【正文】 重點項目建設。包括居民住宅、趣味燒烤園、農(nóng)業(yè)采摘體驗建筑和花湯養(yǎng)生建筑。（3）多彩田園游憩區(qū)：位于項目地東南部，占地面積為 萬平方米， 以農(nóng)田景觀為主，其中建筑面積約為 萬平方米，以農(nóng)業(yè)文化展示，農(nóng)產(chǎn)品體驗建筑為主，包括主題紫荊街和民俗主題精品客棧。（1）民俗風情小鎮(zhèn)區(qū)：位于項目地中部，占地面積為 萬平方米，建 筑面積約為 萬平方米，包括光明新村、國醫(yī)休閑養(yǎng)生館，生態(tài)休閑養(yǎng)生建筑和金龍小學等建筑。21構(gòu)建“114”功能布局結(jié)構(gòu)，形成“一核引領、軸帶貫穿、四區(qū)迭起、功能互補”的空間發(fā)展態(tài)勢。使養(yǎng)生度假旅游成為某匯川區(qū)發(fā)展的金色名片與形象產(chǎn)業(yè)之一，成為人民群眾更加滿意的現(xiàn)代休閑服務業(yè)。功能定位以健康休閑農(nóng)莊田園、生態(tài)康療養(yǎng)生養(yǎng)老、中醫(yī)文化體驗度假、某文化旅游體驗為主題，打造成為中國西南方養(yǎng)生養(yǎng)老示范基地。（2）產(chǎn)品要素思路：明確以休閑水都、森林之園、回歸田園、生態(tài)養(yǎng)生、某文化體驗為產(chǎn)品要素。注重資源的多重性綜合利用，協(xié)調(diào)旅游業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高環(huán)境、經(jīng)濟及社會三大效益。提倡多層建筑屋頂做綠色生態(tài)化處理，利用屋頂植草、栽花、種植灌木、 形成生態(tài)屋面，體現(xiàn)某農(nóng)場田園文化旅游景區(qū)的綠色田園建筑特色。確定基于地域特征創(chuàng)新度假文化的思想。堅持“科學規(guī)劃、統(tǒng)一管理、嚴格保護、永續(xù)利用”的原則，正確處理保護與開發(fā)、遠期與近期、整體與局部的關系。確定保護生態(tài)合理開發(fā)的指導思想，突出可持續(xù)發(fā)展理念，維持田園文 化旅游景區(qū)的最佳生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)建生態(tài)宜人、景致優(yōu)美、民俗豐富的最佳的旅游養(yǎng)生環(huán)境。19第五章 項目建設方案一、規(guī)劃指導思想落實科學發(fā)展觀，貫徹執(zhí)行國家有關法律法規(guī)及方針政策，促進景區(qū)功能和生態(tài)田園作用的全面發(fā)揮。（2）做好游客分流工作，游客量達到環(huán)境容量的極限時，必須采取妥善的 措施，對游客進行分流，如轉(zhuǎn)移游覽目的地，調(diào)整游覽時間等等。環(huán)境容量控制為了在發(fā)展旅游的同時，有效保護好旅游資源，促進旅游景區(qū)健康、持續(xù)的發(fā)展并避免深度開發(fā)后吸引更多的游客而造成的短時間內(nèi)旅游景區(qū)超載，應采取可行性的措施來防患于未然，控制規(guī)劃區(qū)游客容量。 即旅游區(qū)瞬時接待游客量為 10049 人。參照《風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》（GB502981999）中游人容量計算指標，綜合 考慮旅游區(qū)景點布局、游覽方式、地形地貌等因素，采用面積法，對環(huán)境瞬時容 量進行測算，具體計算公式：Dm=SD/d式中：Dm 為日環(huán)境容量（人）；S 為風景度假區(qū)游覽面積；d 人均游覽面積 （平方米/人）；D 為周轉(zhuǎn)率（景點開放時間/游覽景點所需的時間）。以旅游區(qū)環(huán)境容量的測算值來指導旅游開發(fā)，有利于旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境的保 護。建議在實施過程中，隨國內(nèi)外社會 經(jīng)濟形勢的變化對其進行及時的調(diào)整，以免失控或超負荷運營。旅游區(qū)各個時期的游客接待規(guī)模預測如 下表所示。根據(jù)近幾年某市旅游發(fā)展狀況以及某縣接待游客 的數(shù)量，并結(jié)合國內(nèi)同類型項目旅游發(fā)展經(jīng)驗，以 20 萬人次作為旅游區(qū) 2016年游客規(guī)模預測的基數(shù)。主要旅游內(nèi)容有：軍轉(zhuǎn)培訓基地、藝術培訓中心、少年軍校、軍旅式養(yǎng)生養(yǎng)老。