【正文】 從而有力促進銷售?！榱舜_保項目的形象，給客戶以足夠的信心，項目的包裝如何非常重要。（2） 項目包裝必須到位先行　隨著信息時代的到來，網(wǎng)絡(luò)成了一種新時尚衡量標準，既然認為本項目是有一定超前意識的時尚好房子，運用最先進的手段是必須與必然的。（5）網(wǎng)絡(luò)銷售　可以選擇的活動有房地產(chǎn)展示會和客戶聯(lián)歡酒會等。（4）舉辦各種活動進行銷售宣傳　因此，努力做好售后服務(wù)工作，將會起到非常好的示范作用，如舉辦客戶聯(lián)誼會、給客戶贈送生日禮品等方式。（1）主流媒體上進行廣告與新聞宣傳　　可以選擇報紙、電臺等媒體進行宣傳。在項目形象有了一定的基礎(chǔ)以后，除了傳統(tǒng)的廣告手段與媒體傳播以外，本項目的銷售還應(yīng)盡量尋找更合適的“窄告”途徑，一方面可以更加準確地讓目標客戶得到相關(guān)信息；另一方面也可以減少廣告宣傳中的浪費，降低銷售成本，開源節(jié)流，使項目利益最大化?！　　　！　【唧w的計劃另行確定。我公司建議4月份開始前期操作，5月份初正式開盤。針對每個成交的客戶，把售后服務(wù)提前到客戶簽約的時候，換句話說就是幾乎在重視銷售工作的同時，重視客戶服務(wù)工作通過在現(xiàn)實客戶中樹立優(yōu)秀形象和良好的口碑，有效地傳達有益于發(fā)展商、項目和品牌的正面訊息，從而確保競爭優(yōu)勢。n　　　這一階段包括銷售完成后的一系列工作。（3）售后階段　同時必須對以下方面加以重視。對于本項目來說，比較好的傳播渠道為：我公司客戶俱樂里的客戶資源、經(jīng)紀部員工身邊的客戶群及我公司長期合作單位：“京城俱樂部”、“外企購房俱樂部”等單位。擴散與項目有關(guān)的積極信息所采取的主要方式如下。盡可能多地了解客戶的需求n　　　n　　　案名建議　　建議更改目前的案名，把“小區(qū)”兩個字去掉。建議不要連通新樓和老樓，對新樓和老樓分別進行物業(yè)管理，以提升新樓的物業(yè)檔次（六）銷售策略推廣主題　　本項目的推廣主題可以圍繞以下幾個方面開展。n　　　我們承諾項目的總銷售額保持不變，發(fā)展商的既得利益不受損。調(diào)整后的價格體系更能突出舊樓的性能價格比，同時避免新樓和老樓的價格競爭，使新樓和老樓同時體現(xiàn)物有所值、物超所值的特點，以體現(xiàn)本項目的均好性。為了避免新樓銷售快，舊樓滯銷的局面出現(xiàn)，保證發(fā)展商利益最大化，我們認為必須在銷售中進行銷售控制?！。ㄋ模﹥r格方案　　我們認為新樓和舊樓在銷售時會存在競爭現(xiàn)象。這類人群一般經(jīng)歷豐富，見識寬廣，雖有實力，卻不會外露炫耀，同時本項目目標客戶對于項目區(qū)域具有很強的認可心理。本項目的客戶定位如下：講究實惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購置產(chǎn)業(yè)，購置產(chǎn)業(yè)的衡量標準以物有所值、物超所值為依據(jù)，購買面積不會太小，也不會太大，而是以適合居住為主。（三）客戶定位　通過我們對項目的研究，及對周邊市場的分析，我們認為本項目可以定位為 位于東二環(huán)、東三環(huán)和長安街圍合中心，近鄰CBD商務(wù)區(qū)，物超所值的生活社區(qū)。（二）項目定位　R57樓建設(shè)較早，設(shè)計標準、戶型、裝修等均使用老的標準，016樓建設(shè)較新，在外立面設(shè)計、戶型設(shè)計和裝修等方面更符合目前的要求。如果016樓以高檔次項目面市，需要解決高檔次樓宇和普通居住環(huán)境之間的矛盾。　小區(qū)內(nèi)部道路尚未成型，綠化少，缺乏園藝小品等。而本住宅區(qū)由于歷史的原因，目前更符合一個普通的住宅區(qū)域的標準?！”卷椖?16樓的定位比較高，外立面采用三段式設(shè)計，風(fēng)格現(xiàn)代簡約；顏色使用桔紅色和白色搭配，醒目而明快；白色塑鋼窗搭配綠色玻璃體現(xiàn)高檔典雅；外飄窗的設(shè)計不但使外里面更加豐富，也增大了室內(nèi)空間的使用率。