【正文】 的的階段，可進行一些情況分析。 初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個過程。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部資料進行分析、從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索。 為了證實此命題的正確與否，決定采用重點調(diào)查法，并配合個人訪問法的調(diào)查和電話調(diào)查和電話調(diào)查法來進行調(diào)查研究。 （一）當?shù)胤课莓a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。 房地產(chǎn)市場調(diào)查中普通采用抽樣調(diào)查，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料和系統(tǒng)性、完整性和可靠性。撰寫調(diào)查報告應(yīng)做到： （2）報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出； （4）結(jié)論和建議應(yīng)表達清晰，可歸納為要點； （6）報告完整，印刷清楚美觀。 1. 客廳大而不當，對著客廳的門多，無隱蔽空間；2. 客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗；3. 客廳視野差，窗不應(yīng)正對墻面；4. 客廳的形狀不好或尺度不合理；5. 入戶無過渡空間；6. 餐廳面積過大或過小；7. 主臥室的寬度小于3米或面積過小；8. 戶內(nèi)交通線長；9. 衛(wèi)生間距主臥室遠或?qū)χ蛷d的衛(wèi)生間無前室；10. 四居室的戶型，主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間；11. 功能分區(qū)不合理；12. 各功能空間面積比例不當；13. 躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當；14. 衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。 一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。房地產(chǎn)自然地理位置不可移動，可以轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)。不少開發(fā)商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤，這在90年代初賣方市場下，可能是行得通的。 以取得最大利潤作為定價目標，是個抽象的數(shù)字，是大前提。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標成本加目標利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價格才是合理的價格，只有接受你的價格你的房子才能賣出去。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。 社會因素：人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長率或人口集中地區(qū)，對房地產(chǎn)的需求增加，房價自然提高；家庭結(jié)構(gòu)可影響購房目的、購買力；福利性實物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。 日照朝向、采光、通風(fēng)、風(fēng)向等。如果市場表現(xiàn)踴躍，可在公開發(fā)售時作向上調(diào)整，幅度不可太大。具體來說，一般先行設(shè)置內(nèi)部認購時期的價格，目的是摸清樓盤由價格表現(xiàn)的各項條件的市場接受程度。地質(zhì)條件的好壞決定著建設(shè)費用的大小。 貨幣供應(yīng)量增加時，其代表的土地價格相對減少，即提高價格。 要根據(jù)市場的供求關(guān)系定價，便要了解房地產(chǎn)所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關(guān)系，從而影響定價，熟練分析了這些因素對合理定價取得最大利潤很有幫助。 成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來制定價格。 在定價之前，作為開發(fā)商應(yīng)仔細研究同區(qū)競爭對手的定價和有關(guān)樓宇設(shè)計、施工質(zhì)量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競爭力的價格。 房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)包括生產(chǎn)成本、銷售成本、利潤和稅金等項目（略）。 其實，租金能較準確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產(chǎn)商品的人，是租用房地產(chǎn)的人，是他們看中了房地產(chǎn)商品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產(chǎn)商品所具有的收益性，房地產(chǎn)的價值最終是體現(xiàn)在使用者身上。 　　首先，房型設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟性。 在撰寫調(diào)查報告時，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理 調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出 一些合理建議。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果。 這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進行匯總整理、統(tǒng)計和分析。 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實施的計劃。 　市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。 　預(yù)測性調(diào)查是通過收集、分析、研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運用數(shù)學(xué)方法，估計未來王碼電腦公司軟件中心定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。與探測性調(diào)查比較，描述性質(zhì)調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。 　描述性調(diào)查。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的？還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。 這是進行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。 越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。 雖然如此，實驗法對于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。 調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。 然后還可針對某種重點調(diào)查對象進行個別談話，深入調(diào)查。 答卷法。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。 調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。 1． 訪問法。 3． 隨機抽樣。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調(diào)查對象，往往這些大戶對住宅需求量，對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。當然，有些資料可以借用國家權(quán)威機關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用全國人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。市場調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。 　　 2． 對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。 （7） 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。 　　 4． 人員促銷的配備狀況。 　　 4． 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。 　　 2． 房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。 　?。?） 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 （1） 國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。 只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場。市場調(diào)查是企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。 因此，廣義的市場調(diào)查不僅是 　我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。 　?。?） 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 3．