【正文】 前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項(xiàng)。B、開盤活動(dòng)形式：待定，方案屆時(shí)另行提交。期間工作內(nèi)容（1）開盤期價(jià)格體系執(zhí)行（2）開盤期活動(dòng)推廣A、濟(jì)南城市新規(guī)劃論壇形式：邀請(qǐng)市規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)內(nèi)專家就濟(jì)南市新城市規(guī)劃發(fā)表自己的見解，論壇重點(diǎn)：西、北部新城市規(guī)劃以及新世紀(jì)山水城市構(gòu)想。（5）電臺(tái)：在濟(jì)南廣播電臺(tái) XX 頻道利用整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳和信息發(fā)布（包括活動(dòng)信息和開盤信息） 。（3）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄?。（2）戶外廣告 絕大部分戶外廣告（長期的）應(yīng)在預(yù)熱期第一階段完成，如因特殊原因未發(fā)布的則應(yīng)在此階段務(wù)必完成。推廣重點(diǎn)為多層（第一期） ，主推賣點(diǎn)為：A、城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力B、戶型C、物業(yè)管理D、健康主題園林E、兒童益智會(huì)所期間媒體組合（1）報(bào)廣此階段項(xiàng)目正式公開發(fā)售，前期蓄勢將得到第一次釋放，為達(dá)到預(yù)定的效果，形成市場轟動(dòng)效應(yīng)，報(bào)廣將作為最重要的武器之一，投入量迅速加大，進(jìn)行集結(jié)轟炸。正式開盤前為預(yù)熱市場、拉升價(jià)格可在 3 月上旬再次進(jìn)行節(jié)點(diǎn)式推盤，但此次活動(dòng)只是一種操作手法和項(xiàng)目姿態(tài)，真正簽約統(tǒng)一在正式開盤后，本將此業(yè)績、均價(jià)均計(jì)入開盤期。35 / 63建議及早展開工作，愈早投入，對(duì)項(xiàng)目愈加有利（參見 12 月推廣計(jì)劃） 。因此本階段推廣應(yīng)相對(duì)低調(diào)，在大眾傳播媒體上重點(diǎn)應(yīng)著眼于對(duì)項(xiàng)目有長期影響力的媒體如電視、電臺(tái)，并及早展開相關(guān)工作。（2）達(dá)到認(rèn)購面積：約 104500M2，占總量的19%（以多層 萬計(jì)） ； 認(rèn)購均價(jià)：2630 元/M 2。（3）精裝修方案與預(yù)算確定；（4）五證齊全；（5）銷售通道與樣板房完成（如果工程進(jìn)度不能達(dá)到要求，可推遲至第一次強(qiáng)銷期開始前） ；（6）工程進(jìn)度計(jì)劃、建筑單體設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理公司的確定落實(shí)。位置選擇：若會(huì)所工程進(jìn)展較快能在 4 月底前完工的話，則安排在會(huì)所； 若會(huì)所不能在 4 月底前完工，則必須在項(xiàng)目臨堤口路中段處搭建臨時(shí)售樓部。期間工作內(nèi)容（1）總體價(jià)格策略（2）預(yù)熱期價(jià)格體系制定與執(zhí)行（3）預(yù)熱期節(jié)點(diǎn)式活動(dòng)推廣A、住博會(huì)B、秋交會(huì)（4）銷售物料準(zhǔn)備A、樓書：1 萬份 中國最大的資料庫下載B、折頁：1 萬份C、沙盤：2 個(gè)（其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型）D、展板：16 塊（其中城市規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施2 塊，項(xiàng)目基本資料為 2 塊，多層戶型 6 塊，多層外立面 1 塊，多層裝修標(biāo)準(zhǔn) 1 塊，小高層外立面 1 塊，園林 1 塊，項(xiàng)目智能化配套 1 塊，物業(yè)管理 1 塊） ，另多層精裝修方案6 塊、小高層戶型 6 塊、商鋪 2 塊可留待后期推廣時(shí)增加。