【正文】 廳面寬大，采光佳；戶型方正，均好性高，本定價中單價上揚有足夠價格支撐點。（2）東朝向E戶型02戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 標準層面積 該戶型是兩居中單體面積最小的一種，意味著單體總價的適度，給單價上拉帶來設計空間，本價格建議已經充分考慮該因素；朝向為東規(guī)避京開高速噪音；戶型方正，面寬合理主臥室和起居廳面寬達4200mm。在兩居比重大，戶型多樣的情況下，各戶型在為購房者提供更多購房選擇的同時，也形成項目內的客戶競爭，如何調配好同質戶型的價格差，將直接影響銷售利益實現。（二）各戶型定價簡析考慮到三期三座塔樓的戶型雷同性，本次定價呈報是以3號樓單座為計算參照，其他樓座類推（根據開盤階段的不同各樓座推出時進行實際操盤調整）不會影響整體和全程均價。如果項目能夠順利完成銷售導入期，成功聚斂銷售人氣，中后期的銷售價格攀升會較順暢實現。本次定價的總體均價為3820元每平方米。（2） 我公司在大興區(qū)域市場的銷售定價經驗。各樓座的開盤時機根據本案銷售消化，合理保持各個檔層產品的供盤體量，以利于利用產品的階段性供給稀缺等，制造價格拉升機會。科學的利用戶型配比，在銷售執(zhí)行中，除了影響價格的基礎要素樓層因素、朝向因素、景觀因素、平面戶型布局合理度因素、遮擋因素等，戶型配比的因素可能帶來的部分利潤增值容易被忽略和弱化。這樣既可以滿足客戶買長不買落的心理，又可以促使觀望客戶盡快落定，同時滿足先購買客戶的獲利增值感，此一舉三得?！皟r格才是硬道理”的二次推廣啟動， 項目再次激活。結合區(qū)域市場風向和項目自身特征，本案要實現銷售全程均價4000元。（五）目標客戶年齡家庭結構描述25歲40歲，三口之家或者小兩口之家，少數養(yǎng)老客群。（四）目標客戶收入支付描述市區(qū)中收入人群，月薪3000~5000元。（三）目標客戶居住區(qū)域描述目標客戶除在本部區(qū)域市場中分析的情況，另一部分主要來市區(qū)能夠較順暢輻射到南、東南、西南五環(huán)和京開高速北輻射線的區(qū)域。追求便利、安靜的社區(qū)環(huán)境空間。對房屋的通風采光要求較高。注重戶型設計的合理度，功能分區(qū)的人性化，面積的有效性。（二）目標客戶購買心理描述“自住第一次置業(yè)者”希望購買門檻低，非常重視生活的方便，出行條件的便利，工作地點多在城內，往來的暢通，是其選擇住宅的要素。這兩類人收入穩(wěn)定。環(huán)境偏好型：這其中的消費者可能有兩部分人，一部分是注重生活質量的年輕人，城市白領收入穩(wěn)定，追求一定的生活品質，要求住宅的使用舒適性，結構分區(qū)人性化。節(jié)約購房成本配套一輛小車，花同樣的錢可以居住更高品質的住宅，享受更舒適的生活。兩居和三居是他們的主要購房選擇傾向。一居和小兩居是他們的主要購房選擇傾向。第二層含義是借力于現在購房者的郊區(qū)購房情結，強調郊區(qū)項目特有的環(huán)境污染小，空氣清新，風景秀美的特征?！袄侍臁睖\指開闊、晴好的天氣、空間和天空，同時伴隨牽引出居者快樂的居家心情。（四）泰中朗天園“泰中朗天園”也是直接從案名上延續(xù)一期、二期的案名關鍵字，對一期、二期有一定的承接性?！绊槨币灿杏土酥袊傩諅鹘y(tǒng)心理，討吉利，祈祥順的要旨。“順景”有兩層含義，第一層含義是本案依順風景而生的意思，本案西側為綠化隔離帶又面臨30萬平米興城廣場，高層遠眺風景秀美，強調本案擁有不可多得獨有的景觀優(yōu)勢；第二層含義是社區(qū)與周邊景色的相互伴生，互動?！芭d城靚舍”也突出了本案西側綠化隔離帶和面臨30萬平米興城廣場，成功借景；社區(qū)風景秀美，高層遠眺，享受美麗生活；“舍”字則突出郊區(qū)悠然健康的居住狀態(tài)，綠色氧吧簇擁社區(qū)，享受郊區(qū)的綠色健康生活，呼應＂健康＂概念。 （二）興城靚舍“興城靚舍” 中的“靚舍”，本意是擁有漂亮、秀美風景和外觀的居所；“靚舍”同時諧音“亮色”暗合了本案是大興一道城市亮麗奪目的建筑風景線，不言而喻的地理區(qū)位的標志性建筑。迪亞士發(fā)現 位于非洲西南端的地方命名“好望角”，是大西洋和印度洋之間的重要陸地標志。我項目位于大興新城的東部也希望順借祥瑞之氣。