某文化體驗旅游市場1935 年，中國共產(chǎn)黨在某市召開了著名的“某會議”，成為了黨的生死攸關的轉(zhuǎn)折點，被稱為“轉(zhuǎn)折之城，會議之都。養(yǎng)生已成為人們改善生活的方式之一，保健療養(yǎng)正迅速滲透到旅游市場中。同時擁有中藥材、茶葉、森林等養(yǎng)生資源，將吸引更多的游客前來養(yǎng)生養(yǎng)老旅游。主要旅游內(nèi)容有生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)業(yè)體驗、智慧農(nóng)業(yè)和創(chuàng)意農(nóng)業(yè)。二、重點細分的客源市場生態(tài)田園農(nóng)業(yè)旅游市場項目地原始生態(tài)保存完好，動植物資源豐富，境內(nèi)蘊涵豐富的水源、森林資源、山體資源、氣候資源，這里是休閑養(yǎng)生養(yǎng)老、親近大自然的最佳場所。二級目標市場：以澳大利亞、美國、西歐、日本等為主的發(fā)達國家老齡 化明顯，生態(tài)旅游水平較高的境外市場；澳大利亞、美國、西歐、日本等發(fā)達國家經(jīng)濟發(fā)展水平高，國家老齡化現(xiàn)象比較明顯，對于養(yǎng)生養(yǎng)老旅游需求旺盛；生態(tài)旅游起步早，水平高，客源市場不 僅規(guī)模大，購買能力強，且素質(zhì)高，對純綠色、環(huán)保生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老旅游的向往之 情強烈，因此，景區(qū)應充分抓住這部分客源的市場需求情況，實現(xiàn)境外客源規(guī)模的不斷增大。越來越多的港澳臺旅游者選擇內(nèi)地為其出境旅游的主要目的地；東南亞、韓國、俄羅斯等地作為中國近鄰國家，在中國入境游客 所占比例越來越大，逐漸成長為中國境外客源中的重要組成部分。隨著景區(qū)主題定位和品牌形象的不斷提升，其旅游客源規(guī)模市場將獲得穩(wěn)定、持續(xù)的增長，客源地域范圍將不斷擴大，延伸至全國各地。且由于長期以來的旅游參與，這 部分游客的素質(zhì)相對較高，對回歸自然的生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老旅游需求旺盛，生態(tài)旅游必將吸引越來越多的都市旅游者的青睞。（2）一級市場：包括以某為中心的貴州周邊省份，四川、廣東、云南、湖南、湖北、廣西等周邊省市；項目地周邊四川、廣東、云南、湖南、湖北、廣西等近鄰地區(qū)，作為中國經(jīng) 濟新的增長點，旅游業(yè)發(fā)展水平正不斷提高，客源市場日益成熟，客源規(guī)模也在不斷成長。1935 年，中國共產(chǎn)黨在這里召開了著名的“某會議”，成為了黨的 生死攸關的轉(zhuǎn)折點，被稱為“轉(zhuǎn)折之城，會議之都。14第四章 旅游市場分析 客源市場分析國內(nèi)客源市場定位（1）核心目標市場：某市本地市場和重慶市場。某也應將某旅游與快樂體驗融 于一體，才能使某旅游達到轉(zhuǎn)型目的，走上良性發(fā)展的道路。（2）貴州省教育廳人文社會科學研究：某某旅游轉(zhuǎn)型與可持續(xù)發(fā)展研 究報告某被稱為轉(zhuǎn)折之城、會議之都，某旅游資源十分豐富，隨著現(xiàn)在旅游業(yè) 的不斷發(fā)展，某某旅游傳統(tǒng)的經(jīng)營模式已不能滿足發(fā)展的需要，必須創(chuàng)新發(fā) 展模式，而本研究報告指出，發(fā)展體驗型某旅游，是某某旅游轉(zhuǎn)型的一種 新模式。通過旅游 與文化融合，豐富某旅游產(chǎn)品，增強感染力、影響力。要大力推動某旅游發(fā)展和革命老區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相結(jié)合，充分發(fā)動廣大革命老 區(qū)干部群眾共同參與某旅游發(fā)展，結(jié)合新農(nóng)村建設，整合利用各方面資源，提 供某旅游餐飲、住宿等經(jīng)營服務，延長某旅游產(chǎn)業(yè)鏈，進一步帶動革命老區(qū) 經(jīng)濟社會發(fā)展。13某旅游政策（1）《20112015 年全國某旅游發(fā)展規(guī)劃綱要》 以社會主義核心價值體系建設為根本，以愛國主義和革命傳統(tǒng)教育為主題，遵循旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，深入挖掘某旅游思想文化內(nèi)涵，不斷豐富發(fā)展內(nèi)容， 積極創(chuàng)新發(fā)展方式，進一步增強某旅游的時代感和現(xiàn)實感。