（5）電臺(tái)：可選擇濟(jì)南廣播電臺(tái)，簽定長期合作合同，利用某一個(gè)強(qiáng)勢欄目或整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳。（4）電視：作為大眾傳媒，影響力也很大，它可以多次重復(fù)同一信息，通過靈動(dòng)的畫面、真實(shí)的情景，從而使人印象深刻。建議在堤口路、無影山中路、北園大街、三條交通干道上的候車亭刊登項(xiàng)目形象廣告，為期 1 年。 除在車身外體噴繪形象廣告外，另可考慮與公交公司達(dá)成協(xié)議，一方面在車內(nèi)張貼項(xiàng)目形象廣告紙，另一方面制作發(fā)行車票廣告。車體廣告：與其他戶外廣告相比具備流動(dòng)性，影響力較好，效果較好，費(fèi)用較省。媒體選擇兩種：齊魯晚報(bào)和濟(jì)南時(shí)報(bào)，每次報(bào)廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場及時(shí)反饋效果，如效果不佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應(yīng)及時(shí)予以調(diào)整。同時(shí)作為開盤期的過渡，應(yīng)適當(dāng)加大投入，主推賣點(diǎn)為：A、形象推廣——新世紀(jì)山水城市規(guī)劃構(gòu)想下的康樂社區(qū)；B、地段——天橋區(qū)絕佳區(qū)位；C、交通——交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，長途汽車站、火車站近在咫尺；D、配套——周邊生活配套成熟，社區(qū)內(nèi)配套完善；E、城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。本階段宣傳力度不宜太大，推廣重點(diǎn)主要為：A、形象推廣——圍繞項(xiàng)目推廣主題進(jìn)行概念炒作，突出項(xiàng)目五彩繽紛、康樂社區(qū)生活形象；B、節(jié)點(diǎn)式活動(dòng)推廣——借助住博會(huì)、秋交會(huì)等節(jié)點(diǎn)活動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項(xiàng)目的知名29 / 63度。第二節(jié) 項(xiàng)目分階段推廣策略一、預(yù)熱期 （2022 年 10 月上旬——2022 年 3 月中旬）預(yù)熱期推廣策略預(yù)熱期因時(shí)間持續(xù)較長、且缺乏項(xiàng)目基本進(jìn)度形象與相關(guān)手續(xù)，不便亦不必強(qiáng)勢推廣，應(yīng)保持較低調(diào)子，基本以節(jié)點(diǎn)式推廣為主，推廣重點(diǎn)為多層（第一期） 。如果決定在建設(shè)期即將底層商鋪投入使用，則需要與政府有關(guān)部門及早協(xié)調(diào)，并存在外圍環(huán)境、道路先期建設(shè)，使用與施工協(xié)調(diào)的問題，需要予以高度重視，及早展開相關(guān)工作。上述商鋪營銷計(jì)劃只是現(xiàn)有條件下理想狀態(tài)的計(jì)劃，實(shí)際執(zhí)行需要開發(fā)進(jìn)度與市場供求兩方面的支撐，如果支撐條件屆時(shí)不能達(dá)成，需要對(duì)計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。因此二者操作應(yīng)分別推廣，否則容易擾亂二者截然不同的市場形象、訴求不清，無法充分挖掘、展示各自價(jià)值；有鑒于此，特對(duì)商鋪部分營銷推廣設(shè)計(jì)兩種不同推廣方案，其推廣時(shí)間、節(jié)奏與居住物業(yè)推廣時(shí)間、節(jié)奏有所差別。本計(jì)劃是理想狀態(tài)下計(jì)劃目標(biāo)，待小高層開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃明確后據(jù)之進(jìn)行修訂?？