高標準的樓宇和普通住宅區(qū)的矛盾　通過我們對本項目優(yōu)劣勢的研究和對周邊市場的調(diào)查，我們認為本項目的銷售需要通過精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預(yù)期的效果，達到發(fā)展商期望的利益回報。區(qū)域市場的潛在供應(yīng)量三、銷售方案　n　　　有拆遷空地，使客戶感覺建設(shè)工期長，入住后會受影響n　　　　人員素質(zhì)不高n　　　　缺乏中高檔餐飲車位少總體規(guī)劃環(huán)境沒有體現(xiàn)南面尚為北京重型機械廠，居住環(huán)境不成熟項目距離主路較遠沒有明顯的物業(yè)管理現(xiàn)象項目北側(cè)近鄰鐵路，影響小區(qū)尤其是北側(cè)居民的居住（三）存在的機會　　本項目近期推出會面臨以下的機會。n　　　本項目由于立項較早，設(shè)計存在一定的問題，現(xiàn)敘述如下。R57樓外立面、戶型等方面存在不足　本項目的價格在進行適當(dāng)調(diào)整后，相對于周邊的項目在性能和價格比方面具有優(yōu)勢。價格優(yōu)勢　本項目近鄰CBD南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國門外大街500米，西至建國門，東到國貿(mào)?！∧壳笆澜?00強企業(yè)進駐北京的有160余家，其中入駐CBD及周邊地區(qū)的達120多家，僅國貿(mào)中心就有76家。如今北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總占地約4平方公里?！”镜赜虻臍v史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國時期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風(fēng)都的地位。（一）項目優(yōu)勢分析　　本項目存在以下的優(yōu)勢。本項目現(xiàn)在推出可以借助一些優(yōu)勢，同時存在一定的威脅。我們對本項目進行了調(diào)查、研究和分析。二、項目分析　性能價格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素?，F(xiàn)階段區(qū)域市場中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。在售項目價格表物業(yè)名稱 均價 裝修情況 項目開盤時間華騰園 5800 毛坯房 2000年1月樂瀾寶邸 7500（塔）,7800(板) 毛坯房 2000年11月世橋國貿(mào)公寓 7800 粗裝修 2001年12月世紀陽光公寓 7500 粗裝修 2002年4月本區(qū)域內(nèi)已售完項目怡馨園、廣馨居、東環(huán)1勁松嘉園和九龍花園五個項目，這些項目多為毛坯房或粗裝修本區(qū)域內(nèi)項目在不斷的漲價，而且一些價格雖然比較高但是卻有著很好的市場表現(xiàn)，新推出的項目尤為突出，東環(huán)18在2001年3月開盤，在運作短短的1年內(nèi)已經(jīng)全部售完，這樣的項目雖然價格比較高，但是良好的性價比得到市場的完全吸納。由于近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區(qū)客戶主要是以地緣性為主，現(xiàn)有客戶主要為附近居民。本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目是以居住為主，部分項目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。由下表可見，19982000每年入住項目都為一個，2001年為兩個，2002年猛增為四個項目，因此2002年該地區(qū)住宅市場竟爭激烈。門 窗 廚房 衛(wèi)生間世橋國貿(mào)公寓 實木復(fù)合木地板 涂料或壁紙 優(yōu)質(zhì)木門 鋁合金窗，中空玻璃 精裝修 精裝修東環(huán)18 實木地板 涂料 三防門 中空落地窗 精裝修 精裝修 樂瀾寶邸 復(fù)合木地板 四白落地 普通門 噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃 精裝修 精裝修推出時間分析　毛坯及粗裝修