【正文】 價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強(qiáng)烈。 市場調(diào)查有廣義和狹義之分。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動范圍也都發(fā)生了變化。 （1） 房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查 如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動機(jī)的類型等?！　?1． 房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。 5． 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 （6） 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。 房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： 市場調(diào)查有許多方法，企業(yè)市場調(diào)查人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。由于全面普查工作量大很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)查周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用。詳見表41 表41 不同年齡收入情況（%） 例如對房地產(chǎn)公司來說，它需要得到在它所投資的地區(qū)消費(fèi)者對購房的興趣、消費(fèi)者的收入以及購房的承受能力，還有消費(fèi)者對住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等等。其次，調(diào)查表上每一個問題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。 市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對面談話，如召開座談會，大家暢所欲言。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。當(dāng)然市場情況受多種因素影響，在市場實(shí)驗(yàn)期間，消費(fèi)者的偏好、競爭者的策略，都可能有所改變，從而影響實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。 （1） 樣本的數(shù)量。 樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。 通常有七個方面，確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、制定調(diào)查計(jì)劃、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告。 （一）研究搜集的信息材料。 （二）與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話。如為什么消費(fèi)者不購買本公司商品房，就需要對用戶進(jìn)行調(diào)查研究。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。 好房型，是消費(fèi)者和開發(fā)商共同追求的目標(biāo)。而房地產(chǎn)價格與一般物價相比，更表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格不同的特征： 沒有一個統(tǒng)一價格，或指導(dǎo)價格，交易主體會根據(jù)房地產(chǎn)的自身?xiàng)l件，供求狀況而接受不同的價格。 三、房地產(chǎn)價格的合理定位 根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場、不同的時間、不同地點(diǎn)離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價錢。銀行利率提高會減少買方市場，利率降低刺激購房。 地質(zhì)：地質(zhì)條件對地價的影響很大，地價與地質(zhì)條件成正相關(guān)。 分析過各種影響因素后，價格的定位是講究技巧的。 建筑物的外觀：建筑樣式、風(fēng)格和色調(diào)。 供求關(guān)系因素；房地產(chǎn)的價格一般來說也是由供給和需求決定的，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。 歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價格主要是取決于市場供求關(guān)系。 如今在市場日益成熟的情況下，價格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。 采光口與地面比例不應(yīng)小于1∶7；寬度不應(yīng)小于3．3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米，次臥室的面積大于10平方米；餐廳應(yīng)是明間，凈寬度不宜小于2．4 米；廚房凈寬度不應(yīng)小于1．5米，宜帶一服務(wù)陽臺；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1．6 米，如為淋浴則凈寬度不得小于1．2米。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料和誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進(jìn)行評定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。 在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。 預(yù)測性調(diào)查。至于問題應(yīng)如何解決，則有待于進(jìn)一步調(diào)查研究。如果開始抓的問題就不夠準(zhǔn)，就使以后一系列市場調(diào)查工作成為浪費(fèi)，造成損失。 此外，極可能由于一部分調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。 實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。 這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費(fèi)者的意見的一種方法。四是選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測試，請他們做題，然后召開座談會或個別談話征求意見。非隨機(jī)抽樣法是指68． 市場調(diào)查人員在選取樣本時并不69． 是隨機(jī)選取，70． 而71． 是先確定某個標(biāo)72． 準(zhǔn)，73． 然后再選取樣本數(shù)。在這種情況下，公司應(yīng)及時調(diào)整，重新選取調(diào)查對象，并對調(diào)查結(jié)果認(rèn)真分析，只有這樣的市場調(diào)查結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。 1． 全面普查。 調(diào)查方法 　　 3． 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 　我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機(jī)遇，也帶來生存的威脅。 市場調(diào)查是企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買和使用商品的動機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。 （1） 國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。 　　 4． 人員促銷的配備狀況。 市場調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。當(dāng)然，有些資料可以借用國家權(quán)威機(jī)關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用全國人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。 3． 隨機(jī)抽樣。 再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。然后還可針對某種重點(diǎn)調(diào)查對象進(jìn)行個別談話，深入調(diào)查。 調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。雖然如此，實(shí)驗(yàn)法對于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運(yùn)用范圍較為廣泛。 但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。 　描述性調(diào)查。 　預(yù)測性調(diào)查是通過收集、分析、研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報(bào)資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計(jì)未來王碼電腦公司軟件中心定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。 　市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進(jìn)行搜集。 其實(shí)，租金能較準(zhǔn)確地反映商品房實(shí)際價格，因?yàn)檎嬲枰康禺a(chǎn)商品的人，是租用房地產(chǎn)的人，是他們看中了房地產(chǎn)商品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產(chǎn)商品所具有的收益性，房地產(chǎn)的價值最終是體現(xiàn)在使用者身上。 成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來制定價格。 貨幣供應(yīng)量增加時，其代表的土地價格相對減少，即提高價格。地質(zhì)條件的好壞決定著建設(shè)費(fèi)用的大小。具體來說，一般先行設(shè)置內(nèi)部認(rèn)購時期的價格，目的是摸清樓盤由價格表現(xiàn)的各項(xiàng)條件的市場接受程度。 社會因素：人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長率或人口集中地區(qū)，對房地產(chǎn)的需求增加，房價自然提高；家庭結(jié)構(gòu)可影響購房目的、購買力；福利性實(shí)物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。 不少開發(fā)商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤，這在90年代初賣方市場下，可能是行得通的。房地產(chǎn)自然地理位置不可移動，可以轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)。 1. 客廳大而不當(dāng)，對著客廳的門多，無隱蔽空間；2. 客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗；3. 客廳視野差，窗不應(yīng)正對墻面；4. 客廳的形狀不好或尺度不合理；5. 入戶無過渡空間；6. 餐廳面積過大或過小；7. 主臥室的寬度小于3米或面積過??；8. 戶內(nèi)交通線長；9. 衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ蛷d的衛(wèi)生間無前室；10. 四居室的戶型，主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間；11. 功能