，符合規(guī)定條件且其原有農(nóng)村住房經(jīng)住房?jī)?chǔ)備機(jī)構(gòu)按照規(guī)定價(jià)格收購(gòu)后，其家庭可參照《成都市城市公共住房制度實(shí)施方案（試行）》（成府發(fā)〔2006〕50號(hào)）的規(guī)定，納入相應(yīng)的城市住房保障體系。二是村鎮(zhèn)、街道可以組織新居工程和新農(nóng)村建設(shè)中居住點(diǎn)的閑置住房，優(yōu)先面向成都籍、具有相對(duì)穩(wěn)定職業(yè)的農(nóng)民工租賃。開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的農(nóng)民工宿舍由開發(fā)區(qū)管委會(huì)或所在區(qū)政府組織建設(shè)，在第三產(chǎn)業(yè)集中的其他地區(qū)，由政府指定的部門組織房源。② 多渠道提供農(nóng)民工住房保障，改善農(nóng)民工住房條件。2008年度首批推出100套房源用于大學(xué)畢業(yè)生租賃公寓試點(diǎn)。大學(xué)畢業(yè)生租賃公寓按單身公寓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，原則上每間套內(nèi)面積控制在25平方米以下（含衛(wèi)生間），每間租住24人。① 建設(shè)大學(xué)畢業(yè)生公寓，解決大學(xué)畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)住房困難。租金水平按照比周邊同類商品住房平均租金低10％確定。在成都高新區(qū)范圍內(nèi)試點(diǎn)，建設(shè)與重大招商引資項(xiàng)目配套的“高級(jí)員工公寓”，市房管局指導(dǎo)和監(jiān)督制定具體方案、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局，由成都高新區(qū)管委會(huì)組織建設(shè)。由申購(gòu)人向所在單位提出申請(qǐng)，行業(yè)主管部門初審，市住房保障中心審核并對(duì)符合條件的申購(gòu)人發(fā)放準(zhǔn)購(gòu)證。凡屬我市重點(diǎn)支持的六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)或市政府重點(diǎn)培育的大企業(yè)、大集團(tuán)的專業(yè)技術(shù)從業(yè)人員，且收入、住房條件符合購(gòu)買限價(jià)商品住房相關(guān)規(guī)定的，均可申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)商品住房。支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決專業(yè)人才的住房困難問題。銷售價(jià)格在預(yù)售時(shí)向社會(huì)公布，公布價(jià)格應(yīng)為該限價(jià)商品住房樓盤的最高價(jià)。限價(jià)商品住房的套型建筑面積控制在90平方米以內(nèi)。2008年度限價(jià)商品住房供應(yīng)規(guī)模為80萬平方米。② 限價(jià)商品住房是政府在一定時(shí)期內(nèi)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)節(jié)住房供需矛盾的有效手段。2008年度限價(jià)商品住房供應(yīng)對(duì)象為家庭年收入在6萬元以下、家庭住房面積在55平方米以下或人均住房面積在16平方米以下、具有本市戶口的家庭；在本市有固定工作，并連續(xù)繳納社保兩年以上的外來務(wù)工家庭；年齡在35周歲以上、無自有住房、具有本市戶口的單身居民。具體繳納比例由市住房委員會(huì)辦公室會(huì)同國(guó)土部門，根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房政府優(yōu)惠部分和保障對(duì)象實(shí)際支付價(jià)款的比例確定，并在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同中予以明確。轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申報(bào)制度，并按照屆時(shí)同地段普通商品住房與購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款的差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等價(jià)款，在同等條件下，政府可優(yōu)先回購(gòu)。購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由住房?jī)?chǔ)備機(jī)構(gòu)按照屆時(shí)同類經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。③ 經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。2008年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模為25萬平方米。申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房并經(jīng)審查符合條件的家庭，其自有產(chǎn)權(quán)住房須交由市住房?jī)?chǔ)備機(jī)構(gòu)計(jì)價(jià)回購(gòu)。① 五城區(qū)（含成都高新區(qū)）經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象為收入、住房均符合規(guī)定條件的困難家庭。