建筑中的東南角向來被稱作金角，本案正位于京開高速和五環(huán)交口的東南角，即位于金角，屬升旺之地，正所謂“旺角”。作為北京城市發(fā)展新區(qū)，大興連接一軸（南中軸延長線），橫跨兩帶（北京東部發(fā)展帶和西部發(fā)展帶），關聯(lián)多中心（大興新城、亦莊新城）。結合本案在京開高速和五環(huán)交口的明顯突出地理位置，同時遵循開發(fā)商的開發(fā)思路，本次向開發(fā)商提出建議案名有四,分別為“興城旺角”、“興城靚舍”、“泰中順景”、“泰中朗天園”。二、 推廣案名提案針對本案的現狀特征和優(yōu)勢，成熟外銷社區(qū)，直達城區(qū)的便利交通，適度中戶型，坐擁30萬平方米的巨大氧吧構成項目突出賣點。所謂“白領生活區(qū)”突現人文環(huán)境，緊鄰公安大學。所謂“健康”西側綠化隔離帶，面臨30萬平米興城廣場。成熟社區(qū)會所和超市配套，華堂購物，盡享小資精致生活。單套總價在4045萬元，相對于普通白領家庭的支付能力在適度的承受范圍內。不夸張，有點小資，經濟舒適適度生活空間。同時作為近鄰主路的塔樓，停工時間較長，規(guī)劃立面設計相對后滯等問題點同樣明顯，左右之間要準確尋求產品機會點。項目名稱位置建筑形式規(guī)模工程進度均價主力戶型銷售率那爾水晶城依伴京開高速，工業(yè)園區(qū)的西側門戶位置。而目前市區(qū)的現房或者準現房在銷項目供盤體量甚微。 工程進度相較區(qū)域內物業(yè)，本案的工程形象優(yōu)勢并不明顯。 興城廣場30萬平米的城市公園，是本案的一個重磅借力點。 開發(fā)商品牌開發(fā)商企業(yè)品牌的知名度雖然不及近幾年進入的部分開發(fā)商，如華潤和順馳等，但是本案開發(fā)商在大興福園、泰中花園一期和二期的開發(fā)中，已經確立了自己的區(qū)域市場地位和企業(yè)形象。社區(qū)班車，錦上添花。成熟的社區(qū)配套游泳館、便民超市和店鋪為客戶提供更多生活便利。 成熟社區(qū)生活社區(qū)三期是收筆之作，不會再受施工之擾。項目優(yōu)勢及機會點: 成熟周邊生活配套周邊有成熟的生活配套，銀行、超市等近在咫尺，華堂商場一路之隔。而且相較低層和多層實用率也較低。 偏離主居住區(qū)本案偏離大興當地主居住區(qū)，宣傳上想要借勢中心區(qū)和新興的京開高速路西低密度居住區(qū)也較勉強。 塔樓結構三期為塔樓建筑結構形式，而與郊區(qū)項目的主體目標客戶的消費趨向是相悖的。二、 項目優(yōu)劣勢分析項目劣勢： 噪音污染三期的三座塔樓緊鄰京開高速，該部分產品西側住宅存在著噪音污染問題，加之西側無任何屏障和建筑物（僅有綠化隔離帶）。一期多層涂料立面板樓，二期為掛磚多層板樓及少量TOWNHOUSE住宅。采用“圍合式”建筑設計方案，分三期開發(fā)，一期和二期是大興區(qū)早期的外銷樓盤。第二部分 項目簡析一、 項目基本描述泰中花園位于南五環(huán)和京開高速的交匯處的東南角，東鄰大興工業(yè)園區(qū)，廣茂大街5號。高檔項目的增加，也帶動了區(qū)域內購買人群的變化。大興是房價上升幅度較大的區(qū)域，從下半年的市場情況來看，房價會繼續(xù)呈現上漲的趨勢，大興今年下半年新入市的項目并不多，大多是舊盤的后續(xù)項目，所以房價受供應量增加的影響不大，房價應該呈現繼續(xù)上揚趨勢。小區(qū)園林，配套設施成為樓盤項目競爭的熱點。二、大興區(qū)域板塊樓市簡析“兩軸兩帶多中心” 北京新城市規(guī)劃的確立，為處在兩帶上的大興房地產市場帶來利好，在政策的引導下，郊區(qū)的開發(fā)熱正在到來，尤其是目前這里的房價相對便宜，所以必將會吸引更多來自城區(qū)的購房者關注該區(qū)域。低密度、高性價比的郊區(qū)普通住宅項目從新政當中明顯獲益。如果簡單的對郊區(qū)化進行分類的話，大致可以分為郊區(qū)別墅和郊區(qū)普通住宅兩條脈絡，如昌平、順義成為郊區(qū)別墅扎堆的地區(qū)，而通州、大興區(qū)域普通住宅發(fā)展迅猛。國家宏觀政策陸續(xù)出臺抑制住宅市場過熱，尤其是投資性購房對房價的拉升，如利息率的上調、個貸政策的嚴苛、稅收的調整等一系列。成交量增長顯著，并且成交房屋單套平均面積有所增加。從而實現開發(fā)商和代