【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。 （1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 　?。?） 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。 如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》。 （1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查。 現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動(dòng)范圍也都發(fā)生了變化。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性 市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地域特征。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。通過市場(chǎng)調(diào)查，企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 1． 政治法律環(huán)境調(diào)查 （3） 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 　?。?） 財(cái)政收支。 　　 4． 購(gòu)買行為調(diào)查?！　?2． 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 （4） 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。 （5） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。 　　 1． 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 　　 6． 對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等。全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。 它又可以分為三種：一是簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣，即整體中所有個(gè)體都有相等的機(jī)會(huì)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體中所有個(gè)體都有相等的機(jī)會(huì)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組織（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽樣是將部分作為樣本。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不74． 是相等的，75． 非隨機(jī)抽樣也分為三種具體方法。 （2） 判斷抽樣。 即市場(chǎng)調(diào)查人員通過一些控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。 　二是按照所需收集的信息，寫出一連串問題，并確定每個(gè)問題的類型。五是按照測(cè)試結(jié)果，再對(duì)調(diào)查表作必須修改，最后得出正式調(diào)查表。 如定期詢問重點(diǎn)住戶對(duì)房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺如何，有什么想法并請(qǐng)他們提出一些改進(jìn)措施等。 觀察法有三種形式。 實(shí)際痕跡測(cè)量法。 在取得被調(diào)查同意之后。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進(jìn)廣告詞語(yǔ)、聲像等。 一般而言，一個(gè)調(diào)查樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。 　一、 確定調(diào)查目的 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過程，一下子是確定不下來的。 而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī) 、政策的調(diào)控制的變量，例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。 為此便可做若干假設(shè)，例如：“消費(fèi)者認(rèn)為該公司房屋設(shè)計(jì)方安較差，不如其他房地產(chǎn)公司廣告所講的方案?！　《?、收集信息資料 1 研究企業(yè)外部材料。 從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談話中，尋找市場(chǎng)占有率下降的原因，如市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格訂得太高；工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計(jì)并不十分合理，材料供應(yīng)質(zhì)量不高；材料部經(jīng)理可能認(rèn)為，物價(jià)指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費(fèi)不能全部采用進(jìn)口或國(guó)內(nèi)各種名牌材料等等。 四、調(diào)查設(shè)計(jì) 調(diào)查表及問卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要肯有藝術(shù)性，以利市場(chǎng)調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。一旦明確下來，參加實(shí)施地的調(diào)查人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)查質(zhì)量。 六、調(diào)查資料的整理分析 其次，要進(jìn)行分類編號(hào)，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號(hào)碼，以便于查找、歸檔和使用。一個(gè)成功的樓盤，設(shè)計(jì)是重中之重。 其次，房型設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮住房的“時(shí)期消費(fèi)”特點(diǎn)，即針對(duì)不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計(jì)出合適的住宅生活空間。 在市場(chǎng)環(huán)境下開發(fā)商怎樣為商品房定價(jià)才屬合理，是根據(jù)商品房建設(shè)成本加計(jì)劃利潤(rùn)的成本導(dǎo)向定價(jià)較好，還是視市場(chǎng)供求關(guān)系的需求導(dǎo)向定價(jià)為佳?下文對(duì)此作一些分析。 一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，這個(gè)地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格是在考慮該房產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格。 事實(shí)上，追求最大利潤(rùn)并不等于定高價(jià)格，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的最大利潤(rùn)，高價(jià)帶來的高額利潤(rùn)只是短期的，逐漸會(huì)受到消費(fèi)者的不滿而拒絕購(gòu)買，反而讓競(jìng)爭(zhēng)者爭(zhēng)得市場(chǎng)。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤(rùn)率，計(jì)算出售樓的價(jià)格。 以需求導(dǎo)向法定價(jià)是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。 房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下4種類型： 1）全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況； 2）本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況； 3）全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況； 4）本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 自身因素：所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀況的因素。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感受，價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，價(jià)格就低?？傊畱?yīng)使樓盤開售后，價(jià)格只升不跌，給予客戶信心，使?jié)撛诳蛻羰艿酱碳?，產(chǎn)生購(gòu)買的欲望。隨著樓市的逐步成熟，購(gòu)房者已不再是盲目跟風(fēng)的一族，而且各種渠道涌進(jìn)的信息均可提高他們的分析和判斷能力。 一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市場(chǎng)中心的遠(yuǎn)近。 物價(jià)和土地價(jià)格上漲會(huì)造成價(jià)格上漲，房地產(chǎn)原料上漲，商品房?jī)r(jià)格也會(huì)上漲。是根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)格觀念，以較好的房屋設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、美麗的庭園、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等條件來影響消費(fèi)者的購(gòu)買行動(dòng)。當(dāng)市場(chǎng)趨于成熟和規(guī)范以后，房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)仍可能高于社會(huì)平均利潤(rùn)，以高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)為特征的房地產(chǎn)平均利潤(rùn)將可在10％到20％之間。 房地產(chǎn)價(jià)格始終是購(gòu)房者、開發(fā)商以及競(jìng)爭(zhēng)同行最敏感的問題。 這是由于不可移動(dòng)性、數(shù)量固定性、個(gè)別性等土地的自然屬性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。其共同之處是：首先都是價(jià)格，都用貨幣表示；其次是都有波動(dòng)，受供求等因素的影響；第三，按質(zhì)論價(jià)；優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。根據(jù)滿足適時(shí)、實(shí)際的需求，設(shè)計(jì)出不同功能或互有兼顧的房型，是開發(fā)商努力的目標(biāo)。 當(dāng)前滯銷戶型設(shè)計(jì)上的缺陷主要有以下幾種： 在實(shí)際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。 （5）報(bào)告后慶附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （3）文字精練，用語(yǔ)中肯； （1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果； 最后，對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。 市場(chǎng)是無(wú)情的，消費(fèi)者對(duì)本公司所開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷水平的重要標(biāo)志