蓞⒖贾苓吀偁帢潜P（小高層）的情況：樓盤名稱均價(jià)（元/M2） 交樓標(biāo)準(zhǔn)天旺淺水灣 2980菜單式精裝修（另行收費(fèi)）長城五環(huán)花苑 3000 廚衛(wèi)精裝修舜景花 2800 廚衛(wèi)精裝修25 / 63園富華居 2900 廚衛(wèi)精裝修本計(jì)劃需要工程進(jìn)度的密切配合，此計(jì)劃的基本要求是 2022 年 4 月份小高層已經(jīng)確定所有設(shè)計(jì)方案并開始施工，9 月進(jìn)入第一次強(qiáng)銷期時(shí)小高層接近封頂，第二次強(qiáng)銷期（2022 年 4 月）前小高層外立面腳手架落下 12 層。由于目前天橋區(qū)小高層銷售還存在較大抗性，且周邊小高層樓盤均價(jià)都未突破 3000 元/平米。由于內(nèi)部認(rèn)購期第一階段所認(rèn)購的 82 套均價(jià)僅為 2574 元/ M 2，故內(nèi)部認(rèn)購期第二階段認(rèn)購均價(jià)達(dá)到 2886 元/ M2才能將整個(gè)內(nèi)部認(rèn)購期均價(jià)拉升到 2630 元/ M 2。甲方要求明年二月份開盤可能屆時(shí)難以達(dá)到必要條件，且因二月份本地天氣仍然寒冷、是傳統(tǒng)營銷淡季，其中又包含了春節(jié)的特別因素，難以聚集必要人氣，倉促開盤市場反應(yīng)可能難以為繼、會(huì)對(duì)后續(xù)實(shí)質(zhì)性營銷節(jié)奏把握造成嚴(yán)重的負(fù)面影響，我司鄭重建議對(duì)此時(shí)機(jī)選擇予以高度重視、審慎決策；甲方急于開盤、及時(shí)銷售、及時(shí)回籠資金的心情我司十分理解，為配合主觀、客觀方面方面的綜合因素，我司建議開盤時(shí)機(jī)定于 2022 年 3 月下旬較為適宜；本計(jì)劃以 2022 年 3 月下旬開盤為控制節(jié)點(diǎn)。多層分兩期開發(fā)，但目前除 5 號(hào)樓面積確定、一期其它戶型基本確定外，二期多層單體建筑及規(guī)劃尚未確定，因此無法將其單獨(dú)制訂銷售計(jì)劃。調(diào)整目前此營銷推廣方案因缺乏完整的工程開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃作為制定依據(jù)，時(shí)間的劃分基本以常21 / 63規(guī)工程施工需要時(shí)間再留有一定余裕為準(zhǔn)則；如果整體開發(fā)進(jìn)度有所調(diào)整，則銷售計(jì)劃相應(yīng)予以調(diào)整。若會(huì)所在正式開盤前不能使用，則應(yīng)考慮在項(xiàng)目臨近堤口路中間段搭建臨時(shí)銷售中心。 正式開盤時(shí)要求現(xiàn)場銷售中心應(yīng)當(dāng)完成。如果開盤期時(shí)間太早因春節(jié)、氣候、開發(fā)進(jìn)度等綜合原因，可能破壞整體營銷推廣節(jié)奏，開盤期之后將會(huì)難以為繼、對(duì)整體營銷不利。但成功與否關(guān)鍵在于政府、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)商、建筑商、市場、營銷代理公司及其他服務(wù)商是否形成高效的營銷平臺(tái)。因項(xiàng)目周邊同類競爭樓盤較多，市場供應(yīng)量較大，為了取得一定的市場先機(jī)，同時(shí)將本項(xiàng)目價(jià)值得到最大的提升從而實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)達(dá)到最大化，則應(yīng)在前三個(gè)階段（預(yù)熱期、開盤期和第一次強(qiáng)銷期）集中優(yōu)勢強(qiáng)力推廣，通過小眾傳播和媒體炒怍成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，開創(chuàng)熱銷場面。我的時(shí)代， 我的家園：大氣、直白、簡捷，鮮明突出時(shí)代感與歸屬感，可配合主廣告語階段性使用。