積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房向社會(huì)出租。配建比例原則上控制在建筑面積的10％以內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在城市規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓等有關(guān)批準(zhǔn)文件中，明確廉租住房數(shù)量、套型、布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及建成后的移交和收購(gòu)等事項(xiàng)。⑤ 多渠道增加廉租住房房源。實(shí)物配租應(yīng)當(dāng)優(yōu)先面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需援助的家庭。低保家庭以實(shí)物配租為主，繼續(xù)實(shí)行實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼相結(jié)合的保障方式。② 加大廉租住房保障力度，對(duì)申請(qǐng)廉租住房保障并經(jīng)審查符合條件的低收入住房困難家庭均實(shí)行“應(yīng)保盡保”。① 五城區(qū)（含成都高新區(qū)）廉租住房保障對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。堅(jiān)持適度保障、動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則；堅(jiān)持保障方式多樣化、保障標(biāo)準(zhǔn)層次化的原則；堅(jiān)持政府主導(dǎo)、社會(huì)參與的原則；堅(jiān)持住房保障與住房市場(chǎng)協(xié)調(diào)、公平與效率兼顧的原則。以城市低收入家庭為主要對(duì)象，兼顧其他住房困難群體，加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)施和管理力度，規(guī)范限價(jià)商品住房的建設(shè)和管理，解決產(chǎn)業(yè)專業(yè)技術(shù)人員、高級(jí)專業(yè)人才住房問題，逐步改善大學(xué)畢業(yè)生、農(nóng)民工居住條件。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)的要求和“保障低端、調(diào)控中端、引導(dǎo)高端”的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展思路，把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，進(jìn)一步建立健全多渠道解決困難家庭住房問題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和我市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的公共住房制度體系。這不僅是對(duì)我國(guó)10多年來住房保障制度的延續(xù)，更是在原有基礎(chǔ)上對(duì)公共住房制度的一次完善、深化，甚至是創(chuàng)新，是住房保障制度發(fā)展到一定階段的一次升華。繼續(xù)推行租金補(bǔ)貼方式，適當(dāng)增加實(shí)物配租比例，增強(qiáng)廉租住房對(duì)本地最低收入戶籍人口的保障作用。進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與銷售過程的監(jiān)管。公共住房的建設(shè)規(guī)模、套數(shù)、戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及出售、出租、使用管理的相關(guān)辦法，由市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一制訂。加強(qiáng)公共住房建設(shè)與管理，加大公共住房保障力度：① 加強(qiáng)公共住房規(guī)劃與建設(shè)。① 公共住房保障本地中等偏低及以下收入家庭住房需求；中低價(jià)位、中小套型普通商品住房滿足本地中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房滿足中等以上收入家庭住房需求；農(nóng)遷房滿足被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非居民住房需求。其中，新建商品住房4306萬平方米；新建公共住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房，下同）540萬平方米，通過租金補(bǔ)貼方式向市場(chǎng)租賃存量住房63萬平方米；新建農(nóng)遷房709萬平方米。其中，、。四、成都市保障性住房建設(shè)總體規(guī)劃為引導(dǎo)和促進(jìn)成都市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，滿足廣大群眾的基本住房需求，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)，加強(qiáng)對(duì)近期城市住房建設(shè)的指導(dǎo)，成都市政府制定了《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》。且保障性住房的形式也應(yīng)是多種多樣的，既可租也可售。