【正文】 自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。 預(yù)測性調(diào)查。由于市場情況復(fù)雜多變，不易準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問題和提出問題。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近的廣告沒有做好，造成消費(fèi)者視線轉(zhuǎn)移?！薄笆鄯康膹V告設(shè)計太一般”“消費(fèi)者認(rèn)為該房屋的四周環(huán)境不夠理想。擬定假設(shè)的主要目的是限制研究或調(diào)查的范圍，以便使用今后收集到的資料來檢驗(yàn)所作的假設(shè)是否成立。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用？的敘述。 （一）研究搜集的信息材料。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，從中了解目前市場上哪類房產(chǎn)最好銷？其價格如何？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對房產(chǎn)有什么偏愛？ 2 分析企業(yè)內(nèi)部資料。 （二）與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話。 （三）了解市場情況。如為什么消費(fèi)者不購買本公司商品房，就需要對用戶進(jìn)行調(diào)查研究。比如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的原因有兩點(diǎn)：一點(diǎn)是國家宏觀控制，銀根收緊，消費(fèi)者收入沒有好轉(zhuǎn)；另一點(diǎn)是廣告效果不大，沒有引起消費(fèi)者足夠的興趣，消費(fèi)者儲蓄待購。 在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。一項房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計以下四種調(diào)查表格。 （二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項目。 （四）房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項目。在實(shí)地調(diào)查前，調(diào)查人員應(yīng)該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。 　五、現(xiàn)場調(diào)查 現(xiàn)場調(diào)查即按調(diào)查計劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的次級資料。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。首先，要進(jìn)行編輯整理。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料和誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進(jìn)行評定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。 七、撰寫和提交調(diào)查報告 撰寫和提交調(diào)查報千是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。要十分重視調(diào)查報告的撰寫，并按時提交調(diào)查報告。 　在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。 以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只具有一般性指導(dǎo)意義。 滯銷樓盤問題小析戶型設(shè)計隨著人們住房消費(fèi)意識的增強(qiáng)，在位置、環(huán)境等因素不可改變的情況下，房型越來越成為人們挑剔的焦點(diǎn)。 目前的滯銷住宅，房型設(shè)計不合理是空置的主要原因之一。 好房型，是消費(fèi)者和開發(fā)商共同追求的目標(biāo)。好的房型在布局上，社交、功能、私人空間應(yīng)有效分隔。 采光口與地面比例不應(yīng)小于1∶7；寬度不應(yīng)小于3．3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米，次臥室的面積大于10平方米；餐廳應(yīng)是明間，凈寬度不宜小于2．4 米；廚房凈寬度不應(yīng)小于1．5米，宜帶一服務(wù)陽臺；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1．6 米，如為淋浴則凈寬度不得小于1．2米。年輕人組織家庭，這是小家庭的時期消費(fèi)；當(dāng)孩子長大，有分室要求了，又是一種時期消費(fèi)；小孩子成家了，老夫妻需要適應(yīng)老年生活的住宅，這又是一種時期消費(fèi)。 價格定位分析概述 一、認(rèn)識房地產(chǎn)價格的真實(shí)面目 房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。而房地產(chǎn)價格與一般物價相比，更表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格不同的特征： 第一，房地產(chǎn)價格既可表示為交換代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金（房地產(chǎn)價格VS租金＝本金VS利息）。 第二，房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利利益的價格。 第三，房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。 第四，房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。沒有一個統(tǒng)一價格，或指導(dǎo)價格，交易主體會根據(jù)房地產(chǎn)的自身條件，供求狀況而接受不同的價格。 二、制定房地產(chǎn)價格合理的定價目標(biāo) 首先，對每一個開發(fā)商來講，追求最大利潤是自然的，這便是定價目標(biāo)。如今在市場日益成熟的情況下，價格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。以低價入市爭取顧客，擁有消費(fèi)者，才能給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)的利潤。當(dāng)同地區(qū)有多個樓盤參與銷售競爭時，在樓盤素質(zhì)相近的情況下，價格較低者往往能取得良好的銷售成績。一般可以同地區(qū)同類房屋市場占有率最高的樓盤價格為基礎(chǔ)價格，考慮自身位置、設(shè)計、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素，或以高或低于競爭者的價格出售，如高于基礎(chǔ)價格，必須具備超過競爭者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價格。如果要將目標(biāo)具體化，也可將投資利潤率作為定價目標(biāo)。但是投資利潤率為多少才合理呢？在房地產(chǎn)熱火朝天的90年代初，房地產(chǎn)市場的投資收益率可高達(dá)40％。 三、房地產(chǎn)價格的合理定位 現(xiàn)房地產(chǎn)定價通用的定價方法有成本導(dǎo)向法和需求導(dǎo)向法。 即：價格＝成本＋利潤＋稅金（其中利潤可用銷售利潤率計算也可用投資利潤率計算） 成本導(dǎo)向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標(biāo)，有利于最大限度地控制成本，而目標(biāo)利潤也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率，視自己項目的規(guī)模、設(shè)計、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標(biāo)利潤，這種方法無疑是比較簡便。況且如果市場能接受的價格高于原來目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定的價格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？ 歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價格主要是取決于市場供求關(guān)系。 需求導(dǎo)向定價法 需求導(dǎo)向定價法是依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理解和需求強(qiáng)度來定價，不是依據(jù)賣方的成本定價。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場、不同的時間、不同地點(diǎn)離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價錢。 在這些因素里當(dāng)然以供求關(guān)系為主要影響因素。 供求關(guān)系因素；房地產(chǎn)的價格一般來說也是由供給和需求決定的，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。 還有影響房地產(chǎn)價格的其他因素： 經(jīng)濟(jì)因素：包含物價、土地價格、利率、貨幣供應(yīng)量、經(jīng)濟(jì)增長率等內(nèi)容。銀行利率提高會減少買方市場，利率降低刺激購房。經(jīng)濟(jì)增長使購買力加強(qiáng)，房地產(chǎn)價格上漲。 行政及法律因素：比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，失業(yè)率高房子當(dāng)然很難賣掉。這些因素如下： 位置：房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。 地質(zhì)：地質(zhì)條件對地價的影響很大，地價與地質(zhì)條件成正相關(guān)。 土地面積：規(guī)模大的住宅區(qū)，封閉式物業(yè)管理，完善的配套設(shè)施，大面積的花園總能令消費(fèi)者對樓盤滿意，增進(jìn)需求。 建筑物的外觀：建筑樣式、風(fēng)格和色調(diào)。 心理因素：當(dāng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境暫時不佳，前景不明朗時，購房者持幣觀望。 分析過各種影響因素后，價格的定位是講究技巧的。內(nèi)部認(rèn)購價可根據(jù)成本加成法，并參照附近地區(qū)樓盤價，以較低為好。如果市場表現(xiàn)冷淡，表明內(nèi)部認(rèn)購價格定高了，可以采取提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，或增加提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，或送管理費(fèi)及其他附加費(fèi)等措施吸引客戶，爭取公開發(fā)售成功