【正文】 房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機(jī)的因素，消費者購買動機(jī)的類型等。 （1） 房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查 　?。?） 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。 如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。 （1） 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查。 現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動范圍也都發(fā)生了變化。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 市場調(diào)查有廣義和狹義之分。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強(qiáng)烈。通過市場調(diào)查，企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，規(guī)避市場的風(fēng)險。 1． 政治法律環(huán)境調(diào)查 （3） 有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 　?。?） 財政收支。 　　 4． 購買行為調(diào)查?！　?2． 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 （4） 房地產(chǎn)價格調(diào)查。 （5） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。 　　 1． 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 　　 6． 對未來競爭情況的分析與估計等。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進(jìn)行調(diào)查。 它又可以分為三種：一是簡單隨機(jī)抽樣，即整體中所有個體都有相等的機(jī)會被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對總體中所有個體都有相等的機(jī)會被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組織（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽樣是將部分作為樣本。這樣每個樣本被選擇的機(jī)會并不74． 是相等的，75． 非隨機(jī)抽樣也分為三種具體方法。 （2） 判斷抽樣。 即市場調(diào)查人員通過一些控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。 　二是按照所需收集的信息，寫出一連串問題，并確定每個問題的類型。五是按照測試結(jié)果，再對調(diào)查表作必須修改，最后得出正式調(diào)查表。 如定期詢問重點住戶對房產(chǎn)的設(shè)計、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺如何，有什么想法并請他們提出一些改進(jìn)措施等。 觀察法有三種形式。 實際痕跡測量法。 在取得被調(diào)查同意之后。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一消費者作為調(diào)查對象，對他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進(jìn)廣告詞語、聲像等。 一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。 　一、 確定調(diào)查目的 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。 而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī) 、政策的調(diào)控制的變量，例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。 為此便可做若干假設(shè)，例如：“消費者認(rèn)為該公司房屋設(shè)計方安較差，不如其他房地產(chǎn)公司廣告所講的方案?！　《⑹占畔①Y料 1 研究企業(yè)外部材料。 從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談話中，尋找市場占有率下降的原因，如市場營銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價格訂得太高；工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計并不十分合理，材料供應(yīng)質(zhì)量不高；材料部經(jīng)理可能認(rèn)為，物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費不能全部采用進(jìn)口或國內(nèi)各種名牌材料等等。 四、調(diào)查設(shè)計 調(diào)查表及問卷的設(shè)計既要具有科學(xué)性又要肯有藝術(shù)性，以利市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。一旦明確下來，參加實施地的調(diào)查人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)查質(zhì)量。 六、調(diào)查資料的整理分析 其次，要進(jìn)行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。一個成功的樓盤，設(shè)計是重中之重。 其次，房型設(shè)計還應(yīng)考慮住房的“時期消費”特點，即針對不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計出合適的住宅生活空間。 在市場環(huán)境下開發(fā)商怎樣為商品房定價才屬合理，是根據(jù)商品房建設(shè)成本加計劃利潤的成本導(dǎo)向定價較好，還是視市場供求關(guān)系的需求導(dǎo)向定價為佳?下文對此作一些分析。 一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，這個地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是在考慮該房產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格。 事實上，追求最大利潤并不等于定高價格，而是追求企業(yè)長期目標(biāo)的最大利潤，高價帶來的高額利潤只是短期的，逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買，反而讓競爭者爭得市場。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤率，計算出售樓的價格。 以需求導(dǎo)向法定價是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。 房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下4種類型： 1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況； 2）本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況； 3）全國本類房地產(chǎn)的供求狀況； 4）本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 自身因素：所謂自身條件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀況的因素。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感受，價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，價格就低?？傊畱?yīng)使樓盤開售后，價格只升不跌，給予客戶信心，使?jié)撛诳蛻羰艿酱碳?，產(chǎn)生購買的欲望。隨著樓市的逐步成熟，購房者已不再是盲目跟風(fēng)的一族，而且各種渠道涌進(jìn)的信息均可提高他們的分析和判斷能力。 一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市場中心的遠(yuǎn)近。 物價和土地價格上漲會造成價格上漲，房地產(chǎn)原料上漲，商品房價格也會上漲。是根據(jù)消費者的價格觀念，以較好的房屋設(shè)計、完善的配套設(shè)施、美麗的庭園、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等條件來影響消費者的購買行動。當(dāng)市場趨于成熟和規(guī)范以后，房地產(chǎn)的平均利潤仍可能高于社會平均利潤，以高風(fēng)險、高回報為特征的房地產(chǎn)平均利潤將可在10％到20％之間。 房地產(chǎn)價格始終是購房者、開發(fā)商以及競爭同行最敏感的問題。 這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然屬性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。其共同之處是：首先都是價格，都用貨幣表示；其次是都有波動，受供求等因素的影響；第三，按質(zhì)論價；優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。根據(jù)滿足適時、實際的需求，設(shè)計出不同功能或互有兼顧的房型，是開發(fā)商努力的目標(biāo)。 當(dāng)前滯銷戶型設(shè)計上的缺陷主要有以下幾種： 在實際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。 （5）報告后慶附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （3）文字精練，用語中肯； （1）客觀、真實、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果； 最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論?，F(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。 市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標(biāo)志