多樣化的住房供給與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國(guó)民消費(fèi)水平相適應(yīng)，消費(fèi)需求的多元化和梯度升級(jí)不僅是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的不竭源泉，也是保障性住房可持續(xù)性的基礎(chǔ)。③ 優(yōu)化了住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由此產(chǎn)生的政策效應(yīng)是顯而易見的：① 實(shí)現(xiàn)了“住有所居”的住房保障政策目標(biāo)，滿足了低收入者和可支付能力弱的中等收入群體的基本住房需求。二是政策靈活、多樣，既可以是政府直接投資興建、從市場(chǎng)上收購(gòu)存量房，也可以是為私營(yíng)機(jī)構(gòu)和非盈利組織提供抵押貸款違約保險(xiǎn)，以保障開發(fā)資金的可得性；提供長(zhǎng)期低息貸款和稅收減免。在政府政策法規(guī)的指引和激勵(lì)下，私營(yíng)企業(yè)和非盈利組織的廣泛介入，促進(jìn)了保障性住房的開發(fā)建設(shè)和多樣化。政府激勵(lì)私營(yíng)企業(yè)、非盈利組織、住房合作社投資開發(fā)面向中低收入者的住房政府運(yùn)用信貸、稅收政策工具，動(dòng)員和引導(dǎo)社會(huì)各方力量積極參與，也是加快保障性住房建設(shè)的重要渠道。或者由私營(yíng)機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)、并擁有產(chǎn)權(quán)，專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，由政府監(jiān)督和給予適當(dāng)政策優(yōu)惠，即建設(shè)—擁有—經(jīng)營(yíng)—監(jiān)督—補(bǔ)貼模式。政府與私營(yíng)機(jī)構(gòu)合作公私合伙合作的具體模式多種多樣：可以是政府和企業(yè)出地或出資、或政府提供優(yōu)惠政策，激勵(lì)私營(yíng)企業(yè)和非盈利組織開發(fā)建設(shè)，在有利于實(shí)現(xiàn)政府住房保障政策目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)上可持續(xù)的基礎(chǔ)上，將具體經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)和非盈利組織，即建設(shè)一轉(zhuǎn)移(BT)模式。我國(guó)香港從1961年開始推出“廉租房計(jì)劃”，此后又推出“居屋計(jì)劃”。而日本的公共住房多是以公營(yíng)和公團(tuán)方式供給的，依據(jù)《1951年公營(yíng)住宅法》，公營(yíng)住房是地方政府為有特殊住房需求的低收入者、母子家庭和殘疾家庭提供的低租金住房。（二）保障性住房的供給方式從各國(guó)的實(shí)踐來看，保障性住房供給主要有以下方式：政府直接投資興建公共住房，以低租金出租給低收入群體英國(guó)在1945—1975年間，地方政府建造公房290多萬套，有效緩解了二戰(zhàn)后的“房荒”。限價(jià)房限價(jià)商品住房供應(yīng)對(duì)象為不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)條件，又無力購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)普通商品住房的本市居民以及在本市務(wù)工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來務(wù)工家庭。2008年度經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象為家庭年收入4萬元以下、人均住房面積16平方米以下的家庭。人均住房面積16平方米以下的家庭。廉租房根據(jù)規(guī)劃，新建廉租住房將在經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房小區(qū)中配建，配建比例按規(guī)劃將控制在建筑面積的10％～15％。更確切地講，凡為政府政策目標(biāo)、為特定保障對(duì)象服務(wù)、享受政府土地、信貸和稅收某種優(yōu)惠政策興建的住房都可視為保障性住房的一部分。遵循特殊保障與普遍保障相結(jié)合，政府主導(dǎo)與市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合，中央決策與地方因地制宜創(chuàng)新相結(jié)合的基本原則，來構(gòu)建以“住有所居”為目標(biāo)的多元住房保障體系。更確切地說，特殊性住房保障是對(duì)貧困群體的救助、體現(xiàn)了社會(huì)公平與互助，而普遍性的住房保障提升廣大社會(huì)成員可支付能力則是社會(huì)和諧和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，一個(gè)完善的住房保障制度應(yīng)是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機(jī)結(jié)合。住房保障的對(duì)象，從狹義上講是少數(shù)低收入、住房困難群體；從廣義上講，囊括了可支付能力不足的廣大中等收入群體和有特殊住房需求的群體(如老年人、殘疾人等)。從2006公布的《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》看，20072010年，每年的公共住房（政府保障性住房），加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建設(shè)任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。