健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)主要包括覆蓋生命全周期、圍繞人體身心健康，融合醫(yī)療服務、大數(shù)據(jù)信息服務、健康管理和促進服務、健康保險服務等配套服務的休閑養(yǎng)生、滋補養(yǎng)生、康體養(yǎng)生、溫泉養(yǎng)生四大業(yè)態(tài)。積極應對人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，不斷滿足老年人持續(xù)增 長的養(yǎng)老服務需求，是全面建成小康社會的一項緊迫任務，有利于保障老年人權 益，共享改革發(fā)展成果，有利于拉動消費、擴大就業(yè)，有利于保障和改善民生， 促進社會和諧，推進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展。但總體上看，養(yǎng)老服務和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不健全、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不 平衡等問題還十分突出。消防項目所在地處在匯川區(qū)的城市消防體系覆蓋范圍內(nèi)，無需另行設置消防站。排污項目所在地周邊無市政排污管網(wǎng)，需自行建設獨立于市政排污管網(wǎng)的排污系 統(tǒng)，考慮建設液化池對污水進行生態(tài)處理，就地解決，實現(xiàn)處理污水再生利用， 以實現(xiàn)水生態(tài)的良性循環(huán)，保護及改善生態(tài)環(huán)境。六、市政配套條件供電項目所在地周邊有市政供電管網(wǎng)，可接駁市政供電管網(wǎng)進行供電。在規(guī)模工業(yè)中私營企業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 ％。工業(yè)和建筑業(yè)規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，比上年增長 ％。全市有效灌溉面積 千萬平方米，比上年增加 千萬平方米。其中，豬肉 萬噸，增長 ％；牛肉 萬噸，增長 ％，羊肉 萬噸，增長 19％。全年油料產(chǎn)量 萬噸，比上年增長 ％；糖料產(chǎn)量 358 噸，下降 ％；烤煙產(chǎn)量 萬噸，下降 ％；茶葉產(chǎn)量 萬噸，增長 ％。全年糧食產(chǎn)量 萬噸，比上年增長 ％。初步統(tǒng)計，非公有制經(jīng)濟增加值 億元，占全市生產(chǎn)總值的比重為 ％,民營經(jīng)濟增加值 億元，占全市生產(chǎn)總值的比重為 %，全面建設小康實現(xiàn)程度為 ％。人均生產(chǎn)總值為 30484 元，比上年增長 ％。初步核算，2014 年全市生產(chǎn)總值 億元，比 上年增長 ％。五、區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展條件2014 年，是某市全面深化改革之年，應對經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)，全市堅持 穩(wěn)中求進、提速轉(zhuǎn)型、又好又快的總基調(diào)，以實施“八大工程”為抓手、以深化 改革為動力、以轉(zhuǎn)變作風為保障，全力打造某發(fā)展升級版，為全面完成“十二五”規(guī)劃目標、建成全面小康社會打下了堅實的基礎。某市平壩及河谷盆地面積占 %，丘陵占 %，山地占%。年平均相對濕度在82%左右，年平均蒸發(fā)量 1150 毫米。四、氣候條件氣候條件項目地屬亞熱帶季風氣候區(qū)，年均氣溫 ℃，終年溫涼濕潤，冬無嚴寒， 夏無酷暑，氣候宜人，年均降水量 1200 毫米，年均日照 小時，無霜期 270天。公路項目地西側(cè)有蘭海高速公路，距離項目地約 15 公里左右，設有觀壩高速出入口站，交通便捷，能快速出入項目地。預計 2017 年開通的渝黔高鐵，從某到廣州縮短至 5 個半小時，將成為西部地區(qū)連接珠三角、長三角地區(qū)的重要通道。9鐵路過境某縣的客運鐵路共有兩條：川黔鐵路和渝黔鐵路。整體地形西高東低，東部河流兩域地形平整。地塊表面主要為農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，場地內(nèi)多為農(nóng)場種植的楊樹、紫荊花、果樹、稻田等，生長狀況良好。項目地位于某市泗渡鎮(zhèn)境內(nèi)，地處重慶—某—貴陽經(jīng)濟發(fā)展帶上，距重 慶市 220 公里，貴陽市 160 公里，某市 30 公里，泗渡鎮(zhèn)境內(nèi)有川黔鐵路、遵崇高速、210 國道、建設中的渝黔高鐵。