繽紛本來就是可以形容鮮花美麗、色彩豐富并富于動(dòng)感等，此處用于界定生活，和推廣主題“康樂人家”中“康” （健康、活力、運(yùn)動(dòng)） 、 “樂” （快樂、歡樂、安樂、喜樂）的概念高度一致，全部都隱含動(dòng)態(tài)的、輕松的、愉悅的調(diào)子，形容“花園”及其中的生活方式、形態(tài)都十分妥帖；“動(dòng)起來”明白、直截地表達(dá)出“動(dòng)”的概念，可延展到如下三個(gè)層面：17 / 63城市建設(shè)的“動(dòng)” （城市在新時(shí)代建設(shè)、變革、進(jìn)步——新的規(guī)劃，片區(qū)新的城市定位） ；項(xiàng)目開發(fā)的“動(dòng)” （項(xiàng)目即將啟動(dòng)，待開始推廣時(shí)已經(jīng)隨城市建設(shè)步伐而實(shí)施——與時(shí)俱進(jìn)、明智、領(lǐng)先于市場）：業(yè)主生活的“動(dòng)” （運(yùn)動(dòng)——健康、積極、活力；生動(dòng)——豐富多彩、亮麗、引人入勝——繽紛）輔助廣告語：繽紛人生 花樣生活：“繽紛”與“花園”與推廣主題一致， “花樣”由家喻戶曉的“花樣年華”引申而來，與 “花園”一致?！?本項(xiàng)目以超越片區(qū)負(fù)面形象與超前、領(lǐng)先的產(chǎn)品與姿態(tài)（推廣主題）進(jìn)入市場，可表達(dá)一種與時(shí)俱進(jìn)，生活品質(zhì)（暗寓社會(huì)地位）上升的形象，迎合目標(biāo)客戶追求體面的自尊心與虛榮心。推廣主題依據(jù)：◆ 目前濟(jì)南市政府已公布新的城市規(guī)劃，提出恢復(fù)濟(jì)南歷史名城風(fēng)范、建設(shè)山水城市的發(fā)展原則，其中北部與西部新城建設(shè)是本階段城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)，必將會(huì)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等各方面體現(xiàn)出來；本項(xiàng)目在這種背景下提出上述推廣主題符合政府政策導(dǎo)向與發(fā)展趨勢，可因勢利導(dǎo)將城市格局隨時(shí)代變化產(chǎn)生的巨大變化表達(dá)出來，給項(xiàng)目一個(gè)良好的形象定位；◆基于城市居民目前普遍存在的對(duì)城市市政建設(shè)的不滿、亟于改善城市人居環(huán)境（城市）與個(gè)人居住環(huán)境（天橋區(qū)片區(qū)負(fù)面形象、項(xiàng)目——目標(biāo)客戶現(xiàn)居環(huán)境）的心態(tài)，給目標(biāo)客戶一種美好環(huán)境的期許與承諾；◆“山水城市”以富于詩意的形象，表達(dá)歷史傳承源遠(yuǎn)流長，延續(xù)地方、歷史文脈，迎合泉城居民對(duì)“泉林文化” 、 “齊魯文化” 驕傲自豪、情有獨(dú)鐘的潛在心理情結(jié)；◆ 業(yè)主在此居住身體方面健康的保障——對(duì)應(yīng)優(yōu)美環(huán)境綠化、環(huán)境直接引致的空氣、噪音指數(shù)的良好、綠色環(huán)保建材的使用（生態(tài)、環(huán)保概念） 、戶型設(shè)計(jì)的先進(jìn)合理（通風(fēng)、采光、功能分區(qū)等等） 、小區(qū)泛會(huì)所（健康設(shè)施配套 如健身器材、室外運(yùn)動(dòng)場所如緩跑徑、老人運(yùn)動(dòng)場所、兒童游戲場等） 、小區(qū)物業(yè)管理特別服務(wù)、社區(qū)文化（社區(qū)診所、老人兒童特別護(hù)理服務(wù)、義務(wù)體檢、社區(qū)趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)等）◆ 業(yè)主在此居住心理方面健康的保障——對(duì)應(yīng)戶型設(shè)計(jì)的先進(jìn)合理（兩代同住分居不分離，注重親情、家庭倫理關(guān)系，保持中華民族傳統(tǒng)美德） 、小區(qū)環(huán)境、休閑空間的處理、泛會(huì)所功能（密切鄰里關(guān)系，解除老人寂寞，15 / 63提供獨(dú)生子女兒童