據(jù)2004年統(tǒng)計(jì)，成都市符合經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)條件的市民多達(dá)7萬余戶，經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。另有一個(gè)重要現(xiàn)實(shí)問題，95%的人是集中在不到50%的東、中部地區(qū)的國(guó)土面積上，加大了實(shí)際上有供需不對(duì)稱的因素。我國(guó)是一個(gè)人均資源量比較少的、緊缺的國(guó)家。實(shí)際上在70年代、80年代建設(shè)的房子，甚至之前有很多房子，包括現(xiàn)在正在進(jìn)行的老舊房屋改造，都是過去遺留下來的。在發(fā)展過程中，不僅有人口集聚以后的住房需求。從當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢(shì)來看，隨著人口向城鎮(zhèn)的集聚，也包括既有的農(nóng)村重點(diǎn)的集鎮(zhèn)，他們?cè)趪?guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)型的這些居民，總體上來講城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加大的，這是一個(gè)需求的總的發(fā)展趨勢(shì)。為解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的種種問題，近幾年從中央到地方各級(jí)政府部門出臺(tái)了一系列政策，通過規(guī)定90平方米以下中小戶型的建設(shè)比例、加大住房保障、從緊的貨幣政策等政府調(diào)控和完善市場(chǎng)機(jī)制的手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是“住房保障”這個(gè)帶著濃厚民生意味的詞，在2007成為了一個(gè)被提及率幾乎最高的詞匯。在城市居民中，低收入家庭對(duì)住房的需求最為迫切，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言來說，這部分群體對(duì)住房的需求是剛性需求。三、項(xiàng)目周邊概況本項(xiàng)目位于三環(huán)路外側(cè)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，近年來，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快和“城鄉(xiāng)一體化新居工程”的推進(jìn)，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。區(qū)內(nèi)平均海拔500米，其西北部地勢(shì)平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，為“兩高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的城郊，℃，年降雨量800－1000毫米。二、XX區(qū)概況“濯錦之江，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)”，以聞名千古的濯錦之江冠名的XX區(qū)，地處成都市東南部，位于國(guó)務(wù)院批復(fù)成都市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開發(fā)建設(shè)區(qū)域。％。,；。成都市城市建設(shè)成效顯著，中心城區(qū)水環(huán)境綜合整治工程、舊城改造、城中村改造等一批重大建設(shè)項(xiàng)目順利推進(jìn)，城市功能不斷提升；公用事業(yè)服務(wù)能力不斷增強(qiáng)：。一、二、::。（見圖1），%。成都市被連續(xù)被評(píng)為“中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”，綜合實(shí)力排中西部地區(qū)前列。（三）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀與發(fā)展成都的致力于創(chuàng)建中國(guó)中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。三是旅游資源分布相對(duì)集中。全市現(xiàn)有人文景觀172處,全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位6個(gè)，省級(jí)文物保護(hù)單位33個(gè)。中心城區(qū)現(xiàn)有城市道路1445公里，道路面積3686萬平方米。成都是全國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一，也是四川省高速公路網(wǎng)的重要支撐點(diǎn)。2008年，中心城區(qū)成都市中心城區(qū)污水處理規(guī)模將新增82萬噸/天，五城區(qū)(含高新區(qū))污水處理率將達(dá)到90%以上。目前，成都市建立了60多個(gè)污水凈化設(shè)施，污水處理廠14個(gè)。成都的雨水集中在8兩個(gè)月，冬春兩季干旱少雨，極少冰雪。氣候成都屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有春早、夏熱、秋涼、冬暖的氣候特點(diǎn)，年平均氣溫16攝氏度，年降雨量1000毫米左右。地勢(shì)西部略高東略低，屬典型的內(nèi)陸地帶。（二）自然條件地理項(xiàng)目區(qū)