區(qū)位獨特，交通便捷。東面與銅仁市和黔東南自治州相鄰，東南面與黔南自治州相鄰，南面與省會貴陽市接壤，西南面和畢節(jié)市相鄰，西面與四川省交界，北面與重慶直轄市接壤。36～10839。08～2939。本項目為應對當前社會老齡化難題，積極發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老休閑旅游，為當?shù)赝诵莞刹浚瑥娃D(zhuǎn)業(yè)軍人等人群提供一個養(yǎng)生養(yǎng)老的度假勝地，為養(yǎng)生養(yǎng)老事業(yè)提供強有力的支持。同時，老年人口高齡化趨勢日益明顯：80 歲及以上高齡老人正以每年 5%的速度增加，到 2040 年將增加到 7400 多萬人。性別間的死亡差異使女性老年人成為老年人口中的絕大多數(shù)。7解決當前養(yǎng)老難題，打造養(yǎng)生養(yǎng)老勝地20 世紀 90 年代以來，中國的老齡化進程加快。本項目的實施必將給當?shù)貛泶蟀l(fā)展。養(yǎng)生已成為人們改善生活的方式之一，保健療養(yǎng)正迅速滲透到 旅游市場中。 同時擁有中藥材、茶葉、森林等養(yǎng)生資源，將吸引更多的游客前來度假旅游。境內(nèi)蘊涵豐富的水源、森林資源、山體資源、氣候資源等，是優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)生度 假場所。在某，領略在這片 土地上孕育出的從古至今的精彩民俗，感受這座城市厚重的歷史積淀和豐富的文 化內(nèi)蘊。某農(nóng)場作為國營農(nóng)場，積極調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，做好示范帶頭作用，依托 區(qū)域旅游市場逐步將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和休閑觀光結(jié)合，增加職工和農(nóng)民收入，是新農(nóng)村發(fā)展需要。到 80 年代，某農(nóng)場調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，開辦了煤礦。70 年代 中期，逐漸改辦良種農(nóng)場。60 年代后期，成立“五七”干校，許多干部到 此受訓。1950 年，通過人工挖掘排洪洞，將湖水排出，形成平坦谷地，成立勞改農(nóng)場——某農(nóng)場。自然生態(tài)景區(qū)環(huán)境優(yōu)雅、風光奇特、空氣清新、景色宜人、樹木花草萬紫千紅，可以預見，國內(nèi)外生態(tài)旅游業(yè)的異軍突起將為項目地生態(tài)觀光、農(nóng)業(yè)休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老旅游業(yè)的發(fā)展提供強大的需求拉力。隨著生活水平的提高和閑暇時間增多，人們對精神享受尤其是遠足旅游表現(xiàn)出極大的熱情，旅游熱潮也從一般的城市景區(qū)轉(zhuǎn)向城郊景區(qū)旅游?？尚行匝芯繄蟾嬷饕獌?nèi)容本項可行性研究報告以某農(nóng)場生態(tài)旅游養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體建設項目為基本研究對象，主要內(nèi)容包括：（1）項目建設背景和理由；（2）市場分析和游客規(guī)模預測；（3）項目選址、氣象水文地質(zhì)及市政配套設施；（4）建設方案及依據(jù)標準；（5）項目基礎設施建設；（6）環(huán)境影響評價與節(jié)能設計、消防安全；（7）投資估算、項目財務評價、效益分析、風險分析及資金籌措；（8）結(jié)論及建議。（1）近期：20152017 年（2）中遠期：20182020 年項目總投資項目總投資 億元。堅持旅游資源特色開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護相結(jié)合，科學規(guī)劃、創(chuàng)新1設計、強化管理、完善設施，以健康養(yǎng)生為主題，以文化、體驗居住為主要功能、以休閑度假、文化創(chuàng)新為發(fā)展方向，將本項目打造成為泛西南區(qū)區(qū)域一流，國內(nèi)著名的融合養(yǎng)生度假、生態(tài)田園體驗、民俗文化的養(yǎng)生度假園，帶動匯川區(qū)泗渡鎮(zhèn)旅游經(jīng)濟的發(fā)展。建設范圍項目位于某匯川區(qū)泗渡鎮(zhèn)某農(nóng)場內(nèi)，東至農(nóng)場東灌渠，西到鴨老山，北 至小堰溝，南抵金田村分界線，