【正文】 資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實施的計劃。 四、調(diào)查設(shè)計 市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標(biāo)志，也是初步調(diào)查的關(guān)鍵內(nèi)容。 從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談話中，尋找市場占有率下降的原因，如市場營銷經(jīng)理可能認為房產(chǎn)價格訂得太高；工程部經(jīng)理可能認為設(shè)計并不十分合理，材料供應(yīng)質(zhì)量不高；材料部經(jīng)理可能認為，物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費不能全部采用進口或國內(nèi)各種名牌材料等等。 對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部資料進行分析、從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索。 1 研究企業(yè)外部材料。 初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個過程。 三、初步調(diào)查 　市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集?！　《?、收集信息資料 ”等等。為此便可做若干假設(shè)，例如：“消費者認為該公司房屋設(shè)計方安較差，不如其他房地產(chǎn)公司廣告所講的方案。因此，在確定研究目的的階段，可進行一些情況分析。 　預(yù)測性調(diào)查是通過收集、分析、研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運用數(shù)學(xué)方法，估計未來王碼電腦公司軟件中心定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。 因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī) 、政策的調(diào)控制的變量，例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。 　這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。 與探測性調(diào)查比較，描述性質(zhì)調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。 　描述性調(diào)查。 從此例可以看出：探測性調(diào)查只是收集一些有關(guān)資料，以確定問題所在。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的？還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。 探測性調(diào)查。 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。 這是進行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。 　一、 確定調(diào)查目的 為了使市場調(diào)查工作順利進行，保證其質(zhì)量，在進行市場調(diào)查時，應(yīng)按一定程序來進行。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。 （4） 調(diào)查的深度。 此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。 但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。 （2） 樣本涵蓋面的廣度。 一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。 但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。雖然如此，實驗法對于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。例如研究廣告對銷售的影響，在其他因素不變的情況下，銷售量增加就可以看成完全是廣告原影響造成的。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一消費者作為調(diào)查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。 實驗法。 調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關(guān)，收哪一個電臺，收了多長時間等。 在取得被調(diào)查同意之后。 例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果較好。 實際痕跡測量法。 派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進行觀察。 觀察法有三種形式。 這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。 如定期詢問重點住戶對房產(chǎn)的設(shè)計、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺如何，有什么想法并請他們提出一些改進措施等。 電話調(diào)查。 然后還可針對某種重點調(diào)查對象進行個別談話，深入調(diào)查。 談話法。 答卷法。 訪問法的形式。 有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。 第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。 再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。因為較長的問題容易被調(diào)查者混淆。五是按照測試結(jié)果，再對調(diào)查表作必須修改，最后得出正式調(diào)查表。 　三是按照問題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。 　二是按照所需收集的信息，寫出一連串問題，并確定每個問題的類型。 一是根據(jù)整個研究計劃的目的，明確列出調(diào)查表所需收集的信息是什么。 設(shè)計調(diào)查表的步驟： 調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。 科學(xué)設(shè)計調(diào)查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。 1． 訪問法。 現(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費者進行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據(jù)中國國情劃定為27歲以下和28歲—35歲、36歲—55歲、55歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為300人，在對每個標(biāo)準分配不同比例后，得出每個類別的樣數(shù)。 即市場調(diào)查人員通過一些控制特征，將樣本空間進行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。 當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本間的差異又較為明顯時，采用此方法能起到一定效果。 （2） 判斷抽樣。 也稱為隨意抽樣調(diào)查法，即市場調(diào)查人員根據(jù)最方便的時間、地點任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人詢問其以其對某產(chǎn)品的看法和印象。 這樣每個樣本被選擇的機會并不74． 是相等的，75． 非隨機抽樣也分為三種具體方法。 4． 非隨機抽樣法。 它又可以分為三種：一是簡單隨機抽樣，即整體中所有個體都有相等的機會被選作樣本；二是分層隨機抽樣，即對總體中所有個體都有相等的機會被選作樣本；二是分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組織（分層），然后從各組中隨機抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽樣是將部分作為樣本。隨機抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實際工作中應(yīng)用很廣泛。 3． 隨機抽樣。 例如，1993年國家加強了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款受到限制，資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇減少。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調(diào)查對象，往往這些大戶對住宅需求量，對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進而推斷出一般結(jié)論。當(dāng)然，有些資料可以借用國家權(quán)威機關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用全國人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查。 （1） 按調(diào)查對象劃分。 市場調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法?！　?8． 競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售